臺灣高等法院臺南分院民事判決 101年度重上更㈠字第9號上 訴 人 劉石猪
劉李秀霞共 同訴訟代理人 宋錦武 律師被 上訴 人 杜秀玟訴訟代理人 黃厚誠 律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國100年2月1日臺灣臺南地方法院第一審判決（99年度訴字第1202號）提起上訴，經最高法院發回更審，本院於101年08月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落臺南市○○區○○段373、377、374地號土地（下稱系爭土地），原為上訴人劉石猪所有。劉石猪於民國（下同）86年5月將系爭土地出租予慶光化工實業股份有限公司（下稱慶光化工）與慶光鋁業股份有限公司（下稱慶光鋁業），約定租賃期間至96年5月1日止。劉石猪並出具土地使用同意書，同意慶光化工在上開373、377地號土地上建造台南市○○區○○街○○○號建物；在上開374地號土地建造同街162號建物（該2建物門牌整編前分為同市區○○○路○○○巷131、133號，下合稱系爭建物）。系爭374地號土地於93年6月17日移轉為上訴人劉李秀霞（即劉石猪之媳婦）所有。系爭建物於93、94年間遭慶光化工債權人聲請假扣押，並經法務部行政執行署臺南行政執行處以97年度地稅執特專字第13629號滯納土地稅法行政執行事件（下稱執行事件），將上開161、162號建物分列為甲、乙標進行拍賣，由被上訴人於99年08月12日拍定。因系爭土地存有基地租賃或法定地上權關係，伊等得依土地法第104條規定行使優先購買權，縱認慶光化工非土地承租人，由慶光鋁業承租後交予慶光化工建屋，慶光化工仍屬有權使用人，亦得擴張解釋或類推適用該條規定，因被上訴人否認其優先承買權，爰提起本件訴訟等語。
二、被上訴人則以：土地法第104條第1項後段規定之土地所有人優先購買權，係以房屋所有人對基地有典權、地上權、租賃關係為必要。系爭土地租賃契約明確記載承租人為慶光鋁業，慶光化工僅係連帶保證人，且上訴人劉石猪於95年12月19日係以慶光鋁業為承租人聲請核發支付命令，其所附租金扣繳憑單單位亦為慶光鋁業；又上訴人於原審93年執字第22597號強制執行事件，自承係由慶光鋁業向上訴人劉石猪承租系爭基地等情，均足認系爭基地承租人為慶光鋁業，非慶光化工。縱慶光鋁業之監察人均由慶光化工所指派，然二者為獨立之權利義務主體，各有其法定代理人，屬二個獨立之法人格。且依最高法院發回意旨，本件應無土地法第104條規定之適用等語，資為抗辯。
三、原審駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，經本院前審廢棄原判決，准上訴人之請求。被上訴人不服本院前審判決，提起上訴，經最高法院廢棄發回本院更為審理。
⒈上訴人聲明：
⑴原判決廢棄。
⑵確認上訴人劉石猪對臺南市○○區○○街○○○號建物有優先購買權存在。
⑶確認上訴人劉李秀霞對臺南市○○區○○街○○○號建物有優先購買權存在。
⑷被上訴人於法務部行政執行署臺南行政執行處97年度地稅執
特專字第13629號執行事件就上開建物甲標以391萬、乙標以221萬元所為之買賣行為，准上訴人劉石猪、劉李秀霞依序以同一價格優先購買。
⒉被上訴人答辯聲明：上訴駁回
四、兩造不爭執之事項：㈠坐落臺南市○○區○○段373、377、374地號等3筆土地原均
為上訴人劉石猪所有，於93年6月17日系爭374地號土地移轉登記為上訴人劉李秀霞（即劉石猪之媳婦）所有。
㈡慶光化工就本件系爭373、377地號土地上同段75建號、門牌
號碼臺南市○○區○○里○○○路○○○巷○○○號建物（嗣門牌整編為臺南市○○區○○街○○○號）；就本件374地號土地上同段76建號、門牌號碼臺南市○○區○○里○○○路○○○巷○○○號建物（嗣門牌整編為臺南市○○區○○街○○○號），於87年9月2日登記取得所有權，登記原因為第一次登記。㈢慶光化工所有之系爭建物（含增建部分）於93年3月間，由
第三人交通銀行股份有限公司以慶光化工未依約清償借款為由，聲請原審執行假扣押查封（原審93年度執全字第555號）。
㈣上訴人劉石猪於95年12月間以第三人慶光鋁業為債務人，向
原審聲請核發支付命令，經原審於95年12月21日以95年度促字第76948號支付命令，命慶光鋁業應於支付命令送達後20日不變期間，給付租金5,689,200元，該支付命令因無法送達而失效。
㈤96年06月15日上訴人劉石猪與慶光化工於臺南市永康區調解
委員會成立調解，內容為：聲請人（即上訴人劉石猪）同意對造人（即慶光化工）先前所積欠之租金600萬元，折合對造人於租賃期間在租賃物上興建坐落臺南市○○區○○段16
1、162號所搭建之鐵皮屋廠房，鐵皮屋廠房自即日起歸聲請人所有等語。
㈥慶光化工因滯欠地價稅，於97年1月間經系爭行政執行事件
拍賣系爭建物，該行政執行事件中甲標即門牌號碼臺南縣永康市○○里○○○路○○○巷○○○號建物（嗣門牌整編為臺南市○○區○○街○○○號）；乙標即門牌號碼臺南縣永康市○○里○○○路○○○巷○○○號建物（嗣門牌整編為臺南市○○區○○街○○○號），拍賣公告中並載明：如符合土地法第104條規定，土地所有權人有優先承買權。該行政執行事件甲、乙標均由被上訴人於99年8月12日分別以391萬元、221萬元標得，被上訴人並於99年8月13日具狀表示對優先承買權異議。
上開各情，有土地暨建物登記謄本、拍賣公告、改制前臺南縣政府工務局86南工局使字第2769號使用執照、調解書等附卷可稽（見原審卷第15-19、22；本院卷第48-49、54頁），業經原審依職權調閱法務部行政執行署臺南行政執行處97年度地稅執特專字第13629號案件、改制前臺南縣永康市公所96年度調字第134號租賃糾紛調解案全卷宗核閱無訛，且為兩造所不爭，均堪信為真實
五、兩造爭執之事項：㈠慶光化工是否為系爭基地之承租人？㈡上訴人依土地法第104條規定，就系爭土地上之房屋是否有
優先購買權？
六、本院判斷：㈠慶光化工非系爭基地之承租人：
上訴人主張伊等所有系爭土地出租予慶光化工，並據提出土地租賃契約、土地使用同意書、證人翁源隆為證，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。
⒈按債權債務之主體以締結契約之當事人為準，故凡以自己名
義結約為債務之負擔者，即對於債權人當然負契約上當事人應有之責任（最高法院18年上字第1609號、19上字第382號判例要旨參照）。凡契約上所載明之債權人，不問其實際情形如何，對於債務人當然得行使契約上之權利（同院43年台上字第99號判例要旨參照）。
⒉查：
⑴系爭土地租賃契約書所載承租人為慶光鋁業，慶光化工係連
帶保證人，有該契約書可按（見原審卷第11-14頁）。⑵依不爭執之事項㈣所示，上訴人劉石猪於95年12月間向原審
聲請核發支付命令（見本院重上字卷第79-80頁），係命慶光鋁業給付租金，並附慶光鋁業發予上訴人劉石猪之租賃所得扣繳憑單（見同上卷第81頁）。
⑶上訴人於93年度執字第22597號乙案之94年7月06日聲請狀陳
稱：86年間，慶光化工為實際承租人向上訴人劉石猪承租系爭土地，慶光鋁業與慶光化工為關係企業，以慶光鋁業名義承租系爭土地後，再將土地交由慶光化工興建廠房等語（見同上卷第82-85頁），亦自承以慶光鋁業名義承租系爭土地。
⑷證人翁源隆（即慶光鋁業前負責人）於本院前次審到庭具結
後證稱：「（是劉石猪出租給你，劉文雄當保證人？）是的」、「伊當時是擔任慶光化工之副總經理及董事，是由慶光化工劉文雄董事長與我去找劉石猪洽談租用部分，當初租用目的，要作為慶光化工鋁品事業部遷到永康的作業準備。因慶光化工董、監事暨法人的決定，要把化工及鋁品事業切割。」「（既然慶光化工要租用土地，為何86年5月1日時簽訂土地租賃契約書是以慶光鋁業為承租人？）當初慶光鋁業要聲請五項正字標誌需要有合格工廠登記才能聲請，所以才用慶光鋁業名義來承租同時申請工廠登記，再聲請正字標誌。
」等語（見同上卷第56頁反面、第57頁）。
⑸綜上各點所示，慶光鋁業係出名承租人，堪以認定。
⑹至證人翁源隆於本院前審證稱：「是慶光化工要租用。」、
「都是由慶光化工給付租金的。」、「因為蓋廠房及承租的部分，資金來源是由慶光化工公司。」（見本院重上字卷第57頁），依上引判例（18年上字第1609號、19年上字第382號、43年台上字第99號）意旨，均不足以認定慶光化工公司係承租人。
㈡上訴人就系爭土地上之房屋並無優先購買權：
⒈按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權
人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，最高法院69年台上字第945號著有判例。又查土地法第104條第1項於64年7月24日修正時，將原規定：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。……」，其修正理由固提及：「……為配合憲法第一百四十二條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語。惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權……」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文。是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性。此係本次最高法院廢棄本院前審判決之廢棄意旨，依民事訴訟法第478條第4項規定「受發回之法院，應以第三審法院所為廢棄理由之法律上判斷為其判決基礎。」本院應受此項最高法院法律上判斷之拘束，核先敘明。
⒉如上述所認定，上訴人係與慶光鋁業就系爭土地成立租賃關
係，雖慶光鋁業承租後交由慶光化工興建房屋使用，上訴人亦出具土地使用同意書予慶光化工，然慶光化工對於系爭土地並無地上權、典權或租賃關係存在之情形，依上開說明，上訴人自難依土地法第104條第1項後段規定主張優先承購權。
⒊上訴人雖舉臺灣高等法院高雄分院98年度上字第46號判決，
主張本件有優先承買權之適用，且依土地法第102條之規定，系爭建物與系爭土地間有法定地上權關係存在，其亦得行使優先承買權云云；然如前述，慶光化工既非系爭土地之承租人，並無地上權、典權或租賃關係存在，自與土地法第102條之規定不同，難以比附援引。
七、綜上所述，上訴人主張其就系爭建物有優先購買權存在，為不可採。從而，上訴人請求確認：上訴人劉石猪就系爭373、377地號土地上如系爭行政執行事件二拍拍賣公告附表甲標所示之建物（即門牌整編為臺南市○○區○○街○○○號）有優先購買權存在、確認上訴人劉李秀霞對系爭374地號土地上如系爭行政執行事件二拍拍賣公告附表乙標所示之建物（即門牌整編為臺南市○○區○○街○○○號）有優先購買權存在；被上訴人於系爭行政執行事件中就上開建物甲標以391萬元、乙標以221萬元所為之買賣行為，准上訴人劉石猪、劉李秀霞依序以同一價格優先購買，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及舉證，對本判決之結果不生影響，毋庸一一詳論，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 28 日
民事第四庭 審判長法 官 吳上康
法 官 蔡勝雄法 官 王浦傑上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格及釋明委任人與受任人有民事訴訟法466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 101 年 9 月 3 日
書記官 蔡振豐【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。