臺灣高等法院臺南分院民事判決 101年度上易字第85號上 訴 人 孟恆春
黃富得董添吉共 同訴訟代理人 郭家祺 律師被 上 訴人 楊雪蓁
曾玉珠詹巧芳共 同訴訟代理人 向文英 律師上列當事人間請求遷讓共有房屋等事件，上訴人對於中華民國101年2月3日臺灣臺南地方法院第一審判決（99年度訴字第216號）提起上訴，本院於101年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人孟恆春應將如原判決附圖Ｄ、Ｅ部分所示之建物拆除，並與上訴人黃富得將上開占用部分返還被上訴人及其他土地共有人部分；上訴人孟恆春應將如原判決附圖Ｂ之停車位騰空返還予被上訴人及其他建物共有人部分；上訴人董添吉應將如原判決附圖Ａ所示之停車位，騰空返還予被上訴人及其他建物共有人部分，及其假執行之宣告暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（確定部分除外）由上訴人負擔三分之ㄧ，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但民事訴訟法第255條第1項第2款請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀之民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。經查，被上訴人楊雪蓁、曾玉珠、詹巧芳（下稱被上訴人等）於起訴時，原請求上訴人孟恆春應將坐落臺南市○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上如原判決附圖（下稱附圖）Ｄ、Ｅ部分所示、面積170平方公尺之一層建物拆除、上訴人孟恆春及黃富得並應將上開占用部分返還予被上訴人等及全體土地共有人；上訴人黃富得應將附圖Ｃ部分拆除，並應將該部分土地返還予被上訴人等及全體土地共有人。嗣於本院審理中，變更請求上訴人孟恆春及黃富得應將附圖Ｄ、Ｅ部分騰空、上訴人黃富得應將附圖Ｃ部分騰空並返還予被上訴人等及全體共有人，核前開變更部分，其請求之基礎事實既屬同一，應予准許。
二、被上訴人等主張：坐落系爭土地上之儷園公寓大廈集合式住宅（下稱儷園大廈）為南寶建設有限公司（下稱南寶公司）於民國（下同）83年間所建，被上訴人及上訴人孟恆春、董添吉均為儷園大廈之區分所有權人，且為系爭土地之共有人，上訴人黃富得則為區分所有權人黃沈碧珍之配偶。詎南寶公司未經系爭土地全體共有人之同意，於儷園大廈1樓建造如附圖所示Ｄ、Ｅ部分之未保存登記建物，並於該公司清算時將該建物之事實上處分權轉讓予上訴人孟恆春，現Ｄ、Ｅ部分建物由上訴人孟恆春、黃富得共同占用。又儷園大廈地下1樓即臺南市○區○○段1511建號建物（下稱系爭1511建物）為全體區分所有權人共有之共同使用部分，其中如附圖Ｂ部分所示之停車位現遭上訴人孟恆春、黃富得無權占有，如附圖所示Ｃ部分之置物空間遭上訴人黃富得無權占有，另上訴人董添吉亦未經全體共有人同意，無權占有儷園大廈地下1樓如附圖所示Ａ部分，作為停車位之用。爰本於系爭土地共有人之地位，依民法第767條、第821條之規定，請求上訴人孟恆春及黃富得將上開Ｄ、Ｅ部分之未保存登記建物騰空，上訴人黃富得應將附圖Ｃ部分騰空，並請求上訴人孟恆春、黃富得、董添吉分別將其所占有如附圖所示Ｂ、Ａ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分返還予被上訴人等及全體共有人。並聲明：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人孟恆春、黃富得、董添吉（下稱
上訴人等）共同負擔。（原審以上訴人黃富得僅係代理孟恆春出租Ｂ部分停車位予他人，伊既非出租人，亦非承租人，自難認其為Ｂ部分停車位之間接或直接占有人，被上訴人復未舉證證明上訴人黃富得現有直接或間接占有Ｂ部分停車位之事實，是被上訴人請求黃富得騰空交還Ｂ部分停車位部分，即非有據，予以駁回。被上訴人未提起上訴，業已確定，此部分不在本院審理範圍）。
三、上訴人等則為如下之答辯：
㈠、上訴人孟恆春：儷園大廈係南寶公司於81年間以預售屋方式興建，南寶公司於預售期間及交屋時，已明確告知購屋者部分建物將保留作辦公室或自用，交屋時各購屋者均已了解大公設施內之車位、守衛室、管理室、活動中心及Ｄ、Ｅ部分建物之相關使用位置，並由各住戶於圖說上確認用印，是Ｄ、Ｅ部分建物應屬公寓大廈管理條例中之約定專用部分。Ｄ、Ｅ部分建物於83年間經臺南市北區戶政事務所編訂門牌為臺南市○○○路○段○○○巷○○號，伊於85年5月間向南寶公司購得Ｄ、Ｅ部分建物並辦妥產權移轉手續，領得建物及土地所有權狀，伊所提出之臺南市○區○○段1317建號建物所有權狀即為Ｄ、Ｅ部分建物之所有權狀。伊並每年依法繳納房屋稅、土地稅、及按建物登記面積向儷園大廈管理委員會繳交管理費至今；至於Ｂ部分之「1A1停車位」是在Ｄ、Ｅ部分建物之共同使用部分建物應有部分範圍內，亦係伊於85年所取得，現由伊出租予他人作為車位使用。儷園大廈管理委員會曾於84年10月10日與南寶公司達成協議，由南寶公司提供新臺幣（下同）126萬元作為儷園大廈社區之管理基金，往後管理委員會及社區內其他成員不得對已完成之建築公共設施部分及現有使用情形提出異議；此一協議即將本件訴訟所涉之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分約定為專用、專有範圍，故被上訴人等稱南寶公司建造Ｄ、Ｅ部分建物未經全體共有人同意，嚴重扭曲事實。
㈡、上訴人黃富得：Ｂ部分停車位係由所有權人即上訴人孟恆春交由伊，由伊代理孟恆春出租予他人使用，並非無權占用；Ｃ部分之倉庫（應係置物空間）原為3A1之屋主林盛德使用，之後交予3B1之屋主劉源枝使用，劉源枝將房屋賣掉後，就將Ｃ部分之倉庫交由伊使用至今。南寶公司與儷園大廈管理委員會於84年10月10日達成協議，不得對已完成部分之建築公共設施部分現有使用情形提出異議，而Ｃ部分之倉庫在當時之使用情況已與現在相同，故伊對Ｃ部分並非無權占有。
㈢、上訴人董添吉：伊於86年8月向訴外人曾惠娜購買儷園大廈社區內之門牌號碼臺南市○區○○○路1段105巷46號3樓之1建物，曾惠娜告知因上開3樓之1建物較大戶，故配有2個停車位，Ａ部分之「3A1停車位」即為其中之一，Ａ部分係經全體住戶協議劃分為編號3A1停車位，並於配置圖上蓋章表示同意，非如被上訴人等所述未經全體共有人協議分管。又南寶公司與儷園大廈管理委員會前已達成協議，由南寶公司支出新臺幣100餘萬元為社區之管理基金，並明定往後儷園大廈管理委員會及社區內其他成員不得對已完成之建築公共設施部分現有使用情形提出異議，被上訴人等之訴已違反當初所立之協議。
㈣、並均聲明：⒈原判決不利於上訴人等部分均廢棄。
⒉前開廢棄部分，被上訴人等於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。
四、下列事項為兩造所不爭執事項：（見原審卷㈢第95頁反面-96頁，本院卷第138頁反面）
㈠、被上訴人等、上訴人孟恆春、董添吉及上訴人黃富得之配偶黃沈碧珍均為系爭土地之共有人（被上訴人曾玉珠之所有權應有部分比例為10000分之46、被上訴人詹巧芳為10000分之
50、被上訴人楊雪蓁為30000分之150、上訴人孟恆春為10000分之47、上訴人董添吉為10000分之82，上訴人黃富得之配偶黃沈碧珍為10000分之46）及均係系爭土地上儷園大廈社區之區分所有權人。
㈡、被上訴人曾玉珠為同段1477建號建物所有權人、被上訴人詹巧芳為同段1350建號建物所有權人、被上訴人楊雪蓁為同段1409建號建物所有權人、上訴人孟恆春為同段1317建號建物所有權人、上訴人董添吉為同段1348建號建物所有權人、上訴人黃富得之配偶黃沈碧珍為同段1444建號建物所有權人，上開6棟區分所有建物之共同使用部分均為系爭1511建物，就1511建物所有權應有部分比例分別為：被上訴人曾玉珠為10000分之49、被上訴人詹巧芳為10000分之49、被上訴人楊雪蓁為10000分之49、上訴人孟恆春為10000分之272、上訴人董添吉為10000分之68，上訴人黃富得之配偶黃沈碧珍為10000分之49。
㈢、坐落系爭土地上之儷園大廈一樓如臺南市臺南地政事務所99年6月10日臺南地所測字第0990009366號函所附複丈成果圖（即附圖）Ｄ、Ｅ部分所示，面積為170平方公尺之建物，為南寶公司所起造，嗣後賣予上訴人孟恆春，上開Ｄ、Ｅ部分建物及系爭1511建物地下室內如附圖Ｂ部分所示、面積22平方公尺之停車位，現為上訴人孟恆春占有使用。並由其將
Ｄ、Ｅ部分建物部分轉借予上訴人黃富得占有使用。
㈣、坐落系爭1511建物地下室內如附圖Ｃ部分所示，面積24平方公尺之置物空間，現由上訴人黃富得占有使用。
㈤、坐落系爭1511建物地下室內如附圖Ａ部分所示、面積14平方公尺之停車位，現由上訴人董添吉占有使用。
㈥、儷園大廈管理委員會前於84年10月10日，與興建該社區之南寶公司訂立如原審卷㈠第24頁之協議書。
五、被上訴人等主張上訴人等未經全體共有人同意，分別無權占有系爭土地及系爭1511建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分，而請求上訴人孟恆春騰空Ｄ、Ｅ部分建物內物品、請求上訴人黃富得騰空Ｃ部分內物品及請求上訴人等將占有部分返還被上訴人等及全體共有人等情，為上訴人等所否認，並以前揭情詞為有權占有之抗辯，是本件兩造主要爭點厥為：上訴人等就伊分別占有之系爭土地及系爭1511建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分有無正當權源？㈡被上訴人等請求上訴人孟恆春騰空Ｄ、Ｅ部分建物內物品，請求上訴人黃富得騰空Ｃ部分內物品及請求上訴人等返還伊所占有之部分，有無理由？茲論述如下：
㈠、上訴人等就伊占有系爭1511建物部分有無正當權源？⒈按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益
之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。此有最高法院62年台上字第1308號判例意旨可參。又稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用，為民法第799條第1項、第3項後段所明文規定。此種經約定供特定所有人使用之共有部分，其性質與公寓大廈管理條例第3條第5款所稱之「約定專用部分相同，而本質上仍為共有人對共有物之分管協議。另按區分所有建物，依土地登記規則第81條第1款：「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。
⒉本件上訴人孟恆春辯稱伊所占有系爭土地上之Ｄ、Ｅ部分為
約定專用部分或已有分管協議，被上訴人則主張上訴人孟恆春所稱Ｄ、Ｅ部分為約定專用部分未依現行公寓大廈管理條例第23條第2項第1款之規定載明為約定專用部分，故屬無效云云。經查儷園大廈規約雖未載明系爭土地上Ｄ、Ｅ部分為約定專用部分（見原審卷㈠第46至51頁「儷園公寓大廈管理規約」），惟公寓大廈管理條例係經由立法院會於84年6月9日完成三讀立法程序，84年6月28日總統令公布，依當時之原條文第51條（按：現行條文為第63條）：「本條例自公布日施行。」及中央法規標準法第13條：「法規明定自公布或發布日施行者，自公布或發布之日起算至第三日發生效力。」之規定，該條例應自00年0月00日生效。關於法律之施行，乃法律自生效時起以後發生之事項，始有適用，至於生效前所發生之事項，當然不適用此法律，此乃「法律不溯既往」原則，以確保法之安定性。而儷園大廈係於82年間取得臺南市政府工務局南工造字第0676號建造執照，並於83年11月13日辦理建物所有權第一次登記，此有建造執照（附於原審向臺南市政府調取之儷園大廈使用執照卷宗）、系爭1511建物及同段1477、1350、1409、1348、1444建號建物（均為儷園大廈內之區分所有建物）登記第二類謄本足稽（見原審卷㈢第64-70頁、補字卷第54-59、61-63頁）。故如於公寓大廈管理條例公布施行前，儷園大廈之共有人間已有專用部分之約定，依法律不溯既往原則，本無現行該條例第23條第2項第1款「約定專用部分之範圍及使用主體非經載明於規約者，不生效力」規定之適用，而應回歸適用民法有關所有權之規定，是本件仍應審酌共有人間就本件上訴人占有部分實際上有無分管協議之成立，以判斷上訴人之占有有無合法權源。
⒊按「契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互
相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，從而為維持法律秩序之安定性，受讓人即應受分管契約之拘束」（最高法院91年度台上字第2477號判決、司法院大法官釋字第349號解釋理由書意旨參照）。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。經查，南寶公司於81年間興建儷園大廈並為預售屋之販售，南寶公司於交屋時，出示儷園大廈社區配置圖（下稱系爭配置圖，見原審卷㈠證物存置袋）予各買受人，並請各買受人於系爭配置圖上就其分得之停車位蓋章確認，此情業經儷園大廈住戶即為該社區第二屆主委李瓊臺於原審審理時證述：「（法官問：提示系爭社區配置圖，對此圖有無印象？）我有看過，在交屋的時候簽的文件，我最早進去的時候是在48號5樓10，上面在5樓10部分所蓋的印章確實為我所蓋。這是當初交屋手續中所蓋的文件之一。」、「（法官問：當時有無在圖上請你們確認車位？）有，且車位上面有噴漆。」（見原審卷㈡第197頁反面）；另證人曾惠娜即上訴人董添吉之前手於原審證述：「（法官問：提示系爭社區配置圖，圖上右下方有全體住戶蓋章，3A1的部分有你的印章，對此份大圖有無印象？在交屋時有無看過？）在交屋時有看過，上面的印章也是我蓋的。」、「（法官問：當時有無請你們確認其上停車位的位置及其他社區配置？）有，都有給我們看。」、「（法官問：你是否為向建商購買之第一手住戶？）對。」（見原審卷㈡第219頁）；證人即儷園大廈第一手買受人吳明峰於原審證述：「（法官問：何時搬到儷園大廈？）84年，我是第一手住戶，我有擔任第一、二屆的委員。」「（法官問：提示系爭社區配置圖，對此有無印象？）有印象，當初應該是用以確認各住戶車位的位置。當初在跟建商簽買賣契約書的時候。但當初因為房子是登記我太太的名字，所以是蓋我太太的章。我們是4樓的B11。」、「（法官問：交屋的時候有讓你們看當時的停車位位置？）對。」、「（法官問：圖上有些守衛室、活動中心的位置有無請你們確認？）當初是有看過，但住戶主要是要確認停車位的位置。」、「（法官問：你們家的房子有幾個車位？）兩個，大坪數的住戶才有兩個車位，一般的坪數是一個車位。當初建設公司說一個車位是以四坪半來計算，我們兩個車位共九坪，包含在建坪裡面。」、「（法官問：當初你有確認兩個停車位的位置嗎？）有。」（見原審卷㈢第28頁反面-29頁）；證人即儷園大廈第一手買受人陳三和於原審證述：「（法官問：何時搬入儷園社區？）大概十幾年，我是第一手住戶。」、「（法官問：提示系爭社區配置圖，有無印象？）有，這是買房子的時候蓋章的。」、「（法官問：為何買房子要看這張配置圖？）我忘記了，我知道是要我們看停車位在哪裡。」、「（法官問：你家有幾個停車位？）一個。」、「（法官問：
大家都是一個停車位？）對，但八樓大坪數有兩個停車位。」、「（法官問：是否知道64頁車道下來轉角處的空格？）有，這在我們車道旁邊，是3A1在用。我們搬過來的時候就有劃線。地板上有寫3A1及車號。」（見原審卷㈢第30頁反面-33頁）；證人即儷園大廈第一手買受人葉鏘福於原審證述：「（法官問：是否住在儷園大廈？）是。」、「（法官問：何時搬進去？是否第一手住戶？）我是第一手住戶，應該有15、6年。」、「（法官問：擔任過社區管理委員？）對，時間我忘記了，但我好像是擔任第四或第五屆委員。」、「（法官問：提示系爭社區配置圖，有無印象？）我的印象中沒有這麼大張，我有見過類似的圖，我看到的只有這張圖上半部的地下一樓停車位配置圖，是我們買房子要成交的時候看到的，當初是在我們的車位上面蓋章。」、「（法官問：上面有無你的簽章？）看不清楚，房子是登記我太太的名字。至於這張圖左邊的圖有無見過，我沒有印象。我當主委的時候，因為被告孟恆春有用一樓活動中心旁邊的地方作辦公室，我覺得那應該是屬於大樓共有，不是私有，我有去跟被告孟恆春溝通這件事情，被告孟恆春說那是屬於他的。」等語（見原審卷㈢第33頁-34頁）。此配置圖雖為影本（原本已不見），惟依上開證人所述確認伊等停車位及印文確為伊等印章所蓋，堪認該配置圖為真正，申言之，南寶公司於交屋予各承購戶時，已依各承購戶買受之建物專有部分大小，而約定專用之停車位，並與每一承購戶約定特定之停車位供住戶專門使用。從而，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。故建商南寶公司既就儷園大廈地下一樓空間即系爭1511建物僅編列一個建號，由儷園大廈共有人共同使用該地下停車空間，並以人為方式劃分為若干汽車停車位，且於南寶公司預售儷園大廈時以系爭社區配置圖規劃使用位置之方式售予各承購戶，各承購戶亦均按規劃之停車位使用，應認儷園大廈各共有人間已合意成立分管契約。若儷園大廈承購戶轉讓承購部分時，受讓人對於該分管契約之存在，有可得而知之情形時，參諸前揭說明，為維持法律秩序之安定性，受讓人即應受分管契約之拘束。因實務上建商推案，或採預售方式或採成屋方式買賣，均係陸續與承購戶個別協商時就已就標的之建物位置及停車位等達成協議，則無論依民法相關規定，於建商與承購戶訂立買賣契約時均無從取得全體共有人之同意成立分管契約，本件承購戶與建商南寶公司於買賣契約成立時，應認共有人間已以合意成立分管契約（詳如前述），苟不作此解釋，交易之秩序與穩定將無以維持。
⒋綜上所述，上訴人孟恆春於買受儷園大廈時即已取得附圖Ｂ
部分車位之專有使用權，則上訴人孟恆春即屬有權占有附圖Ｂ部分，故伊基於有權占有人之身分自得將附圖Ｂ部分委由上訴人黃富得代理出租，另上訴人董添吉主張伊於儷園大廈之專有部分，係購自前手曾惠娜，而曾惠娜於向南寶公司購買該專有部分時，即已自起造人即南寶公司取得停車位，並經南寶公司告知伊有停車位，此業經證人曾惠娜於原審審理時證述：「（法官問：之前住在儷園社區？）對，但當時地址我忘記了，我87年就搬出去了。」、「（法官問：儷園社區那間房子是否賣給他人？）對，是賣給庭上的被告董添吉先生。」、「（法官問：何時將房子賣給被告董添吉先生？）我搬到大成路是87年，應該是86年賣給他，我賣了以後還有住一陣子。」、「（法官問：當初住在3樓之1時，有幾個停車位？）兩個。」、「（法官問：這兩個停車位是否連在一起？）沒有。」、「（法官問：提示本院卷㈡第64頁照片，是否當初所有之二停車位中之一的位置？）對。」、「（法官問：當初賣房子給被告董添吉是否包括這兩個停車位？）沒錯，是一起賣給被告董添吉。」、「（法官問：儷園的住戶都有兩個停車位或是只有你們家？）我不清楚別人的狀況，只知道我們家有兩個。」、「（法官問：提示系爭社區配置圖，圖上右下方有全體住戶蓋章，3A1的部分有你的印章，對此份大圖有無印象？在交屋時有無看過？）在交屋時有看過，上面的印章也是我蓋的。」（見原審卷㈡第218頁反面-219頁）。足認上訴人董添吉於買受伊於儷園大廈之專有部分時即已知悉該分管契約之存在，並確知伊取得3A1部分之停車位，故該分管契約亦對上訴人董添吉發生效力，上訴人董添吉占有使用3A1停車位即附圖Ａ亦為有權占有；至上訴人黃富得主張附圖Ｃ部分之倉庫（應為置物空間）原為3A1之屋主林盛德使用，之後交予3B1之屋主劉源枝使用，劉源枝將房屋賣掉後，就將Ｃ部分之置物空間交由伊使用至今，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。上訴人黃富得並未就伊取得Ｃ部分占有權源之主張提出證據證明之，且伊於原審審理時已自認：「編號Ｃ部分的倉庫是以前的住戶交給我使用，當初是以前的住戶自己蓋起來放東西，後來他走了就移交給我使用，這本來就不屬於我的，我也可以還給大樓。」等語（見原審卷㈢第95頁），故應認被上訴人等主張上訴人黃富得為無權占有Ｃ部分為有理由。而被上訴人等主張上訴人孟恆春及董添吉分別為無權占有附圖Ｂ及Ａ部分，即為無理由。
㈡、上訴人孟恆春占有附圖Ｄ、Ｅ部分，有無理由？被上訴人等主張上訴人孟恆春所占有之專有部分，依據土地登記第二類謄本記載係為守衛室，故上訴人孟恆春係無權占有附圖Ｄ、Ｅ部分建物，應將附圖Ｄ、Ｅ部分建物內之物品騰空歸還予被上訴人等全體共有人。上訴人孟恆春則以當初交屋時，附圖Ｄ、Ｅ部分原規劃作為辦公室使用，因伊原本買受之位置讓與共同共有人全體作為機車停車場，南寶公司遂將原規劃守衛室面積和其他部分持有面積合併成為附圖Ｄ、Ｅ部分（意指與附圖Ｄ、Ｅ部分交換）等語抗辯。經查，儷園大廈之守衛室並未位於儷園大廈內部，係位於進入社區之入口，與原本南寶公司建設儷園大廈時之規劃並不相同，此情亦經證人李瓊臺於原審審理時證稱：「警衛室原本設計在2A1辦公室旁邊的儲藏室位置，後來交屋的時候就在現在的位置了。」（見原審卷㈡第198頁反面）；證人陳三和於原審審理時證述：「（法官問：提示本院卷㈡第61頁下方照片，附屬2A1辦公室是否在此？）活動中心旁邊一樓有一個辦公室，但2A1應該是2樓住家。辦公室是在一樓活動中心的旁邊，不是在二樓。」、「（法官問：在活動中心旁邊的辦公室在你搬進去的時候是否已經存在？）對。」（見原審卷㈢第31頁反面）。足認儷園大廈之守衛室實際位置於該大樓建築完成之時即與儷園大廈配置圖所載並不相同，另上訴人孟恆春所占有附圖Ｄ、Ｅ部分建物，經編列門牌號碼為臺南市○○○路○段○○○巷○○號，與儷園大廈現況相符，此有臺南市臺南地政事務所建物所有權狀、該建物之建物登記第二類謄本影本及現場照片為證（見原審卷㈠第16-17頁、卷㈡第
58、61頁）。因之，上訴人孟恆春買受之部分為原規劃為守衛室之位置，嗣已變更為一般建物，並堆放物品，有勘驗筆錄為憑（見原審卷㈡第2-4頁、本院卷第90頁），自不因建物登記第二類謄本上載主要用途為守衛室而受影響。被上訴人亦不否認如附圖Ｄ、Ｅ部分之建物，為南寶公司所起造，嗣後賣予上訴人孟恆春（兩造不爭執事項㈢參照），並經編定門牌號碼，復有建物所有權狀，顯非未保存登記之建物。則被上訴人等主張上訴人孟恆春買受守衛室，而守衛室應屬於系爭大廈之全體共有人共有，顯係著眼於建物用途之主張，而忽略建物所有人為上訴人孟恆春，基於所有權絕對原則，上訴人孟恆春主張附圖Ｄ、Ｅ部分建物為伊所有，足堪採信，故上訴人孟恆春占有附圖Ｄ、Ｅ部分即為有權占有。
㈢、被上訴人主張南寶公司係於公寓大廈管理條例施行後之84年10月10日始與儷園大廈管理委員會達成由南寶公司提供126萬元作為儷園大廈社區之管理基金，往後管理委員會及區內其他成員不得對已完成之建築公共設施部分及現有使用情形提出異議之協議，因未經儷園大廈區分所有權人會議決議，不生效力云云。惟上訴人等占有系爭Ｄ、Ｅ、Ｂ及Ａ部分係自建商南寶公司取得占有權有如前述，並非因該協議書而取得占有權源，該協議書僅為南寶公司提撥儷園大廈社區之管理基金，杜絕以後區分所有權人對於占有現狀之再為異議，致再向南寶公司為其他之請求。被上訴人主張該協議僅為管理委員會與南寶公司間之協議，未經區分所有權人會議決議，上訴人之占有仍為無權占有云云，殊無可採。
六、綜上所述，本件被上訴人等主張上訴人等無權占有共有土地及建物，依民法第767條第1項、第821條規定，本於所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人孟恆春、黃富得應將如附圖Ｄ、Ｅ所示部分之物騰空，並返還予被上訴人等全體共有人；請求上訴人孟恆春應將附圖Ｂ，面積22平方公尺之停車位及請求上訴人董添吉應將附圖Ａ，面積14平方公尺之停車位返還予被上訴人等全體共有人，均為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就上開不應准許部分為上訴人孟恆春、黃富得、董添吉敗訴之判決，並依兩造之聲請酌定相當之擔保金額為准、免假執行之宣告，自有未洽。上訴人孟恆春、黃富得、董添吉上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。另被上訴人等請求上訴人黃富得應將附圖Ｃ部分置物空間內物品騰空並返還予被上訴人等全體共有人，為有理由，原審就此部分為被上訴人等勝訴之判決，並依兩造之聲請分別酌定擔保金額為准、免假執行之宣告，核無違誤。上訴人黃富得上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判准如上訴聲明之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴人黃富得之上訴為無理由、上訴人孟恆春與上訴人董添吉之上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 11 日
民事第三庭 審判長法 官 黃 崑 宗
法 官 李 素 靖法 官 蘇 重 信上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 9 月 11 日
書記官 陳 嘉 琍