臺灣高等法院臺南分院民事判決 100年度上字第51號上 訴 人 謝台生被 上訴 人 蔡耀榮上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國99年12月31日臺灣臺南地方法院第一審判決（99年度訴字第1204號）提起上訴，本院於100年5月3日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣請准供擔保宣告免為假執行。
二、陳述：引用原判決之記載，補稱：㈠系爭房子是被上訴人所有沒錯，但該房屋內的增建及裝潢是
上訴人的，被上訴人應補償上訴人，而且他標買系爭房子時法院註明拍定後不點交；我們曾去調解委員會調解過一次，但沒有成立，他連搬遷費都不給，上訴人也有找代書去跟他談買賣系爭房子的事情，提出調解筆錄等相關資料為證。
㈡系爭房子當初是上訴人以梁文慶的名義所購買，貸款都是上
訴人付的，搬進去後再增建閣樓及裝潢，被上訴人如同意補償，上訴人願意交付房子。
㈢當初法院拍賣時有註明拍定後不點交。
三、證據：援用原審提出之證據方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以：㈠系爭房子是梁文慶於民國（下同）94年購買，但上訴人係於
96年才進住，其中有二年的落差，實無法看出係其借梁文慶名義所購買。
㈡關於貸款部分，上訴人係96年7月遷進系爭房子，但根據法
院支付命令，該房子於97年11月即因未繳貸款遭拍賣。㈢關於增建物的部分，在法院拍賣時，已將增建物列入估價範
圍內，而且法院公告拍賣時，特別註明拍賣範圍包括增建物全部，權利移轉證書也特別註明包括增建物所有權在內。
三、證據：除援用原審提出者外，補提原審99年10月21日勘驗筆錄、100年2月16日聲請調解書、台南市北區調解委員會100年2月23日南北調字第1000000168號調解通知書及臺南市北區區公所100年3月10日南北字第1000004560號函為證。
理 由
一、被上訴人主張：被上訴人前經臺灣臺南地方法院98年度司執字第93495號強制執行事件程序拍定取得坐落臺南市○區○○段○○○○號、地目建、面積3250平方公尺、權利範圍10000分之37之土地，及其上同段2094建號即門牌號碼臺南市○區○○街○巷○○號、面積為一層57.55平方公尺、如原審判決附圖所示一層夾層（增建部分）11.6平方公尺、原登記為夾層（現為二層）16.59平方公尺、如附圖所示二層（增建部分）32.5平方公尺（原登記為夾層、不含原登記面積16.59平方公尺）、陽台8.48平方公尺，權利範圍全部之房屋（下稱系爭房地），經執行法院於99年6月7日發給不動產權利移轉證書，並於99年6月22日辦妥土地及建物所有權移轉登記。
上訴人並無合法權源而占有使用系爭房地，併受有相當於租金之不當得利，為此依民法第767條、第179條之規定，求為判決命上訴人應自系爭房屋中遷出並返還系爭房地予被上訴人，上訴人並應給付被上訴人7萬8000元，及自99年12月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並自99年12月12日起至返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人1萬3000元等語。（原審為被上訴人勝訴之判決）
二、上訴人則以：系爭房地於拍賣時已於拍賣公告上註明係為不點交之不動產。上訴人已繳納系爭房地之貸款三年多，房屋稅、地價稅等亦均由上訴人繳納，被上訴人於投標前並未向上訴人詢問即逕自投標，上訴人不願意向被上訴人租用系爭房地，但因系爭房地於拍賣時為不點交，上訴人願與被上訴人協商購買系爭房屋。系爭房地之增建部分均為上訴人出資所建，且有裝潢，被上訴人應補償上訴人云云，資為抗辯。
三、被上訴人主張「上訴人無權占有系爭房地，並受有相當租金之不當得利」等語，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審究者：⑴上訴人有無占用系爭房地之情事？是否具有合法權源？⑵被上訴人得否請求相當於租金之損害？其數額若干？爰分述如下：
㈠上訴人有無占用系爭房地之情事？是否具有合法權源？經查：
⒈按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
」、「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民法第767條第1項前段、民事訴訟法第277條前段分別定有明文。又「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。⒉經查，系爭房地除原有保存登記部分外，尚包括如原判決附
圖即臺南市臺南地政事務所99年11月22日臺南地所測字第0990015040號函附複丈成果圖所示一層夾層（增建部分）11.6平方公尺、二層（增建部分）32.5平方公尺（原登記為夾層、不含原登記面積16.59平方公尺）部分在內（原審卷第44頁）。又被上訴人係自臺灣臺南地方法院98年度司執字第93495號強制執行程序拍定取得系爭房地所有權（包括未保存登記增建部分），經執行法院於99年6月7日發給不動產權利移轉證書，並於99年6月22日辦畢土地及建物所有權移轉登記，惟系爭房地目前仍由上訴人居住占有中，被上訴人曾要求上訴人搬遷，然為上訴人拒絕各情，除有系爭房地所有權狀暨登記謄本、不動產權利移轉證書、拍賣公告、房屋使用現況調查表、上訴人戶籍資料及現場照片附卷可參（原審卷第10至21頁、第26頁），並經原審依職權核閱上開強制執行事件案卷無誤，堪信屬實。
⒊上訴人辯稱「系爭房地拍賣時已記載不點交，因此拒絕遷讓
返還予被上訴人」云云。按強制執行之不動產點交，係為安定買受人之地位，提高拍賣之效果，故強制執行法規定由拍賣不動產之執行法院直接解除債務人或第三人之占有，使歸買受人或承受人占有，使買受人得藉簡易之程序，迅速取得不動產，避免另行訴訟之煩累（學者張登科著，強制執行法，第369頁參照）。亦即，拍賣不動產之點交係在提高應買意願，至不動產縱於拍賣條件中載明為不點交，亦僅拍定人必須另行透過訴訟取得占有而已，並無礙於拍定人取得拍賣不動產之所有權，占有人亦不因此當然取得合法占有權源，上訴人顯然誤解強制執行點交或不點交之效果及意義，其辯稱其係有權占用系爭房地，被上訴人無權要求其遷讓云云，尚非可取。
⒋上訴人另辯稱「系爭房地係上訴人以訴外人梁文慶名義購買
，貸款都是上訴人所支付，系爭房地係上訴人所有；另閣樓及裝潢都是上訴人所施作，被上訴人應予補償」云云。惟查，房地所有權係屬物權，依物權公示原則，凡登記於土地登記簿或建物登記簿之人，依法即為所有權人，系爭房地既登記為梁文慶名義，縱係上訴人出資購買，難認上訴人係所有權人，應無排除強制執行之權利。另系爭房地內之閣樓及裝潢縱係上訴人嗣後所增建，亦因附合成為系爭房地之一部，為強制拍賣之效力所及，屬拍定之範圍，上訴人主張被上訴人應予補償始得要求上訴人遷讓，亦無理由。
⒌基上，上訴人目前占用系爭房地（包括未保存增建部分），
並未提出證據證明有何占用之正當權源，被上訴人依民法第767條第1項前段之規定，請求上訴人應自系爭房地遷出並返還予被上訴人，自屬有據。
㈡被上訴人得否請求相當於租金之損害？其數額若干？經查：
⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179條前段定有明文。又「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件上訴人占有使用系爭房地並無正當權源，業見上述，則自99年6月11日被上訴人受領系爭房地不動產權利移轉證書之日起，上訴人占有系爭房地即屬無權占有，揆之前揭說明，被上訴人主張「上訴人受有相當於租金之利益，應給付無權占有期間之不當得利」乙節，自屬正當。又上訴人占有系爭房地之事實狀態，在上訴人自房屋中遷出並將系爭房地返還被上訴人前，被上訴人就系爭房地仍繼續受有無法使用之損害，上訴人有到期不履行之虞，故被上訴人就此履行前之不當得利提起將來給付之訴，併請求相當於租金之不當得利，亦屬正當，應予准許。
⒉次按「土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於
城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重『防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題』及同法第三編第三章『房屋及基地租用』第94條至第96條均就『城巿住宅用房屋』設其規範暨該條項蘊含摒除『城巿營業用房屋』在外之『隱藏性法律漏洞』有以『目的性限縮解釋』補充必要自明」（最高法院93年度台上字第1718號判決要旨㈡參照）。本件系爭房屋之主要用途為商業用，此有建物登記謄本在卷可稽（原審卷第13頁），而上訴人占用系爭房地供自己與家人居住使用，縱未作營業使用（原審勘驗筆錄參照，原審卷第40頁），然上訴人所無權占用者，既為可供營業用房屋，則其所獲得之相當於租金之不當利益，自應以城市營業用房屋計算之，無庸受土地法第97條規定之限制。原審審酌系爭房地位於臺南市北區南台比佛利大樓邊間，附近有開元寺、慈愛醫院、中油加油站、北園市場、崑山中學，周遭交通尚稱便利，且比佛利大樓一樓多作店鋪使用，有早餐店、理髮院等情，有不動產估價報告書附於上開執行事件卷宗可參，並經原審會同臺南市臺南地政事務所人員至現場履勘明確，上訴人於原審亦自陳：「我認為系爭房屋就是每月2萬元都有那個價值」（原審卷第53頁），因而認被上訴人主張上訴人占有系爭房地之利益每月為1萬3000元，尚屬適當。從而，被上訴人請求上訴人應給付自99年6月12日（受領不動產移轉證書翌日）起至99年12月11日共6個月之不當得利，計為7萬8000元（130006＝78000），並自99年12月12日起至返還系爭房地之日止，按月給付1萬3000元之不當得利，為有理由，應予准許。
⒊再按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任」、「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5」，民法第229條、第233條第1項及第203條分別定有明文。本件被上訴人請求上訴人給付自99年6月12日起至99年12月11日止共計7萬8000元之部分，併請求自言詞辯論終結翌日（即99年12月18日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
四、末按「判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意者，亦同」，民事訴訟法第396條第1項定有明文。查系爭房地係由被上訴人經由法院拍賣程序應買取得，而上訴人自96年7月9日起即居住於該處，欲另覓適當處所非屬易事，如於判決確定後立即執行，有自行搬遷之實際上困難，原審審酌上情，認有酌定履行期間之必要，為兼顧被上訴人之利益，爰酌定本件之履行期間為三個月，亦屬適當而無違誤。
五、綜上所述，上訴人無權占有系爭房地，被上訴人依民法第767條所有權及第179條不當得利之法律關係，訴請上訴人自系爭房地遷出並將房地返還被上訴人，並給付被上訴人相當租金損害7萬8000元，及自99年12月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並自99年12月12日起至返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人1萬3000元之不當得利，係有理由，原審予以准許，並分別酌定相當擔保為假執行或免為假執行之宣告，並酌定履行期間為3個月，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。
結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項，第78條判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 17 日
民事第二庭 審判長法 官 陳光秀
法 官 莊俊華法 官 曾平杉上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 18 日
書記官 葉秀珍【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。