臺灣高等法院臺南分院民事判決 101年度上易字第20號上 訴 人 黃献東（即黃國昌之承受訴訟人）
林青璇即黃林玉盛（即黃國昌之承受訴訟人）黃献昌（即黃國昌之承受訴訟人）黃金霞（即黃國昌之承受訴訟人）黃惠珍（即黃國昌之承受訴訟人）黃淑美（即黃國昌之承受訴訟人）上六人共同訴訟代理人 林憲同 律師複代理人 吳永茂 律師
羅玲郁 律師被上訴人 慎德堂法定代理人 戴秀英訴訟代理人 黃正彥 律師
黃雅萍 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國100年11月30日臺灣臺南地方法院第一審判決（99年度訴字第675號）提起上訴，本院於102年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段分別定有明文。本件兩造間就坐落臺南市○○區○○段○○○○號（下稱系爭109地號土地）、地目旱、面積0.385321公頃；臺南市○○區○○段○○○○號（下稱系爭201地號土地）、地目旱、面積0.651425公頃；臺南市○○區○○段○○○○號（下稱系爭547地號土地）、地目旱、面積0.078896公頃之土地之租佃爭議事件，迭經臺南市永康區公所耕地租佃委員會、臺南市政府耕地租佃委員會調解、調處，因被上訴人不服調處之結果，經臺南市政府耕地租佃委員會移送原審審理，有臺南市政府民國99年5月24日府地籍字第0000000000號函檢附調處程序筆錄、臺南市永康區公所99年2月25日府都發字第0000000000號函檢附調解程序筆錄等附卷可稽，揆諸上開規定，被上訴人提起本訴，於法尚無不合。
二、本件原審被告黃國基於原審訴訟程序進行中100年2月23日死亡，有除戶戶籍謄本2份在卷為憑，另依原審被告黃國基之繼承人之一黃献東提出繼承系統表1份，可認原審被告黃國基之繼承人為上訴人黃林玉盛、黃献昌、黃金霞、黃惠珍、黃淑美、黃献東，因未為承受訴訟之聲明，原審依民事訴訟法第175條、第178條之規定，依職權裁定黃林玉盛、黃献昌、黃金霞、黃惠珍、黃淑美、黃献東為被告黃國基之承受訴訟人，續行本件訴訟，經核並無不合。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：㈠系爭109地號土地、201地號土地、547地號土地為被上訴人
所有，而被上訴人將系爭109地號土地內面積0.192661公頃；系爭201地號土地內面積0.325713公頃；系爭547地號土地內面積0.039448公頃，合計0.557 822公頃之土地與上訴人訂有三七五私有耕地租約，租期自92年1月1日起至97年12月31日止。
㈡惟上訴人於租賃期間，並未自任耕作，任由土地荒蕪，且依
現場照片所示，土地上雜草叢生，柳丁樹數量零星稀疏，且柳丁樹係一年生植物，是上訴人應係97年底租約期限屆滿後之98年才補種。至香蕉樹僅在與訴外人李全福、李炎山分耕之系爭109地號土地，位於分耕之界線且面臨馬路邊種植幾株香蕉樹，栽種範圍及數量甚微，尚難稱該香蕉樹為耕作之作物，上訴人抗辯於土地上種植柳丁及香蕉，不足採信，又本件前有訴外人蔡阿山，以原審94年度南簡字第139號對被上訴人提起確認租賃關係存在之訴，經原審以94年度簡上字第157號以其與被上訴人無租賃關係存在實體上之理由判決上訴駁回確定，該案所涉及之地號共五筆，其中系爭109、
201、547地號土地之關係人黃水生（即上訴人之被繼承人），與本案有關，訴外人蔡阿山主張其父蔡境村與黃水生訂約，承受系爭土地承租權，實際耕作，並向被上訴人繳納租金等情，並提出黃水生之承租權拋棄書為證據方法，足證系爭土地承租人黃水生（嗣由上訴人繼承），並無自任耕作而有轉租或交由他人使用之情形，故上訴人長期不繳租，而訴外人蔡阿山欲代繳租金之情事（被上訴人後揭催告函所指者即此）。該案認定訴外人蔡境村、蔡阿山與黃水生、上訴人之爭執，與地主之被上訴人無關，無租賃關係存在，但訴外人蔡境村、蔡阿山有使用系爭土地，則係事實，本件自有耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項原訂租約無效之情形。
再者，上訴人於系爭547地號土地之角落，搭設竹架供他人作為商業廣告看板，若上訴人確有自任耕作，豈會放任他人搭設大型商業廣告竹架，卻未立即通知他人拆除或報警處理，以維自身耕作權，是上訴人既未自任耕作，被上訴人依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之規定得收回土地。
㈢按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，民法第111條
定有明文。本件耕地三七五租約之土地即系爭109、201、547地號土地各二分之一，於原審100年6月17日勘驗現場時，系爭547地號土地上並無種植任何作物，係屬空地（原審99年度訴字第674號租佃爭議事件勘驗現場時，亦確定系爭547地號土地上並無任何作物為空地），則系爭547地號土地部分，租約依法無效，系爭109、201地號土地縱如上訴人所主張有種植柳丁，依租約一部無效，全部無效之法律規定，上訴人應將全部土地交還被上訴人。
㈣又上訴人於92年至96年間均未繳納租金，且經被上訴人於96
年10月31日委託律師催告，限上訴人於文到10日內繳納，否則視為違約，惟被上訴人之催告及通知，均無效果。上訴人雖曾於97年6月7日寄匯票一紙，聲明6年租金共新台幣（下同）37,260元1次繳納，惟因上訴人未依債務本旨給付，被上訴人遂於97年6月23日以台南興華街郵局第122號存證信函予以退回，並於97年11月5日以台南興華街郵局第183號存證信函依法終止租約。又上訴人於收受被上訴人以存證信函退回匯票後，並未依法向法院辦理清償提存，顯見上訴人尚未給付租金，上訴人確有欠租達二年以上，被上訴人依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款、第4款之規定終止租約，並無不合。
㈤原審判決：⒈上訴人應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號
內如臺南市永康地政事務所99年6月17日土地複丈成果圖C1面積1926,61平方公尺、鹽西段201地號內如成果圖Dl面積3257,13平方公尺及鹽南段547地號如成果圖E1面積394,48平方公尺土地交還被上訴人；⒉訴訟費用由上訴人負擔。而為被上訴人勝訴之判決，並無不合。於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠上訴人有自任耕作之事實，有上訴人於系爭耕地種植柳丁、
香蕉等作物之照片為證，被上訴人亦自承系爭耕地上種有上述農作物，是上訴人有自任耕作應無疑義，若被上訴人主張上訴人有不自任耕作，其應舉證以實其說。上訴人承租之耕地，均有從事耕作，僅因農作物每期收割後，為維護地力，亦有短暫休耕之時期，以利重新翻土耕種，目前系爭土地上種植柳橙樹約有八百棵，上訴人未有繼續一年不為耕作之事。又依被上訴人97年6月23日存證信函記載：「…，蔡境村、蔡忠成父子主張台端轉租，向法院訴訟請求確認租賃關係存在，經判決其敗訴確定。」，足證上訴人並無轉租之不自任耕作之事實。另被上訴人以上訴人於系爭201地號土地角落，搭設竹架供他人作商業廣告看板，而有不自任耕作之事實，惟該竹架非上訴人所搭設，上訴人亦不知何人搭設作商業看板使用，上訴人係因不諳法律，且恐因自行拆除將遭受不利之結果，遂未為處理，是被上訴人不能據以認定上訴人有不自任耕作之事。
㈡依兩造所訂之臺南縣私有耕地租約，其中第4條約定：「繳
納地租：臺南縣永康鄉鎮鹽行村里黃水生（即上訴人之父）戶」，是以本件為往取債務，被上訴人縱有催告上訴人繳納租金，惟催告期滿後，並未至上訴人住處收取租金，依最高法院86年台上字第3324號判例意旨，被上訴人仍不得終止租約。又上訴人自92年起均有依約欲繳納地租，惟被上訴人以政府停徵為由拒收，上訴人信以為真，直至被上訴人委託律師發函後，上訴人始驚覺受騙，遂於97年6月7日依兩造租約約定之租額，三筆土地租額共1,242公斤之蕃薯，並依臺南市政府96年11月28日府地籍字第0000000000號公告實務折徵代金標畢即甘藷每公斤3元，以91年地租1,242公斤、每公斤5元，繳至97年共6年，地租共計37,260元（1,242×6×5＝37,260），以匯票及存證信函送達被上訴人收受，是上訴人於被上訴人終止租約聲明前已依契約約定之地租繳納，被上訴人雖於97年6月23日以存證信函表示：「匯票金額並未依債務本旨履行，本堂不收，隨函退回。…，本堂決定收回系爭土地，不再續租，特此答覆及通知，隨函退回新台幣37,260元郵政匯票一紙。」，惟上訴人已依約繳納租金，遭被上訴人退回，此為不可歸責於上訴人之事由，依最高法院52年台上字第1289號判例意旨，上訴人於被上訴人終止之聲明前業已繳納租金，被上訴人仍不得終止租約。
㈢被上訴人另於97年11月5日以存證信函表示：「本件土地每
年地價稅數十萬元，負擔甚重，即經催告台端給付租金，亦不給付，其後雖有寄匯票一紙，聲明六年租金一次給付，但未依債務本旨給付，本堂予以退回，爰依法終止租約，不再續租，請求交還土地」，且從被上訴人陳稱：「系爭土地目前係公共設施完竣區，地價稅每年達五十餘萬元，有呈案之地價稅單可證，而上訴人每年只欲繳納租金6,210元，只有地價稅80分之1，杯水車薪，租金不敷繳納地價稅甚多」，可見被上訴人係因地租較低，向上訴人表示要調漲五倍租金，上訴人表示本件為三七五租約之耕地，應依租約之規定辦理，被上訴人不滿，遂以退回匯票之方式，再以上訴人積欠地租為由終止租約，上訴人確實於被上訴人終止租約聲明前繳納地租，上訴人因不諸法律而不知辦理提存，惟此並不影響上訴人確有於終止聲明前繳納地租之事實，被上訴人即不得以此為由終止租約。
㈣被上訴人以其與訴外人蔡阿山間請求確認租賃關係存在之民
事判決主張上訴人有轉租之事實，惟上訴人非該案件之當事人，且該案均未經上訴人表示意見，該判決應不得為上訴人不利之證據，況該確定判決之認定係⒈無法證明黃水生有將系爭土地租約轉介於蔡境村等人承租之事實；⒉證人即被上訴人之財務負責人邱木英證稱：「七十幾年黃水生及陳知哥曾拜託蔡忠成來代繳租金，蔡忠成有向我說是代陳知哥、黃水生繳納租金，但並沒有表示要換成蔡忠成承租系爭土地。收條是蔡境村本人來繳納，但他表示是代黃水生、陳知哥繳租，蔡境村表示係代黃水生、陳知哥繳納租金」，證明並無轉租之事實。
㈤依行政院農業委員會農糧局100年9月9日農糧生字第0000000
000號函：「果樹之生長狀況與園相受當地環境及果園管理模式影響甚鉅」；行政院農業委員會臺南區農業改良局函檢附之參考資料「臺灣農家要覽增修訂三版－柑橘」：「（略），長時間的土壤乾燥，如無灌溉設施，常導致水分逆境，而使提早落葉，影響開花結果。」內容觀之，因系爭土地缺乏灌溉用水，影響柳丁樹之生長及結果情形，而之所以有柳丁樹大、小之情形，係因土壤過於乾燥，以致於有些柳丁樹枯死，上訴人再重新種植者，是上訴人確實係於三年前於系爭土地上種植柳丁樹，上訴人並無不自任耕作之事實。又系爭547地號土地係由另案上訴人李全福等人耕作，上訴人並未於系爭547地號土地上耕作，是系爭547地號土地不在上訴人耕作範圍，該地有無耕作之事實，不可歸責於上訴人，本件應無民法第111條規定之適用。
㈥於本院聲明：⒈原判決廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在
第一審之訴駁回。⒊第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠原坐落臺南市○○區○○段○○○○號、面積1.4408公頃之土
地，於80年5月14日逕為分割，而增加臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，其中臺南市○○區○○段○○○○○○號土地於85年4月16日經永康區公所徵收。
㈡系爭109地號（重測前：鹽行段384地號）、系爭201地號（
重測前：鹽行段384－3地號）、系爭547地號（重測前：鹽行段384－4地號）之土地為被上訴人所有。
㈢依臺南市私有耕地租約記載，上訴人向被上訴人承租坐落系
爭109地號土地內面積0.192661公頃、租額為甘藷429公斤；系爭201地號土地內面積0.325713公頃、租額為甘藷725公斤；系爭547地號土地內面積0.039448公頃之土地，租額為甘藷88公斤，租賃期間自92年1月1日起至97年12月31日止，應納地租之繳納地點則未記載。
以上事實並有臺南市私有耕地租約為證（見原審卷㈠第67、68頁），而為兩造所不爭執堪信為真實。
四、兩造爭執事項：㈠上訴人就其承租之土地，是否有耕地三七五減租條例第16條
第1項、第2項未自任耕作而租約無效之情形？㈡上訴人就其承租之土地，是否有耕地三七五減租條例第17條
第1項第3款地租積欠達兩年之總額之情形？或同條項第4款非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形？㈢塩南段547地號是否自始不在上訴人承租耕作範圍？㈣倘該筆塩南段547地號土地自始不在上訴人承租耕作範圍，
原審判決却依據「被告就系爭547地號土地涉有『不為耕作之事實』而構成終止三七五租約關係之判決唯一依據，則原審判決是否有理由？
五、本院得心證之理由：㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。又按所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異（最高法院63年台上字第599號判例要旨參照）。經查：
⒈關於上訴人所承租之前揭系爭109、201、547地號3筆土地，
於原審100年6月17日履勘現場結果為：系爭109、201地號土地雜草叢生、因草之高度為40公分所以無法入內勘驗上訴人所主張耕作之柳丁樹，另外系爭547地號土地，有竹架搭設之廣告看板等情，有原審勘驗測量筆錄在卷可稽（見原審卷㈡第3頁），及上訴人提出現場照片在卷可參（見原審卷㈡第26至56頁），是如上訴人有於系爭土地種植農作，應有通道定期進入前往整枝及修剪等情，衡情不至無法入內勘驗，再者經原審提供相關現場照片資料，向行政院農業委員會臺南區農業改良場函查結果為：「依提供相關照片資料，柳丁植株大小不一、差異甚大，無法據以判斷株齡及種植日期；另原告（即被上訴人）提供的現場照片，雜草茂盛且草相複雜，無法判別是否有種植作物及作物種類。」等語，有該場100年9月30日農南改良字第0000000000號函在卷可參（見原審卷二第90頁），由該函內容既稱「無法據以判別株齡及種植日期」，又「稱因現場雜草茂盛且草相複雜，無法判別是否有種植作物及作物種類」等語，則上訴人主張已種植柳丁三年以上，是否可採已非無疑，另參酌行政院農業委員會臺南區農業改良場所附之「臺灣農家要覽增修訂三版－柑橘」之參考資料指稱：柑橘類須加強土壤管理，防止土壤及養分流失，提高肥料元素之效率，且每年應作土壤分析，以瞭解土壤之鏽質及肥力，俾據以進行土壤改良（要覽第25頁），且柑橘類重視營養及施肥，更須有充分的陽光與水分，還須定期整枝及修剪，增加日照及通風（要覽第26頁至27頁）等情，則依現場狀況，雜草茂盛且草相複雜，核與前述柑橘類適合生長之環境有別，則上訴人主張有從事農耕且已種植柳丁三年以上，顯難遽採。
⒉又系爭547地號土地於原審100年6月17日履勘現場時未有耕
作，其上並有竹架搭設之廣告看板，有原審勘驗測量筆錄在卷可稽（見原審卷㈡第2頁）。上訴人辯稱三筆承租土地均有種植柳丁，但種植在系爭547地號土地之柳丁皆已枯死云云，然如上訴人所稱均有種植柳丁且三筆土地毗鄰，僅系爭547地號土地上之柳丁皆已枯死等情，核與經驗法則有悖，所辯亦不足採。上訴人另辯稱上開廣告非上訴人所搭設，上訴人亦不知何人搭設作商業看板使用，而上訴人不諳法律，擔心若自行拆除恐將遭受不利之結果；惟觀之系爭547地號土地上之商業廣告看板（見原審卷㈠第19頁、第41頁），乃關於銷售房屋之建案及候選人之競選廣告，其上有記載電話號碼以供消費者致電詢問；關於候選人之競選看板，亦非不得經由競選總部或選民服務處，上訴人若確係自任耕作，實無未予撥打電話要求設置之人限期拆除，而任由上開商業廣告看板存在該處之理，是上訴人之抗辯，顯與常情相違，委無可採。
⒊上訴人另辯稱訴外人李全福於另案中抗辯系爭547地號土地
為其耕作，故上訴人無法耕作乃不可歸責云云（見原審卷㈡第107頁背面）。惟查，本件兩造所訂定之三七五私有耕地租約耕作土地既包含系爭109、201及547地號土地，則上訴人抗辯自任耕作之範圍，自應包含上開三筆土地全部，從而上訴人抗辯系爭547地號土地為訴外人李全福所耕作等語，即難謂無轉租或將耕地借與他人使用、交換耕作等情形，顯係未自任耕作之情形。參以本件前有訴外人蔡阿山以原審94年度南簡字第139號對被上訴人提起確認租賃關係存在之訴，經原審以94年度簡上字第157號以其與被上訴人無租賃關係存在，實體上之理由判決上訴駁回確定，該兩案所涉及之地號共五筆，其中系爭109、201、547地號土地之關係人黃水生（即上訴人之被繼承人），與本案有關，訴外人蔡阿山主張其父蔡境村與黃水生訂約，承受系爭土地承租權，實際耕作，並向被上訴人繳納租金等情，並有黃水生之承租權拋棄書為證，即該案認定訴外人蔡境村、蔡阿山有使用系爭土地之事實，足證系爭土地於94、95年間承租人黃水生（嗣由上訴人繼承），有不自任耕作而有轉租或交由他人使用之情形。足認上訴人並非確實從事農耕，上訴人既未自任耕作，有耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定租約無效之事由，被上訴人自得依法收回土地。
㈡上訴人另主張系爭547地號土地內0.039448公頃之土地並未
承租云云，然查，依卷附臺南市私有耕地租約記載，上訴人向被上訴人承租坐落系爭109地號土地內面積0.192661公頃、租額為甘藷429公斤；系爭201地號土地內面積0.325713公頃、租額為甘藷725公斤；系爭547地號土地內面積0.039448公頃之土地，租額為甘藷88公斤，租賃期間自92年1月1日起至97年12月31日止，上開租約之記載亦為兩造所不爭執，再者，上訴人於原審履勘現場時已自承「系爭109地號、201地號、547地號三筆承租土地均有種植柳丁，但是種植547地號土地之柳丁皆已枯死」等語，有原審履勘筆錄可稽（見原審卷二第3頁），又證人李季錦即原審訴訟代理人於本院證稱：「原審勘驗筆錄中，那段話是在場的黃献東所作的陳述」等語（見本院卷第156頁），且原審亦依上訴人之陳述測量現場，依現場圖所示上訴人占用系爭109地號土地內如附圖所示C1部分；系爭201地號土地內如附圖所示D1部分；系爭547地號土地內如附圖所示E1部分，有臺南市永康地政事務所土地複丈成果圖附卷可稽（見原審卷㈡第58頁），參互以觀，上訴人於原審對於承租系爭547地號土地內0.039448公頃之土地並未爭執，於本院再行爭執，尚無可取，且上訴人就主張系爭547地號土地內0.039448公頃之土地並未承租之事實亦未提出其他證據以實其說，從而上訴人主張系爭547地號土地內0.039448公頃之土地自始不在上訴人承租耕作範圍，無足採信；此部分既無可採，則關於爭執事項㈣「倘該筆塩南段547地號土地自始不在上訴人承租耕作範圍，原審判決却依據「被告就系爭547地號土地涉有『不為耕作之事實』而構成終止三七五租約關係之判決唯一依據，則原審判決是否有理由？」，即無再行論述之必要。
㈢又如前述經臺南市永康地政事務所土地複丈結果，上訴人雖
占用系爭109地號土地內如附圖所示C1部分；系爭201地號土地內如附圖所示D1部分；系爭547地號土地內如附圖所示E1部分，惟經審酌兩造就系爭109、201、547地號土地之耕地租約，上訴人乃係向被上訴人承租系爭109地號土地內面積
0.192661公頃、系爭201地號土地內面積0.325713公頃、及系爭547地號土地內面積0.039448公頃之土地，亦為兩造所不爭執，即使上訴人自行與其他人交換土地使用，或實際使用之面積、位置與租約不同，上開耕地租賃契約既已因有耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項租約無效之事由，而使原訂租約無效，則上訴人仍應依耕地租約所訂如上所述之面積負交還義務。
㈣綜上所述，上開耕地租賃契約既已無效，則被上訴人請求上
訴人應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地內如附圖所示編號C1部分面積1,926.61平方公尺、臺南市○○區○○段○○○○號土地內如附圖所示編號D1部分面積3,257.13平方公尺、臺南市○○區○○段○○○○號土地內如附圖所示編號E1部分面積394.48平方公尺之土地交還被上訴人，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，上訴人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1項規定，系爭租約即屬無效，被上訴人依同條第2項規定，訴請確認系爭三七五租約之租佃關係不存在，並請求上訴人返還系爭土地，洵屬有據，應予准許。原審判決被上訴人勝訴，經核認事用法並無不合。上訴意旨，猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件被上訴人係以單一聲明達其所主張數項請求之同一目的，為重覆之訴之客觀合併，又被上訴人上開請求既經准許，則爭執事項㈡「上訴人就其承租之土地，是否有耕地三七五減租條例第17條第1項第3款地租積欠達兩年之總額之情形？或同條項第4款非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形？」部分即無庸再行審酌，附此敘明。
八、兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核亦與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 13 日
民事第三庭 審判長法 官 黃崑宗
法 官 李素靖法 官 羅心芳上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 6 月 13 日
書記官 易慧玲