臺灣高等法院臺南分院民事判決 101年度上字第76號上 訴 人即 原 告 歐得葆家具有限公司法定代理人 林景惠訴訟代理人 黃蘭英 律師上 訴 人即 被 告 莊淑妃訴訟代理人 黃紹文 律師
黃溫信 律師徐美玉 律師上列當事人間請求終止租賃契約等事件，上訴人等對於中華民國101年2月24日臺灣臺南地方法院第一審判決(100年度重訴字第33號），分別提起上訴，本院於101年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造之上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
壹、上訴人即原告（下稱上訴人）歐得葆家具有限公司（下稱歐得葆公司）部分：
一、本件上訴人歐得葆公司於原審起訴主張：
㈠ 上訴人歐得葆公司於民國（下同）99年10月7日與上訴人即被告（下稱上訴人）莊淑妃簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定由上訴人歐得葆公司承租坐落於臺南市○○區○○○路○段582、586號房屋全部（下稱系爭房屋），作為上訴人歐得葆公司在臺南地區之營業所暨展示場，雙方約定每月租金含稅為新台幣（下同）154,000元（不含稅為138,600元），租賃期間為5年；上訴人歐得葆公司應於每年10月7日前1次給付上訴人莊淑妃12個月份之租金，並於簽訂系爭租賃契約時給付308,000元（不含稅為258,000元）作為押租保證金。詎於99年12月9日晚間10時30分許，因系爭房屋電線走火，引起上訴人歐得葆公司所承租之營業所暨展示場起火燃燒，致系爭房屋近乎全毀而不堪使用，上訴人歐得葆公司存放其中之眾多傢俱、燈飾亦皆盡付之一炬。因上訴人莊淑妃係於99年10月7日交付系爭房屋予上訴人歐得葆公司使用，短短不到2個月時間，系爭房屋即因電線走火而未達約定之使用收益目的，上訴人歐得葆公司並無任何人為使用不當之過失，而電線走火之肇因為系爭房屋之電氣設備故障所致。又上訴人歐得葆公司承租用途為上訴人莊淑妃所明知，卻仍逕自交付有瑕疵之系爭房屋予上訴人歐得葆公司使用收益，加以自本件火災發生後，上訴人歐得葆公司向上訴人莊淑妃表示欲協商終止系爭租賃契約及賠償事宜時，上訴人莊淑妃竟再三推託避不見面，上訴人歐得葆公司迫於無奈下，乃於100年1月11日，以平鎮高雙郵局第1號存證信函終止系爭租賃契約，請求返還已交付但尚未兌現之租金及押租保證金支票，並賠償上訴人歐得葆公司因本件火災所受之損害；惟上訴人莊淑妃竟以臺南新南郵局第41號存證信函表示拒絕返還其所交付之租金及押租保證金支票，並反指系爭房屋係因可歸責於上訴人歐得葆公司之事由而燒燬，向上訴人歐得葆公司主張損害賠償責任。按租賃標的因不可歸責於承租人之事由而不能達約定之使用收益目的者，承租人得終止租賃契約；上訴人歐得葆公司就系爭房屋之裝修及使用既已盡相當之注意而無可歸責之事由，其於租賃關係存續中失火燒燬致不能使用，且上訴人歐得葆公司未曾同意繼續系爭租賃契約，自得依前開規定主張終止兩造間之租賃契約，而系爭租賃契約既經合法終止，上訴人莊淑妃自無繼續收受100年1月至10月份之租金及押租保證金權利，而應返還上訴人歐得葆公司11紙支票或1,644,000元（計算式：138,600×10＋258,000＝1,644,000元）。
㈡又上訴人歐得葆公司因本件火災事故受有3,313,822元之裝
潢工程損害及7,565,370元之家具燈飾等損失，業據提出損害清單及工程估價等單據為憑；而美亞產物保險股份有限公司業於100年3月29日依保險契約給付保險金6,447,017元予上訴人歐得葆公司，於此範圍內則由美亞產物保險股份有限公司聲明承當訴訟，並經原審列名為原告。
㈢依上，爰本於租賃契約所衍生之請求權法律關係，提起本件
訴訟，求為判命：上訴人莊淑妃應給付上訴人歐得葆公司6,076,175元（計算式：3,313,822＋7,565,370＋1,644,000－6,447,017＝6,076,175元），暨法定遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行之判決等語（原審判決上訴人莊淑妃應給付上訴人歐得葆公司747,720元及法定利息，而駁回上訴人歐得葆公司其餘之請求；嗣上訴人歐得葆公司就其受敗訴部分﹝即5,328,455元部分﹞聲明不服而提起上訴）。
二、上訴人歐得葆公司於本院審理時之陳述，除與原判決記載相同者外，並補以下列等語：
㈠上訴人歐得葆公司於原審即主張上訴人莊淑妃所交付之租賃
物不堪一般通常使用及契約預定效用，係交付有瑕疵之物，應負瑕疵擔保責任，另上訴人歐得葆公司主張依民法第225條第1項、第266條第1項免給付租金義務，均係於原審已主張債務不履行法律關係，並非訴訟標的之追加。又上訴人莊淑妃未就其所交付之原有電源線是否完好、原有電路設計有否不良等情事盡舉證責任，應認其所交付之租賃物係有瑕疵而引起失火，上訴人莊淑妃應可歸責。
㈡退步言之，縱認失火原因非可歸責於兩造，惟系爭租賃物係
於上訴人莊淑妃交付後二個月即因失火而毀損，其自應負無過失之租賃物瑕疵擔保責任，且上訴人歐得葆公司於101年8月間將系爭租賃物修復後，上訴人莊淑妃即於同年9月亦出租並交付第三人詩肯柚木公司使用。則於兩造均無可歸責之情形下，無論租賃關係是否消滅，依民法第225條第1項及第266條第1項前段規定，上訴人莊淑妃固免其以租賃物供承租人使用收益之義務，惟上訴人歐得葆公司亦免支付租金之義務。
㈢依上，上訴聲明求為判命：㈠原判決不利於上訴人歐得葆公
司部分廢棄。㈡上訴人莊淑妃應再給付上訴人歐得葆公司5,328,455元及法定遲延利息。另答辯聲明：求為判決駁回上訴人莊淑妃之上訴。
貳、上訴人莊淑妃於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以引用外，並補以下列等語，資為抗辯：
一、關於系爭房屋起火原因，事實上並未找到電線的熔痕，無法認定電線是因何種原因而起火，亦沒有辦法認定與莊淑妃原來之電線有何關連，如果是因為變更電源關關或移動電錶而引起火災，自應由僱用電工及指示施作之歐得葆公司負責。縱如鑑定書所認定之起火處係在總電源附近燒燬總電源線路或因總電源線路異狀回溯造成，然歐得葆公司於承租後大肆更動總電源開關，才是火災之肇因；否則何以系爭房屋先前由上訴人莊淑妃自己使用或出租與他人使用（查前手承租期間係自97年11月30日至99年9月1日）時均未曾發生問題，反而是歐得葆公司承租後經大肆裝修更動後才發生火災，莊淑妃認為歐得葆公司對系爭房屋之使用顯有過失。況歐得葆公司亦自承有移動電錶行為，且依臺灣電力公司營業規則第32條，電度表不得任意拆遷移動更換，如有必要需經申請認定及施工，歐得葆公司顯然亦違反上開規定。又歐得葆公司固舉證人即水電包商涂祝林證稱加裝之開關及電器並不會引起危險，但該證人並非承包水電工程，沒有現場配置圖，顯見本件之電器、電路增加，並非係全盤考量安全性，而係零星施作，東增西補之工程，既無配置圖也未申請配置變更，均已違反相關法規之規定。
二、又民法第435條第1項規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」既明定以承租人之請求為減租效力發生之要件，則在承租人未為減租之請求前，出租人仍有全部租金請求權，如承租人已按原定租額全部履行，不得依不當得利之規定請求返還（最高法院85年度台上字第808號判決參照）。歐得葆公司原係以不完全給付或債務不履行主張終止系爭契約，惟於100年9月20日前，並未對上訴人莊淑妃主張本件有民法第435條之情形，而請求減少租金或免給付租金，惟上訴人莊淑妃認為本件並無可歸責之債務不履行事由，僅同意自100年9月21日後終止系爭租賃契約，在此之前，歐得葆公司自需繼續給付租金。故原判決認定上訴人莊淑妃除應返還100年9月21日至100年10月7日間之租金（138,600÷30×16＝73,920）及押租金258,000元，合計為331,920元外，另應給付歐得葆公司415,800元（即解約前因鑑定、整理、裝潢所需之時間約為3個月，依3個月租金計算之金額）及法定遲延利息即難謂有理由，應予廢棄（惟上訴聲明僅請求駁回超過341,160元部分，仍不予變更）。
三、因系爭房屋只有部分裝潢被火燒掉，燻黑，房子的結構完全沒有受到損害，只要做整修、維護即可繼續使用，對於承租人承租營業之目的沒有影響，且火災後大概一週的時間，兩造還訂立整建合約書（見原審證物二，也列為不爭執事項），系爭房屋由歐得葆公司進行整修，費用也由其先行負擔，所以系爭房屋並未達無法使用之情形，而歐得葆公司依照約定也必須盡修護義務，但歐得葆公司於訂約後不履行義務，又寄存證信函主張上訴人莊淑妃交付之租賃標的物有瑕疵，以不完全給付或債務不履行為由主張終止系爭租賃契約，故歐得葆公司不修護、不交付、也不返還鑰匙，不履行修護義務就主張解除契約，顯然責任並不歸於上訴人莊淑妃。
四、依上，上訴聲明求為判決：㈠原判決關於命上訴人莊淑妃給付上訴人歐得葆公司本金超過341,160元部分，及自100年3月2日起至100年9月20日止，按年息百分之5計算之利息部分廢棄。㈡廢棄部分，上訴人歐得葆公司在第一審之訴駁回。另答辯聲明求為判決：駁回上訴人歐得葆公司之上訴。
參、兩造不爭執之事實：
一、兩造於99年10月7日就上訴人莊淑妃所有座落於臺南市○○區○○○路○段582、586號房屋訂有租賃契約，使用範圍全部（面積220坪）；租期自99年10月7日起至104年10月7日止，每月租金含稅154,000元（支票金額為138,600元），由上訴人歐得葆公司於該址從事營業行為。
二、上訴人莊淑妃於訂約之同日即交付上訴人歐得葆公司系爭房屋之鑰匙，並將系爭房屋交付予上訴人歐得葆公司，並已由該公司進行裝修工程及營業。
三、上訴人莊淑妃業已收受由上訴人歐得葆公司開立受款人林清華（即上訴人莊淑妃之夫）共13紙支票，作為12個月份之租金及含稅308,000元（支票金額為258,000元）押租保證金；上開支票並已依上訴人莊淑妃指示直接交付予第三人林清華。
四、99年12月9日晚間10時30分許，系爭房屋發生火災並造成損壞，上訴人歐得葆公司業經美亞產物保險股份有限公司理賠6,447,017元。
五、系爭房屋係依法申請建築執照，並於97年8月25日取得使用執照。
六、上訴人歐得葆公司於占有系爭房屋後，未申請用電變更，由天源水電工程行依上訴人歐得葆公司指示於電源開關增設施作2P20A無熔開關1只（編號3483）、2P30A無熔絲開關3只（編號3492）、2P20A無熔開關1式（編號3512）、1P20A無熔開關1式（編號3513）、1P20A無熔絲（編號3520）、2P20A無熔絲開關1式（編號3538）、3P30A無熔絲開關1式（編號3539），共增設9個無熔絲開關，並委由該公司配置電源，使用多項電氣設備。
七、火災後，由臺南市消防局製作火災原因調查鑑定書，上訴人歐得葆公司依照雙方簽訂之產物整建合約書，火災現場內部裝修及擺設在二次鑑定後，均已由上訴人歐得葆公司清除。
肆、兩造爭執之事項：
一、系爭房屋失火原因為何？兩造誰可歸責？
二、上訴人歐得葆公司是否因本件火災而受有3,313,822元之裝潢工程及7,565,370元之家具燈飾損失？上訴人莊淑妃對於系爭房屋是否未盡民法423條之義務，而應依不完全給付之規定負損害賠償責任？上訴人莊淑妃如應負責，則上訴人歐得葆公司得請求賠償之金額應以若干為適當？
三、上訴人歐得葆公司得否終止系爭租賃契約？其終止系爭租賃契約之始點為何？上訴人歐得葆公司請求上訴人莊淑妃返還押租保證金及租金，有無理由？
四、上訴人莊淑妃是否應依民法第441條反面規定或第225條第1項、第266條第1項及不當得利之規定返還租金及押租金？
伍、本院之判斷：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第二百七十七條定有明文；而按民事訴訟如係由原告（即上訴人）主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告（即被上訴人）就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又原告對於自己主張之事實（即起訴事實）已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實，並提出新事實而為反對之主張者，則原告對其反對之主張，亦應負證明之責，此乃舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第0917號、18年上字第2855號判例及同院72年度台上字第1036號、74年度台上字第2143號判決參照）。次按主張法律關係存在之當事人，固僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號判例參照）；惟負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高法院93年度台上字第2058號判決參照）。本件上訴人歐得葆公司主張本件火災發生係因系爭房屋原有線路老舊不堪通常使用所致，惟為上訴人莊淑妃所堅決否認，自應由上訴人歐得葆公司就系爭房屋原有線路老舊與本件火災發生有關之有利於己之事實負舉證責任。
二、系爭房屋失火原因為何？兩造誰可歸責？又上訴人歐得葆公司是否因本件火災而受有3,313,822元之裝潢工程及7,565,370元之家具燈飾損失？上訴人莊淑妃對於系爭房屋是否未盡民法423條之義務，而應依不完全給付之規定負損害賠償責任？上訴人莊淑妃如應負責，則上訴人歐得葆公司得請求賠償之金額應以若干為適當（兩造爭執事項一、二）？㈠本件兩造於99年10月7日就上訴人莊淑妃所有座落於臺南市
○○區○○○路○段582、586號房屋訂有租賃契約，使用範圍全部（面積220坪）；租期自99年10月7日起至104年10月7日止，每月租金含稅154,000元（支票金額為138,600元），由上訴人歐得葆公司於該址進行裝潢、裝修後從事營業行為。上訴人莊淑妃並已收受由上訴人歐得葆公司開立受款人林清華（即上訴人莊淑妃之夫）共13紙支票，作為12個月份之之租金及含稅308,000元押租保證金（支票金額為258,000元）；嗣於99年12月9日晚間10時30分許，系爭租賃標的發生火災並造成損壞，火災發生後，由臺南市消防局製作火災原因調查鑑定書，上訴人歐得葆公司依照雙方簽訂之產物整建合約書，火災現場內部裝修及擺設在二次鑑定後，均已由上訴人歐得葆公司清除等情，為兩造所不爭執，堪以採憑。
㈡按臺南市消防局100年1月14日南市消調字第1001000255號函
(見原審卷㈠第62頁）檢附之調查報告書(見原審卷㈠卷第69至72頁）可知，「起火燃燒處所係在最前面較上方處之鐵皮隔間牆夾層內」，起火原因之研判：「…起火處所夾層為電源總開關箱位置…」、「…顯示起火處係在總電源附近燒毀總電源線路或因總電源線路異狀回溯造成總電源跳脫造成全面斷線，…」、「但因起火處所係在上方處所且線路眾多複雜，因此清理現場時並未發現有疑似電線短路熔痕跡証…」、「…研判本件火警案之起火原因仍以電氣因素引火之可能性最大」；上開調查報告書並未確定火災肇因是否因系爭房屋電線管路老舊所引起。為確認事實及釐清肇事責任，原審曾函詢警察大學是否可受囑託鑑定系爭火災之肇事責任，據函復「本案非刑事案件，故歉難受理」（見原審卷㈠第184頁)，以系爭房屋係於97年8月間始取得建築使用執照，距火災發生之99年12月9日，約僅2年多時間，況查，上訴人歐得葆公司自99年10月7日占有系爭房屋後，並未申請用電變更，即由訴外人天源水電工程行依上訴人歐得葆公司指示於電源開關增設施作2P20A無熔開關1只、2P30A無熔絲開關3只、2P20A無熔開關1式、1P20A無熔開關1式、1P20A無熔絲、2P20A無熔絲開關1式、3P30A無熔絲開關1式，共增設9個無熔絲開關，並委由該公司配置電源，使用多項電氣設備等情，為兩造所不爭執。則臺南市消防局調查鑑定僅研判「本件火警案之起火原因仍以電氣因素引火之可能性最大」，實難據以評斷上訴人歐得葆公司所主張本件火災發生非肇因於上訴人歐得葆公司施作之水電工程，而係系爭房屋原有線路老舊不堪通常使用，是否為真正，此外，上訴人歐得葆公司復未能舉證證明系爭房屋原有線路老舊與本件火災發生有關，自難遽認上訴人歐得葆公司主張本件火災之發生應可歸責於上訴人莊淑妃為有理由。且依卷證所存資料，亦無法證明本件火災發生之原因係出於上訴人歐得葆公司之過失。
㈢復按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承
租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」、「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約」，民法第423條、第435條分別定有明文；又按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，民法第423條定有明文，此乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯權。」（最高法院69年度台上字第1798號判決意旨參照）。經查：
⑴上訴人歐得葆公司陳稱上訴人莊淑妃於99年10月7日交付
系爭房屋予上訴人歐得葆公司使用並從事家具燈飾營業行為，然短短不到2個月之時間，系爭房屋即因電線走火而不達約定之使用收益目的，上訴人歐得葆公司並無任何人為使用不當之過失，電線走火肇因為系爭房屋之電器設備故障，上訴人莊淑妃之給付並不符兩造間租賃契約之本旨，上訴人歐得葆公司得依法終止兩造間之租賃契約，並請求返還上訴人歐得葆公司於兩造簽訂租賃契約時預付之100年1月份至10月份之租金及押租保證金云云。如前所述，依臺南市消防局調查報告書研判，本件火災肇因並無法確定係與系爭房屋原有線路老舊有關，何況，上訴人歐得葆公司就此亦未能舉證證明本件火災之發生與原有線路老舊有關；另系爭房屋發生火災之時點係於上訴人莊淑妃交付房屋予上訴人歐得葆公司占有使用約2個月後，期間上訴人歐得葆公司除進行裝潢工程外，上訴人歐得葆公司於原審100年4月29日勘驗筆錄自承沒有申請用電變更卻進行電源開關增設施作等情（見原審卷㈠第131頁)，足徵系爭房屋已非上訴人莊淑妃交屋時之原有屋況，則於本件火災發生後，上訴人歐得葆公司空言主張上訴人莊淑妃未以合於所約定使用、收益之租賃物交付上訴人歐得葆公司，且無於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，係違反民法第423條規定云云，不足採信。
⑵本件上訴人歐得葆公司又主張，伊因本件火災而受有3,31
3,822元之裝潢工程及7,565,370元之家具燈飾損失，上訴人莊淑妃就此應負損害賠償責任等語；惟依上開說明，上訴人莊淑妃對於系爭房屋並無未盡民法423條義務之事實，上訴人歐得葆公司又無法舉證證明能舉證系爭房屋原有線路老舊與本件火災發生有關，自難遽認上訴人歐得葆公司主張本件火災發生原因係可歸責於上訴人莊淑妃之事由，則上訴人莊淑妃自無依不完全給付之規定對上訴人歐得葆公司負損害賠償之責任。是上訴人歐得葆公司此部分主張上訴人莊淑妃應賠償其因本件火災而受有3,313,822元之裝潢工程及7,565,370元之家具燈飾損失云云，尚屬無據，不足採。
三、上訴人歐得葆公司得否終止系爭租賃契約？其終止系爭租賃契約之始點為何？上訴人歐得葆公司請求上訴人莊淑妃返還押租保證金及租金，有無理由？又上訴人莊淑妃是否應依民法第441條反面規定或第225條第1項、第266條第1項及不當得利之規定返還租金及押租金（兩造爭執事項三、四）？㈠系爭房屋之失火無法查明其責任歸屬已如上述，然上訴人歐
得葆公司主張因系爭房屋失火後無法再做為營業使用，而依民法第435條第2項終止租約已如上述，且上訴人莊淑妃於原審100年3月22日陳稱「對於原告主張不能使用終止契約沒有意見，但是如果主張租賃物有瑕疵，而主張終止租約不同意」（見原審卷㈠第104頁)」，則兩造就終止系爭租賃契約應已達成合意；然終止系爭租賃契約之始點為何？上訴人歐得葆公司雖主張於100年1月11日即已以存證信函通知告以終止契約云云；惟查，上訴人歐得葆公司於100年1月11日寄發平鎮高雙郵局1號存證信函予上訴人莊淑妃，其內容為「…本件火災共計受有壹仟零捌拾柒萬玖仟壹佰玖拾貳元之損害，茲以本函催告台端必於民國100年1月17日前，出面與本公司協商洽談返還租金及押租保證金暨損害賠償事宜，否則本公司及依法追訴一切責任，決不寬貸」，查其內容並無提及終止租約事宜，則上訴人歐得葆公司主張業已於100年1月11日依法終止系爭租賃契約云云，尚非有理由。
㈡上訴人莊淑妃雖稱對上訴人歐得葆公司主張以民法435條事
後不能使用終止租約不爭執，然抗辯應以上訴人歐得葆公司於100年9月20日言詞辯論當庭交付民事言詞辯論意旨狀之方式終止租約（見原審卷㈡第13頁)，並發生終止之效力，則該租約效力應自100年9月20日翌日向後終止，先前租約存續期間，契約仍有效存在，亦即100年9月20日前，上訴人歐得葆公司仍有給付租金之法律上義務等語。經查：
⑴按「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租
賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約」，此觀民法第435條第1項、第2項規定甚明。上開規定既明定以承租人之請求為減租效力發生之要件，則在承租人未為減租之請求前，出租人仍有全部租金請求權，如承租人已按原定租額全部履行，不得依不當得利之規定請求返還（最高法院85年度台上字第808號判決意旨參照）。
⑵查兩造所不爭執之臺南市政府消防局火災原因調查報告書
記載：「火災現場位於台南市○○○路○段○○○號…燃燒範圍僅限於上址未延燒他戶。」、「燃燒後之狀況：…檢視中華西路2段586號正面外觀，發現正面中間處有明顯燒損變色情形，另南側面外觀並無明顯燒損變色情形，…」、「勘查586號營業場所內部（南側）燒損情形：…發現內部南側前面（大門入口）處靠中間前面（辦公室）上方有比較嚴重，燒損變色跡象。越後面處燒損程度越輕微。」、「地板處並無燃燒跡象，且以靠辦公室側較為嚴重，而越靠後方處之沙發擺設受熱燒損越輕微，…」、「…勘查內部南側前面天花板裝潢物品燒損情形，發現天花板裝潢物品亦以靠前面中間處燒損較為嚴重，越靠後方處燒損程度越輕微。」、「勘查中華西路2段586號內部（北側）燒燬情形：…靠中間前面（辦公室）上方有比較嚴重燒損變色跡象。另下方處擺設之沙發座椅亦呈上半部燒損較嚴重，且以靠辦公室側燒損較為嚴重。」、「勘查內部北側前面鐵皮屋頂燒毀變色情形…靠前面中間（辦公室西側）處燒損變色最為嚴重，越靠營業場所後方處燒損變色程度越輕微…」、「…地板處則無燃燒跡象…」、「檢視586號營業場所內部後鐵捲門處燒損情景：勘查內部最後面鐵捲門處及擺設沙發座椅及天花板裝潢物品燒損情形，發現只有天花板處有煙燻情形，下方擺設物品並無燃燒跡象」，並有台南市政府消防局火災原因調查鑑定書及相片附卷足憑（見原審卷㈠第62至99頁)，足徵臺南市○○區○○○路○段○○○號房屋部分外觀有明顯燒損變色情形，內部有燒損變色跡象且天花板裝潢物品部分燒損較為嚴重、家具亦因而燒損等情，有現場相片附卷足稽(見原審卷㈠第80頁至99頁)，足見上訴人歐得葆公司主張系爭房屋已無法做為整體營業使用，依民法第435條第2項終止租約請求返還租金，並非無據，此亦為上訴人莊淑妃所不爭（見原審卷㈡第13頁)。惟依民法第435條之規定以觀，該法既明定以承租人之請求為減租或終止租約效力發生之要件，則在承租人未為減租或終止租約之請求前，出租人仍有全部租金請求權，如承租人已按原定租額全部履行，不得依不當得利之規定請求返還。而系爭租賃契約效力係自100年9月20日翌日向後終止，先前租約存續期間不受影響，仍有效存在。
⑶且依前開臺南市消防局調查報告書研判，本件火災之肇因
並無法確定係與系爭房屋原有線路老舊有關。而系爭房屋發生火災之時點係於莊淑妃交付房屋予歐得葆公司占有使用約2個月後，歐得葆公司並於100年4月29日原法院勘驗筆錄中（見原審卷㈠第131至132頁）自承沒有申請用電變更卻進行電源開關增設施作工程，足證系爭房屋並非莊淑妃交屋時之原有狀況至明。
⑷又本件火災發生後，歐得葆公司原係主張莊淑妃未以合於
所約定使用、收益之租賃物交付承租人，且未於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，係違反民法第423條規定為由，於100年1月11日以存證信函通知莊淑妃解除系爭租賃契約（見原審卷㈠第24至25頁），尚屬無據已如上述，惟歐得葆公司於100年9月20日才主張依民法第435條規定請求終止系爭租賃契約，而莊淑妃對此亦不爭執，因認系爭租賃契約應於100年9月20日後始發生終止契約之效力。
⑸依上，本件系爭房屋之失火，既經前開事實認定為無法認
定係上訴人莊淑妃之責任，又依兩造所不爭之「產物整建合約書」所載內容；「有鑑於甲方，歐得葆家具有限公司向乙方莊淑妃小姐承租位於台南市○○區○○○路○○○ 號之不動產(下稱標的物)因故損毀，在此甲方與乙方協定以下相關處理事項；1.乙方完全授權予甲方對標的進行修復作業以將標的物回復原狀，並將由甲方先行承擔修復之費用。…」，復依兩造依上開租賃契約及前開事實之認定，失火原因並均無法證明係何方之過失引起，則系爭房屋既已因失火而無法使用，此有兩造不爭之相片及火災原因鑑定報告可憑（見原審卷㈠第62至100頁)，再依前開台南市政府消防局火災原因調查鑑定書及相片以觀，足徵系爭房屋雖因失火而無法使用，但並非標的物滅失，惟因失火緣故，標的物中有部分為火災肆虐而內部家具全毀，部份則係因受失火影響，房舍燻黑及水電切除而無法營業，因之，系爭房屋當然於一定期間內無法使用，而系爭房屋係由上訴人歐得葆公司做為在臺南地區之營業所暨展示場之用，系爭房屋雖有未燒燬之存餘部分，若重新裝潢及整修，須再耗費巨資，對上訴人歐得葆公司而言，損失更鉅，是上訴人歐得葆公司就系爭房屋已難達再做為整體營業所暨展示場之租賃目的，再依民法第435條第1項規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金；前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約」之法理以觀，該法既明定以承租人之請求為減租效力發生之要件，則在承租人未為減租之請求前，出租人仍有全部租金請求權，本件既不可歸責於承租人與出租人之事由，則上訴人歐得葆公司依上開民法第435條規定及其法理，請求解除契約自屬有據。
⑹上訴人歐得葆公司雖又主張另外對於租金的部分我們一直
認為原審的認定是有相當的錯誤，因為租賃物從失火之後，就閒置在那邊，整個裡面都燒燬、燒光了，根本就無法使用，後來上訴人莊淑妃在失火後第八個月左右出租給詩肯柚木時自己也是有整修過，系爭房屋因為失火而無法使用，不管是可歸責於何造，應有民法第225條第1項、第266條第1項之適用，承租人是不應該再支付這件期間的租金，所以上訴人莊淑妃應依不當得利的規定返還上訴人歐得葆公司此部分之租金云云。惟依民法第441條規定「承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務」，依該條之反面解釋，承租人因非可歸責於自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，得免其支付租金之義務，又依民法第225條第1項規定「因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務」及依民法第266條第1項規定「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務」以觀，本件失火原因依上述，無法證明係可歸責於上訴人歐得葆公司或上訴人莊淑妃之事由，則依上開法條規定，上訴人歐得葆公司固可因系爭房屋失火而不能達使用之目的，而得解除契約免給付租金之義務，但依上述，上訴人歐得葆公司係於100年9月20日才主張依民法第435條規定請求終止系爭租賃契約，則本院認系爭租賃契約應於100年9月20日後，即自100年9月21日起始發生終止契約之效力已如上述，因此上訴人歐得葆公司係自100年9月21日起始有免除給付租金之義務，是上訴人歐得葆公司主張系爭房屋自99年12月9日晚間10時失火後即免付租金之義務云云，尚屬無據，不足採信。
㈢系爭租賃契約既於100年9月20日後始發生終止之效力，已如
前所述，則於此之前，歐得葆公司自仍需繼續給付租金，惟自100年9月21日起之租金則應予返還。是就100年9月21日起至100年10月7日（按：此日為當年份租金之末日）間共16日之租金（138,600÷30×16＝73,920）及押租金258,000元，合計為331,920元應予返還，兩造對此並無爭執。然系爭房屋因本件火災之發生，而需待鑑定、整理及裝潢所需之期間，因該期間系爭房屋處於不能使用之狀態，歐得葆公司自無給付租金之義務。查本件因失火待鑑定期間為99年12月9日至100年1月14日間計37日，有台南市政府消防局100年1月14日南市消調字第1001000624號函載「函送臺南市○○區○○○路○段○○○號火災調查資料內容表乙份」（見原審卷㈠第28頁）可憑；而莊淑妃自陳：「系爭房屋於兩造租約解除後期與訴外人詩肯柚木訂約是100年9月7日，同月30日就交屋，前後約一個月時間，之前8月17日因為鄰居反應髒亂，所以我們有整理」（見原審卷㈡第69頁），鄰居反應髒亂至開始整理期間為100年8月17日至同年9月7日間計21日；而整理期間與重新裝潢期間同為一個月亦與兩造系爭租賃契約約定時間相符（見原審卷㈠第11頁背面），加計因火災鑑定文書往返時間，應認系爭房屋因發生火災近乎全毀而不堪使用之期間，以3個月為合理等情，是歐得葆公司就該段期間之租金，自無給付之義務，堪予認定。則如上述，上訴人莊淑妃對於100年9月21日之前無法做為營業使用之3個月租金即415,800元（計算式：138,600×3＝415,800），亦應負返還之責。
㈣依上，上訴人歐得葆公司得請求上訴人莊淑妃返還押租金及
租金之金額為747,720元（計算式：258,000＋415,800＋73,920＝747,720）洵屬正當，應予准許，至逾此數額部分，則屬無據，不應准許。
陸、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，為民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條所明定。本件係屬本於租賃契約所衍生之請求權法律關係，屬給付無確定期限者，且係以支付金錢為標的，本件起訴狀繕本係於100年3月1日送達於上訴人莊淑妃，有送達證書附卷可稽（見原審卷㈠第58頁），則上訴人歐得葆公司依前揭法律規定，就上訴人莊淑妃應給付其之上開金額，請求自起訴狀繕本送達於上訴人莊淑妃之翌日（即100年3月2日；（見原審卷㈠第58頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬有據。
柒、綜上所述，系爭租賃契約應於100年9月20日後始發生終止契約之效力，則上訴人莊淑妃就100年9月21日起至100年10月7日(按：此日為當年份租金之末日）間共16日之租金（138,600÷30×16＝73,920）及押租金258,000元，合計為331,920元應予返還。再按系爭房屋因發生火災後不堪營業使用約有三個月之租金（即100年9月21日以前)亦應予返還已如上述（即包括本件系爭房屋待鑑定期間、整理火災現場髒亂期間、重新裝潢期間、火災鑑定文書往返時間），合計上訴人莊淑妃對於此部分應予返還3個月之租金為415,800元（計算式：138,600×3＝415,800）。從而上訴人歐得葆公司本於租賃契約所衍生之請求權法律關係，提起本件訴訟，請求判決：上訴人莊淑妃應返還押租金及租金共計747,720元（計算式：258,000＋415,800＋73,920＝747,720），及自起訴狀繕本送達於上訴人莊淑妃之翌日（即100年3月2日；見原審卷㈠第58頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此範圍部分，則屬無據，不應准許；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就上開應予准許部分為上訴人歐得葆公司勝訴之判決，並依兩造之聲請分別而為准、免假執行之宣告，經核於法並無違誤。上訴人莊淑妃就此部分上訴意旨，指摘原判決就超過341,160元部分（即406,560元）為不當，求予廢棄改判駁回此部分上訴人歐得葆公司在第一審之訴及假執行之聲請，為無理由，應駁回其上訴。至原審就上開不應准許部分為上訴人歐得葆公司敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴人歐得葆公司就此部分上訴意旨指摘原判決為不當，求予廢棄改判如上訴聲明所示，為無理由，亦應予駁回。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，爰不一一加以論述，併予敘明。
玖、據上論結，本件兩造之上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 16 日
民事第五庭 審判長法 官 張世展
法 官 王明宏法 官 顏基典上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 17 日
書記官 劉岳文【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。