臺灣高等法院臺南分院民事判決 101年度重上字第1號上 訴 人 全懋國際科技股份有限公司法定代理人 陳素珠訴訟代理人 李德正 律師被 上訴人 中華民國經濟部法定代理人 施顏祥訴訟代理人 許盟志 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國100 年11月4日臺灣雲林地方法院第一審判決（100年度重訴字第11號）提起上訴，本院於101年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國（下同）92年03月11日，簽訂經公證之雲林科技工業區土地租賃契約書（下稱系爭租約），將伊所管理坐落雲林縣斗六市○○段○○○號、面積10223.48平方公尺土地（下稱系爭土地）出租予上訴人，租賃期間自92年3月11日至112年03月10日共計20年，租金為每月每平方公尺新臺幣（下同）36.4元，第一、二年免租金，第三、四年租金按6成計算，第五、六年租金按8成計算，並於系爭租約第7條第2 項約定上訴人有逾期4個月以上未繳付租金者，伊除追繳其使用期間租金及按當期租金金額加收15％違約金外，並得終止租約，且上訴人於租期屆滿前經伊終止租約者，應於租約終止之日起1 個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀，逾期未辦理者，每逾1日應支付按日租金3倍計算之賠償金。又依系爭租約第13條第1項第1、4、5款約定，上訴人違反本契約，或自簽訂租賃契約之日起2 年內，未取得建造執照並申報開工者，或因違反建築法開工及建築期限規定致建造執照逾期作廢，伊均得終止契約並收回系爭土地。
詎上訴人自96年10月11日起即未依約繳付租金，經伊代理機關即經濟部工業局雲林科技工業區服務中心（下稱雲林科技服務中心），先後於96年10月12日、96年12月18日、及97年01月18日發函限期催告上訴人繳付，均未獲回應，伊遂依系爭租約第7條第2項、第13條第1項第1 款約定，及民法第440條第1項規定，於97年2月12日以存證信函通知上訴人終止系爭租約。又上訴人與伊簽訂系爭租約後2 年內，均未取得建築執照並申報開工，依系爭租約第13條第1項第4、5 款約定，伊亦得終止契約收回系爭土地，並依系爭租約第15 條第3項及民法第179條規定，請求上訴人給付自96年10月11 日至97年2月10日止，未給付之租金共136萬6675元，加計15％之違約金20萬5001 元，扣除上訴人之擔保金111萬6404元後，尚未清償之租金45萬5272元，及自97年02月13日起按月給付伊日租金3倍之賠償金111萬6404元及利息。爰聲明求為判決：㈠上訴人應將坐落系爭土地上如原判決附圖所示之地上物拆除，騰空返還系爭土地予伊。㈡上訴人應給付伊45萬5272元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％ 計算之利息，暨自97年02月11日起迄拆屋還地時止，按月支付伊111萬6404 元等語。（原審判決上訴人應將坐落系爭土地上如原判決附圖所示編號Ａ 部分面積51.17平方公尺之守衛室及紅色虛線鐵板圍籬拆除，並將系爭土地返還被上訴人。
上訴人應給付被上訴人45萬5272元，及自98年08月26日起至清償日止，按利息5％計算之利息，暨自97年3月20日起至返還系爭土地時止，按月給付被上訴人35萬5777元。另駁回被上訴人其餘之請求。被上訴人就其餘之請求遭駁回部分未上訴已敗訴確定，上訴人則就其應為給付敗訴部分不服提起上訴。）併於本院對上訴人之上訴，答辯聲明求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：系爭租約第5 條雖約定伊於公證日之相當日繳交租金，惟該日為每月租期開始之第一天，所繳租金係當月租金，對承租人之利益顯有不公，已違反誠信原則依法應為無效。又伊前曾繳交111萬6404 元之擔保金，自96年10月11日停止繳租時，即應先以擔保金抵償租金債權，至97年02月10日止，伊僅欠租一個月，依約被上訴人不得終止租約。又伊公司法定代理人及總經理均自96年8月2日起，遭宜蘭縣調查站羈押禁見，伊公司已無可履行權利義務之人，伊欠租屬不可抗力，且屬不可歸責於伊之事由，致無法對租賃物為使用收益，應免給付對價之義務，況被上訴人行使租約終止權，已違反誠信原則，當屬無效。另被上訴人於96年01月26日、97年01月18日寄發之催告通知均遭退件，亦未變更送達地，至伊法定代理人受羈押之場所，難謂已合法送達，縱被上訴人已合法催告，系爭終止租約存證信函，更改雙方多年來書信往來通訊地址為法定代理人之住居所，致遭退件，被上訴人顯有惡意投遞之嫌，該存證信函因未合法送達不生終止效力，上訴人占用系爭土地非無權占有，且被上訴人擅自設置紐澤西護欄，阻擋系爭土地出入口，妨礙伊使用收益，伊亦無不當得利可言。至系爭契約第15條第3 款約定伊逾期未返還租賃標的物時，以日租金額之3 倍計算損害賠償，亦屬過高應予酌減等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明求為判決：
㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。
㈡上列廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用除確定部分外，由被上訴人負擔。
㈣如受不利判決，准供擔保宣告免為假執行。
三、經查兩造於92年03月11日簽訂系爭租賃契約，由上訴人向被上訴人承租系爭土地，並經原法院民間公證人李聰濟公證。
嗣上訴人自96年10月11日起未依約未繳納租金，遂由被上訴人代理機關雲林科技服務中心，先後於96年10月12日及同年12月18日發函催告上訴人繳納約定之租金及違約金，上訴人則分別於96年12月20日、97年01月30日函被上訴人代理機關雲林科技服務中心，針對系爭契約事宜，表示因該公司負責人遭宜蘭地檢署檢察官收押禁見（上訴人於96年8月1日遭宜蘭縣調查站搜索及扣押公司所有物品，並羈押上訴人之負責人及總經理，至97年02月20日獲交保。）依系爭租約第21條約定，請求暫時停止本契約之執行，至公司負責人釋放後再依約履行等情。既為兩造所不爭執，並有經公證之系爭租約，雲林科技服務中心96年10月12日雲工字第0966121589號、96年12月18日雲工字第0966122803號函，及上訴人公司97年01月30日97全字第0001號函、96年12月19日申請書各影本等件，附卷足稽（見臺北地院99年度重訴字第107 號卷第8-16、17-20、54-55、139 頁），自堪信實。惟被上訴人主張上訴人未依約繳納租金等由，業經伊終止系爭租約，伊得請求上訴人給付租金及賠償金並返還系爭土地等情，既為上訴人所否認，並以上揭情詞置辯。是本件所應審究者，厥為被上訴人是否得依系爭租約第7條第2 項：「上訴人逾期4個月以上仍不繳付租金者，被上訴人除追繳其使用期間租金及按當期租金金額加收15％違約金外，並得終止租約。」第13條第1項第1款：「上訴人如有下列情事之一者，被上訴人得終止契約收回土地： ⑴違反本契約者。」各約定，及民法第440條第1項規定，終止系爭租約？被上訴人主張於96年10 月12日、96年12月18日、97年01月18日，先後催告上訴人履行系爭租約，並於97年02月12日以存證信函通知上訴人終止系爭租約，是否已合法送達上訴人，而生終止系爭租約之效力？上訴人於96年12月20日、97年01月30日分別致函通知被上訴人，其公司負責人及總經理遭羈押於宜蘭看守所，是否符合系爭租約第19條：「依本契約規定應予對方之任何通知或文件均應以書面為之，並應送達對方於本契約所載之地址；若雙方地址變更，應於變更地址後7 日內以書面通知對方」之約定？及如被上訴人終止系爭租約有理由，依系爭租約第15條第3項及民法第179條，請求上訴人給付租金及賠償金，是否有據？各情。
四、被上訴人得依系爭租約第7條第2項、第13條第1項第1款約定，及民法第440條第1項規定，終止系爭租約：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 2個月之租額，不得依前項之規定終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2 年之租額時，適用前項之規定。至於租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時，不得收回。民法第440 條，及土地法第103條第4款，固分別定有明文。惟按土地法第103 條之立法意旨，乃在於保護經濟上弱勢之承租人，避免其僅因一時無力繳付租金即遭出租人終止契約，而招致更大之損害，因此方限制出租人任意終止契約之權利，惟並非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約，自不排除民法所定解除條件成就或保留解除權或終止權特約之效果，最高法院著有90年度台上字第1077號判決意旨足參。且民法第440條第3項規定，於88年04月21日修正立法理由謂：租用建築房屋之基地，承租人之遲付租金，應達如何之程度，出租人始得終止契約，原條文無明文規定，為期周延，爰參照土地法第103條第4款規定，增訂民法第440條第3項。準此基於與土地法第103 條相同立法理由下所規定之民法第440條第3項，自亦不禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約。
㈡系爭租約第9 條、第10條，既已分別約定上訴人興建、設
置建築物及工廠應遵守之使用限制及相關規定，顯見上訴人租用系爭土地之目的，在於興建設置建築物，固屬民法第440條第3項、土地法第103條第4款規定之「租用建築房屋之基地」之情形。惟系爭租約係依據行政院「006688」專案所簽訂，乃賦予承租人於租期前二年無須繳付租金，第三、四年及第五、六年僅需分別支付原定租金6 折、8折之優惠權利；換言之，上訴人於訂定租約之前2 年內，完全無須繳付任何租金，此時苟仍適用民法第440 條及土地法第103條之結果，將使被上訴人僅有在上訴人連續4年未繳納租金之情況下，始得依法終止契約，如此不僅使出租人之權益遭受過度損害，更與國家機關為促使工業區土地有效開發，所推動租金優惠措施之美意背道而馳。是系爭租約第7條第2項雖約定：「承租人逾4 個月未繳租金，出租人即得終止租約。」惟因被上訴人依約終止租約前，上訴人至少已享有2 年免費使用土地之權益，因此該約定對於承租人權益之保護，並未較民法第440條及土地法第103條之規定不利，則兩造於系爭租約第7條第2項所定「乙方逾期4 個月以上仍不繳付者，甲方除追繳其使用期間租金及按當期租金金額加收15％之違約金外，並得終止契約。」之約定終止權，應認並未違反上揭有關保護承租人，避免因一時無力付租即遭出租人片面終止契約之立法意旨，而有拘束兩造之效力。上訴人辯稱該約定違反土地法第103條之強制規定，應屬無效，尚非的論。
㈢上訴人於第一、二年免繳租金優惠期滿後，自96年10月11
日起，即未再繳交任何租金，且被上訴人於上訴人遲延給付租金後，曾先後於96年10月12日、同年12月18日、及97年01月18日發函，催告上訴人繳納約定之租金及違約金，既有上揭雲林科技服務中心所發催告函影本可佐，並為上訴人所不爭執。乃上訴人於被上訴人多次函催後，既迄未給付積欠之租金，則被上訴人於97年02月12日，以上訴人逾期4個月以上仍不繳付租金為由，依系爭租約第7 條第2項約定，以存證信函終止系爭租約之租賃關係，而生終止租約之效力，自屬有據。對此上訴人雖以系爭租約第5 條有關租金給付方式，有違誠信原則應屬無效。又伊所繳交之擔保金可與伊積欠之租額相抵銷，經抵銷後伊僅欠租一個月，被上訴人不得終止系爭租約。另伊公司主要負責人於96年8月2日，即遭檢調單位聲請羈押禁見，伊公司無可履約之人，伊欠租屬不可抗力，況被上訴人終止系爭租約有違誠信原則，並被上訴人所投郵之書函均遭退件，難謂已合法送達各情置辯。
㈣惟按清償期，除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債
之性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦得隨時為清償，又承租人應依約定日期支付租金，無約定者依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第315條、第439條前段定有明文。是租金債務，契約當事人既得磋商議定，則雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主予以決定，當事人均應同受該約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。苟債務人於違約時，仍得任意指摘原約定對其不公，有違誠信原則，主張原約定無效，無異將債務人不履行契約之不利益，悉歸債權人分攤，不僅對債權人難謂公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。次按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441 條亦有明文。所謂承租人因自己之事由者，即承租人因疾病或其他自己一身上之事由，致不能為租賃物之全部或一部之使用收益，此種情形承租人不得免支付租金之義務，蓋以不能為使用收益之事由，既由承租人自己原因所致，自不應使出租人受不當之損失，此觀該條立法理由自明。從而本件上訴人之法定代理人，縱因案被羈押而無法執行業務，亦係其一己之事由，而無暫停或暫免支付租金之義務。又按董事長對內為股東會、董事會及常務董事會主席，對外代表公司，董事長請假或因故不能行使職權時，由副董事長代理之；無副董事長或副董事長亦請假或因故不能行使職權時，由董事長指定常務董事一人代理之；其未設常務董事者，指定董事一人代理之；董事長未指定代理人者，由常務董事或董事互推一人代理之，公司法第208條第3項定有明文。本件上訴人為一股份有限公司，設有三名董事，既有該公司變更登記表足憑（見上揭臺北地院卷第46、47頁），則縱上訴人之董事長、總經理被羈押無法行使職權，關於上訴人之業務尚非不得依上揭規定，由其餘董事互推一人代理繼續執行，況上訴人亦曾以訴外人李筱珮為代理人向被上訴人發函，請求暫緩催繳及暫停執行系爭租約所訂事項，是上訴人並無因負責人被羈押，致無法履約情事亦明。再按抵銷，應以意思表示向他方為之，民法第335條第1項前段定有明文。被上訴人於97年2月12日，以上訴人欠租4個月為由，發函終止系爭租約後，上訴人雖於同年05月15日發函被上訴人，表示被上訴人可以其先前所繳交之擔保金，抵扣其所積欠之租金云云（見上揭臺北地院卷第144 頁）；惟觀諸該函意旨，充其量僅屬上訴人就該擔保金與欠租間，被上訴人應為如何處置所為之意見表達而已，至被上訴人是否要以上訴人所繳交之擔保金，抵扣上訴人所積欠之租金，系爭租約既無特約，被上訴人自有選擇之權，況被上訴人之所以要求上訴人繳交擔保金，亦另有其特定目的考量，是上訴人強要被上訴人以擔保金抵扣其所欠租金，亦乏所據。從而上訴人所辯上揭各情，均難為其有利之認定，而無足採。
五、被上訴人於96年10月12日、96年12月18日、97年01月18日，催告上訴人履行系爭租約，及於97年02月12日以存證信函通知上訴人終止系爭租約，已合法送達上訴人，並生終止系爭租約之效力：
㈠按民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知
之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定。而民法第95條第1 項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力。」所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力。最高法院迭著有41年台上字第490號、54年台上字第952號判例足參。
㈡上訴人固辯稱兩造多年來之書信往來及被上訴人之催告函
，均以「宜蘭縣○○鎮○○○路○○號」為送達地，然97年02月12日終止契約之存證信函，卻改以「宜蘭縣○○鎮○○路○○○巷○號」為送達地，該址雖為上訴人法定代理人之戶籍地，然其早已遭檢調羈押而無法收受送達，被上訴人係惡意投遞，送達不合法，不生終止契約效力云云。惟被上訴人主張上訴人自96年10月11日起，即未依約繳納租金，經伊於96年10月12日、96年12月18日、97年01月18日，發函催告上訴人履行未獲回應，伊遂於97年02月12日以存證信函通知上訴人終止系爭租約各情，既已據提出上揭96年10月12日雲工字第0966121589號、96年12月18日雲工字第0966122803號、97年01月18日雲工字第0976120140號函，及斗六西平路郵局112 號存證信函各影本等件為證（見上揭臺北地院卷第17-29 頁）。且依兩造所簽系爭租約第19條：「一、依本契約規定應給予對方之任何通知或文件均應以書面為之，並應送達對方於本契約所載之地址。二、若甲乙雙方地址變更，應變更地址後7 日內以書面通知對方。」之規定，上訴人既於系爭租約，載明地址為「宜蘭縣○○鎮○○路○○○巷○號」（見上揭臺北地院卷第14頁），上訴人復未曾通知被上訴人變更送達地址情事，而為上訴人所自承（見上揭臺北地院卷第172 頁），是被上訴人向上揭租約所載上訴人地址為送達，要與契約約定無違，自有合法送達之效力。雖被上訴人自96年10月至97年01月止之催告函，均以「宜蘭縣○○鎮○○○路○○號」為送達地，然該址係因上訴人曾有收受送達之事實，此觀卷附之96年10月19日、96年12月24日掛號郵件收件回執影本即明（見上揭臺北地院卷第135、138頁），即上訴人亦自承該地址為雙方多年書信往來之通訊地址，而不抗辯各該催告函送達之效力。則揆諸上揭條文意旨及說明，被上訴人向上揭二地址為送達，均已足使相對人居於可了解之地位，難謂其送達未合法生效。又上揭宜蘭縣○○鎮○○路○○○巷○號地址，雖為上訴人董事長之戶籍地，然兩造就系爭租賃事宜，既特別約定以該處為聯絡送達地，縱上訴人主要負責人因案遭羈押，而無法實際收受各該函件，亦難遽認被上訴人以該地址為送達，即屬惡意投遞；況依上訴人所提出之97年01月30日97全字第0001號函，亦註明宜蘭縣○○鎮○○路處為其通訊地址（見上揭臺北地院卷第54、55頁），是被上訴人於97年02月12日以該地址為通知終止契約送達地，實非無因，上訴人謂其係惡意投遞，無合法送達效力云者，難認有理。又被上訴人於97年02月12日向上訴人寄發終止契約存證信函時，雖上訴人主要負責人仍遭宜蘭檢調聲請羈押中，迄97年02月20日始獲交保等情，固為兩造所不爭執。然上訴人於97年02月13日已受郵局通知往取書信（郵件），且招領期間達15日之久，既有卷附信封袋及掛號郵件收件回執各影本在卷可佐（見上揭臺北地院卷第80、81頁），是該份存證信函縱因招領逾期而遭退回，亦係97年02月28日以後之事，則上訴人之負責人於交保獲釋之97年02月20日，已居於可了解該存證信函已送達之狀態，揆諸上揭說明，應認為終止契約意思表示，業經通知達到上訴人而發生終止契約之效力。上訴人辯稱未經合法送達，不生終止租約之效力，同無足取。
六、被上訴人得依系爭租約第7條第2項約定，請求上訴人給付自96年10月11日起至97年2月10日止，未給付之租金136萬6675元，加計15％之違約金20萬5001元，扣除上訴人之擔保金111萬6404元後，尚未清償之租金45萬5272元：
按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條定有明文。而租金之金額，除有特別規定，或當事人間有特約，或該處有特別習慣不得增減者外，應以當事人雙方意思之合致定之，亦據最高法院著有17年上字第1165號判例在案。次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，亦為民法第250條、第252條所定明。惟民法第252 條之規定，乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。
倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護，最高法院亦著有92年度台上字第2747號判決意旨足參。被上訴人主張依系爭租約第7條第2項約定，其得向上訴人追繳96年10月11日起至97年2月10日止之租金136萬6675元，及按當期租金金額加計15％之違約金20萬5001元，共計157萬1676 元，既據提出系爭租約及詳如下表計算式（見上揭臺北地院卷第10頁）：
┌───────┬─────────────────────┐│96年10月11日至│41.2（單價）×10,223.48（平方公尺）×80％ ││97年01月10日止│（折扣）×3（月）＝1,010,898元 │├───────┼─────────────────────┤│97年01月11日至│43.5（單價）×10,223.48（平方公尺）×80％ ││97年02月10日止│（折扣）×1（月）＝355,777元 │├───────┼─────────────────────┤│ 租金暨違約金 │（1,010,898＋355,777）×1.15＝1,571,676元 │└───────┴─────────────────────┘
經核並無不合，自堪認定。上訴人雖辯以加計15％違約金之約定顯屬過高，應予酌減云云。惟系爭租約開始之第一、二年，上訴人已享有免繳納租金之利益，嗣各期租金則約定有6折、8折之優惠，然關於逾期未繳納之違約金，則僅約定就使用當期租金金額加收15％計算，衡諸上訴人自系爭租約所獲之利益，與嗣需負擔違約金所遭受之損害，難謂有顯失公平之情事，上訴人亦迄未立證此違約金之約定，有如何顯屬過高之不公平情況。從而被上訴人主張系爭租約終止前，上訴人未給付之租金暨應付之違約金共為157萬1676 元，扣除上訴人已繳納之擔保金111萬6404 元後，其尚得請求上訴人給付尚未繳納之租金45萬5272元（1,571,676－1,116,404＝455,272），誠屬有據，應予准許。
七、被上訴人得依系爭租約第15條第3 款約定，請求上訴人拆除地上物返還系爭土地，並自97年03月20日起至返還系爭土地時止，按月給付35萬5777元之賠償金：
按系爭租約第15條第3 款既載明：「乙方（上訴人）於租期屆滿前放棄承租或經甲方（被上訴人）終止租約或租期屆滿不再續約者，應於租約終止或租期屆滿之日起一個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀。逾期未辦理者，每逾一日乙方應支付按日租金3 倍計算之賠償金。」且系爭租約業經被上訴人合法終止，復有如上述。而系爭土地位在雲林科技工業區內，東側為約6米柏油道路，南側為6線柏油道路，其上有鋼筋水泥造建築物一棟，其他部分則無建築物均為雜草，西北側及東北側有上訴人以烤漆浪板所架設之圍籬等情，既有臺北地院前囑託原法院履勘現場所製作之筆錄及現場照片、暨原法院囑託雲林縣斗六地政事務所99年7月5日測繪之土地複丈成果圖（即原判決附圖）存卷可佐（見上揭臺北地院卷第240-244、246頁），並為兩造所不爭執。被上訴人雖在系爭土地東南側角設置紐澤西護欄，然僅屬小部分面積，不惟有其提出之現況照片在卷為憑（見上揭臺北地院卷第18
9 頁），且系爭土地東側及南側部分均有道路可對外聯絡通行，亦不至於無法進出施工，上訴人抗辯其因無法利用系爭土地，應准其免付賠償金，自屬無據。而上訴人既於系爭租約終止後，迄未將系爭土地交還被上訴人，甚至仍有上訴人所建造之警衛室及架設之烤漆浪板圍籬留存地上，上訴人顯有違約情事，被上訴人自得依系爭租約第15條第3 款規定，請求上訴人支付賠償金。惟民法上之違約金，有懲罰性質之違約金及賠償性質之違約金，當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，苟當事人未予訂定，視為以預定債務不履行之損害賠償為目的。因之系爭租約第15 條第3款雖約定上訴人逾期未回復土地原狀時，應給付被上訴人賠償金，然探其立約本旨仍在確保上訴人能依約履行債務，核與違約金係以確保債務之履行為目的相同，是上揭賠償約款應認係賠償額預定性質之違約金。為此本院審酌系爭土地坐落在工業區內，及被上訴人就系爭土地可能獲得相當於租金之利益等情狀，認被上訴人請求上訴人依日租金3 倍計付賠償金，尚屬過高，應以1 倍之日租金計算賠償款，較為適當。又被上訴人終止系爭租約後，上訴人應於終止之日起一個月內，回復土地原狀並返還租賃物，既為系爭租約第15條第3款所定明；惟因上訴人之負責人因案受羈押，迄97年2月20日始交保獲釋，則被上訴人於97年02月12日，向上訴人所為終止租約之意思表示，亦須至該日方處於可為上訴人了解之狀態，而發生終止系爭租約效力，因此依上揭約定，上訴人至遲應於97年03月20日前，拆除地上物回復土地原狀，並返還系爭土地，然上訴人迄未為之。則被上訴人依系爭租約第15條第3款之約定，請求上訴人將原判決附圖所示編號Ａ 部分面積51.17 平方公尺之守衛室、紅色虛線之鐵板圍籬拆除，返還系爭土地，及自97年03月20日起，至上訴人返還系爭土地時止，按月給付當期即97年3月份日租金1倍計算之賠償金35萬5777元，亦屬有據，應予准許。
八、綜上所述，被上訴人依系爭租約第7條第2項約定，請求上訴人給付租金及違約金共45萬5272元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年8月26日起至清償日止，按年利率5％計算之遲延利息；及依系爭契約第15條第3 款約定，請求上訴人拆除地上物返還系爭土地，並應自97年03月20日起至返還系爭土地時止，按月給付租金1倍計算之賠償金35萬5777 元，洵屬有據，均應予准許。原審就各該部分為被上訴人勝訴之判決，並於訂定擔保金額後分別准為假執行及免為假執行之宣告，經核認事用法並無不合。上訴意旨，猶執前詞指摘原審各該部分判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、又本件被上訴人依系爭租約第7條第2項、第13條第1項第1款約定，已得合法終止系爭租約，是被上訴人另主張依系爭租約第13條第1項第4、5款約定，以上訴人於簽訂系爭租約後2年內，未取得建築執照並申報開工為由，終止系爭契約部分，即不生影響本件審判之結果，而無加以審究之必要。
十、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 29 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 曾平杉法 官 林永茂上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格及釋明委任人與受任人有民事訴訟法466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 29 日
書記官 岑 玢【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。