臺灣高等法院臺南分院民事裁定 101年度抗字第103號抗 告 人 林秋杏上列抗告人因相對人台灣土地銀行股份有限公司與債務人吳阿雲、張來福、蘇宜文、蘇宜蘋、蘇俞銘等間債務執行事件，聲明異議請求撤銷拍定程序事件，對於中華民國101年5月23日臺灣嘉義地方法院101年度事聲字第22號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用新台幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：伊於民國（下同）101年3月1日投標拍定坐落嘉義縣○○鄉○○○段51之21地號土地（權利範圍10000分之36）及嘉義縣○○鄉○○○段732建號，門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○村○○○街○○號3樓之建物（下稱系爭不動產）後，經伊調查得知，96年6月間曾有死者張麗華女士於系爭不動產內燒炭自殺屬非自然死亡，惟原審法院未盡依通常調查法而為調查，未充分揭露系爭房屋系為「凶宅」之足以影響系爭不動產交易之重要資訊之情事，致使伊標買系爭房地之意思表示發生錯誤，爰聲明異議，請求原審法院撤銷拍定，原審法院僅據以嘉義縣政府警察局民雄分局101年4月16日嘉民警偵字第1010072129號覆函及檢具之職務報告書認沒有非自然死亡之報案紀錄或可認為凶宅之相關資料等駁回伊之異議，而不採伊所提「中正大鎮」主任委員所出具之證明書。伊再次至民雄分局詢得資深員警陳稱確有上述非自然死亡之事由，故伊請求再次函詢民雄分局，但原審法院未為之，伊實難甘服。為此，提起抗告請求鈞院再次重新查核，同意伊之請求撤銷拍定云云。
二、按不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項，執行法院於拍賣不動產應記載於拍賣公告，強制執行法第81條第2項第1款定有明文。是執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，固應就拍賣標的物當時之客觀狀態、狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。且拍賣物應買人就物之瑕疵無擔保請求權，不動產之強制執行準用關於動產執行之規定，同法第69條及第113條亦分別明定。上開第69條規範意旨在於：拍賣前，應買人得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物之瑕疵，法律為確保拍賣結果之安定性，故排除物之瑕疵擔保責任，應買人應自行負擔瑕疵存在之危險。有關系爭標的物是否曾發生有人自殺事件，並非拍賣公告所應載明之事項，且是否為凶宅，亦因每人認識程度之不同而異其考量，買受人應於應買前自行查證再決定是否投標，故拍定人縱於拍定後始知悉系爭標的物內有人自殺身亡事件，影響其應買意願，亦不能據此指摘執行法院之執行程序有何違法。且依強制執行法第113條準用第69條規定，拍賣不動產之拍定人就物之瑕疵無擔保請求權，故拍定人不得以標的物係凶宅為由主張物之瑕疵擔保請求權（最高法院99年度台抗字第679號裁定、99年度台抗字第520號、99年度台抗字第551號裁定、及臺灣高等法院99年度法律問題座談會第20號研討結果參照）。
三、經查：㈠抗告人主張：執行法院於第2次拍賣公告並未記載本件標的
物為凶宅之訊息，該記載有所不實，亦未盡調查義務，自應撤銷拍定程序云云，惟查本件執行法院於100年6月14日至現場為查封，結果為：由債權人代理人導往現場，債務人不在，由債權人代理人指封系爭不動產，現場履勘查封之土地及建物，查封之建物是5層樓集合住宅，有電梯沒有車位，建物鐵門前有貼0000000號電話要販賣，據代理人稱現無人居住，亦未出租、無增建，由債務人自用，本件是公同共有等語，執行法院並將查明之情形記明於查封筆錄，有查封筆錄於原審卷可憑（見原審卷第39頁），此外，上開執行法院拍賣公告於該當次拍賣時，並無其他人就本件標的物房屋係凶宅之陳述或資料，則執行法院於第1次、第2次之拍賣公告就本件標的物之使用情形均記載：「本件拍賣之建物據債權人陳稱：係由債務人自用、未出租、無人居住，經通知後並未表示意見，又據分局查報係無人居住，惟無從正確查究權利確實歸屬，拍定後如無其他權利人主張權利則點交之，請應買人注意查明」等語，執行法院已經依通常調查之方法所查得系爭標的物之使用情形，記明於拍賣公告上，則上開執行程序並無違誤（見原審司執卷第116、117、137、138頁）。
本件抗告人於拍定之後聲明異議，指稱：系爭不動產為凶宅云云，執行法院就此事項函請嘉義縣政府警察局民雄分局查證，但據該分局查覆：據警員黃永成職掌資料及訪查附近鄰居結果，系爭不動產是否有非自然死亡之報案紀錄或可認為凶宅之相關資料，未有交查之情形發生，經訪查附近鄰居，鄰居所云亦不知情或是沒聽說等情，亦有該分局101年4月16日嘉民警偵字第1010072129號覆函及職務報告書附卷可憑（執行卷第179、180頁），因而尚難執上開拍賣公告未記載之事項遽認第2次拍賣程序有任何違法情形。
㈡又第2次拍賣公告早於101年2月10日、2月20日即分別張貼揭
示於本件標的物所在地之嘉義縣民雄鄉公所及原法院公告處，並由債權人台灣土地銀行在101年2月9日登報公告周知，亦有嘉義縣民雄鄉公所揭示公告完畢覆函、張貼公告簽呈、公告新聞紙等附卷可稽（見原審卷第143、151、152頁），是抗告人自揭示公告日起，即已知悉受執行標的物所在處，並得預為查詢各項資料明確。參之抗告人於101年3月1日得標，旋於同年月7日即陳報系爭房地為凶宅，並提出「中正大鎮公寓區管理委員會」主任委員（於101年3月30日）出具之證明書（見原審司執卷第177頁），亦可見抗告人就系爭不動產拍賣前可得查知系爭標的物有人自殺死亡之資訊；而系爭不動產是否發生有人在內燒炭自殺身亡事件，非屬當時拍賣公告應載明或查明之事項；況依上說明，縱認系爭不動產係抗告人所稱之凶宅，要屬標的物存有物之瑕疵之事，依強制執行法第113條準用第69條規定，應買之拍定人就物之瑕疵並無擔保請求權，故抗告人於拍定後以系爭標的物為凶宅為由，主張意思表示發生錯誤，或拍賣公告漏載重大資訊事項，足以影響應買人買受意願，聲請撤銷拍定程序云云，即非有據。
四、綜上所述，原法院司法事務官駁回抗告人之異議，即無不合，原審裁定維持原法院司法事務官駁回抗告人之聲明異議之處分，而駁回抗告人之聲明異議，經核並無違誤，抗告意旨指摘原裁定不當，請求廢棄原裁定，為無理由，應予駁回。據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 7 日
民事第二庭 審判長法 官 陳光秀
法 官 李文賢法 官 莊俊華上為正本係照原本作成。
不得再抗告。
中 華 民 國 101 年 9 月 7 日
書記官 吳銘添