臺灣高等法院臺南分院民事判決 100年度上字第250號上 訴 人 南府天廈公寓大廈管理委員會法定代理人 鍾志成訴訟代理人 鍾志輝被 上訴 人 楊尚青訴訟代理人 楊政農上列當事人間請求撤銷區分所有權人決議無效事件，上訴人對於中華民國100年10月7日臺灣臺南地方法院（99年度訴字第1672號）第一審判決提起上訴，本院於101年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。又民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、175條第1項分別定有明文。查本件上訴人之法定代理人原為陳敬謀，嗣於本院審理中變更為鍾志成，業據其具狀聲明承受訴訟，此有民事聲明承受訴訟狀及上訴人改選主任委員向臺南市政府申請變更報備，經臺南市政府以民國（下同）100年8月19日府工使一字第1000648748號函覆同意報備附卷可稽（見本院卷第2至4頁）。上訴人聲明由新任之法定代理人鍾志成承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
二、又按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。前項規定，於專有部分經依前條第3項之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，準用之。規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之。99年5月26日修正之民法第799-1條第1項至第3項分別定有明文。查本件被上訴人主張伊為系爭臺南市○區○○路南府天廈（下稱系爭社區）地下一層即門牌臺南市○區○○路○○○號（即坐落於臺南市○區○○○段○○○○○○○號土地，權利範圍10000分之1751，暨其上建號：8516號之建物，下稱系爭Ｂ1）之所有權人。系爭社區於99年9月17日召開第13屆第1次「臨時」區分所有權人會議（下稱系爭第2次會議），其中有不合法情事，而應屬無效或得撤銷者，上訴人於同年12月16日提起本訴請求確認該次會議無效或得撤銷，經核未逾上開期限，應無不合，合先說明。
乙、實體部分：
一、被上訴人主張：㈠系爭社區曾於99年7月9日召開第12屆第1次區分所有權人會
議（下稱系爭第1次會議）；旋又於99年9月17日再次召系爭第二次會議，其中會議決議之案由二：B1住戶管理費徵收金額提高為每坪22.5元之決議有不合法情事，應為無效或得撤銷。因伊所有312號地下1層與○○○區○○○○路298、300、302、304、306、30 8、310、312、314、316號等10戶均為店面A區，使用情形僅有多3個出入口、中庭之冷卻水塔及通風口之約定專用部分之差異外，與其餘店面進出或營運使用方式，均完全相同。再者，A 區店面住戶如有購買地下2樓停車位者，上訴人即提供刷卡，讓A區住戶得以使用大樓電梯進出，故只要有繳納停車位管理費，就有權使用電梯進出，則電梯之使用即與管理費調整無關，不能以伊與其他店面住戶就電梯之使用不同為由來調高管理費；況且伊每個月繳納高達10,200元之停車位管理費，本有權使用電梯。縱伊所有系爭Ｂ1店面比其他A區店面有較多出入口及約定專用部分之差異，惟此種差異並不會增加任何共用部分之支出。而且伊於上訴人調高管理費決議（尚未負擔公共電費）之前，每個月繳納之管理費為1,500元，已較其餘10戶店面每個月須繳納之管理費為300元（及公共電費）為高。在伊與其他A區店面之使用情形幾乎完全相同之情形下，對其他同屬店面住戶仍然維持每月300元之管理費，僅僅調高伊之管理費，自99年10月起，由原先的每個月1,500元調高到每個月被上訴人一戶之管理費至每月10,755元，調漲幅度高達7.17倍，長期繳納將造成被上訴人沉重之負擔（停車位管理費10,200元+房屋管理費10,755元，合計共20,955元），已違反比例原則，自屬顯失公平。爰依民法第799-1條第1項至第3項之規定，聲明求為判決：系爭第2次會議之案由二：B1住戶管理費徵收金額提高為每坪22.5元之決議應予撤銷。（原審就上開被上訴人聲明部分為被上訴人勝訴之判決，而駁回被上訴人其餘之請求，因被上訴人未就其餘敗訴部分上訴，本院就其被上訴人其餘請求部分不再贅述；被上訴人就上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回）。
二、上訴人則以：㈠被上訴人所有系爭Ｂ1住戶管理費之所以徵收每坪22.5元，
係因該住戶使用較多之公共空間，故經區分所有權人會議決議，不論房屋用途，以每坪45元之5折收取，即每坪22.5元。且系爭Ｂ1住戶管理費每坪22.5元，已較B、C棟住戶每月每坪45元便宜一半。再者，系爭Ｂ1有一空間可供停放3台車輛，鐵捲門拉起可直通地面及地下2樓及B2之車道；另有2個鐵門打開後通往逃生空間，有電梯及樓梯可通往1樓及地下室；1樓中庭臨圍牆邊有裝置2台大型冷卻水塔供B1住戶使用，另起造人在水塔邊設置通風口兼逃生口，惟經B1將該位置改裝設通風筒；另被上訴人於地下2樓亦有數十個停車位，故被上訴人倘將數十個車位出租或轉賣予第三人時，必有可能使用電梯或中庭空間出入。系爭社區住戶於系爭第2次會議，係衡諸上開情形而決議被上訴人之管理費依每坪22.5元計算，並未違反比例原則。
㈡伊之管理費支出每月固定如下：⒈保全費用73,000元，⒉電
梯保養費18,000元，⒊清潔費18,000元，⒋水電維護費4,500元，總計113,500元。其他部分是不固定的，例如監視器損害的更換、管路系統的維修等。有請一位清潔工打掃大樓所有地方，包括各棟、各樓層及地下2樓（停車場）等公共空間部分的清潔工作。另電費部分，公共電費由全體住戶分擔，惟A棟住戶（指店面，不含B1）有2個電錶，所以多負擔1倍；公共電費係指公共設備使用的電費，因當初建設公司向台電聲請用電的時候，就公共電費分攤部分係以全體住戶的總電表數為基數，而1樓店面有2個電錶，故較其他住戶多繳納。至於現在A棟與B、C棟收費基準不同，係因電梯還有保全使用不同等語，資為抗辯（上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之請求駁回）。
三、兩造不爭執事項：㈠被上訴人為系爭Ｂ1之所有權人，亦為系爭社區大廈之區分所有權人。
㈡99年7月9日系爭社區住戶舉行系爭第1次會議選舉第13屆管
理委員，該次選舉規定大廈住戶分為A、B、C三區，且各區只能選舉各區之人，不得越區投票，每位住戶可圈選兩人。被上訴人於系爭選舉係被劃歸於A區住戶範圍內。被上訴人當時於投票前即就上開規定違反程序為由提出異議，且要求記明於會議記錄中，惟未獲置理。選舉結果當選委員當選人數及票數如下：A區-當選人2人，當選票數各9票；B區-當選人4人，當選票數各為19、10、11、2票；C區-當選人5人，當選票數各16、15、2、1、2票。會後上開當選人互推陳敬謀為主任委員，陳敬謀召開系爭第2次會議，會議中就系爭建物住戶管理費徵收金額提請決議，表決結果以住戶64人即區分所有權比例合計6284／10000同意依每月每坪22.5元收取，並決議修正規約第10條第3項為「管理費徵收為A棟每月每戶300元，B1每月每坪22.5元，B、C棟每月每坪45元計算，車位清潔費每月每位300元」。
㈢系爭Ｂ1與門牌號碼臺南市○區○○路298、300、302、304
、306、308、310、312、314、316號等11戶為南府天廈店面A區，於89年至99年9月17日決議前，除系爭Ｂ1住戶外，其餘10戶店面每月繳納300元，A區住戶除有繳車位停車費者外，均未使用該大樓電梯。
㈣系爭社區l樓中庭臨圍牆邊，被上訴人與上訴人間有約定專
用2台冷卻水塔及旁邊設有一逃生通風口供被上訴人所有之建物使用，且A區住戶如有購買地下2樓停車位者即可使用電梯，管理委員會並提供卡片予部分住戶，使該住戶得以使用卡片刷卡進出大樓電梯。
㈤系爭社區住戶凡於地下2樓有停車位者，每月以每位300元計
算繳納停車位清潔費，被上訴人每月繳納停車位清潔費10,200元。上訴人已提供系爭社區99年6月、99年7月、99年8月等3個月之公共基金餘額、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用之各類支出估價單、收據等資料影本交予被上訴人。
㈥系爭社區於87年成立管理組織，訂定南府天廈公寓大廈規約
，並報請主管機關核備，於96年管理組織改選時，並未修改規約，也沒有再向主管機關報請核備。
㈦88年8月17日系爭社區管理委員會會議決議，案由三：店面
管理費自88年起每戶每期（2個月）徵收600元。以上事實，並有土地登記謄本、建物登記謄本、系爭第1次會議記錄、系爭第2次會議紀錄、公寓大廈規約、管理費收費明細表、南府天廈住戶應繳明細總表、臺南市政府100年2月15日函、88年8月17日會議記錄等件影本為證（見本院卷第34頁背面、第35頁）。
四、得心證理由：被上訴人主張系爭第2次會議決議案由二之決議對於被上訴人顯失公平，應予撤銷等語，為上訴人否認，並以前詞抗辯：
⒈按上開民法第799條之1第1項至第3項所規定之撤銷客體雖規
定為上開區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔之「規約」，未及區分所有權人會議，惟觀該條第2項規定之立法理由「區分所有建築物之專有部分經約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，該專有部分之修繕費及其他負擔應如何分擔，亦宜明文規定，以期明確，爰增訂第2項。」明文表示上開規範內容係關於管理費之負擔，本件被上訴人請求撤銷之客體即系爭第2次會議決議案由2：「B1住戶管理費徵收金額」之收取標準，亦係關於管理費之負擔，被上訴人對決議結果認有失公平，自得類推適用上開法條請求撤銷，合先敘明。
⒉次查本件被上訴人主張：「系爭第2次會議決議就系爭Bl每
月每坪22.5元計算」等情，業據提出系爭第2次會議決議記錄為證（見原審卷第22頁），並為上訴人所不爭執，堪信為真實，被上訴人主張此決議收費標準，對其顯失公平，是否可採？經查：
⑴按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護
，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文；是依上開說明，共用部分及約定共用部分之管理費之負擔標準，係以區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，例外得由區分所有權人會議或規約另予規定，該條例就管理費用之負擔標準；此所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分及約定共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，共有之應有部分比例亦有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約得視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平；此項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更應符合授權目的，以正當手段行使之，尚非可任意為所欲為，否則即與誠信原則有違。
⑵本件被上訴人所有系爭Ｂ1之主要用途與系爭社區門牌號碼
臺南市○區○○路298、300、302、304、306、308、310、3
12、314、316號等11戶同為南府天廈店面A區，為兩造所不爭，已如上述。復查系爭社區收取管理費用之用途，依其住戶規約第11條第2項約定為「(1)委任或雇傭管理服務人之報酬。(2)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(3)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(4)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(5)稅捐及其他徵收之稅賦。(6)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(7)其他基地及共用部分等之經常管理費用。」有前揭規約在卷可查（見原審卷第30頁）。而其實際支出項目大致為保全費用每月73,000元、電梯保養費每月18,000元、清潔費每月18,000元、水電維護費每月4,500元、及其他非按月支付之共用部分修繕費用支出等，業據上訴人陳明在卷（見原審卷第404頁背面），並提出其社區99年1月起至99年12月止之管理費用帳目表在卷可查，由該管理費用收支明細表可知，系爭社區管理費之固定支出約在113,500元（73,000＋18,000＋18,000＋4,500）。據此，足認上訴人社區管理費最大之支出為支付管理公司管理服務費每月73,000元，而被上訴人所有系爭Ｂ1建物因係店面，可單獨與外界相通，其使用上即與社區內之住戶不同；管理公司派駐於管理室之管理人員僅能維持管制社區內2樓以上住戶或訪客之進出，對於被上訴人所有店面住戶或訪客之進出，無從為管制行為，有原審及本院現場勘驗筆錄暨現場相片可據（見原審卷第239至250頁、本院卷第45至49頁）；亦即管理公司派駐之管理人員主要工作是維護社區內住戶之安全，被上訴人因此受益之程度，顯然較其他社區內之住戶為低。再關於電梯之維護費用樓梯、中庭等公共區域之安全及清潔維護，上訴人亦不諱言店面住戶除非有使用地下室停車位，否則不得使用社區中庭電梯，被上訴人因其為店面住戶，基本上亦無使用樓梯、中庭之必要，是其就此等公共設施維護之受益程度，相較於其他住戶，亦顯然較低。
⑷上訴人雖抗辯：系爭Ｂ1建物管理費計算之所以比照Ｂ、Ｃ
區住戶以所有權面積為管理費計算基準，係因該住戶使用較多之公共空間，且其管理費每坪22.5元，已較B、C棟住戶每月每坪45元便宜一半。再者，系爭建物有一空間可供停放3台車輛，鐵捲門拉起可直通地面及地下2樓及B2之車道；另有2個鐵門打開後通往逃生空間，有電梯及樓梯可通往1樓及地下室；1樓中庭臨圍牆邊有裝置2台大型冷卻水塔供B1住戶使用，另起造人在水塔邊設置通風口兼逃生口；另被上訴人於地下2樓亦有數十個停車位，故被上訴人倘將數十個車位出租或轉賣予第3人時，必有可能使用電梯或中庭空間出入，因認系爭第2次會議決議案由2結論，並未違反比例原則云云。惟上訴人亦不諱言，系爭社區Ａ區其他一樓店面關於管理費之徵收，並未考慮其所有權面積多寡，而被上訴人所有系爭建物停放車輛之空間，仍屬被上訴人私人專用範圍，非公共使用空間，無使其他住戶分擔清潔管理費用之必要；而其固可經逃生通道及車道與社區內相通，但系爭建物目前係閒置，被上訴人自稱日後可能作倉庫使用，果其所述為真，則被上訴人利用系爭社區公共空間及保全服務之情形，相當有限，自與系爭社區其他一樓店面住戶相近。又系爭社區Ａ區店面住戶如有購買地下2樓停車位者，管委會即提供電梯刷卡，則繳納停車位管理費即有權使用電梯進出，是以電梯之使用與房屋管理費多少無必然關係。被上訴人與其他Ａ區店面之使用情形相同之情形下，原管理費為每月1,500元，已較其他A區店面住戶所繳納之管理費（加上公共電費）300元多出不少，為上訴人所未爭，然系爭第2次會議決議卻對其他同屬店面住戶仍維持每月300元之管理費，僅大幅調漲被上訴人一戶之管理費至每月10,755元（即每坪22.5元），調漲幅度高達7.17倍，長期繳納將造成被上訴人一人沉重之負擔20,955元（停車位管理費10,200元+房屋管理費10,755元＝20,955元）。則系爭第2次會議決議案由2比照B、C區住戶之使用情形決議，為系爭建物應分擔之管理費標準，顯然違反比例原則，對於被上訴人而言，自有不公。
⑸上訴人雖又抗辯稱：⒈原審未審酌被上訴人於地下2層即B2
有34個停車位，上開34個停車位被上訴人隨時可能出租予第三人使用，使用時可能增加大樓公共電費，車輛出入頻繁時亦可能增加管理之困難，且車輛進出時如任由車上人員徒步進出車道，恐有危害生命安全之虞，是以車上人員隨時可能使用電梯或中庭出入。⒉又上訴人委託第三人萬安保全股份有限公司之駐衛保全之工作範圍如：⒈大門值衛、門禁管理（⑴按時起閉大門。⑵禁止閒雜人等進出。⑶大門交通秩序維護。⑷各出入口、通道之監控管制。）；⒉安全檢查（⑴巡察公共梯道出入的通暢、水電開關之正常運作等。⑵巡察各安全門鎖之確認。⑶巡查各層樓、頂樓、地下室、室外庭園及停車場，以防歹徒藏匿。）。⒊被上訴人系爭建物目前實際尚未作倉庫使用，縱如被上訴人所言系爭建物係供倉庫使用，則其貨物之進出，亦可能使用鐵捲門（開啟時可直通地面、地下2樓及B2之車道）及2個鐵門（開啟可通往逃生空間，並有電梯可通往1樓及地下室），故亦可能增加管制上嚴重負擔。況被上訴人於原審審理時，即將系爭建物委託琴格不動產仲介經濟有限公司代為仲介出租，足認被上訴人稱將來僅供倉庫使用，所言不實云云。惟查，被上訴人既已依車位數繳納車位之管理費，上訴人自應不得再以此為追徵其他費用之依據；至上訴人所稱被上訴人將來如果出租會增加管制上嚴重負擔云云，就系爭Ｂ1如果出租會否增加管制之負擔部分，未據上訴人舉出確證以實其說，且被上訴人之出租係其權利之行使，將來承租人如何使用，亦各有不同，尚在未定之天（其他各戶亦非必為無出租情形），如何得以上訴人之主觀想法據以為收取之標準？此部分上訴人之抗辯，即不足採。
⑹準此，被上訴人就社區共用部分及約定共用部分修繕、管理
維護之受益程度，相較近於其他Ａ區店面住戶，而與其他2樓以上住戶不同即較其他B、C區住戶為低；因此，關於應支付前揭共用部分及約定共用部分修繕、管理維護、安全維護、公共設備之維護及運轉、清潔維護所需費用，自應與其他2樓以上住戶為不同之繳費標準，且應比照一樓店面住戶之管理費收取標準酌增其管理費，此當為依前揭法律及規約訂立管理費負擔標準時所必須考量之因素；惟系爭社區住戶於系爭第2次會議決議時，未詳細考慮被上訴人目前用途不同，逕比照系爭社區B、C區大樓住戶之收費標準就被上訴人一戶每月應繳納之管理費決定提高達數倍，且會議決議僅單獨提高被上訴人一戶之管理費，對於被上訴人之收費，相較於其他住戶，則顯有過當之情形，是被上訴人抗辯系爭第2次會議決議管理費之收費標準，對其顯失公平，尚屬可採。為調和兩造間權利義務，實現管理費收取之具體妥當性，因認被上訴人請求撤銷系爭第2次會議決議案由2，關於「B1住戶管理費徵收金額提高為每坪22.5元之決議」，即屬有據，為有理由。
五、綜上所述，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於類推適用民法第799條之1第3項規定之法律關係，請求撤銷系爭第2次會議決議案由2，關於「B1住戶管理費徵收金額提高為每坪22.5元之決議」，即屬有據，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰毋庸逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 31 日
民事第二庭 審判長法 官 陳光秀
法 官 李文賢法 官 莊俊華上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 1 日
書記官 吳銘添【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。