臺灣高等法院臺南分院民事判決 100年度重上字第6號上 訴 人 曾錦華
曾貞祥共 同訴訟代理人 許世烜 律師
黃郁蘋 律師被 上 訴人 劉家典
劉玉英共 同訴訟代理人 李國弘 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國99年12月3日臺灣嘉義地方法院第一審判決（99年度訴字第26號）提起上訴，本院於100年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件兩造間因耕地租賃契約發生爭議，經嘉義縣大林鎮公所耕地租佃委員會於民國98年11月24日調解不成立，嗣經嘉義縣政府耕地租佃委員會於同年12月23日調處作成「本案(47)林新編字第19號租約由出租人收回自行耕種或另行出租，另(47)林新編字第20號租約由承租人繼續耕作。」之決議，惟因兩造均表示不同意，嘉義縣政府遂將該租佃爭議案件移送法院處理，有嘉義縣政府98年12月30日府地權字第0000000000函附調解、調處程序筆錄及租佃爭議資料在卷可憑（見原審卷一第1至55頁），被上訴人據以提起本件訴訟，核與耕地三七五減租條例第26條第1項規定要件，並無不合，起訴程序應屬適法。
二、被上訴人主張：上訴人曾錦華承租伊所有坐落嘉義縣○○鎮○○段18、19、22地號土地及95地號如附圖一編號A－G及附圖二編號Q所示部分土地（下稱系爭18地號等土地），租約字號為林新編字第19號；上訴人曾貞祥則承租伊所有坐落同段87地號土地及95地號如附圖二編號H－P、R部分土地（下稱系爭87地號等土地），租約字號為林新編字第20號，原訂租約期均自92年1月1日起至97年12月31日止，惟曾錦華於系爭22地號土地上蓋建雞舍飼養雞鴨，並蓋建石綿瓦違章建物，系爭雞舍並非農業產銷之必要設施，且在耕地上蓋雞舍養雞，乃非自任耕作，其面積多寡、須否申請建築執照，並非所問，且觀農業發展條例第8條之1第2項規定，農業設施面積雖在45平方公尺以下，僅可免申請建築執照，仍應先申請農業設施之容許使用，始得為該設施，否則依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第5條第2款規定，應認該設施為非作農業使用；又曾貞祥承租之系爭87地號土地上，於82年間有建商所建預售屋銷售中心並豎立大型看板，於系爭95地號土地上亦有看板，建商不可能甘冒未經曾貞祥同意之毀損、竊佔土地刑責及民事損害賠償責任等風險，縱謂未經明示同意，亦可認曾貞祥已默示同意，始符經驗法則。又曾貞祥並未依租約所定種植水稻、甘薯，而種植麻竹、雜木（或果木）、短期速成作物之蔬菜，部分耕地雜草叢生，任令荒蕪，有不自任耕作之情事，曾貞祥自79年至84年間在桃園任職，一家均住在桃園市，曾錦華自79年至98年間，分別於多家公司任職，均不可能自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定及最高法院66年臺上字第761號判例意旨，租約無待另為終止表示，當然向後失其效力，又一部耕地不自任耕作，全部租約均歸無效，況系爭租約非伊申請，並不因上訴人繼續使用耕地，或伊續收租金而使無效之租約復活。就曾貞祥租約部分縱認上開不自任耕作不成立，依航照圖所示，建商自81年12月14日或之前剷除原有麻竹蓋銷售屋，至83年1月4日止，該處地面上未再種植農作物，期間長達1年以上，仍可認其為非因不可抗力繼續一年不為耕作，依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，伊自得終止租約收回耕地。本件租約因承租人不自任耕作而無效或經終止租約後，出租人本於所有權即有租賃物返還請求權，而依司法院大法官釋字第107號解釋意旨，已登記不動產之回復請求權，無民法第125條消滅時效規定適用。原審准許伊請求，於法並無不合等語。併答辯聲明：(一)上訴駁回。(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、上訴人則抗辯：耕地租佃屬民事私權關係，於租佃期間發生爭議時，請求權之行使期間應按民法第125條規定，請求權因15年間不行使而消滅，以保交易之安全，被上訴人以82年間之廣告照片請求終止租約，欠缺積極證據力，且逾15年期間之請求權時效。又上訴人曾錦華自91年起至今繼承租佃耕地，繼續自任耕作，並與母親同一住所，因耕地面積狹小，僅靠栽植農產收入金額不足以養家，故自92年至98年耕作期間兼作臨時工。又上訴人曾貞祥之配偶葉淞妹自48年結婚後即住大林鎮，於91年間方遷至桃園，被上訴人忽視曾貞祥及其配偶、長女長期居住大林鎮之事實，自任耕作包括承租人本人及其配偶與同一戶內之直系血親，且臺灣交通便利，亦可往返桃園與大林鎮間自任耕作。本件耕地於都市計畫後，灌溉溝渠過高致取水困難，面積狹小不適農作機械種植水稻，上訴人保持原有耕地性質、地形地貌及效能，並增加勞力資本結果，被上訴人所提照片未對耕地位置、面積作明確標示，且上訴人依耕地三七五減租條例第9條規定，雖改種系爭租約標的物外之其他作物，仍以稻種繳交租金，並無不自任耕作情事。本件面積0.0008公頃石綿瓦造儲藏室便利耕作器具儲藏之用，又養雞面積約僅30平方公尺，又無固定基礎，欠缺建築物之興建與投資設備，面積在45平方公尺以下，屬免申請建築執照之農業設施，並非變更為養雞場使用，且基於法律不溯既往原則，簡陋棚架與儲藏室無農業發展條例增定公布第8條之1規定適用。簡陋棚架及儲藏室係上訴人為適應農業用地使用以廢棄石綿瓦、塑膠板等材料搭蓋而成之無固定基礎設施，用途供自養自用雞鴨之簡陋棚架，儲藏室供作農具、堆肥與其他有關農作物之置放處，在上揭規定公布前不必申請農業設施之容許使用，該棚架顯非雞舍，而係沒有四面牆壁、不能遮避風雨之簡陋棚架，亦足證明系爭土地上並無雞舍，而係放置農具之空間，且僅占整個承租耕地面積不到1.5%，所占面積極小，且係要放置農具使用，符合耕作之目的。被上訴人劉家典將系爭22、95地號土地贈與移轉予被上訴人劉玉英，若以耕地移轉應檢附農業用地做農業使用證明書，可證租佃耕地自任耕作。又耕地三七五減租條例係為保障弱勢佃農而制訂，被上訴人須以嚴謹態度與必要證據負舉證責任，被上訴人所提照片未經具公信力機關證明未自任耕作位置、面積、期間，且對出租廣告之用，未舉證出租契約書、廣告商或地政機關複丈成果圖等，所指上訴人未自任耕作，亦無具體經歷之證人作證，不能作為上訴人未自任耕作之認定。又曾貞祥否認有同意或默示同意建商興建樣品屋及廣告看板，伊曾向工作人員表示反對，故僅不到6個月即將樣品屋拆除。另外被上訴人主張95號土地上有大型看板一事，因空照圖所示位置，係在95地號土地旁之人行道上，否認95地號土地內曾設有大型看板。依常理，建商敢大肆地在他人土地上興建房屋，若非已取得土地所有權人之同意，實在難以想像。依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款終止租約，應先依民法第450條第3項規定通知上訴人，並按同條例第18條規定起算方式起訴。本件係遭他人短期間臨時性建物占用之情形，與未盡善良管理人之注意義務，怠於保管其承租之耕地，尚有不同。再兩造間縱82年間曾有租約無效之事實，因兩造均有依據原租約法律效果繼續履行之默示意思表示之合意，應認兩造間已因默示意思表示而成立新租約。因兩造間默示成立新租約，且十多年來被上訴人不斷收受上訴人所支付之地租，此出租人之行為已造成特殊情況，足引起上訴人之正當信任，認為出租人已不欲行使其權利；今被上訴人再主張租約無效及請求返還占有物，即應認有違誠信原則。原審為敗訴判決，尚有未洽等語。併上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人在第一審之訴駁回。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、被上訴人主張坐落嘉義縣○○鎮○○段第18、19、87地號土地為被上訴人劉家典所有，同段第22、95地號土地為被上訴人劉玉英所有，上訴人曾錦華就系爭18地號等土地與被上訴人有字號林新編字第19號之耕地租約，上訴人曾貞祥就系爭87地號等土地與被上訴人有林新編字第20號之耕地租約，上開租約均係依耕地三七五減租條例第5條、第20條及臺灣省耕地租約登記辦法第4條等規定為續訂及變更登記，為上訴人所不爭（見原審卷二第173頁），且有土地登記謄本（見原審卷一第152-154頁、卷二第15、16頁）、嘉義縣政府99年6月29日府地權字第0990108097號函附租約續訂及變更登記相關資料影本附卷可稽（見原審卷二第122-140頁），復經原審履勘現場，並囑託嘉義縣大林地政事務所派員測量屬實，製有勘驗筆錄、99年3月4日複丈成果圖可資佐證（見原審卷二第63-65頁、第79-81頁），堪信真實。
五、被上訴人復主張上訴人曾錦華承租系爭22地號土地上蓋有雞舍養雞，建有石綿瓦造違建物；上訴人曾貞祥承租系爭87地號土地上，於81年間剷除地面上麻竹，於82年間由建商蓋有預售屋銷售中心，並與95地號土地上均豎立有大型看板，且部分耕地雜草叢生，任令荒蕪，又非種植約定之主要作物，上訴人從事勞務工作，曾貞祥縱無同意建商搭建預售屋及看板，亦有默示同意，上訴人均有不自任耕作情事，兩造間之系爭耕地租約已失效，曾貞祥部分縱認不自任耕作不成立，該處非因不可抗力繼續一年不為耕作，爰依同條例第17條第1項第4款規定，向曾貞祥表示終止租約，然為上訴人所否認，並以上揭情詞置辯。則本件爭點在於上揭耕地租約有無耕地三七五減租條例第16條第1、2項所規定不自任耕作，租約無效情事；曾貞祥租約部分，如非不自任耕作之情形，有無同條例第17條第1項第4款非因不可抗力繼續一年不為耕作，而得終止租約情事。經查：
(一)按耕地三七五減租條例第一條所謂耕地之租佃，即土地法第一百零六條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。又所稱耕作，依土地法第一百零六條第二項規定，雖包括漁牧，但此係謂自始約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬耕地租用而已，並非凡屬耕地租用即可任意變更農地原有性質而為漁牧。是原為種植農作物之耕地租約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，自屬不自任耕作（最高法院99年度台上字第1576號判決意旨參照）。又耕地三七五減租條例第十六條第二項規定承租人違反應自任耕作之規定時，原訂租約無效。又承租人此項不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張，即當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言；如一耕地租約內有多筆耕地，承租人將其中一部轉租或不自任耕作，則原租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作之土地，亦失其租賃依據。而不自任耕作，係兼指轉租及將耕地借予他人使用，或交換耕作、或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，如築巷道、堆置物品等，或無正當理由不自任耕作而任令荒蕪而言。故系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人明知承租人使用未自任耕作土地而仍繼續收租，或出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，即使原已無效之租約恢復其效力（最高法院97年度台上字第2257號、96年度台上字第2431號、95年度台上字第1911號、92年度台上字第2494號、91年度台上字第1311號、86年度台上字第97號判決意旨參照）。
(二)被上訴人與上訴人曾錦華所訂本件林新編字第19號租約所定主要作物種類為甘藷及稻穀，有耕地租約及私有耕地租約變更結果通知書等件在卷可憑（見原審卷二第126-132頁），曾錦華承租系爭22地號土地於原審履勘現場時雖無建物存在，固有上開勘驗筆錄可按。然該土地上確曾搭建鐵皮棚架飼養雞鴨，迭據上訴人曾錦華於耕地租賃委員會調解調處時及原審自陳：伊於明和段22地號土地上雖設有簡陋棚架養雞，惟面積約30平方公尺左右…養殖雞鴨約40多隻，僅供自家親友食用；承租人三代以來皆有養殖數十隻雞鴨；對於雞舍的問題，這個類似農舍或工寮，四周沒有圍；（8平方公尺建物上方有雞舍？提示81年9月之空照圖）是鐵皮屋，圖示與土地現狀不同，圖上坐落系爭土地22地號上有約30平方公尺的鐵皮屋等語（見原審卷一第3、50-53頁，卷二第33、102頁，卷三第153頁），原審於言詞辯論時與兩造比對被上訴人所提81年12月14日、82年9月14日、82年12月9日、83年1月14日空照圖，在系爭土地上確有雞舍（鐵皮棚架）無訛，有該筆錄及航照圖可憑（見原審卷三第94-97頁、第118-119頁），復有被上訴人所提現場照片（見原審卷一第185至187頁）、嘉義縣大林鎮公所提之現場照片及航照圖（外放）等可按，且法務部行政執行署嘉義行政執行處執行人員曾於98年3月18日至現場執行查封系爭22地號土地，並囑託大林地政事務所派員測量其上石棉瓦造一樓儲藏室用平房面積0.0008平方公尺，有該處99年6月14日嘉執德97年地稅執專字第00086872號函附執行筆錄（見原審卷二第119至120頁）及嘉義縣大林地政事務所測繪之複丈成果圖（見原審卷一第178頁）等在卷可憑，曾錦華將原租約所定栽培農作物之部分耕地，逕自搭建鐵皮棚架飼養雞鴨，擅自變更耕作用途，應屬違反耕地租約不自任耕作，構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原定租約無效之原因，被上訴人主張曾錦華於該土地上有不自任耕作，自屬可採，依上揭規定及說明，原定租約全部無效，其尚自任耕作之土地，亦失其租賃依據。而耕地租約無效後，縱曾錦華嗣後未再養雞並拆除鐵皮棚架，亦不使原已無效之租約恢復其效力，被上訴人請求收回耕地，要屬有據。
(三)又本件被上訴人與上訴人曾貞祥所訂系爭林新編字第20號租約，係約定種植甘藷及稻穀等農作物，有耕地租約及私有耕地租約變更結果通知書等件在卷可憑（見原審卷二第135-140頁），原審於言詞辯論時與兩造比對被上訴人所提81年12月14日、82年9月14日、82年12月9日、83年1月14日空照圖系爭土地上確有地上物及廣告看板無訛，有該筆錄及航照圖可憑（見原審卷三第94-97頁、第118-119頁），另依被上訴人所提81年4月21日、82年4月24日航照圖及現場照片所示（見原審卷二第91頁、卷一第202頁、第188-191頁、卷三第84-85、138-140頁），曾貞祥承租系爭87地號等土地上有建商豎立之大型看板廣告及預售屋銷售中心，且觀看板現場照片，有建商於不同時期搭建之兩個不同建案（見原審卷三第84、140頁），曾貞祥自陳於上開耕地自任耕作，當無不知之理，雖曾貞祥否認轉租或借予建商使用，然上開耕地既係被上訴人依耕地租約交付曾貞祥占有使用，則該土地係在曾貞祥繼續占有其物而為使用收益之下，出租人如何再同意他人將承租人所有地上物剷除，供建商興建預售屋銷售中心及廣告看板之理，且曾貞祥抗辯，建商應係經被上訴人同意，亦為被上訴人所否認，曾貞祥復未舉證以實，自無可採。又曾貞祥供陳於系爭87地號土地內興建樣品屋，其不知係何人所建，曾向工作人員表示反對，故僅不到6個月即將樣品屋拆除云云，然興建樣品屋非一日可以完成，何不事前反對，竟仍拖延半年始拆除，顯見係得其同意，至少亦有默示同意，否則建商殊無擅自剷除他人種植之麻竹等作物，任意搭建預售屋銷售中心之理，核與承租耕地遭人占用，消極不予排除侵害不同，曾貞祥所辯均不足為其有利之認定。本件上訴人曾貞祥任由建商占用而變更原來耕作目的，違反民法第432條第1項之保管義務，彰然明甚。依上揭說明，曾貞祥顯有怠於保管承租耕地不自任耕作情事，被上訴人依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定主張租約無效，亦屬有據。
(四)次查上訴人曾錦華於原審已自陳大林地政事務所98年3月18日複丈成果圖（見原審卷一第178頁），編號1面積0.0008公頃構造石綿瓦造儲藏室，係作便利耕作器具儲藏之用（見原審卷二第209頁），殊無再搭建30平方公尺之鐵皮棚架之必要，再觀大林鎮公所提供照片3/4下圖(外放)顯示，仍有鐵柱固定於地上，地面整平，並有一面鐵絲網隔離，其內供雞隻活動，雖有置放部分農具，仍不失為養雞之場所，而非單純置放農具而已，不論其面積多寡，均認有未自任耕作之情事，上訴人曾錦華所辯其未曾於土地上搭建雞舍，該簡陋棚架，係因放置農具、肥料等農雜而搭建，非為養雞之目的而搭建；且該棚架無固定基礎，欠缺建築物之興建與投資設備云云，要無可採。上訴人曾貞祥復稱大型看板，依空照圖所示位置，係在95地號土地旁之人行道上，否認95地號土地內曾設有大型看板云云。然依看板現場照片（見原審卷三第84、140頁）顯示，該看板並非在人行道上，航照圖無從詳細比對其位置是否在人行道上，不足為其有利之認定。又本件耕地租約上訴人有不自任耕作情事而全部無效，又耕地租約無效後，除兩造合意另行成立租賃關係外，並不因上訴人嗣後曾繳納租金或換訂租約等，而使原已無效之租約恢復其效力。再者，被上訴人並未能舉證證明兩造有合意另行成立租賃關係，則上開說明，耕地租約業已失效明甚。又上訴人始終認其並無不自任耕作情事，難謂有何正當信任之問題，被上訴人請求收回耕地，乃其權利之行使，上訴人主張默示成立新租約及違反誠信原則，為無足採。
(五)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項定有明文。又已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用；已登記不動產所有人之除去妨害請求權，不在本院釋字第107號解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第125條消滅時效規定之適用(見司法院大法官會議解釋第107號、釋字第164號解釋意旨)，故對於已登記不動產所有人之回復請求權或除去妨害請求權，均無民法第125條消滅時效規定之適用。經查：被上訴人為上揭土地所有權人，已如上述，依上揭解釋意旨，被上訴人本於所有權依民法第767條第1項規定，請求上訴人清除地上物並返還土地，無消滅時效規定之適用，上訴人抗辯請求權罹於時效消滅，自不足採。
六、綜上所述，系爭租約有因上訴人不自任耕作而無效之情形，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人曾錦華應將坐落系爭18、19地號土地上，如附圖一所示編號A部分面積26平方公尺內之地上物，及編號B、C部分面積94平方公尺內之地上物清除，並將上開土地交還被上訴人劉家典。上訴人曾錦華應將系爭22、95地號土地上，如附圖一所示編號D－G部分面積1,520.02平方公尺內之地上物，及如附圖二所示編號Q部分面積426平方公尺內之地上物清除，並將上開土地交還被上訴人劉玉英。上訴人曾貞祥應將坐落系爭87地號土地上，如附圖二所示編號H－P部分面積2,027平方公尺內之地上物清除，並將上開土地交還被上訴人劉家典。上訴人曾貞祥應將坐落系爭95地號土地上，如附圖二所示編號R部分面積426平方公尺內之地上物清除，並將上開土地交還被上訴人劉玉英，自屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚無不合。上訴意旨猶指前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第3項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 10 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 林永茂法 官 高明發上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 13 日
書記官 王全龍【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。