臺灣高等法院臺南分院民事裁定 101年度抗字第36號抗 告 人 詹景富上列抗告人因相對人即債權人雲林縣西螺鎮農會與債務人沈正芳間請求清償債務強制執行事件，聲明異議，對於中華民國101年1月30日臺灣雲林地方法院100年度事聲字第47號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用新台幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：相對人雲林縣西螺鎮農會（下稱西螺鎮農會）聲請原審法院民事執行處以100年度司執字第10994號清償債務強制執行事件，實行拍賣債務人所有抵押之附表所示土地，已進行第二次拍賣，無人應買。西螺鎮農會認抗告人對該不動產之租賃權已影響抵押權之實行，聲請民事執行處將該租賃權除去後拍賣，有違誠信原則，構成權利濫用。況本件抵押權所擔保債權金額為新臺幣（下同）37,800,000元，低於第二次底價55,889,000元，不會影響其債權之清償，乃係因底價太高致流拍，與租賃關係是否存在無直接必然關係。且參之土地法第104條、民法第426條之2規定暨其立法理由、最高法院69年度台上字第945號判例意旨，抗告人對系爭土地有依同樣條件優先購買之權。本件若將地上物與土地合併拍賣，較有利於抗告人，且就抵押債權人債權之受償，亦無不利，自屬不影響實行抵押權之適當方法等語。
二、按「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。」民法第866條定有明文。次按，所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償之必要（司法院大法官會議釋字第304號解釋理由書參照）。又按不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行。又所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係（最高法院100年度台抗字第15號裁定意旨參照）。故祗須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定。而抵押權人聲請執行法院除去租賃權，法院所為准駁之處分或裁定，並無確定實體上法律關係存否之效力，實體上就法律關係有爭執之人，為求保護其權利，仍應另提起訴訟，以求解決（最高法院86年度台抗字第160號裁定意旨參照）。
三、經查：㈠沈正芳所有如附表編號1至11所示土地，於81年10月8日設定
18,000,000元第一順位最高限額抵押權予雲林縣西螺鎮農會（下稱西螺鎮農會）。廖翔即廖淑雄所有如附表編號12至22所示地號等土地，分別於77年2月06日、80年11月5日、89年7月3日設定4,800,000元、10,000,000元、5,000,000元之第一、二、三順位最高限額抵押權予西螺鎮農會。抗告人於98年04月12日與沈正芳、廖淑雄就如附表所示土地（除編號11土地外）（下稱系爭土地）簽訂租賃契約書，租期自98年4月12日起至108年4月12日止，租金每年3萬元，抗告人即在系爭土地上興建經營夜市所需之房屋及地上物。嗣西螺鎮農會聲請原審法院民事執行處以100年度司執字第10994號清償債務強制執行事件，實行拍賣抵押之系爭土地，於100年9月07日以底價55,889,000元（含上揭附表編號11所示地號土地之拍賣價金）進行第二次拍賣，並於拍賣公告使用情形欄註記系爭土地上有租賃權存在，拍定後不點交，經拍賣結果，無人應買。上開各情，有土地登記謄本、土地租賃契約書、現場照片、拍賣公告暨拍賣筆錄附卷可稽，業經本院依職權調閱原審100年度司執字第10994號執行卷全卷宗核閱無誤。
基上，系爭土地經進行2次拍賣均無人應買，堪認系爭租賃權已影響系爭不動產抵押權之實行，依上開說明，執行法院依西螺鎮農會之聲請，將系爭租賃權除去後拍賣，於法自無違誤。
㈡抗告人雖辯稱：西螺鎮農會所擔保債權金額為37,800,000元
，系爭土地第二次拍賣底價為55,889,000元，不致影響抵押權人之受償，況未拍定係拍賣底價過高，與租賃契約是否存在無必然關係云云；惟衡之常情，參與法院投標應買拍賣之不動產者，多不願拍賣之不動產上存有租賃或其他法律關係，以免日後拍定應買後衍生不必要之困擾。是系爭土地現存有一租賃關係，自當降低他人投標應買之意願，則租賃關係顯已影響抵押權人即西螺鎮農會實行抵押權，並滿足其債權。又系爭土地第二次拍賣底價為55,889,000元，雖尚高於擔保債權金額3,780萬元，然揆之前開最高法院意旨，並不以拍賣底價應低於抵押權人之抵押債權額，方謂抗告人之租賃權始影響抵押權之實行，是抗告人上開所辯，不足採取。抗告人又辯稱：西螺鎮農會主張除去租賃權，有違誠信原則、權利濫用云云；惟抗告人與沈正芳等就系爭土地訂定租賃契約，本應先就該土地是否存有其他權利為調查，且西螺鎮農會並非系爭土地之所有人，縱其未於抗告人開始整地時即加以阻止，亦或未以雙方協商之3,000萬元讓與系爭抵押權，亦與違反誠信原則、權利濫用無涉。抗告人另辯稱：依土地法第104條及民法第426條之2之規定，請求於拍賣公告加註其為系爭土地優先承買權人云云；然原裁定並未就此部分准否予以審酌，亦與執行法院除去租賃之執行命令是否違法或不當無涉，本院自無庸加以審酌。況系爭土地若經拍定，係由執行法院通知有優先承買權之人表示其是否對系爭土地行使優先承買權，而非於拍賣公告即為如此加註；且抗告人於
10 0年11月7日到庭，經司法事務官謝碧衣告知抗告人就系爭土地優先承買權之有否，會另外發函告知，此有調查筆錄在卷可佐證，抗告人對此顯有誤會。綜上，原裁定駁回抗告人之異議，經核並無不合。抗告意旨指摘原裁定不當。求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 28 日
民事第四庭 審判長法 官 吳上康
法 官 蔡勝雄法 官 王浦傑上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗告，應於收受送達後10日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 101 年 3 月 28 日
書記官 蔡振豐【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表：
┌─────────────────────────────────────────────────┐│100年度事聲字第47號 財產所有人：沈正芳、廖翔即廖淑雄 │├─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬────────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ 最低拍賣價格 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ (新臺幣元) │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│1 │雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │324 │田│42.46 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │沈正芳所有（重測前：西螺段879-29號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│2 │雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │329 │田│200.43 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │沈正芳所有（重測前：西螺段879-30號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│3 │雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │396 │田│914.43 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │沈正芳所有（重測前：西螺段879-6號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│4 │雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │401 │田│195.79 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │沈正芳所有（重測前：西螺段879-31號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│5 │雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │406 │田│892.04 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │沈正芳所有（重測前：西螺段879-32號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│6 │雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │411 │田│191.12 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │沈正芳所有（重測前：西螺段879-33號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│7 │雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │416 │田│990.87 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │沈正芳所有（重測前：西螺段879-34號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│8 │雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │421 │田│185.71 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │沈正芳所有（重測前：西螺段879-35號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│9 │雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │428 │田│953.98 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │沈正芳所有（重測前：西螺段879-36號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│10│雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │446 │田│180.24 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │沈正芳所有（重測前：西螺段879-37號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│11│雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │448 │田│371.32 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │沈正芳所有（重測前：西螺段879-38號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│12│雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │323 │田│55.82 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │廖翔即廖淑雄所有（重測前：西螺段879-19號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│13│雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │328 │田│196.78 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │廖翔即廖淑雄所有（重測前：西螺段879-20號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│14│雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │395 │田│924.94 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │廖翔即廖淑雄所有（重測前：西螺段879-7號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│15│雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │400 │田│195.87 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │廖翔即廖淑雄所有（重測前：西螺段879-21號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│16│雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │405 │田│901.74 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │廖翔即廖淑雄所有（重測前：西螺段879-22號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│17│雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │410 │田│190.91 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │廖翔即廖淑雄所有（重測前：西螺段879-23號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│18│雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │415 │田│990.72 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │廖翔即廖淑雄所有（重測前：西螺段879-24號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│19│雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │423 │田│185.16 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │廖翔即廖淑雄所有（重測前：西螺段879-25號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│20│雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │427 │田│956.10 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │廖翔即廖淑雄所有（重測前：西螺段879-26號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│21│雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │445 │田│184.27 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │廖翔即廖淑雄所有（重測前：西螺段879-27號） │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│22│雲林縣│西螺鎮 │西中 │ │447 │田│367.14 │全部 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │廖翔即廖淑雄所有（重測前：西螺段879-28號） │└─┴───┴───────────────────────────────────────────┘