臺灣高等法院臺南分院民事判決 100年度重上字第55號上 訴 人 林金雄訴訟代理人 林德昇 律師
謝耿銘 律師
參 加 人 謝長成
謝惠玲吳楊麗珠兼上二人訴訟代理人 謝瑞發兼上三人訴訟代理人 謝丁茂被 上訴人 吳文正訴訟代理人 嚴庚辰 律師
林琦勝 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國100年6月14日臺灣嘉義地方法院第一審判決（99年度訴字第548號）提起上訴，本院於101年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔；參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落嘉義市○○段0002之0002、0002之0040、0080地號等3筆土地 （下稱系爭土地）係被上訴人及訴外人吳清敏所共有，系爭土地上如原判決附圖A部分面積188平方公尺鐵骨造房屋、B部分面積546平方公尺磚造房屋、C2部分面積25平方公尺烤漆板圍籬及如編號1—2—3—4連線部分電動門等地上物（下稱系爭地上物）為上訴人所有，上訴人無權占有使用系爭土地，爰依民法第767條之規定，請求上訴人將系爭地上物拆除，將系爭土地返還被上訴人及其他共有人全體。
二、上訴人則以：伊於90年1月18日買受系爭地上物 ，被上訴人與吳清敏係於99年5月9日經由台灣嘉義地方法院99年度司執字第1029號強制執行程序拍定買受系爭土地，依民法第425條之1、第876條第1項規定，推定兩造間在系爭房屋得使用期限內，就系爭土地有租賃關係，及法定地上權之設定，伊非無權占有等語，資為抗辯。
三、參加人主張：系爭土地上如原判決附圖A房屋，其事實上處分權，為參加人及上訴人共同所有，上訴人對該房屋無單獨處分權等語。
四、原審為被上訴人勝訴判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭之事實下列事實為兩造所不爭，堪信為真實：
（一）系爭土地為被上訴人與吳清敏共有。
（二）上訴人買受系爭地上物時，系爭土地為謝丁茂與謝長成、謝瑞發、吳楊麗珠所共有。
（三）系爭房屋於57年上期已起課房屋稅，62年5月31日因繼承移轉房屋納稅義務人名義變更為林良，80年8月22日因買賣移轉變更為謝丁茂，90年1月18日因買賣移轉變更為林金雄。
六、爭點及本院判斷
（一）本件之爭點在於：１系爭土地上如原判決附圖A所示房屋，其事實上處分權，
為何人所有？２上訴人買受系爭地上物時，是否該當法定租賃權或法定地
上權發生之要件，而取得該權利？
（二）本院之判斷：１系爭土地上如原判決附圖A所示房屋，其事實上處分權，
為何人所有？①上訴人及參加人於本院均主張：如原判決附圖A所示房
屋，係伊等於90年4月28日將系爭土地、地上物共同出租予有限責任嘉義市機關學校員工生消費合作社聯合社（下稱嘉義市機聯社）後，嘉義市機聯社將部分建物拆除，重新興建，96年6月30日租賃契約期滿後，嘉義市機聯社未將該新建房屋拆除，依租賃契約之約定，應視為廢棄物，任由出租人即上訴人及參加人全體處理，因此如原判決附圖A所示房屋，其事實上處分權，為上訴人及參加人全體共有等語。
②上訴人及參加人前述之主張為被上訴人所否認，此等有
利之事實，自應由主張之上訴人及參加人負舉證責任。依上訴人所提之前述土地及房屋租賃契約（見本院卷第50至52頁）所載，該租賃契約第9條約定：乙方（承租人）為因應賣場需要，自簽約日起得商得甲方（出租人）之同意，辦理賣場及倉庫裝潢等事宜，但不得損害原有建築結構體。由此可見，嘉義市機聯社依前述租賃契約之約定，雖得就系爭地上物為裝潢，但不得損害原有建築結構體，即其並無將系爭地上物拆除、重新興建之權利，從而，依前述租賃契約，並不足以證明嘉義市機聯社確有將部分系爭建物拆除，重新興建如附圖A所示房屋。又由上訴人所提包括附圖A房屋在內之系爭地上物照片（見本院卷第54至55頁）觀之，附圖A所示房屋，乃附合於原有系爭地上物之建築結構體，再以鐵架、鐵皮予以加強及擴建（擴建後總面積為188平方公尺），且相對於附圖B房屋（面積546平方公尺），並非獨立之建物，從而，附圖A所示房屋，尚無從認係嘉義市機聯社所原始起造之房屋，應認係附合於原系爭地上物而成為系爭地上物之一部分，仍為系爭地上物所有權人所有。因此，對於系爭地上物有事實上處分權之上訴人，對於附圖A所示房屋，即有單獨處分權。又前述租賃契約第14條規定：契約終止後，乙方所有任何生財器具及物品應清理完畢，若有留置不搬者，應做廢棄物論，任憑甲方處置，乙方不得異議。由其「留置不搬」之文意以觀，該條規範之範圍，應指動產而言，尚不包括不動產在內，上訴人及參加人據以主張取得附圖A所示房屋之不動產之事實上處分權，亦屬無據。
２上訴人買受系爭地上物時，是否該當法定租賃權或法定地
上權發生之要件，而取得該權利？①民法第876條第1項規定：「設定抵押權時，土地及其土
地上之建築物，同屬一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，..」；民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」②民法第425條之1係債編於89年5月5日修正公布時增訂之
條文，其立法緣由，在該條之立法理由中明白提及：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上的見解（最高法院48台上1457號判例、1984年5月8日73年度第5次民事庭會議決議）認為除別有約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」為杜爭議並期明確，故將其「明文化」，也就是將判例與決議見解明文化。
③民法第425條之1之規定之立法目的，我國學者咸認此一
規定與民法第 876條有關法定地上權之擬制極為類似，二者之立法理由應無二致，而以該條之立法目的加以說明。主要有二:⑴是社會經濟公益上之理由。蓋建築物性質上不能與土地使用權分離而存在，使用建築物即必須使用該建築物之基地，一旦建築物與土地不同屬於一人所有，而當事人又未約定，使建築物取得對土地之利用權，勢將造成建築物無從利用土地之結果，難逃拆屋還地之厄運，危害社會經濟，浪費社會成本。故有設本條推定租賃關係之必要，以維護社會經濟；⑵因土地所有人購買土地時建築物已存在於土地上，基於當事人之合理的意思與預見為基礎，推定當事人間已有默許繼續使用土地之意思。
④適用民法第876條時，最高法院57年台上字第1303號判
例認為：民法第876條第1項之法定地上權，須以該建築物於土地設定抵押時業已存在，並具有相當之經價價值為要件，以避免過度推定法定地上權存在，反而妨害基地所有人對土地之利用。從而，於民法第425條之1規定增定前，最高法院見解亦強調，為避免過度推定房屋與土地間租賃關係存在，反而妨害基地所有人對土地之利用，尚須以土地上之房屋具有相當之價值為必要。最高法院85年度台上字第384號判決即本於48年度台上字第1457號判例與同院57年度台上字第1303號判例之意旨闡述謂：「適用最高法院48年度台上字第1457號判例，除房屋與土地須同屬一人外，尚須以房屋具有相當之價值為必要。否則非但有害基地之利用，對社會經濟亦屬無益。」此項要件於增訂第425條之1之規定時，並未一併加以考量，惟為兼顧基地利用之經濟價值，對新法之解釋似有一併納入之必要。例如基地上之房屋僅興建作為豬舍使用，或房屋已破舊不堪，無相當之價值，為確保土地之利用價值，即無推定其有租賃關係之必要。
⑤綜上，民法第425條之1之法定租賃權及民法第876條第1
項之法定地上權，二者均以土地上之建築物有相當之經濟價值為要件。查系爭地上物101年度房屋稅之課稅現值為14萬6800元，此有嘉義市政府稅務局100年9月20日嘉市稅房字第1000730314號函可稽（見本院卷第40頁），雖系爭地上物於起課房屋稅時，原面積為664.3平方公尺，此有嘉義市政府稅務局101年1月5日嘉市稅房字第1000743318號函可稽（見本院卷第90、91頁），之後其中附圖A所示房屋於90年間，曾經以鐵架、鐵皮予以加強擴建（擴建後總面積為188平方公尺），加上附圖B所示房屋（面積546平方公尺），二者面積合計為734平方公尺，較原面積增加約70平方公尺，若依面積增加之同一比例計算，現有系爭地上物之價值，顯不逾20萬元；而系爭地上物佔用之系爭土地面積分別為918、48、333平方公尺，99年之公告現值分別為1萬8800元、6萬200元、6萬200元，此有土地登記簿謄本可稽（見原審卷第4至8頁），則系爭土地依99年公告現值已逾4千萬元，為系爭地上物價值之200倍以上，足見系爭地上物，相對於系爭土地，並無相當之經濟價值，則依前述說明，上訴人買受系爭地上物時，並不該當民法第425條之1法定租賃權發生之要件，亦不該當於民法第876條第1項之法定地上權發生之要件，即無從推定兩造間有租賃關係或視為已有地上權設定，上訴人占有系爭土地，並無正當權源。
３按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821條分別定有明文。查依不爭執事項（一）所示，被上訴人為系爭屋地之所有權人，而上訴人不能證明其占用系爭土地有正當權源，即為無權占有，從而，被上訴人依據所有物妨害排除請求權、所有物返還請求權（民法第767條第1項前段、中段）及民法第821條規定，請求上訴人拆除系爭地上物並將系爭土地返還被上訴人及其他共有人全體，即屬有據，應予准許。
七、綜上，原審判決為被上訴人勝訴判決，於法並無不合。上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造所為其他之主張陳述，並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條、第86條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 8 日
民事第四庭 審判長法 官 吳上康
法 官 王浦傑法 官 蔡勝雄上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 8 日
書記官 魏芝雯【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。