臺灣高等法院臺南分院民事裁定 101年度抗字第53號抗 告 人 邱上平相 對 人 許陳秀鳳上列抗告人因與相對人間拍賣抵押物強制執行事件，就執行法院司法事務官所為駁回優先購買權異議之裁定，對於臺灣嘉義地方法院中華民國101年2月15日更為之裁定（101年度事聲更㈠字第1號），提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人於原法院聲明異議意旨略以：㈠坐落嘉義市○○段第三二０地號土地（下稱系爭土地）自
民國（下同）六十四年十二月廿二日所有權登記日起，迄本次強制拍賣時，均為相對人即債務人許陳秀鳳所有。於系爭土地上編為667棟次之未保存登記建物（下稱系爭建物）亦為相對人許陳秀鳳所有。抗告人於八十三年間聲請就相對人許陳秀鳳所有系爭建物為強制執行，經臺灣嘉義地方法院（下稱嘉義地院）以八十三年度執字第一一五九號受理，經拍賣後由抗告人於八十五年七月五日拍定取得系爭建物所有權，有嘉義地院核發系爭建物之不動產權利移轉證書可證。依嘉義巿政府稅務局出具之系爭建物稅籍證明書載明，系爭建物房屋稅起課時為七十三年六月，時間早於抗告人就系爭土地取得抵押權設定日之前（先後於73年12月7日及82年11月26日完成抵押權設立登記）。雖相對人以系爭土地設定抵押權予抗告人時並未將系爭建物列為共同擔保抵押物，但於原法院拍賣後系爭建物所有權由抗告人取得，而系爭土地仍為相對人所有，其間應視為已有地上權存在。
㈡抗告人於九十五年間再聲請對系爭土地為強制執行，於九
十九年十月廿六日進行第三次拍賣（按將第三人許朝旺所有坐落系爭土地上編為873棟次之未保存登記建物一併拍賣，但註明該部分賣得價金應由第三人許朝旺領回），由第三人高榮仁以最高價拍定。抗告人乃以拍賣之系爭土地與其所有系爭建物間，合於法定地上權要件，依土地法第一０四條第一項規定，主張就系爭土地有依同樣條件優先購買權，並陳明願購買併附拍賣編為873棟次建物等語。
二、抗告人抗告意旨略以：㈠執行法院對執行標的物或執行程序之調查，應依職權、形
式為審查。依嘉義地院八十三年度執字第一一五九號及系爭執行事件之卷內證據，已形式上可判斷抗告人為優先承買權人，要無另提實體訴訟之必要。適用法規乃執行法院之職權，形式上已知有土地法第一百零四條物權效力之優先承買權事實者，執行法院即應通知或准許承租人優先承買。
㈡系爭土地於六十四年十二月二十二日所有權登記完畢之日
起迄今，均為相對人所有，其上之系爭建物於嘉義地院八十三年度執字第一一五九號執行事件拍賣時亦為相對人所有，為嘉義地院與鈞院歷審所認定之事實，系爭建物於嘉義地院八十三年度執字第一一五九號強制執行事件拍賣時，由抗告人承受並於八十五年七月五日領得權利移轉證書等情，有如上述。而強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，向為實務所認，則相對人讓與系爭土地上之系爭建物予抗告人時，自應期待相對人有默許抗告人之系爭建物繼續使用系爭土地之意思，為調和土地與建物之利用關係，並維護建物所有權之安定性，除有特別約定外，應推斷兩造間有租賃關係之存在。準此以言，抗告人既為系爭土地之承租人，其依土地法第一百零四條第一項之規定即有物權效力之優先承買權等語。
㈢爰求為裁定：⑴原裁定廢棄。⑵原法院九十五年度執字第
一三八七九號執行事件，拍賣之系爭土地面積七百二十八平方公尺，應由抗告人優先承買。
三、按強制執行法第十二條所規定之聲請或聲明異議，係當事人或利害關係人對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守程序，請求執行法院救濟之程序。惟在強制執行程序中，如係涉及實體私權之爭執，而其權益關係未盡明確時，應由當事人另依民事訴訟程序謀求救濟，非強制執行法第十二條第一項聲明異議所能解決。次按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。故出賣人於出賣時所應踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第十五條規定，應將買賣條件以書面通知有優先承買權之承租人，使其表示意願等等，固無妨由拍賣機關為之踐行，但此究非強制執行法第十二條所謂執行時應遵守之程序，縱令執行法院未經踐行或踐行不當，足以影響於承租人之權益，該承租人亦祇能以訴請救濟，要不能引用該條規定為聲請或聲明異議（最高法院49年台抗字第83號判例、86年度抗字第2621號及100年台抗字第715號裁定參照）。
四、經查：㈠查本件強制執行事件係債權人即抗告人持原法院八十七年
度拍字第五三二號拍賣抵押物確定裁定，聲請原法院以九十五年度執字第一三八七九號拍賣抵押物，就相對人所有之系爭土地為強制執行，並就其上第三人許朝旺所有未保存登記編號873棟次建物併為拍賣。又系爭土地上原另有未保存登記之系爭建物，原亦為相對人所有，經原法院民事執行處以八十三年度執字第一一五九號強制執行拍賣，於八十五年七月五日由抗告人承受取得所有權。系爭土地及編號873棟次建物，經原法院於九十九年十月二十六日為第三次拍賣，由第三人高榮仁以最高標且高於底價得標，原法院民事執行處依法通知拍定人高榮仁於九十九年十一月五日繳清價金新台幣（下同）五百零二萬二千九百四十五元（即尾款，加上投標時已繳交之保證金一百十七萬九千元，合計總價款為六百二十萬一千九百四十五元），惟抗告人以其有前揭優先承買權為由，具狀聲明優先承買及聲明異議，致尚未核發系爭土地及編號873棟次建物之權利移轉證明書予拍定人高榮仁收執。另拍定人代理人認本件並無優先購買權之情事，因尚未領得系爭土地及上開建物之權利移轉證明書，而分別向司法院及法務部行政執行署為陳情，經原法院民事執行處分別於九十九年十二月七日及同年月十三日函覆拍定人之代理人等情；有隨案併送之上開執行卷宗在卷，並經本院核閱屬實。
㈡抗告人固聲明異議表示其對於本次拍賣之系爭土地，已對
相對人取得租賃權及地上權，自有依同樣條件優先購買權存在，原裁定駁回異議人之聲請與異議，認事用法有誤等語。惟按依強制執行法第十二條規定及前揭裁判意旨說明，執行法院對於抗告人就系爭土地，有無優先承買權存在，乃為實體權利認定之事項，而拍定人認本件抗告人並無優先購買權，其於得標拍定並已於九十九年十一月五日繳交尾款五百零二萬二千九百四十五元，因遲未領得原法院民事執行處核發系爭土地及上開建物之權利移轉證明書，已分別向司法院及法務部行政執行署為陳情，嗣由原法院民事執行處分別於九十九年十二月七日及同年月十三日函覆拍定人之代理人等情，業經本院核閱上開執行卷內資料屬實。而執行法院就本件抗告人究竟有無優先購買權，並無實體審查權限，則抗告人與拍定人對本件優先承買之有無為爭執，自應由主張有優先購買權之抗告人另循訴訟途徑主張權利，不得於執行程序以聲請或聲明異議主張之。
五、綜上所述，本件抗告人有無優先承買權存在，因拍定人對之有所爭執，而本件優先承買權之存在與否，並非原法院民事執行處得逕予審認之實體上事項，原法院司法事務官原應以之為理由，駁回抗告人之聲明異議；但原法院司法事務官係以抗告人無優先承買權為由，駁回抗告人之聲明異議，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予以維持。從而抗告意旨仍執陳詞指摘原裁定不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，應依強制執行法第三十條之一，民事訴訟法第四百九十五條之一第一項、第四百四十九條第一項、第九十五條、第七十八條、裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 29 日
民事第五庭 審判長法 官 張世展
法 官 顏基典法 官 王明宏上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 101 年 3 月 29 日
書記官 王全龍【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。