臺灣高等法院臺南分院民事判決 101年度上更㈠字第4號上 訴 人 翁文顯
翁玉鳳兼 共 同訴訟代理人 翁文雄被 上 訴人 蔡宗顯訴訟代理人 蔡俊昌被 上 訴人 蔡志鴻兼訴訟代理人 蔡昆村上列二人共同訴訟代理人 蔡何錦上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十九年九月十六日臺灣臺南地方法院第一審判決（九十九年度訴字第二０三號）提起上訴，判決後由最高法院發回更審，本院於一０一年七月二十四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴部分，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
確認上訴人翁文雄、翁文顯與被上訴人蔡志鴻、蔡昆村間，就坐落台南市○○區○○段○○○號土地訂立之「台南縣私有耕地租約（仁德字第四０九一號）」無效。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用（確定部分除外），由被上訴人蔡志鴻、蔡昆村負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落台南市○○區○○段○○○號土地（下稱四七地號土地）、港乾段三二九地號土地（下稱三二九地號土地）、中洲段三一地號土地（下稱三一地號土地）等三筆土地為伊等各自共有，各共有人及應有部分詳如附表所示。伊等將系爭三筆土地出租予被上訴人使用，其中四七地號土地由蔡宗顯、蔡志鴻、蔡昆村三人共同租用，三二九地號土地由蔡宗顯租用，三一地號土地由蔡志鴻、蔡昆村租用，雙方並訂立「台南縣私有耕地租約（仁德字第四○九一號）」（下稱系爭租約）。惟被上訴人已將系爭土地變更為非耕地性質，且未自任耕作，復將耕地轉租予他人，系爭租約已全部失其效力。縱被上訴人就系爭三筆土地並非全部未自任耕作，惟被上訴人就四七地號土地自認未自任耕作，經前台南縣仁德鄉公所（下稱前仁德鄉公所）耕地租佃委員會調解後，已由伊收回該筆土地，依租約一部無效，全部皆為無效法理，系爭租約應全部為無效。因被上訴人否認之，伊自有即受確認判決之法律上利益。爰本於耕地三七五減租條例第十六條規定，求為確認兩造間就系爭三二九地號土地、三一地號土地所訂立之系爭租約無效之判決（上訴人逾上開請求【即就四七地號土地】部分，於發回更審後，業經撤回而確定）。原審為伊敗訴判決尚有未洽，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就系爭三二九地號土地、三一地號土地所訂立之系爭租約無效。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人均抗辯：系爭三二九地號土地及三一地號土地現均由伊等自任耕作中，並無違法轉租情事；至於租約一部無效致全部無效，應指整筆土地中之一部，而非指個別之土地，否則顯失公平並違反比例原則等語。被上訴人蔡志鴻、蔡昆村並以：系爭三一地號土地上有百分之九十水泥地緣故，係因原耕地為鬆土，容易滋生雜草，為耕作方便，乃鋪上水泥，並在水泥地中間挖地種植作物等語置辯；並均聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、上訴人主張：系爭四七地號土地、三二九地號土地及三一地號土地為伊等共有，共有人及應有部分詳如附表所示。伊等將系爭三筆土地出租予被上訴人使用，其中四七地號土地由蔡宗顯、蔡志鴻、蔡昆村三人共同租用，三二九地號土地由蔡宗顯租用，三一地號土地由蔡志鴻、蔡昆村租用，雙方並訂立系爭租約。被上訴人就四七地號土地自認未自任耕作，經前仁德鄉公所耕地租佃委員會調解後，已由伊等收回該筆土地等情，除有前台南縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、系爭土地登記謄本（參見原審卷第七頁至第一一頁、第一六四頁至第一六六頁），及前仁德鄉公所於九十九年四月八日，以所民字第０九九０００五七四九號函檢送之租約登記申請書、四七地號內土地租約變更登記、四七地號土地租佃實地勘查紀錄、前台南縣政府同意終止租約（四七地號土地）備查函、系爭租約存卷（參見原審卷第九三頁至第一０三頁）可佐外，並經證人即前台南縣政府地政處地籍科科員陳敏慧證述：「已註銷系爭四七地號土地租賃登記」等語明確（參見原審卷第一三六頁反面），復為被上訴人所不爭，堪信上訴人之上開主張為真實。
四、上訴人另主張：被上訴人等就系爭土地未自任耕作，復將土地轉租予他人，系爭租約已全部失其效力等語，則為被上訴人否認，並以上情置辯；是系爭租約是否為可分？有無一部無效，全部皆為無效之適用？被上訴人就各自承租之土地是否不自任耕作？有無轉租予他人？厥為本件訴訟首應審究之爭點。
五、按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第一百十一條定有明文。至於民法第一百十一條但書之規定，非謂凡遇給付可分之場合，均有其適用。尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之（最高法院七十五年台上字第一二六一號判例意旨參照）。查，系爭租約上載：出租人為蔡文雄等三人，承租人則為蔡宗顯、蔡志鴻、蔡昆村。惟「租用土地標示及租額」欄除記載：「三二九地號土地出租人翁玉鳳、翁文雄，承租人蔡宗顯」、「四七地號土地出租人翁文星、翁文雄，承租人蔡宗顯、蔡志鴻、蔡昆村」、「三一地號土地出租人翁文顯、翁文雄，承租人蔡志鴻、蔡昆村」外，並載明各筆土地之租額各為甘藷或稻谷若干之數量者，此參卷附兩造不爭執真正之系爭租約甚明（參見原審卷第一四九頁）。又系爭四七地號土地係翁文雄、翁文星共有，三二九地號土地為翁文雄、翁玉鳳共有，三一地號土地為翁文雄、翁文顯共有者，已如上述，核與系爭租約所載系爭四七地號土地之出租人為翁文星、翁文雄，系爭三二九地號土地之出租人為翁玉鳳、翁文雄，系爭三一地號土地之出租人為翁文顯、翁文雄者，正相吻合。至於上訴人自陳：「四七地號土地由被上訴人三人共同承租，三二九地號土地由蔡宗顯承租，三一地號土地由蔡昆村與蔡志鴻共同承租，被上訴人三人一開始實際耕作地點各有不同，承租之土地也各不相同」等語（參見本審卷第五０頁反面），復與系爭租約所載上開三筆土地之租用情況完全相合。是系爭租約雖由上訴人等三人與被上訴人等三人共同簽立，惟兩造於訂立系爭租約時，已約明各承租人之租用範圍及租用土地之租額，足見兩造於訂立系爭租約時，已有「由各承租人就承租之土地為各自使用收益」，及「各自繳付租金」之意思者，應堪肯認。對照系爭三筆土地所在位置各自獨立，並非不可分，且各承租人就承租土地應給付之租額亦各不相同，亦無不可分之情形以觀，堪信兩造係在同一契約下，由各筆土地之所有權人將其所有土地，各自出租於租用該筆土地之承租人者至明。次查，兩造雖共同訂立系爭租約，惟係在同一契約下，由各筆土地所有權人將其所有土地，各自出租於租用該筆土地之承租人。則承租人就承租之土地是否有不自任耕作或違法轉租情事者，自應就各自租用之土地分別判斷，應無租賃契約一部分無效，其他部分亦當然無效情事。上情，對照被上訴人就四七地號土地因未自任耕作，經前仁德鄉公所耕地租佃委員會調解後，而由上訴人單獨申請僅就四七地號土地之租約為變更登記者，亦見如此。綜此，系爭租約係由兩造在同一契約下，由土地所有人就所有土地與承租人各自成立租賃法律關係，則縱其中一部分租約為無效，其餘租約效力並不受影響。上訴人主張系爭租約因其中四七地號土地之租約無效，兩造間關於系爭三二九地號土地及三一地號土地之租約亦皆為無效云云，即為無理由。
六、再按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項分別定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因（最高法院七十年台上字第四六三七號判例參照）。查：
（一）上訴人主張被上訴人蔡志鴻、蔡昆村承租系爭三一地號土地有不自任耕作情事部分：
⒈上訴人主張：被上訴人蔡志鴻、蔡昆村就租用之系爭三一
地號土地，除於其上興建鐵皮屋一座外，並全部鋪上水泥，再於土地上種植芒果樹者，業據上訴人提出而為被上訴人蔡志鴻、蔡昆村所不爭，由林務局農林航空測量所於九十八年三月二十六日攝影之空照圖在卷（參見三審卷宗第五０之一頁）足參；即被上訴人蔡志鴻、蔡昆村二人亦自陳：「三一地號土地上有百分之九十水泥地緣故，係因原耕地為鬆土，容易滋生雜草，為耕作方便，乃鋪上水泥，並在水泥地中間挖地種植作物」等語明確（參見本審卷第一０九頁反面），堪信上訴人之上開主張為真實。
⒉其次，在耕地上鋪設大面積之水泥，足以破壞良田之地力
，已無法再從事農作目的之使用者，此為一般人普遍知悉之常識；依上開判例意旨所示，應認係「不自任耕作」。
本件被上訴人蔡志鴻、蔡昆村至遲於九十八年三月二十六日以前，已在系爭三一地號土地上鋪設至少百分之九十以上面積之水泥，已如上述；則不論其等抗辯：「為防止雜草滋生緣故」等語是否為真實，惟因系爭三一地號土地經鋪設水泥結果，已無法再從事農作目的之使用，且其面積高達全部土地之百分之九十以上，堪認系爭三一地號土地已失去原來耕地性質。被上訴人蔡志鴻、蔡昆村就系爭三一地號土地既有不自任耕作情事，依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，上訴人與被上訴人蔡志鴻、蔡昆村間就系爭三一地號土地所訂立之系爭租約，自斯時起為當然無效。
⒊本院前審受命法官於九十九年十二月二十四日履勘現場時
，系爭三一地號土地雖種有芒果樹者，有勘驗筆錄、現場照片存卷（參見本院上字卷第五九頁至第六二頁）可參，被上訴人蔡志鴻、蔡昆村並據此抗辯：鋪設水泥係為耕作方便及防止滋生雜草，並非不自任耕作云云。惟系爭三一地號土地至遲於九十八年三月二十六日以前，確已鋪設水泥達全部土地之百分之九十以上，上訴人與被上訴人蔡志鴻、蔡昆村間就系爭三一地號土地所訂立之系爭租約自斯時起為當然無效；縱被上訴人蔡志鴻、蔡昆村嗣後再將鋪設之水泥移除，亦無使已失其效力之原租約，回復其效力可能。
⒋綜此，上訴人與被上訴人蔡志鴻、蔡昆村間就系爭三一地
號土地所訂立之系爭租約，已因蔡志鴻、蔡昆村不自任耕作而無效；因蔡志鴻、蔡昆村二人否認之，上訴人自有即受確認判決之法律上利益。
（二）上訴人主張被上訴人蔡宗顯承租系爭三二九地號土地，有不自任耕作及違法轉租情事部分：
⒈上訴人主張：被上訴人蔡宗顯承租系爭三二九地號土地，
有不自任耕作及違法轉租情事者，無非係以前台南縣政府耕地租佃委員會之調處決議、繳租證明，併證人陳敏慧之證述等，為其論據。
⒉惟證人陳敏慧於原審法院審理時係證述：「依據九十九年
一月二十一日調處結果，我們認為蔡宗顯違反三七五減租條例未自任耕作情事，所以三二九地號土地之租約無效。
」、「（蔡宗顯違反四七地號土地不自任耕作，為何認定三二九地號土地租約無效？）因為鄉公所會勘時，蔡宗顯到場，委員是依據勘查紀錄作認定。」等語（參見原審卷第一三五頁反面至第一三六頁），難謂其已明白證述蔡宗顯就系爭三二九地號土地確有不自任耕作或轉租情事。對照前仁德鄉公所民政課人員陳佳男，與出租人代表楊珮育及承租人蔡宗顯等人，於九十八年二月九日會勘四七地號土地時，承租人蔡宗顯僅承認該筆四七地號土地確由訴外人蔡合力耕種而已，然並無隻字片語提及系爭三二九地號土地之租用情形，此參卷附之「耕地租佃實地勘查記錄」者亦明（參見原審卷第五九頁）。是被上訴人蔡宗顯於租佃爭議委員會調解或調處時，並未自認就系爭三二九地號土地有何不自任耕作或轉租情事，乃上訴人僅以證人陳敏慧於原審法院之上開證述，遽認蔡宗顯就系爭三二九地號土地已有不自任耕作及轉租情事云云，自嫌速斷而不足採。
⒊其次，上訴人係援引被上訴人蔡志鴻、蔡昆村於本院前審
時提出之繳租證明（參見本院上字卷第六七頁至七三頁），作為佐證被上訴人蔡宗顯就系爭三二九地號土地有轉租事實之證明，足見上訴人就上揭繳租證明之真正並未爭執者甚明。惟上揭繳租證明中，自八十年度起迄至九十九年度止，雖每一年度之繳租人各有不同，且「何錦」、「蔡清源」、「張武則」、「蔡合力」等人，並非系爭租約之承租人；然被上訴人蔡宗顯自始至終均具名繳納部分租金者，此參上揭繳租證明之記載甚明。佐以系爭租約原係由蔡宗顯及蔡志鴻、蔡昆村等三人，各就四七地號土地、三二九地號土地、三一地號土地而承租者，已如上述，被上訴人蔡宗顯據此抗辯：「伊將三二九地號土地租金交給蔡何錦，再由蔡何錦統一記帳」等語，核與上揭繳租證明之記載正相符合，且其所陳「由各承租人將應分擔之租金交付一人收齊後，統一交付出租人」之繳租方式，復與一般常情亦不相違背，益見其所為上開抗辯，與實情相符，應堪憑採。上訴人僅以卷附之繳租證明上，另有承租人以外之人之姓名為由，逕認被上訴人蔡宗顯就承租之三二九地號土地即有違法轉租之事實云云，亦嫌速斷而無足採。⒋再者，系爭三二九地號土地於本院前審受命法官於九十九
年十二月二十四日履勘現場時，係種植少量供堆肥之作物者，此有勘驗筆錄、現場照片存卷（參見本院上字卷第五九頁至第六二頁）可按。再佐以系爭三二九地號土地並未鋪設水泥，亦未作為非農作目的之使用；則縱被上訴人蔡宗顯並未充分利用地力，或任意將系爭三二九地號土地處於休耕狀態，仍與「不自任耕作」或「耕地全部或一部轉租於他人」者不同，不生耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，原定租約當然無效之法律效果。
⒌綜此，上訴人並未提出其他積極事證，以資證明被上訴人
蔡宗顯就承租系爭三二九地號土地有何不自任耕地或轉租情事，其空言主張上訴人與被上訴人蔡宗顯間就系爭三二九地號土地之租約為無效云云，自為無理由。
七、綜上所述，上訴人主張被上訴人蔡宗顯承租系爭三二九地號土地，因有不自任耕作及轉租情事，系爭租約無效者，尚無足採。至於被上訴人蔡志鴻、蔡昆村二人租用系爭三一地號土地，因不自任耕作，上訴人主張兩造間訂立之「台南縣私有耕地租約（仁德字第四○九一號）」無效者，則有理由。從而，上訴人本於耕地三七五減租條例第十六條規定，求為判決確認上訴人翁文雄、翁文顯與被上訴人蔡志鴻、蔡昆村間，就系爭中洲段三一地號土地訂立之「台南縣私有耕地租約（仁德字第四０九一號）無效，洵屬有據，應予准許；逾此，則為無理由，應予駁回。就上開應准許部分，原審為上訴人敗訴判決，自有可議，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至就上開不應准許部分，原審為其敗訴之判決，理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予以維持；上訴意旨猶執前詞，指摘原判決為不當，求予廢棄改判，自為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證方法與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第二項、第四百五十條、第七十九條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 7 日
民事第二庭 審判長法 官 陳 光 秀
法 官 莊 俊 華法 官 李 文 賢上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
被上訴人蔡志鴻、蔡昆村不得上訴。
中 華 民 國 101 年 8 月 8 日
書記官 尤 乃 玉【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表：（土地坐落：台南市仁德區）┌──┬───────┬───────┬───────┐│編號│土地地號 │所有權人 │權利範圍 │├──┼───────┼───────┼───────┤│ 1 │二橋段47地號 │翁文雄、翁文星│應有部分各1/2 │├──┼───────┼───────┼───────┤│ 2 │港墘段329地號 │翁文雄、翁玉鳳│應有部分各1/2 │├──┼───────┼───────┼───────┤│ 3 │中洲段31地號 │翁文雄、翁文顯│應有部分各1/2 │└──┴───────┴───────┴───────┘