臺灣高等法院臺南分院民事判決 100年度上更㈠字第15號上 訴 人 張峻峰
董基正被 上訴 人 李秀金上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國99年5月7日臺灣臺南地方法院第一審判決（99年度訴字第66號）提起上訴，經最高法院第1次發回更審，本院於100年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按於第二審訴訟程序非經他造同意，不得為訴之變更、追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條、第255條第1項第3款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁判要旨參照）。經查：被上訴人於原審主張其於99年1月22日終止兩造間之租賃契約，而本於租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求①上訴人張峻峰將台南縣永康市（縣市合併後為台南市○○區○○○○路516、518號房屋（下稱系爭房屋）遷讓交還被上訴人、②上訴人應自99年1月23日起至交還系爭房屋之日止，按月給付10萬元。其於本院未變更於原審之聲明，惟又主張於100年7月6日以答辯狀向上訴人催繳租金，並於100年7月27日準備程序以言詞向上訴人為終止租約之表示，而核其主張自99年1月23日起至100年7月26日係本於租賃契約請求租金，此部分，自屬訴之追加。而此部分係基於兩造間就系爭房屋是否欠租及合法終止之同一事實，應認二者主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為相關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭，揆諸前開說明，核屬基於同一基礎事實，上訴人所為訴之追加，應予准許。
二、被上訴人主張略以：㈠、上訴人張峻峰於民國98年7月17日以上訴人董基正為連帶保證人向伊承租坐落台南縣永康市○○○路五一六、五一八號房屋（下稱系爭房屋），約定租期自98年10月1日起至101年9月30日止，每月租金新台幣（下同）10萬元，應於每月一日前給付，上訴人張峻峰並交付保證金（即押租金）30萬元。詎上訴人張峻峰自98年11月1日起即未再給付租金，伊先於98年11月4日催繳租金，再分別於同年12月9日及22日至台南縣永康市調解委員會聲請調解均不成立，迄99年1月22日終止租約。伊又於100年7月6日以答辯狀繕本之送達作為定期向上訴人催繳租金之意思表示，被上訴人並於100年7月27日準備程序向上訴人為終止租約之表示。上訴人張峻峰仍占用系爭房屋，自係無權占有，應給付相當租金之不當得利。上訴人董基正既係連帶保證人應負連帶給付之責。爰依租賃契約、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，求為命上訴人張峻峰應遷讓系爭房屋；上訴人二人應自99年1月23日起至交還系爭房屋之日止，按月給付10萬元之判決。
㈡、聲明：上訴駁回。
三、上訴人則抗辯略以：
㈠、兩造約定之租金每月10萬元過高，違反土地法第97條之規定，且未將增建部分扣除。又因系爭租約所約定保證金即押租金過高，伊二人遂於98年10月26日通知被上訴人，以超收之押租金抵扣租金，故伊並非未支付租金。其後伊亦依土地法第97條規定自行計算租金為23,837元，以此金額繳納而為被上訴人所拒收，則被上訴人起訴主張伊欠繳租金終止租約，並請求遷讓房屋，非有理由等語。
㈡、聲明：⒈原判決不利上訴人部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、系爭房屋係被上訴人所有，上訴人張峻峰於98年9月17日以上訴人董基正為連帶保證人，向被上訴人承租。
㈡、系爭房屋約定之租期自98年10月1日至101年9月30日，自98年10月1日至99年9月30日之租金，每月為10萬元。自99年10月1日至101年9月30日，每月租金13萬元。於每月1日給付租金。
㈢、上訴人張峻峰交付30萬元之押租金予被上訴人。
㈣、上訴人張峻峰僅給付98年10月份之租金10萬元，其餘之租金迄目前為止，均未曾給付。
㈤、被上訴人曾於98年11月4日以存證信函限期催繳租金，再分別於同年12月9日及22日申請調解不成立。
㈥、被上訴人於99年1月22日以存證信函通知上訴人終止租約。
㈦、上訴人曾以律師函主張約定之租金，如依土地法之規定計算並不合理，並主張以押租金抵付。
五、兩造爭執事項：
㈠、系爭租約是否合法終止？
㈡、上訴人得否依租賃物返還請求權、給付租金請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人張峻峰應遷讓系爭房屋及上訴人二人應自99年1月23日起至交還系爭房屋之日止，按月給付10萬元？
六、本院判斷：
㈠、經查，系爭租約第6條約定：「乙方（即上訴人）違反約定方法使用房（店）屋，致損害甲方（即被上訴人）之權益時，願聽從甲方賠償損失，若有拖欠租金，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約並沒收保證金。」上訴人自98年11月份起即未再給付租金，為兩造所不爭執。上訴人固辯稱：系爭租約之租金、押租金均已違反土地法第97條至第99條之強制規定，且押租金應計算利息，而超收之押租金得抵付房租，即98年11月起至99年12月止，並無須再支付租金，被上訴人無權終止租約等語，然查：⒈按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防
止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。最高法院著有92年度台簡上字第20號判決供參。又按土地法第97條第1項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。
同法第99條就以現金為房屋租賃之擔保者，分別明定其現金利息視為租金之一部，其利率之計算，與第97條租金所由算定之利率相等，且擔保金額不得超過2個月房屋租金總額，已交付之擔保金超過者，承租人得以超過部分抵付房租。上開強制規定，係法律管制住宅之租賃，調和住宅所有人與使用人間之權利義務關係，保障住宅使用之公平及效益，以國家公權力指導住宅之合理使用，貫徹保護承租人住居安定之住宅立法政策，均屬契約自由原則之例外，此觀同法第94條第1項及第96條規定意旨即明。故其適用應以供住宅使用之房屋租賃為限，至於城市地方供營業用之房屋，原非土地法住宅政策規劃之範疇，且承租人得以營商而享受商業上特殊利益，亦非一般供住宅用之房屋可比，就其所約定之租金及擔保金，自無以上開規定加以限制之必要。職是，供營業用之房屋租賃，承租人應依雙方之約定交付擔保金，縱其金額超過二個月房屋租金之總額，承租人亦不得主張以超過部分抵付房租，最高法院亦著有95年度台上字第1907號判決可資參照。
⒉查系爭房屋坐落永康市○○段0165及0166地號，有土地謄
本為證（見原審卷第66-69頁）。而其門牌號碼為相連之永康市○○○路516及518號，有房屋稅繳款書可參（見原審卷第15-16頁）。雖系爭房屋地段為甲種工業區，而非為商業區，有縣市合併前之臺南縣永康市公所99年8月13日所公用字第0990033082號函可佐（見本院前審卷第86-89頁）。但上訴人之前手陳東旭曾承租系爭房屋經營燈飾生意，懸掛「楓將照明」之招牌，且將獨資之「楓將燈飾行」址設於永康市○○○路○○○號1樓，此有前開函所相片及經濟部全國商工行政服務入口網站，商工登記資料公示查詢系統，商業登記資料查詢有關楓將燈飾行之商業登記基本資料可稽（見本院前審卷第87-89頁）。而訴外人陳東旭將楓將燈飾行即以系爭房屋內之燈飾貨品、營運所需設備器材等讓渡與上訴人張峻峰，由上訴人張峻峰向被上訴人承租系爭房屋後，仍係懸掛「楓將照明」之招牌，經營燈飾生意，實際經營者則係上訴人董基正，業據上訴人及證人陳東旭分別陳述在卷。而上訴人張峻峰雖稱：516號1、2樓全部係上訴人董基正做為住宅使用，518號2樓有一部份作為倉庫使用及員工休息室，除上訴人2人外，其他還有5位員工，僅在前面未保存登記之增建部分經營燈飾等語（見本院前審卷第53-54頁）。惟經本院前審勘驗結果，系爭房屋懸掛之招牌為「楓將照明燈飾」，面臨省道4線道，1樓絕大部分做為營業場所兼倉庫，少部分為私人使用之處所，2樓則做臥室使用，面臨馬路之1樓前半段為未保存登記之增建物等情，有勘驗筆錄及現場照片為證（見本院前審卷第71-72頁、原審卷第74頁-79頁）。則上訴人所稱營業場所，限於增建部分核與實情不符。上開地號土地分別廣達434.44及42 1.29平方公尺，系爭516號及518號房屋面積更依次多達660.35及403.86平方公尺，合計3百多坪，有登記謄本及所有權狀可憑。又居家首重靜謐安寧，依經驗法則而言，上訴人自無可能以每月高達10萬元之租金，承租面臨交通要道，來往車輛繁多，且面積又廣達3百多坪之系爭房屋做為住宅居住。且按營業人因營業之必要，部分營業場所做為營業之倉庫，部分做為營業人或其員工休息、日常生活起居之用，並不因而變更其為營業場所之性質。且張峻峰原本即係做傢飾生意，所經營之「壹壹壹傢飾有限公司」於96年10月18日即申請設立登記，公司地址為台南市○○區○○路1段538號1、2樓。
於97年7月8日申請變更營業所在地為台南市○○路○段○○○號1樓，承租系爭房屋後又申請在系爭房屋設營業所，除據上訴人具狀陳明外（見本院前審卷第57頁），復據上訴人提出之營業人銷售額與稅額申報書、經濟部准予設立登記、台南市政府准予變更營業所在地及南區國稅局新化稽徵所准予合併申報銷售額及應納營業稅額等函覆之文件為證（見本院前審卷第58頁至第65-1頁）。縱上訴人所稱因承讓原陳東旭所經營之燈飾生意，以抵償陳東旭所積欠之債務，而承租系爭房屋屬實。惟上訴人張峻峰確係承租系爭房屋做為營業場所，殆無疑義。此由系爭租約第4條第1項載明「本房（店）屋係供營業之用」及上訴人張峻峰陳稱：僱有員工5人，益得明證。
⒊如前所述，系爭房屋既係供營業場所，而上訴人原係經營
商業之人，有前揭經濟部准予設立登記函可按（見本院前審卷第63頁），其所承租之系爭房屋是否屬商業區？於何處營生始能獲取最大之利潤，於訂約承租時自已盤算，揆之上開最高法院之判決意旨及契約自由原則，殊不得於事後再計較系爭房屋租金是否較高？房屋之稅額若干？坐落之地段係工業區，當地並未形成商圈，乃至以其營業所得較少，當初房屋僅係空殼為廢墟（此部分被上訴人否認）等為由，而主張應以土地法關於管制住宅租賃之規定，計算租金及押租金。至上訴人所提營業所得申報、系爭房屋稅等資料，係其片面申報及課徵房屋稅之用，均與房租之約定無關，自不能據此為上訴人其有利之認定。是上訴人抗辯租金過高及超收之押租金得以抵付租金，自98年11月份起至99年12月份止，已無須再支付租金及其每月僅須支付23,837元即可（見本院卷第121頁背面），委無足取。
又系爭房屋係做為營業使用，係就其整體而言，營業人或其員工日常生活起居之所，係營業之一部，已如前述，上訴人予以割裂，辯稱：依房屋稅單，至少有一部份係做為住宅或休息使用之部分，應有土地法房屋租金之適用，亦無可取。
⒋查增建之部分係在系爭房屋面臨馬路之前半段，已因附合
而成為房屋之部分，本無上訴人所稱：移轉增建部分所有權之問題，上訴人稱應扣除該部分之租金，並無可取。上訴人又辯稱：受讓前手陳東旭之增建部分時，被上訴人承諾要抵償租金云云，但為被上訴人所否認。據證人陳東旭證稱：「我有裝潢店內，前面有一鐵皮屋是我搭建的，沒有與被上訴人談過要抵償租金」。本院前審質以：「上訴人與被上訴人另定租約，與抵銷債務有無關係」？據其陳稱：「這是兩造另外自己談的，訂立租約、租金、租期均與我無關」。參以上訴人張峻峰陳稱：曾代償陳東旭積欠被上訴人98年9月1日至9月16日之租金4萬9千元（按兩造係9月17日簽約），果上訴人所稱被上訴人承諾抵償租金屬實，上訴人張峻峰又何致代償租金？益見上訴人此部分之抗辯，亦無可採。
㈡、又查依系爭租約第3條之約定：每月租金於每期1日前繳付。第6條約定：「乙方（即上訴人）‧‧若有拖欠租金，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約並沒收保證金」。上訴人於訂約後，僅繳交98年10月份之租金，自98年11月以後迄今，即未曾再繳納租金，為上訴人所不爭執。其雖抗辯其依土地法第97條規定自行計算租金寄送郵局匯票予被上訴人，為被上訴人所拒非伊不繳租金云云，並提出99年1月至7月郵局匯票影本及雙掛號信封為據（見本院卷第111-115頁）。然按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第235條所明定。
若債務人僅提出給付之一部，除法律別有規定外，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任，最高法院著有23年上字第98號判例足資參照。而系爭房屋之租金，係約定自98年10月1日至99年9月30日之租金，每月為100,000元。自99年10月1日至101年9月30日，每月租金130,000元。於每月1日給付租金。為兩造不爭執之事實，上訴人片面計算租金，而寄送14,347元、24,287元不等之金額予被上訴人，顯未依債之本旨提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，當不負遲延責任，上訴人亦未發生清償之效力，應甚明確。
㈢、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。次按以現金為租賃擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額；已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租，土地法第99條定有明文。是承租人支付之擔保金超過二個月房屋租金之總額，如承租人表示以擔保金抵償，須抵償後遲付之租金達兩個月之租額，出租人始得定期催告承租人給付租金，必待承租人仍不於期限內支付，出租人始得進而終止租約。查兩造約定每月租金為10萬元，上訴人張峻峰曾給付30萬元為系爭租約之擔保，其僅繳交98年10月份之租金，自98年11月以後迄今，即未曾再繳納租金。被上訴人於98年11月4日以存證信函定期催繳租金，再分別於同年12月9日及22日至台南縣永康市調解委員會聲請調解均不成立，99年1月22日終止系爭租約，雖據被上訴人提出永康大橋郵局第519號存證信函、98.
12.23臺南縣永康市調解不成立證明書、永康大橋郵局第22號存證信函為證（見原審卷第8-10頁、第43-45頁）。
然上訴人張峻峰所支付之30萬元擔保金超過二個月房屋租金之總額（20萬元），揆諸上規定，超過20萬元即10萬元部分，承租人以之抵付租金，經抵付結果，上訴人即已支付98年11月份租金，是被上訴人於98年11月4日定期催告上訴人支付租金時，上訴人遲付之租金尚未達兩個月之租額，該存證信函似不能發生催告之效力。被上訴人復於99年1月22日以存證信函通知上訴人終止系爭租約，亦不生終止租約之效力。然如前所述上訴人經以10萬元押付租金後，自99年12月份以後，迄今均未繳納租金，被上訴人復於100年7月6日以答辯狀繕本之送達，催告上訴人於收受繕本5日內給付遲延租金，所定期限自屬相當。上訴人又未給付，被上訴人再於100年7月27日準備程序向上訴人為終止租約之表示，有答辯狀及準備程序筆錄可按（見本院卷第64頁、第84頁背面）。依前揭民法第440條第1項、第2項之規定，應認系爭租約於100年7月27日合法終止。
㈣、上訴人既積欠被上訴人自98年11月1日起至100年7月26日止之租金，而經被上訴人於100年7月27日終止租約。則被上訴人依租金請求權請求上訴人連帶給付該部分之租金自屬有據。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，亦為民法第455條所明定。從而，被上訴人本於租賃關係終止後之租賃物返還請求權之法律關係，訴請上訴人張峻峰遷讓交還系爭房屋，並無不合。另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念。最高法院著有61年台上字第1695號判例供參。系爭租約既經被上訴人於100年7月27日終止，而上訴人張峻峰仍無權占有系爭房屋，則被上訴人主張上訴人因繼續占有系爭房屋，獲有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，應屬可信，其請求上訴人張峻峰及其連帶保證人即上訴人董基正連帶給付自租約終止之日即100年7月27日起，至交還系爭房屋之日止之不當得利，即為有據。又上訴人張峻峰原承租系爭房屋，其租金為每月10萬元（自99年10月1日以後每月租金13萬元），為上訴人為所不爭執事實，則被上訴人主張依10萬元計算相當於租金之不當得利，應屬可採。
七、綜上所述，被上訴人本於租賃契約、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人張峻峰遷讓交還系爭房屋，及上訴人2人應自99年1月23日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人100,000元之部分，洵屬有據，應予准許。
原審就99年1月23日起至100年7月26日止按月給付被上訴人部分，為被上訴人勝訴之判決，所持理由雖有不同，然結論仍無二致，仍應維持。原審就上訴人張峻峰遷讓交還系爭房屋及命上訴人連帶給付自100年7月27日起至上訴人張峻峰遷讓交還系爭房屋，按月給付被上訴人100,000元之部分，為被上訴人勝訴之判決，經核並無不當，上訴意旨猶執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
八、兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無逐一論述之必要。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 20 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 林永茂法 官 李素靖上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 100 年 9 月 21 日
書記官 李良倩【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。