臺灣高等法院臺南分院民事判決 101年度上易字第258號上 訴 人 彭淑娟訴訟代理人 陳文忠 律師
蔡青芬 律師被 上訴 人 楊榮濱訴訟代理人 洪梅芬 律師
涂欣成 律師劉家宏 律師李政儒 律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國101年9月26日臺灣臺南地方法院第一審判決（100年度訴字第1553號）提起上訴，本院於101年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
（一）訴外人鄭春桂於民國（下同）94年間，購得坐落臺南市○○區○○段○○○號、260號土地，隨後該260號土地分割為260號、260-1至260-16號地號土地。95年初，鄭春桂與訴外人綺峰建設有限公司（下稱綺峰公司）協議合建，興建房屋出售。當時約定每出售房屋乙棟，雙方各分得百分之五十，如果房屋未能出售或未依約定期限出售，則綺峰公司要向鄭春桂買受該未出售房屋坐落之基地，如綺峰公司無法買受該基地，亦應按房屋佔用基地面積補貼鄭春桂。
合建之房屋共9棟，建築完成，即遭債權人查封，致房屋無法出售，綺峰公司亦無能力籌資買受基地，亦無能力與他債權人解決債務，而鄭春桂與綺峰公司間尚未談及買受土地價格或房屋佔用補貼金額，綺峰公司因無法償債而告倒閉。上開土地於99年10月6日，過戶登記給訴外人徐秀珠，上訴人於99年9月13日向徐秀珠買受坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），並於99年10月6日辦理所有權移轉登記完畢。又台灣台南地方法院於100年11月21日通知上訴人，坐落系爭土地上之門牌號碼臺南市○○區○○村○○路○○巷○○弄○號未保存登記建物（下稱系爭建物），已於100年10月12日以新臺幣（下同）1,162,800元由被上訴人拍定（台灣台南地方法院100年度司執字第48244號）。
（二）系爭建物為綺峰公司於95年11月27日興建完成，該公司於99年1月27日辦理第一次所有權登記，系爭建物坐落之系爭土地原所有權人為綺峰公司之負責人鄭春桂，綺峰公司在系爭土地上興建系爭建物時，經土地所有權人同意，方在系爭土地上建築房屋，本件既屬房屋出賣之情形，只要該房屋於興建時，經土地所有權人同意建築，上訴人為基地之所有權人，依土地法第104條第1項後段之規定，有依同樣條件優先購買之權。
（三）本件應可類推適用民法第425條之l規定，為系爭土地所有權人之上訴人，就系爭建物亦有優先承買權。
（四）爰提起確認優先承買權存在之訴，聲明：確認上訴人就台灣台南地方法院100年度司執字第48244號強制執行事件拍賣之坐落系爭土地上系爭建物有優先購買權存在。
二、被上訴人則以下列等語，資為抗辯：
（一）上訴人遲至99年10月6日始取得系爭土地所有權，而上訴人與系爭建物原所有權人間並無地上權、典權或租賃關係存在，亦無任何租賃關係存在之客觀事實（如繳付租金之紀錄、簽訂租約等），本件並無土地法第104條優先承買權之適用。
（五）系爭建物原所有權人為綺峰公司，系爭土地所有權人則原為鄭春桂，並非同屬一人所有，並無民法第425條之1之適用。又土地所有權人鄭春桂於95年8月10日信託登記系爭土地予徐秀珠，又於95年9月22日設定登記地上權予徐秀珠，後於99年9月13日以買賣為原因，於99年10月6日辦理所有權移轉登記予上訴人，系爭建物原所有權人綺峰公司與系爭土地現所有權人即上訴人間並無任何關聯，自不得類推適用民法第425條之1之規定。
四、不爭之事實下列之事實，為兩造所不爭執，堪信為真實：
（一）系爭土地原為鄭春桂所有 ，於95年8月10日以信託為原因，於95年9月22日信託登記予徐秀珠，又於95年9月22日設定、登記地上權予徐秀珠，後於99年9月13日以買賣為原因，於99年10月6日辦理所有權移轉登記予上訴人。
（二）坐落系爭土地上之系爭建物於95年3月3日取得95南縣造字第0883號建築執照時，起造人為綺峰公司，並附有當時之土地所有權人即綺峰公司負責人鄭春桂出具之土地使用權同意書。
（三）徐秀珠於95年12月27日向台南地院聲請對綺峰公司之財產為假扣押，經台南地院以95年度裁全字第10752號裁定准許。徐秀珠於96年1月6日執該裁定聲請假扣押綺峰公司所有之建物9戶，包含坐落於系爭土地之系爭建物；當時系爭建物尚未辦理保存登記。台南地院執行處於96年1月16日下午4時20分揭示查封（強制執行法第76條第1項參照），歸仁地政事務所於96年1月19日辦妥系爭建物之第一次所有權登記（建號為803，所有權人為訴外人陳耀周、蔡聰賢）。經台南地院執行處於97年1月7日以南院雅96執全迅字第137號函依強制執行法第51條第2項囑請該地政事務所塗銷上開第一次所有權登記。又徐秀珠另起訴請求陳耀周、蔡聰賢塗銷上開系爭建物第一次所有權登記，經台灣台南地方法院於97年9月23日以96年訴字第963號判決徐秀珠勝訴，於97年12月21日確定。台南地院執行處於98 年2月10日會同歸仁地政事務所人員實施系爭建物勘測並囑託查封。經歸仁地政事務所於98年2月26日以歸地字第017500號辦妥未登記建物查封（系爭建物查封建號為814）。後綺峰公司於98年12月23日向歸仁地政事務所申請建物第一次登記，於99年1月27日登記完畢（登記建號為臺南市○○區○○段○○○○○號，所有權人為綺峰公司）。
（四）系爭建物於100年10月12日經台南地院100年度司執字第48244號舉行拍賣程序，經被上訴人投標後，以1,162,800元由被上訴人拍定。
五、爭點及本院判斷
（一）本件之爭點在於：１上訴人主張依土地法第104條第1項就系爭建物有優先承買
權，有無理由？２上訴人主張類推適用民法第425條之1，就系爭建物有優先
承買權，有無理由？
（二）本院之判斷：１本件無土地法第104條第1項後段之適用：
①按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、
典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，最高法院69年台上字第945號著有判例。又查土地法第104條第1項於64年7月24日修正時，將原規定：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。……」，其修正理由固提及：「……為配合憲法第一百四十二條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語。惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權……」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文。是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性。且最高法院67年台上字第3887號判例謂：「土地法第一百零四條第一項，在六十四年七月二十四日修正公布前，其原文為『基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權』，修正後，已擴張為『基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之』，條文內所稱之房屋，既未特別限定承租人之房屋，則依其一貫之文義，地上權人，典權人之房屋自應一併包括在內。」僅在闡釋修正後土地法第104條第1項所謂房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權，既未特別限定承租人之房屋，依該條一貫之文義，地上權人、典權人之房屋自應包括在內而已，並未進而闡論其他有權占有基地建築房屋情形，亦得行使該條之優先權（最高法院101年度台上字第567號判決意旨參照）。
②查：由不爭之事實（一）（二）（三）（四）所示，綺
峰公司起造系爭建物時，係由其負責人鄭春桂提供其所有之系爭土地而為起造，鄭春桂同意綺峰公司在系爭土地上建造系爭建物，立有土地使用權同意書在卷可考（見原審卷第79頁）。依該土地使用同意書上記載「本同意書應從同意日起壹年內提出申請執照，逾期無效」等語可知，鄭春桂僅係同意綺峰公司在系爭土地上建造系爭建物，其間並無其他租賃、地上權、典權等法律關係之約定或設定，因此，系爭建物存在於系爭土地之初始，其所有權人間即未有租賃、地上權、典權等法律關係之存在，則系爭土地之權利繼受人自無繼受上開法律關係之可能。準此，上訴人固於99年10月6日取得系爭土地所有權，然其與系爭建物原所有權人綺峰公司間並無租賃、地上權、典權等法律關係之存在，系爭建物出賣時，上訴人自無依土地法第104條第1項後段主張對系爭建物有優先承買權之可言。
２本件無民法425條之1之類推適用：
①按所謂「類推適用」，乃案件事實與法定案型類似性之
認定，而將法定案型之規定效果比附援引到「法無明文」的系爭案件，亦即類推適用乃指比附援引，即將法律於某案例類型Ａ所明定之法律效果，移轉適用於法律所未設規定之案例類型Ｂ之上；換言之，此乃因「法律漏洞」，即法律就某項法律問題本應積極設其規定，但漏未設規定，故基於其類似性，將Ａ案例類型之法律效果適用於Ｂ案例類型之謂。且法律無明文規定，有類推適用其他規定必要者，應以兩者事務之性質相同，始有類推適用餘地 （最高法院99 年度台上字第13號判決意旨參照）。又最高法院97年度台上字第721號判決謂：「按最高法院四十八年台上字第一四五七號判例中所稱推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，及民法第四百二十五條之一所規定：推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃關係存在，均係以土地及其上之房屋同屬一人所有為前提，而使用借貸契約為債之關係，僅於當事人間有其效力，上訴人與陳信長等三兄弟間就系爭土地有使用借貸關係，上訴人嗣後在系爭土地上建築系爭廠房，與上述判例之事實不符，不得類推適用上開判例及法條。」（最高法院99年度台上字第58號、第345號、第433號及第554號判決、97年度台上字第721號判決、96年度台上字第1322號判決、95年度台上字第2717號判決、94年度台上字第551號判決、92年度台上字第968號判決、91年度台再字第30號判決、90年度台上字第1366號判決、89年度台上字第273號判決、86年度台上字第3515號判決、84年度台上字第2886號等判決均類此旨）。進一步言，民法第425條之1規範意旨乃側重房屋既得使用權之保護，進而肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，但此調和亦非無所邊界，仍應以原條文預設之房屋與土地間所有權同一之類同效力者為限，以求衡平。
②查：系爭建物原係綺峰公司所有，並建造於原所有人鄭
春桂之系爭土地上，與民法第425條之1「土地及其上之房屋同屬一人所有」之情形有間。而綺峰公司與鄭春桂間雖立有土地使用權同意書，已如前述，但觀該同意書之內容，僅在約定鄭春桂同意由綺峰公司在系爭土地上起造系爭建物，核其本質，乃近於使用借貸之約定，屬一般債之關係之性質，僅於當事人間有其效力，鄭春桂嗣將系爭土地轉讓予徐秀珠，復由徐秀珠轉讓予上訴人，上訴人與綺峰公司實已逸脫上開土地使用權同意書之約定效力，核無類推適用民法第425條之1之法理基礎。
上訴人主張本件應類推適用民法第425條之1規定認上訴人與綺峰公司間有租賃關係，進而適用土地法第104條第1項後段規定，認上訴人對系爭建物有優先承買權云云，洵屬無據，難以憑採。
六、綜上所述，上訴人主張其就台灣台南地方法院100年度司執字第48244號強制執行事件之拍賣標的即系爭建物有優先承買權，核不足採，其提起本件訴訟請求確認，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 2 日
民事第四庭 審判長法 官 吳上康
法 官 王浦傑法 官 蔡勝雄上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 1 月 3 日
書記官 魏芝雯