臺灣高等法院臺南分院民事判決 99年度重上更㈠字第3號上 訴 人 丙○○
甲○○上二人共同訴訟代理人 蘇正信 律師複 代理 人 蔡弘琳 律師被 上訴 人 乙○○訴訟代理人 何冠慧 律師上列當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國98年7月20日臺灣臺南地方法院第一審判決（98年度重訴字第17號）提起上訴，本院於99年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、被上訴人主張：被上訴人經由原審97年度執字第37022號強制執行事件投標買受坐落台南縣永康市○○段○○○○號土地及其上建號321號即門牌號碼台南縣永康市○○街○○號房屋（含未保存登記之增建物）並於民國（下同）97年12月30日取得系爭房地所有權。於被上訴人拍定系爭房屋前，上訴人丙○○向訴外人即系爭房地原所有權人吳國生承租系爭房屋並直接占有，且將其承租之系爭房屋一樓部分轉租予上訴人甲○○，上訴人甲○○再轉租予訴外人施文傑，使訴外人施文傑間接占有該屋1樓。上訴人丙○○稱其於93年時在原有保存登記之系爭建物1樓後方增建廚房、廁所，2樓至4樓後方增建房間及樓梯間，4樓前方增建雨遮，5樓後方增建鐵皮雨遮及佛廳等，與系爭房屋原始建物主體無主從輔助效能，屬於獨立建物，並屬於其所有，不應併付拍賣。然此增建物，由原審法院民事執行處囑託全方位不動產估價師事務所就系爭房地所作之不動產估價報告書可知，其係利用原保存登記建物即原主建物之結構體而為增建，與主建物間無任何可資區別之標示存在，且與主建物作為一體之使用，而不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，本院97年度重抗字第49號裁定亦採相同見解。此外參酌林務局農林航空測量所於92年9月29日拍攝系爭不動產之空照圖，以資對照地籍圖謄本，可證系爭房屋前半部及後半部於拍攝當時均已增建完成，根本非上訴人所言為93年所興建。另上訴二人所提之租賃契約縱然屬實，而主張其分受民法第425條所有權不破租賃規定之保護，但卻未提出任何證據加以證明其有何占有權源，自屬無權占有，被上訴人既為合法取得系爭房地所有權之人，自得依民法第767條請求上訴二人返還房屋，又上訴人丙○○將系爭一樓店面出租予甲○○，每月收取新台幣（下同）30,000元，乃無法律上之原因而受有利益，被上訴人自得請求上訴人丙○○自98年1月1日起至房地返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人3萬元計算之損害金。並聲明：駁回上訴。
乙、上訴人丙○○、甲○○則提出如下之答辯：91年1月訴外人王國銘委託代標公司即上訴人丙○○之代理人鄭鍾淇投標取得系爭房屋以後，就與王國銘簽訂租建契約，之後王國銘又陸續將其轉售給訴外人莊博富及吳國生，上訴人丙○○再與此二人換約，而於93年4月5日租得系爭房、地全部，並由上訴人丙○○自行出資增、改建，範圍包括系爭建物1至5樓後方新建樓梯乙座，及系爭土地後方空地增建一棟具有獨立出入口之5樓建物（以下簡稱系爭未保存登記房屋），租期至108年7月31日止，此有二人簽訂之房地租建契約書乙份可稽。上訴人丙○○復將系爭房地一樓轉租予另一上訴人甲○○使用。上訴人丙○○於91、92年間取得系爭房屋租賃權後，即將系爭房屋內部原有樓梯拆除，並於系爭房屋後方與其增建之未保存登記房屋前半部中間，新設樓梯乙座共同使用，且各樓層均設有獨立門戶，互不相通；另增建未保存登記房屋後半部亦另設樓梯乙座，與上述增建房屋前半部亦互不相通，並設有獨立出入口，而得對外直接通行；至前後樓梯可自5樓前後通行，但此純屬建築方便性，無礙系爭未保存登記房屋構造上及使用上之獨立性。是以應認系爭未保存登記房屋屬上訴人丙○○於91年、92年時所建而為其所有，而得依最高法院30年上字第2203號及71年台上字第4221號判例「強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣為無效」之意旨，認系爭未保存登記房屋不得併付拍賣，被上訴人就系爭未保存登記房屋並未因此取得所有權。復按民法第425條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定，最高法院84年台上字第163號判例意旨可資參照。
上訴人丙○○事前既已取得訴外人吳國生同意轉租，故次承租人即另一上訴人甲○○因而取得租賃物之使用權源，解釋上自得類推適用民法第425條之規定，主張其租賃契約不因系爭房地所有權移轉而受影響。並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
丙、下列事項為兩造所不爭執及爭執事項：（見原審卷第79、87頁，本院卷第26、27頁）
一、不爭執之事項：
（一）訴外人吳國生於00年0月00日因買賣取得坐落台南縣永康市○○段○○○○號土地及其上建號321號即門牌台南縣永康市○○街○○號之建物。吳國生於00年0月0日將其所有之系爭房地，以買賣為原因，移轉登記與訴外人林盛隆即林家明。林盛隆於96年4月9日以系爭房地為向彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）借款之擔保，設定12,600,000元之最高限額抵押權予彰化銀行。林盛隆於96年4月17日向彰化銀行借款10,500,000元，自96年11月17日起未繳納本息，彰化銀行乃向原審法院民事執行處聲請拍賣抵押物，經原審法院民事執行處97年度司拍字第45號民事裁定准予拍賣抵押物。
（二）彰化銀行於97年5月20日向原審法院民事執行處具狀聲請強制執行，原審法院民事執行處以97年度執字第37022號債權人彰化銀行等與債務人林家明即林盛隆間拍賣抵押物強制執行事件，進行系爭房地拍賣程序。原審法院民事執行處囑託全方位不動產估價師事務所於97年7月9日曾會同會勘系爭房地，並作成不動產估價報告書乙份。
（三）吳國生於00年0月0日以系爭建物1至4樓後半段、後方樓梯及5樓鐵厝等未保存登記部分，係第三人於93年7、8月間所增建完成，彰化銀行設定抵押權範圍，並未包含該未保持登記之增建物為由，具狀聲明異議。原審法院民事執行處於97年9月8日裁定（97年度執字第37022號）駁回吳國生之聲明異議。
（四）丙○○於97年8月22日以彰化銀行為被告，提起第三人異議之訴。嗣該第三人異議之訴於97年10月14日撤回。
（五）丙○○於97年9月17日以系爭增建建物為其所有為由，向原審法院民事執行處具狀聲明異議，原審法院民事執行處於97年10月2日裁定（97年度執字第37022號）駁回丙○○之聲明異議。丙○○於97年10月13日就原審法院民事執行處97年度執字第37022號裁定提起抗告。本院於97年11月26日以97年度重抗字第49號民事裁定駁回丙○○之抗告。
（六）系爭房地於97年12月8日進行第三次拍賣時，由被上訴人以8,860,000元拍定，並於98年12月30日辦理所有權移轉登記。
二、爭執事項：
（一）系爭增建建物是否為上訴人丙○○所增建？
（二）系爭增建建物與主建物間於構造上及使用上是否具有獨立性，而得獨立為物權之客體？
（三）業經確定裁定所判斷之事項，得否再為相反之主張？
（四）上訴人是否有權占有系爭房地？
丁、得心證之理由：
一、上訴人丙○○主張其於91年、92年間即透過他人而取得系爭房屋之占有，並自行增建系爭未保存登記房屋，其既為增建人且和系爭房屋之所有人間成立租賃契約，自得本於其使用權限而為合法轉租，而使另一上訴人甲○○合法取得系爭房屋一樓之使用權。又其增建部分具有構造上及使用上之獨立性，而為獨立之不動產，於系爭房屋遭查封拍賣時，自不得將其系爭未保存登記房屋列入，而查封拍賣云云；惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者為：㈠系爭增建建物是否為上訴人丙○○所增建且與主建物間於構造上及使用上具有獨立性，而得獨立為物權之客體？㈡業經確定裁定所判斷之事項，得否再為相反之主張？㈢上訴人是否有權占有系爭房地？茲析述如后：
（一）系爭增建建物是否為上訴人丙○○所增建且與主建物間於構造上及使用上具有獨立性，而得獨立為物權之客體？⒈原審法院民事執行處97年度執字第37022號拍賣抵押物強
制執行事件，所拍賣之標的範圍，除坐落台南縣永康市○○段○○○○號土地，及其上建號321號即門牌號碼台南縣永康市○○街○○號房屋主建物及陽台外，尚包含增建之⑴1樓後面面積47.96平方公尺、⑵2至4樓房間面積166.11平方公尺、⑶4樓前面雨遮面積8.8平方公尺、⑷5樓鐵皮屋面積110.46平方公尺等未保存登記之增建物，鑑價結果全部建物估價共計5,925,000元，原審法院民事執行處依建物第一次拍賣底價拍賣無法賣出，經二次減價後於第三次拍賣時，由被上訴人以8,860,000元得標，此經本院調閱原審97年度執字第37022號拍賣抵押物強制執行事件卷宗核閱屬實，是上揭四部分之增建係經拍賣而由被上訴人取得。上訴人頂多僅係在內部多加裝潢而已。
⒉上訴人於原審98年5月26日民事陳報狀附系爭房屋示意圖
，經本院於99年4月9日至系爭房屋勘驗，並比對附圖結果，通往2樓樓梯是由正興街巷道進入，樓梯間有門可以進入1 樓雜物間，雜物間與店舖中間有一扇門可相通，雜物間後面有衛浴設備，增建部分2至4樓A、B部分為實壁無法相通，A部分可由前面大武街出入，B部分2、3、4樓各有一房間，與前面不相通，5樓前面為佛堂，與B部分建物相通，B部分2、3、4樓房間需由另一樓梯出入銜接正興街巷道，但亦可經由1樓後門通往店面，此有勘驗筆錄在卷足稽（見本審卷第42頁）。則觀諸上揭建物現場實況，增建部分2至4樓A、B部分為實壁無法相通，5樓前面佛堂，與B部分建物可相通等，既均係利用原主建物之結構體而為增建，與主建物間無任何可資區別之標示存在，且與主建物作為一體使用，而不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原主建物之所有權因而擴張。雖上訴人丙○○主張其將系爭房屋內部原有樓梯拆除，並於系爭房屋後方與其增建之未保存登記房屋前半部中間，新設樓梯乙座共同使用，且各樓層均設有獨立門戶，互不相通；另增建未保存登記房屋後半部亦另設樓梯乙座，與上述增建房屋前半部亦互不相通，並設有獨立出入口，而得對外直接通行；至前後樓梯可自5樓前後通行，但此純屬建築方便性，無礙系爭未保存登記房屋構造上及使用上之獨立性。然查2樓至4樓後方增建之B部分，5樓之佛堂及樓梯間等，係分別位於主建物之後側及上方，部分牆壁及支柱均依附於主建物而建築，且增建之樓梯乃係上訴人丙○○將主建物原樓梯改建成浴室後另為增建，與主建物相連成一體性，縱因有隔間為不同使用，亦僅屬整棟建物內部之隔間規劃，要不影響主建物及增建物之整體性；另2樓至4樓後方增建之房間及樓梯間，雖有增建後門可得出入，惟該出入口係位於主建物後方，緊臨供人步行逃生之防火巷，並非正常獨立之出入口，此亦有全方位不動產估價師事務所就系爭房地所作之不動產估價報告書所附之相片6幀可證（見原審97年度執字第37022號卷）。況若不為增建原主建物亦留有後門可供出入，顯見系爭增建之建物不具使用上及構造上之獨立性，至為灼然。
⒊上訴人丙○○另主張，91年1月訴外人王國銘委託代標公
司即上訴人丙○○之代理人鄭鍾淇投標取得系爭房屋以後，就與王國銘簽訂租建契約，之後王國銘又陸續將其轉售給訴外人莊博富及吳國生，上訴人丙○○再與此二人換約，而於93年4月5日租得系爭房、地全部，並由上訴人丙○○自行出資增、改建，是以系爭增建部分之所有權應歸屬予伊。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第227條前段定有明文。上訴人丙○○既主張其應享有系爭增建部分之所有權，則就此權利發生之事實，即應負舉證責任。然則其於本院審理時，卻稱其與訴外人王國銘有簽訂租建之書面契約，但沒有保留（見本審卷第99頁），其既無法舉證以實其說，所辯自無可取。上訴人所提之林務局農林航空測量所於92年9月29日拍攝系爭不動產之空照圖，已拍得系爭增建部分有空照圖為證，則系爭增建部分於該拍攝日之前即已存在應無疑義，而上訴人丙○○取得租賃契約在後，益證上訴人丙○○應非系爭未保存登記房屋之增建人。
（二）業經確定裁定所判斷之事項，得否再為相反之主張？系爭增建部分並非獨立之物權客體，已如上述，此之事實於上訴人就系爭房屋執行拍賣事件，聲明異議時，業經本院於97年度重抗字第49號裁定中依實務見解及民法第811條規定，認定系爭增建之建物應認屬主建物之附屬物，不得獨立為物權客體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原主建物所有權範圍亦因而擴張，執行法院自可併付拍賣，並於拍定後一併點交，且已確定。按裁定經宣示後，為該裁定之法院、審判長、受命法官或受託法官受其羈束；不宣示者，經公告或送達後受其羈束。但關於指揮訴訟或別有規定者，不在此限，民事訴訟法第238條定有明文。故除關於指揮訴訟或法律別有規定外，裁定於生效後亦與判決相同有其羈束力，而裁定發生羈束力時，受羈束者不僅係為該裁定之法院、審判長、受命法官或受託法官，即當事人亦受該裁定羈束（最高法院74年度台抗字第465號判決意旨參照）。是以，被上訴人業經由拍賣程序取得系爭建物之所有權，且包含系爭增建建物在內，上訴人亦應受前揭確定裁定之羈束，不得再為相反之主張。
（三）上訴人是否有權占有系爭房地？上訴人丙○○復主張基於其與訴外人吳國生之租賃契約（下稱系爭租賃契約），縱系爭房屋因買賣而轉讓所有權予被上訴人，其亦得依民法第425條主張所有權不破租賃，而得繼續占有系爭房屋而為使用。另一上訴人甲○○既為次承租人，且其有合法轉租權，自得併同主張。惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425條定有明文。審究系爭租賃契約（見原審卷第27頁），依其內容所載，其承租之範圍在「台南縣永康市○○段○○○○號（如附圖所示含空地部分）及門牌號碼台南縣永康市○○街○○號（建號第321號-附圖所示斜線部分）房屋」；其租賃目的在「修繕增建」，亦即除增建外，另有修繕，其中增建部分即上揭增建範圍建物之新建，非上訴人所興建已如前述，至於修繕部分，自係指原有建物之修繕而言，顯見上訴人丙○○並未因此租賃契約對於系爭房屋取得占有使用權限。再者系爭租賃契約未經上訴人丙○○提出經公證之證明且其中第3條明定租期為15年，依據民法第425條規定，上訴人丙○○自不得主張所有權不破租賃，而得繼續占有系爭房屋而為使用。另一上訴人甲○○情形相同，自亦不得主張乃屬當然買賣不破租賃，而得繼續占有系爭房屋而為使用。
二、綜上所述，系爭未保存登記房屋係利用原主建物之結構體而為增建，並無具備構造上及使用上之獨立性，非獨立之不動產，原審法院民事執行處執行系爭建物拍賣時，將之併附拍賣並無不當，被上訴人標得系爭房屋，對於未保存登記房屋自亦取得所有權。上訴人丙○○無法舉證證明系爭未保存登記房屋為其增建，上訴人繼續占有系爭房屋而為使用，被上訴人之所有權即受有侵害。又上訴人丙○○每月向上訴人甲○○收取3萬元之租金，為不當得利，被上訴人自得請求返還，故被上訴人依物上請求權及因無法律原因而使用系爭房屋所衍生之不當得利，請求上訴人丙○○將系爭房屋騰空返還被上訴人，並自98年1月1日起至將系爭房屋返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人30,000元，為有理由，應予准許。原審就上開應准許之部分，為上訴人敗訴之判決並駁回假執行之聲請，核無不合。上訴人指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
三、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 3 日
民事第三庭 審判長法 官 黃崑宗
法 官 張世展法 官 蘇重信上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 99 年 8 月 3 日
書記官 陳嘉琍【附記】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。