臺灣高等法院臺南分院民事判決 100年度重上字第27號上 訴 人 劉石豬
劉李秀霞共 同訴訟代理人 宋錦武 律師被 上 訴人 杜秀玟訴訟代理人 黃厚誠 律師複 代 理人 楊聖芬 律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國100年2月1日臺灣臺南地方法院第一審判決（99年度訴字第1202號）提起上訴，本院於100年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認上訴人劉石豬對坐落臺南市○○區○○段叁柒叁、叁柒柒地號土地上如法務部行政執行署臺南行政執行處九十七年度地稅執特專字第一三六二九號滯納土地稅法行政執行事件二拍拍賣公告附表甲標所示之建物（即門牌整編為臺南市○○區○○街○○○號）有優先購買權存在。
確認上訴人劉李秀霞對坐落臺南市○○區○○段叁柒肆地號土地上如法務部行政執行署臺南行政執行處九十七年度地稅執特專字第一三六二九號滯納土地稅法行政執行事件二拍拍賣公告附表乙標所示之建物（即門牌整編為臺南市○○區○○街○○○號）有優先購買權存在。
被上訴人於法務部行政執行署臺南行政執行處九十七年度地稅執特專字第一三六二九號執行事件中就上開建物甲標以新台幣叁佰玖拾壹萬元、乙標以新台幣貳佰貳拾壹萬元所為之買賣行為，准上訴人劉石豬、劉李秀霞依序以同一價格優先購買。
第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件上訴人主張其等對系爭法務部行政執行署臺南行政執行處民國（下同）97年度地稅執特專字第13629號滯納土地稅法行政執行事件（下稱系爭行政執行事件）中由被上訴人於99年8月12日拍定系爭坐落臺南市○○區○○段373、377、374地號土地（重測前依序為臺南縣永康市○○段324-2、329-1、324地號，下稱系爭土地）其上之系爭建物即門牌號碼為臺南市○○區○○街○○○號、162號建物（門牌整編前為臺南縣永康市○○○路○○○巷131、133號建物，下稱系爭建物），依土地法之規定，上訴人享有以同一條件優先承購之權利，惟為被上訴人所否認。是以，上訴人就系爭建物是否有以同一條件優先承購之權利，其法律上之地位顯處於不安之狀態甚明，且此不安狀態復能以本件確認判決予以除去，依上說明，應認上訴人有提起本件確認之訴之利益存在，先予敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：系爭土地原均為上訴人劉石豬所有，上訴人劉石豬於86年5月1日將其出租予其子劉文雄所經營之慶光化工實業股份有限公司（下稱慶光化工）與慶光鋁業股份有限公司（下稱慶光鋁業），二公司為關係企業，約定租賃期間至96年5月1日止，共計10年，並由慶光化工出資在上開3筆土地上建造廠房、辦公室及二層樓房即系爭建物）。嗣上開系爭374地號土地於93年6月17日移轉為上訴人劉李秀霞（即劉石豬之媳婦）所有，該土地租賃契約對於受讓人之上訴人劉李秀霞仍繼續存在。詎系爭建物因滯納土地稅，經依系爭行政執行事件中拍賣由被上訴人於99年8月12日拍定，上訴人就系爭建物存有基地租賃關係、或法定地上權之關係存在，依土地法第104條規定，享有以同一條件優先承購之權利，縱認慶光化工非系爭土地之承租人，惟既經慶光鋁業承租後交予慶光化工，慶光化工亦屬有權使用土地，亦得類推適用土地法第104條規定，爰提起本件確認優先承買權存在之訴，並聲明求為判決：㈠確認上訴人劉石豬對系爭373、377地號土地上如系爭行政執行事件二拍拍賣公告附表甲標所示之建物有優先購買權存在。㈡確認上訴人劉李秀霞對系爭374地號土地上如系爭行政執行事件二拍拍賣公告附表乙標所示之建物有優先購買權存在。㈢被上訴人於系爭行政執行事件中就上開建物甲標以新台幣（下同）391萬元、乙標以221萬元所為之買賣行為，准上訴人以同一價格優先購買等語（原審判決駁回上訴人請求，上訴人不服提起本件上訴，上訴聲明請求廢棄原判決，改判如上開聲明；被上訴人對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回）。
二、被上訴人則以：土地法第104條第1項後段規定之土地所有人優先購買權，係以房屋所有人對基地有典權、地上權、租賃關係為必要。本件租約，縱認屬實，因租約所載承租人為慶光鋁業，慶光化工係連帶保證人，且上訴人劉石豬於95年12月19日係以慶光鋁業為承租人聲請核發支付命令，其所附租金扣繳憑單單位亦為慶光鋁業；又上訴人於原審93年執字第22597號強制執行事件，自承係由慶光鋁業向上訴人劉石豬承租系爭基地等情，均足認系爭基地承租人為慶光鋁業，非慶光化工，此不因承租人是否實際使用而異。另調解書內容與前述文件內容相違，足徵非實。且優先購買拋棄書，係由建物所有人出具，不生法律上優先承買權效力。本件上訴並無理由等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地三筆原均為上訴人劉石豬所有，嗣於93年6月17日
其中系爭374地號土地移轉登記為上訴人劉李秀霞（即上訴人劉石豬之媳婦）所有。
㈡依土地登記謄本記載，慶光化工就本件系爭373、377地號土
地上同段75建號、門牌號碼臺南市○○區○○里○○○路○○○巷○○○號建物（嗣門牌整編為臺南市○○區○○街○○○號）；就本件374地號土地上同段76建號、門牌號碼臺南市○○區○○里○○○路○○○巷○○○號建物（嗣門牌整編為臺南市○○區○○街○○○號），於87年9月2日登記取得所有權，登記原因為第一次登記（見原審卷第18、19頁）。
㈢慶光化工所有之系爭建物（含增建部分）嗣於93年3月間，
由第三人交通銀行股份有限公司以慶光化工未依約清償借款為由，聲請原審執行假扣押查封（原審民事執行處93年度執全字第555號）。
㈣慶光化工之債權人李長榮科技股份有限公司於93年7月間聲
請強制執行系爭建物，經原審民事執行處以93年度執字第22597號事件受理，嗣94年12月間因無人應買視為撤回，惟假扣押執行並未撤銷。
㈤上訴人劉石豬於95年12月間以第三人慶光鋁業為債務人，向
原審聲請核發支付命令，經原審於95年12月21日以95年度促字第76948號支付命令，命慶光鋁業應於支付命令送達後20日不變期間，給付租金5,689,200元。
㈥96年6月15日上訴人劉石豬與慶光化工於臺南市永康區調解
委員會成立調解，內容為：聲請人（即上訴人劉石豬）同意對造人（即慶光化工）先前所積欠之租金6百萬元整，折合對造人於租賃期間在租賃物上興建坐○○○區○○段161、162號所搭建之鐵皮屋廠房，鐵皮屋廠房自即日起歸聲請人所有等語。
㈦慶光化工因滯欠地價稅，於97年1月間經系爭行政執行事件
拍賣系爭建物，該行政執行事件中甲標即門牌號碼臺南縣永康市○○里○○○路○○○巷○○○號建物（嗣門牌整編為臺南市○○區○○街○○○號）；乙標即門牌號碼臺南市○○區○○里○○○路○○○巷○○○號建物（嗣門牌整編為臺南市○○區○○街○○○號），拍賣公告中並載明：如符合土地法第104條規定，土地所有權人有優先承買權。該行政執行事件甲、乙標均由被上訴人於99年8月12日分別以391萬元、221萬元標得，被上訴人並於99年8月13日具狀表示對優先承買權異議（見本院卷第50頁背面）。
四、得心證理由：㈠系爭建物所有人慶光化工對系爭基地占用之權源部分：
本件上訴人主張伊等所有系爭土地出租予慶光化工，並據提出土地租賃契約、土地使用同意書、證人翁源隆為證，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
⑴上訴人主張慶光鋁業原為慶光化工之銷售部門，於84年底由
慶光化工百分之百出資，成立子公司即慶光鋁業，慶光鋁業資本總額320,000,200元，監察人慶光化工持有32,000,000股，已據上訴人提出經濟部商業司公司資料查詢表（見原審卷第67、68頁）可稽，足認屬實；依公司法第128條之1第2項規定：「政府或法人股東一人所組織之股份有限公司，不受前條第1項之限制。該公司之股東會職權由董事會行使，不適用本法有關股東會之規定。前項公司之董事、監察人，由政府或法人股東指派。」，則慶光化工既為慶光鋁業唯一股東，慶光鋁業董事、監察人均由慶光化工指派執行。又上訴人主張：慶光鋁業與慶光化工為上訴人之子劉文雄所經營，負責人（董事長）均為劉文雄，並有上訴人所提之系爭租賃契約及上訴人於原審之民事聲請支付命令狀、聲請狀等附卷可稽（見原審卷第14頁、本院卷62、79至84頁），核與被上訴人所提慶光鋁業劉文雄制作93年度之扣繳憑單所載相符，足認二公司為密切之母子關係企業，為上訴人之子劉文雄所經營無訛。
⑵次查，系爭建物為訴外人慶光化工經土地承租人慶光鋁業同
意而興建乙情，已據上訴人即系爭土地之所有人劉石豬於86年5月5日出具土地使用權同意書予慶光化工申請建照可按（見本院卷第21、22頁），並有上開建物登記簿謄本附卷可稽（見原審卷第19、20頁），上訴人陳稱：86年間，慶光化工為實際承租人向上訴人劉石豬承租系爭土地，慶光鋁業與慶光化工為關係企業，以慶光鋁業名義承租系爭土地後，再將土地交由慶光化工興建廠房等語，有上訴人劉石豬於93年度執字第22597號卷之94年7月6日聲請狀等（見本院卷第82至85頁）可按。經查，就慶光化工與上訴人之租賃關係如何辦理經過情節，業經證人即慶光鋁業前負責人翁源隆於本院到庭具結後證稱：「（是劉石豬出租給你，劉文雄當保證人？）是的」、「伊當時是擔任慶光化工之副總經理及董事，是由慶光化工劉文雄董事長與我去找劉石豬洽談租用部分，當初租用目的，要作為慶光化工鋁品事業部遷到永康的作業準備。因慶光化工董、監事暨法人的決定，要把化工及鋁品事業切割。」「（既然慶光化工要租用土地，為何86年5月1日時簽訂土地租賃契約書是以慶光鋁業為承租人？）當初慶光鋁業要聲請五項正字標誌需要有合格工廠登記才能聲請，所以才用慶光鋁業名義來承租同時申請工廠登記，再聲請正字標誌。」等情，核與上訴人劉石豬與慶光鋁業間之土地租賃契約書所載相符（見原審卷第11至14頁），並有上開兩造不爭執之情節即上訴人劉石豬於95年12月間以第三人慶光鋁業為債務人，向原審聲請核發支付命令，經原審於95年12月21日以95年度促字第76948號支付命令，命慶光鋁業應於支付命令送達後20日不變期間，給付租金5,689,200元可據。可見慶光鋁業應為承租人無訛。至證人翁源隆於本院所陳：「（當初是慶光化工要租用土地還是慶光鋁業要租用土地？）是慶光化工要租用。」、「（當初慶光鋁業給付給劉石豬的租金從何而來？）都是由慶光化工給付的。」、「（為何知道租金是由慶光化工給付？）因為蓋廠房及承租的部分，慶光鋁業的資金不夠來做這部分，當時董監事決定鋁業要遷到永康，變成相關作業都是由慶光化工來作業。所以資金來源是由慶光化工公司帳目而來。」、「（附於促字卷內這是慶光鋁業開立的扣繳憑單給劉石豬？提示）這是93年度的，當時我已離開兩個公司的業務執行，只保留董監事身分。從84年間就開始承租土地了。」、「（之前扣繳憑單何人開的？）不清楚。84年到88年間應該都是慶光化工支付租金。」（見本院卷第57頁），並有慶光鋁業經濟部商業司公司資料查詢表可據（見原審卷第67頁）。惟本件租約既由慶光鋁業具名與上訴人訂立，其租約關係自係存在於上訴人與慶光鋁業間。
㈡上訴人主張依土地法第104條規定，就系爭土地上之房屋有優先購買權，惟為被上訴人否認，經查：
⒈按「土地法第104條第1項規定『基地出賣時，地上權人、典
權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權』。其立法意旨，係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用價值。是故無論於房屋所有人，就其房屋自始即與其基地所有人間有其租地建屋之關係存在，抑或係於房屋既經建築後，而始與基地所有人訂約承租基地之情形，均應有其適用」（最高法院70年度台上字第818號裁判參照）。
又司法院院解字第3763號固以「土地法第102條至105條均就租用基地建築房屋之當事人間關係而為規定，其中第104條係於此種當事人間規定承租人於出租人之基地出賣時有優先購買權，出租人於承租人之房屋出賣時有優先購買權，若租用房屋及基地之承租人於出租人之基地或房屋出賣時自不得援用同條之規定主張優先購買權。」係就修正前土地法第104條規定「基地出賣時。承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時。基地所有權人有同樣條件優先購買之權。」所為解釋。惟該土地法第104條嗣於64年7月24日修正，其立法理由略以：「．．為配合憲法第142條及耕地375減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，爰參照司法院之建議，將土地法第104條修正如上」等語。故已不限於基地租賃之關係始有該條之適用。再按該修正後條文之文義觀察，於基地出賣時，其優先購買權者，須以對基地有地上權人、典權人或承租人始有適用；房屋出賣時，則以基地所有權人為享有優先購買權之唯一對象。是如因房屋所有權人未在基地上設有地上權、典權、或訂有租約，反而剝奪基地所有權人之優先購買權，顯然有違其立法意旨。如僅經基地所有權人表同意而有權在土地上建築房屋，固未為地上權之設立登記而不能成立地上權，其權利內容在性質已與地上權無異；或未成立租賃關係，而曾經土地所有權人同意建築，有權占有土地，如不許土地所有權人享有優先購買權，實有違土地法第104條之文義及保護合法使用人權益之立法本旨。況依最高法院67年台上字第3887號判例意旨：「土地法第104條第1項，在64年7月24日修正公布前，其原文為『基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權』，修正後，已擴張為『基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之』，條文內所稱之房屋，既未特別限定承租人之房屋，則依其一貫之文義，地上權人，典權人之房屋自應一併包括在內」等語，並未排除其他有權占有基地建築房屋之情形。從而，應認於經土地所有權人同意而在土地建築房屋，有權占有基地之情形，於房屋出賣時，土地所有權人有依土地法第104條第1項之優先購買權。⒉再查，系爭土地原為上訴人劉石豬所有，經劉石豬出具使用
同意書予供慶光化工申請建照，並於87年間辦理系爭建物第一次所有權登記可按，為兩造所不爭，已如上述，且慶光鋁業係慶光化工成立之子公司，雖經以慶光鋁業名義而簽立系爭土地之租賃契約，然慶光化工不但出資在上開3筆土地上建造廠房、辦公室及二層樓房即系爭建物，已如上述，並負擔繳納84年至88年止之房租，有上開證人翁源隆之證言可據；上訴人劉石豬嗣又於96年6月15日曾與慶光化工於臺南市永康區調解委員會成立調解，內容為：聲請人（即上訴人劉石豬）同意對造人（即慶光化工）先前所積欠之租金6百萬元整，折合對造人於租賃期間（自86年5月1日起至96年5月1日止）在租賃物上興建坐○○○區○○段161、162號所搭建之鐵皮屋廠房，鐵皮屋廠房自即日起歸聲請人所有」等語，有台南縣永康市調解委員會調解書可據，為兩造所不爭執（見原審卷第62頁）。依上開調解書所載，上訴人乃將慶光化工視同承租人，則慶光化工非僅事實上取得上訴人同意而於系爭土地建屋使用而已。查慶光鋁業原係慶光化工公司之部門，並無資力負擔租金，為土地所有權人之上訴人，雖形式上與慶光鋁業成立租賃關係，惟系爭土地承租後係交由慶光化工興建房屋使用，且為上訴人所同意（出具土地使用同意書予慶光化工），並代慶光鋁業履行承租人之義務，業如上述，依上說明，自宜使上訴人居於類似出租人之地位，依土地法第104條第1項後段規定享有優先承購權，使系爭土地與房屋之利用關係單純化，以充分發揮土地之利用價值，避免法律關係複雜，以盡經濟上效用，並杜紛爭，而符公平。
⒊查慶光化工因滯欠地價稅，於97年1月間經系爭行政執行事
件拍賣系爭建物，該行政執行事件中甲標建物（門牌整編為臺南市○○區○○街○○○號）；乙標建物（門牌整編為臺南市○○區○○街○○○號），拍賣公告中並載明：如符合土地法第104條規定，土地所有權人有優先承買權。嗣該行政執行事件甲、乙標均由被上訴人於99年8月12日分別以391萬元、221萬元標得，被上訴人並於99年8月13日具狀表示對優先承買權異議，為兩造所不爭，依上說明，系爭建物之房屋出賣時，基地所有權人之上訴人有依同樣條件優先購買之權。則上訴人劉石豬主張就系爭373、377地號土地上如系爭行政執行事件二拍拍賣公告附表甲標所示之建物（即門牌整編為臺南市○○區○○街○○○號）有優先購買權存在、上訴人劉李秀霞對系爭374地號土地上如系爭行政執行事件二拍拍賣公告附表乙標所示之建物（門牌整編為臺南市○○區○○街○○○號）有優先購買權存在，即無不合，洵屬有據。
⒋被上訴人又抗辯上訴人於二審提出上開優先購買權之適用，
屬新攻擊、防禦方法，於二審法院原則上不得提出，有民事訴訟法第447條第1項之規定足參云云。惟查，上訴人於原審起訴時已有主張：上訴人於86年間出租予其子劉文雄所經營之慶光鋁業及慶光化工，由慶光化工出資在系爭土地上建造廠房等，可知上訴人已主張慶光化工為承租人，而有優先購買權，雖於本審補充有關土地法第104條之立法理由及類推適用之法律上陳述（即有權使用土地之人亦可類推適用土地法第104條之規定），依民事訴訟法第447條第1項第3款之規定，自無不合。且依上說明，如不許上訴人提出顯失公平，亦符合同條項第6款之規定。被上訴人此部分之抗辯，即有未合，不足採取。至被上訴人雖抗辯：與上訴人間存有租賃關係者亦僅為慶光鋁業；縱慶光鋁業承租土地後，果另行交由慶光化工興建系爭建物，依優先承買權不能創設法理及法律明文規定，上訴人依法亦無優先承買權，慶光化工非系爭土地租約承租人，亦非土地法第104條規定之承租人云云。
顯未顧及上開土地法第104條之立法理由及衡平原則，並不足採。
⒌又上訴人劉李秀霞係上訴人劉石豬之媳婦，已於93年間受讓
其中系爭374地號土地，承租關係亦對其繼續存在，從而，上訴人分別請求確認上開經拍賣而由被上訴人拍定之系爭建物，各有如上之優先承購權，洵屬有據。又被上訴人於系爭執行事件中就上開系爭建物中甲標以391萬元、乙標以221萬元拍定，成立系爭建物之買賣契約，為兩造所不爭，上訴人分別請求確認各有如上之優先承購權外，並據以請求以上開買賣契約同一價格（甲標以391萬元、乙標以221萬元）由上訴人劉石豬、劉李秀霞依序優先購買系爭建物，於法有據，應予准許。
五、綜上所述，上訴人主張其就系爭建物有優先購買權存在，核無不合。被上訴人之抗辯：上訴人與慶光化工無租賃關係，系爭優先購買權不存在云云，並無可採。從而，上訴人之請求：確認上訴人劉石豬就系爭373、377地號土地上如系爭行政執行事件二拍拍賣公告附表甲標所示之建物（即門牌整編為臺南市○○區○○街○○○號）有優先購買權存在、確認上訴人劉李秀霞對系爭374地號土地上如系爭行政執行事件二拍拍賣公告附表乙標所示之建物（即門牌整編為臺南市○○區○○街○○○號）有優先購買權存在；被上訴人於系爭行政執行事件中就上開建物甲標以391萬元、乙標以221萬元所為之買賣行為，准上訴人劉石豬、劉李秀霞依序以同一價格優先購買，洵屬有據，應予准許。原審未予詳查，遽為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決廢棄改判，如主文所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及舉證，對本判決之結果不生影響，毋庸一一詳論，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 12 日
民事第二庭 審判長法 官 陳光秀
法 官 李文賢法 官 莊俊華上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 14 日
書記官 吳銘添【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。