臺灣高等法院臺南分院民事裁定 100年度抗字第213號抗 告 人 謝世鴻上列抗告人因債權人蔡月理等與債務人孫達威等間給付借款強制執行事件，對於中華民國100年10月11日臺灣臺南地方法院100年度執事聲字第115號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用新台幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：訴外人蔡明文、蔡月理前於民國（下同）99年08月30日，以台南市○區○○段1532建號建物（下稱系爭建物）為債務人孫達威所有，聲請原法院強制執行，抗告人參與投標，並以新臺幣（下同）893,000元得標並拍定。然系爭建物原所有權人為孫達威，嗣於92年5月間出售予訴外人孫玉娟，自91年04月27日起由孫玉娟出租，並收取租金，故系爭建物之所有權人應係孫玉娟之繼承人。抗告人因一時不查，誤以為系爭建物坐落之基地為公有地，因公有地較無拆屋還地之訴訟，而私有地則常有之；又承租人、基地所有權人，依法均有優先購買權，惟本件拍賣之公告內容並無詳載；執行債權人所提出臺灣自來水公司99年3月水費通知及收據影本、台南市政府函通知孫達威拆除違建房屋及原審法院99年度南簡字第346號民事判決等資料為依據，只能證明系爭建物曾經為債務人孫達威所有，無法證明系爭建物現在仍為孫達威所有，系爭建物產權既有不明，原審豈能將之拍賣並由第三人拍定，故原裁定顯有錯誤。為此，提起抗告求予廢棄原裁定，並准撤銷系爭拍定等語。
二、按強制執行程序中之拍賣，為買賣方法之一種，關於出賣人所為允為出賣之意思表示（拍定）應由執行法院為之，如執行法院於拍賣時就應買之出價未為拍定之表示，雙方之意思表示自未合致，即不能認以拍賣為原因之買賣關係業已成立，依此意旨推之，執行法院標賣不動產，若經決定應買人之投標為得標時，買賣關係即告成立。除該標賣程序有瑕疵，得依強制執行法第12條第1項規定對之聲明異議外，不得遽予撤銷該拍賣程序（最高法院81年度台抗字第229號裁定意旨參照）。次按強制執行法第81條第2項第1款規定：不動產之所在地、種類及其他應記明之事項，應於拍賣公告載明之。所謂其他應記明之事項，除強制執行法第81條第2項例示規定外，其他一般交易上認為重要，足以影響應買意願及出價高低之事項均屬之。該規定之立法意旨在使一般投標人能預先明瞭所買不動產之使用情形，以從容評估決定是否投標及投標金額之高低，庶投標結果臻於公平。又辦理強制執行事件應行注意事項第43條第6項亦明定：拍賣之不動產，債務人之權利受有限制，應於拍賣公告載明，旨在使投標人預先明瞭拍賣之不動產實際狀況，以決定是否投標及其出價之金額。而強制執行法為保護債權人、債務人及確保拍賣結果之安定性，於第113條、第69條排除拍賣標的之物之瑕疵擔保責任，較諸私人間之買賣，已較不利於得標人，若拍賣公告就與拍賣標的價值相關之事項，未為充分揭示，對得標人難謂公允。為衡平保護得標人，拍賣公告自應載明可得而知與拍賣標的價值密切相關之事項，如未記載，使投標人有誤認應買致受損害之虞者，該拍賣程序即有瑕疵，得標人自得聲明異議請求撤銷之。
三、經查：⒈債權人蔡明文、蔡月理於99年08月30日，提出「臺灣自來水
公司99年3月水費通知及收據影本」、「臺南市政府寄予『孫達威』之公文信封影本（台南市政府函通知孫達威拆除違建房屋）」及原法院99年度南簡字第346號民事判決等資料為依據，以系爭建物為債務人孫達威所有，經原法院載明拍賣建物之使用現況：「拍賣建物係坐落第三人所有之台南市○區○○段○○○○號土地，土地不在本件拍賣範圍內，拍定後，拍定人能否繼續使用土地，土地所有人能否訴請拆屋還地，應買人應自行查證；又拍賣建物現由第三人黃子彬使用，黃子彬自80年間起即承租使用建物，後因第三人認建物所有權不明，現未與孫達威、陳中博、陳隆宣等人續訂租約，惟仍繼續使用建物中。拍定後不點交。」以最低拍賣價格新臺幣（下同）360,000元，於100年4月27日進行第1次拍賣程式，應買人有抗告人與蔡月理（即本件債權人），因抗告人出價893,000元高於蔡月理所出價格520,000元，原法院即宣佈由抗告人得標，此有強制執行投標書、100年4月27日拍賣公告及不動產拍賣筆錄在卷可佐。
⒉依前開所述，本件拍賣公告已載明拍賣建物所坐落之土地不
在本件拍賣範圍內，應買人如拍得拍賣建物，能否使用土地抑或可能遭訴請拆屋還地等情，均已明白揭示，且拍賣流程符合規定，抗告人自願依法填寫標單及繳交保證金等投標行為，是本件執行法院已盡其告知投標人之能事，異議人既仍出價應買，且經拍定，自應受其出價應買之意思表示所拘束。又於符合優先購買之情形，優先購買權人是否行使其權利，由其自由決定之，如其不欲主張其權利，尚不因此影響抗告人業已取得之拍定人地位，本件拍賣建物所坐落之土地所有權人蔡月理，於100年6月02日向原審明確表示其不主張優先購買，此有100年6月02日、100年6月21日調查筆錄附於執行卷可憑。抗告人之拍定人地位既未受有影響，尚難認有侵害異議人權益之情形。稽上，抗告人主張本件拍賣公告未詳載所有權人、優先購買權等事項，應准撤銷系爭拍定云云，於法無據，無可採取。
⒊抗告人復主張系爭建物非孫達威所有，並提出原審99年度簡
上字第17號、99年度南簡字第346號、99年度簡小字第771號等民事判決為證，請准撤銷拍定程序。惟查，前開判決係認定孫達威之父孫哲生與孫玉娟為兄妹，陳中博、陳隆宣為孫玉娟之繼承人，孫達威因繼承而取得系爭建物，並以孫玉娟名義繳納房屋稅迄今已逾10年之久，期間並無證據足證孫達威曾對孫玉娟或其繼承人主張不當得利或孫達威有怠於行使不當得利請求權之事實，且系爭建物之使用管理者並非僅孫玉娟一人（見本院卷第17、21頁），縱系爭建物之房屋稅單、電費單所列繳納人為孫玉娟或其繼承人，亦僅能證明系爭建物之管理使用者非僅一人。是本件依債權人提出之資料，形式上判斷應可認定系爭建物係孫達威所有，且拍賣建物之建號、坐落之土地地號、面積及其占有人如何，對於買受人之影響應屬其得否就系爭建物為正常之占有使用等針對買賣標的物之瑕疵問題，始屬抗告人得以撤銷拍賣程序重大瑕疵情事，至於系爭建物之所有權人究係誰屬，與得否撤銷拍賣程序無涉，如有第三人就拍賣建物主張有足以排除強制執行之權利者，自應由該第三人於強制執行程序終結前，向執行法院提出異議之訴，惟本件迄今並無第三人向執行法院就系爭建物主張權利，自非抗告人所得任意指摘。是原法院駁回抗告人撤銷100年4月27日之拍定程序之聲請，於法並無不合。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
民事第四庭 審判長法 官 吳上康
法 官 蔡勝雄法 官 王浦傑上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗告，應於收受送達後10日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
書記官 蔡振豐【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。