臺灣高等法院臺南分院民事判決 101年度重上字第12號上 訴 人 黃清祥訴訟代理人 劉烱意 律師複 代 理人 嚴天琮 律師
陳中為 律師被 上 訴人 林伯川
莊富美祐珍家投資股份有限公司法定代理人 劉榮宏上列三人共同訴訟代理人 林春發 律師上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於民國100年12月22日臺灣嘉義地方法院第一審判決（100年度重訴字第57號）提起上訴，本院於101年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回後開第二項之訴部分，及該假執行之聲請均廢棄。
被上訴人應將坐落嘉義市○○○段○○○○號建物上地下一樓如附圖所示編號Ｂ部分面積1.49平方公尺、Ｃ部分面積0.31平方公尺騰空。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
（一）坐落嘉義市○區○○路二段168號及170號之大禮原石公寓大廈，為地上14層及地下3層共164戶之建物，其全部公共設施共同編列為嘉義市○○○段4926建號，而伊係民國（下同）91年間購買系爭大廈嘉義市○○○段4798建號（門牌號碼嘉義市○○路○段○○○號6樓之8）建物，持有共同使用部分即建號4926號應有部分萬分之15，被上訴人則為該大廈嘉義市○○○段4762、4763、4764建號（門牌號碼嘉義市○○路○段○○○號、168號地下壹層之1、168號2樓）之共有人，共同持有共同使用部分即建號4926號應有部分萬分之1840，兩造均為大禮原石公寓大廈之區分所有權人，本應依比例使用4926建號之共同使用部分，然原建商元祿建設股份有限公司（下稱元祿公司）於88年4月申准使用執照後，未經全體區分所有權人同意，逕自於同年6月將其中萬分之4071應有部分，於地下一、二、三層規畫為89個法定停車位，以高價出售予部分區分所有權人專用，其中地下一樓車位即編號15、16、3、4、86、87、
88、89、1、2、10、11、12、13、14、5、6、7、8、9 等20個停車位（下稱系爭停車位）全部分配由被上訴人持有，其餘由全體164戶區分所有權人共有之應有部分萬分之5929，則僅分配防空避難室、配電室、樓梯間、門廳、走道、車道等公共設施或無法使用之畸零空間，顯失公平。
（二）法定停車位僅有使用權，並非所有權之客體，不得買賣，元祿公司與被上訴人所簽訂之停車位買賣契約係以不能之給付為契約標的，其契約無效。
（三）大禮原石公寓大廈由元祿公司於88年間興建完成出售時，並未就特定停車位之應有部分之所有權及使用權與全體區分所有權人合意成立分管契約，基於債之相對性，被上訴人受讓系爭停車位，無由拘束上訴人等第三人。又上訴人是透過房仲業者向台灣櫻花公司購得前述房屋，無從得知前手與元祿公司間之契約內容為何，應不受其間管理契約之拘束。從而，被上訴人對於系爭車位並無專用權。
（四）編號14之車位有妨害全體共有人逃生之虞。
（五）爰依民法第821條、第767條之法律關係，請求被上訴人將系爭車位騰空，交還上訴人及其他共有人全體。
二、被上訴人則以下列等語，資為抗辯：
（一）法定停車位產權係記明於各專有部分之建物所有權狀中，不另發給所有權狀，並非上訴人所指有「使用權」而沒有產權。
（二）元祿公司有權將89個法定停車位分配登記於特定主建物區分所有權人，被上訴人對系爭停車位有專用權。
（三）編號14之車位無妨害全體共有人逃生之虞。
三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：被上訴人應將系爭車位騰空，交還上訴人及其他共有人全體；願供擔保聲請宣告假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭之事實下列事實為兩造所不爭，堪信為真實：
（一）元祿建設有限公司係大禮原石公寓大廈（坐落嘉義市○○○段132之36地號，門牌號碼：嘉義市○○路○段168、170號）起造人，於88年4月21日取得使用執照，並於88年6月7日申請所有權第一次登記，且檢附共同使用部份之應有權利範圍同意書，將89個法定停車位分配登記於特定主建物區分所有權人。
（二）上訴人係於91年3月26日向台灣櫻花股份有限公司簽約購買大禮原石公寓大廈嘉義市○○○段132之36地號持分萬分之22土地及嘉義市○○○段4798建號建物，含共同使用部分即嘉義市○○○段4926建號應有部分萬分之15，為門牌號碼嘉義市○○路○段○○○號6樓之8建物之區分所有權人。
（三）被上訴人三人於95年間向元祿公司購買同棟大廈即嘉義市○○○段4762建號（一層）、4763建號（地下一層）、4764建號（二層）。其中4762建號含共同使用部分竹圍子段4926建號7745.85平方公尺，權利範圍10000分之740，（10000分之740含停車位編號15、16、3、4、86、87、88、89全部產權）；4763建號含共同使用部分竹圍子段4926建號7745.85平方公尺，權利範圍10000分之185，（10000分之185含停車位編號1、2全部產權）；4764建號含共同使用部分竹圍子段4926建號7745.85平方公尺，權利範圍10000分之915，（10000分之915含停車位編號10、11、12、1
3、14、5、6、7、8、9全部產權）。為門牌嘉義市○○路○段○○○號、嘉義市○○路○段○○○號地下壹層之1、嘉義市○○路○段○○○號2樓之共有人，並向元祿公司購買上開20個停車位。
（四）大禮原石公寓大廈全部公共設施，只編列一個建號即嘉義市○○○段4926建號，其中地下一、二、三層劃分為89個法定汽車停車位，所佔權利範圍為萬分之4071；其餘權利範圍萬分之5929由全體區分所有權人共有。
五、爭點及本院判斷
（一）本件之爭點在於：１大禮原石公寓大廈89個法定停車位是否得作為買賣標的？２系爭停車位是否有約定由部分區分所有權人專用之分管協
議？３若有，上訴人是否應受該分管契約之拘束？４編號14停車位，是否妨害逃生梯之使用？如有妨害，得請
求排除之範圍為多少？
（二）本院之判斷：１大禮原石公寓大廈89個法定停車位得作為買賣標的：
①查：區分所有建物內法定避難空間及法定停車空間之產
權登記，主管機關內政部曾於80年9月18日以台（80）內營字第8071337號函釋謂：「區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有」，故於80年9月18日以後始申領之建造執照，用於法定停車位使用之地下室停車空間，應以公共設施持分方式分配給承購者，不可單獨移轉買賣，而停車位產權如以公共設施方式登記者，依民法第68條規定，係屬各區分所有建物之從物。惟各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分，且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異，而無依民法第799條規定「推定」為各區分所有人共有之餘地。申言之，公寓大廈地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人，而買受停車位者，地政機關係於建築改良登記簿上增加共有使用部分所登記之權利範圍，以資與未購買者有所區別，此觀84年7月12日修正前土地登記規則第72條第1款、第2款（修正後為第81條）：「同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人」之規定自明。因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然（最高法院86年度台上字第1655號判決意旨參照）。②依不爭之事實（一）所示，大禮原石公寓大廈係於88年
4月21日取得使用執照，並於88年6月7日申請所有權第一次登記，為內政部於80年9月18日所為台內營字第8071337號函釋示以後始申領之建造執照，地下一、二、三層停車空間共劃分為89個法定停車位，與其他公共設施全部編列為嘉義市○○○段4926建號，依法登記為該使用執照所坐落之大樓主建物各區分所有人之共同使用部分，則依上開說明，該法定停車位僅不得單獨移轉買賣，若與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人，並非不得作為買賣之標的，是上訴人主張上開89個法定停車位僅有使用權，並非所有權之客體，不得買賣，元祿公司與上訴人所簽訂之停車位買賣契約係以不能之給付為契約標的，其契約無效云云，並不足採。
２元祿公司已與全體區分所有權人就系爭停車位成立分管契約，上訴人應受其拘束：
①按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂
互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年台上字第2477號判決意旨參照）。
②再按我國不動產買賣方式，多年來習慣上是以預售房屋
制度為主流，建商通常在房屋建造之前，即推出房屋商品，往往在計劃施工之基地上，只有模型屋與建築平面圖供買受人選擇參考而已，買賣雙方約定預以將來建築完成之房屋作為交易之標的，於此情形下，附屬於建物之地下層停車空間，自然亦不例外，率皆以預售方式成交。而由於停車空間有限，通常取得停車位使用權之人，必須另為支付一筆車位買賣價金，建築業者則在預售屋契約書訂立所謂「分管約定」，令未購買車位之人，預立拋棄停車空間之使用權，並歸由購買者取得某特定位置之專用使用權，並將前開所謂之「分管契約」預先於預售階段簽訂完畢。實務上為遷就此一交易慣例，於判決中雖未直接承認，但就預立分管契約之效力，幾乎已呈肯定其效力之趨勢（最高法院82年度台上字第2284號、91年度台上字第242號民事判決參照）。又於84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第45條第2項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為。」（該規定於92年修正後改列為第58條第2項）。至此，公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前，在毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附隨於預售屋買賣契約，依讓售契約設定專用權，將地下層之停車空間之使用權出賣與特定人，已甚明確，只是設定對象限於區分所有權人而已。綜上，依據我國現行法令規定及實務見解，分管契約之當事人以現在之共有人為主體，固然可行，即使現非共有人之間，預以將來成為共有關係，事先約定共有物之管理使用方式及範圍，待將來取得共有物之應有部分，即可發生分管契約之效力。換言之，分管契約之當事人不限於現在之共有人，現已將訂立契約之主體，提前至未來之共有人，由渠等預立分管契約，如將來成立共有關係，仍發生拘束力。
③查：大禮原石公寓大廈原始起造人元祿公司於88年4月
21日取得使用執照，於88年6月7日送件申請所有權第一次登記時，即檢附區分所有建物共同使用部分之應有權利範圍同意書，將89個法定停車位分配登記於特定主建物區分所有權人，定明停車位之使用權者及其範圍，此有被上訴人提出之使用執照、土地建物登記申請書附同意書在卷可參（見原審卷第63至99頁）。且依元祿公司與購買房屋之各區分所有權人簽訂之「站前如邑預定房地買賣合約書」，第二條三、車位部分約定：「若客戶無購買車位時，則本條款自動失效。客戶簽章○○○…。車位面積以公共設施持分方式按比例登記產權。」、第四條：共用部分項目、面積及面積分配比例計算約定：「一、前條共用部分除法定停車位、增設停車位及地下一層超市冷凍空調機房、管理員室另計外，係指門廳、門廳前騎樓、地下層樓梯間、地下層電梯間、配電室、電信機房、消防泵浦機械室、發電機室、污水機械室、水箱、屋頂突出物、三樓住宅公用陽台、住宅公用設施及依法令應列入共用之項目皆屬之。本站前如邑共用部分總面積計1562.71平方公尺（472.72坪）。二、前款共用部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算，地下層以外各該層樓梯間及電梯間另計。本「站前如邑」主建物總面積10837.31平方公尺（3278.29坪）。」、第八條：地下層共用部分權屬約定：「一、本契約房屋地下室共三層，總面積四九五
七.九二平方公尺（一四九九.七七坪），除第四條所列地下層共用部分及依法令得為區分所有之標的外，其餘由賣方依法令以法定停車位應有部分（持分）產權另行出售予本預售屋承購戶。二、未購買法定停車位之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括法定停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未含法定停車位之持分面積，除共同利益之使用及其他法律之規定外，已確認並同意對本預售屋之地下室法定停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權。三、本契約房屋地下室第一層法定停車位、增設停車位，屬於地上一樓、二樓及地下一層超市冷凍空調機房區分所有權人全部持分面積，並由該區分所有權人擁有所有權及使用管理權，買方已充分認知，買方房屋於轉售時，應知會對方。」，並已就該法定停車位合意成立分管契約，有該合約書多份在卷足憑（見原審卷第189頁以下），且為兩造所不爭執，則本件地下室停車位既係由起造人將共同部分為區分所有權人設定專用權，並經區分所有權人同意，應認各區分所有權人就地下法定停車位之使用已合意成立分管契約。上訴人空言主張元祿公司於88年間興建大禮原石公寓大廈完成出售時，並未就特定停車位之應有部分之所有權及使用權與全體區分所有權人合意成立分管契約云云，委無足採。
④又按「最高法院48年台上字第1065號判例，認為『共有
人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用」、「倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束」，有司法院大法官釋字第349號解釋及最高法院98年台上字第633號判決要旨足供參照。然依上開解釋意旨可知，共有人與其他共有人訂立共有物分管特約後，將其應有部分讓與第三人，若受讓人知悉或可得而知，並無受不測損害之虞時，最高法院48年台上字第1065號判例意旨就此部分，與憲法保障人民財產權意旨仍不相違背，即共有人原訂定之分管契約，對於受讓人仍繼續存在。經查，上訴人於91年3月26日向台灣櫻花股份有限公司簽約購買大禮原石公寓大廈嘉義市○○○段132之36地號持分萬分之22土地及4798建號建物，含共同使用部分即4926建號應有部分萬分之15，為門牌號碼嘉義市○○路○段○○○號6樓之8建物之區分所有權人，上訴人自承所購買系爭建物時沒有購買停車位，且大禮原石公寓大廈之住戶必需購買停車位才能將車停放於地下一、二、三樓停車位，且知悉所購買之建物並沒有登記停車位之事實（見原審法院100年9月29日言詞辯論筆錄）。則上訴人於出價應買系爭房地時，應係明知或可得而知台灣櫻花股份有限公司之系爭房地並無附屬之停車位。從而上訴人於91年間買受系爭房地時，共同使用部分之共有人所成立系爭停車位由被上訴人管理使用之分管約定，對於上訴人仍繼續存在，且應受其拘束，上訴人既未購買停車位，則就被上訴人所合法購得之系爭停車位並無共有之權限，上訴人之主張，顯不足採。
３綜上，上訴人主張系爭停車位為區分所有建物中之共同使
用部分，而登記為該區分建物之所有權人全體所共有，依民法第821條、第767條之法律關係，請求被上訴人將系爭停車位騰空交還上訴人及共有人全體，除後述４部分外，均為無理由，應予駁回。
４編號14停車位如附圖所示編號Ｂ、Ｃ部分妨害逃生梯之使用，上訴人得請求騰空。
①查：編號14停車位其旁有一地下一層逃生梯，由地下一
層天花板處之逃生梯口，垂直向下測量，地下一層地板處之編號14停車位，其中如附圖所示編號Ｃ部分面積0.31平方公尺，正在逃生梯口下，此部分當然妨害逃生梯之使用；又逃生梯乃為緊急避難之用，其前後通道應保持通暢，編號14停車位如附圖所示編號Ｃ部分面積1.49平方公尺，即屬逃生梯通道之一部分，該部分亦妨害逃生梯之使用；編號14停車位扣除附圖所示編號Ｂ、Ｃ部分後，其面積仍達10.24平方公尺，還是足供一般停車之用等情，業據本院會同兩造及地政機關人員現場履勘明確，有本院101年5月4日勘驗筆錄（見本院卷第56至62頁）及嘉義市地政事務所建物測量成果圖即附圖在卷可稽，堪予認定。
②按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，各共有
人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。查：依不爭事實（二）所示，上訴人為嘉義市○○○段4926建號建物之共有人，被上訴人所有占用之編號14停車位如附圖所示編號Ｂ、Ｃ部分妨害4926建號建物之全體共有人逃生梯之使用，從而，上訴人依據所有物妨害排除請求權（民法第767條第1項中段）及民法第821條規定，請求被上訴人將附圖所示編號Ｂ、Ｃ部分騰空，即屬有據，應予准許。
六、綜上所述，上訴人依據民法第767條第1項、第821條規定，請求被上訴人將坐落嘉義市○○○段○○○○號建物上地下一樓如附圖所示編號Ｂ部分面積1.49平方公尺、Ｃ部分面積0.31平方公尺騰空，為有理由，應予准許；逾此之請求，為無理由，應予駁回。上開應准許部分，原判決駁回上訴人之請求，尚有未洽，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第1、2項所示。上開不應准許部分，原判決駁回上訴人之請求，於法並無不合，上訴意旨求為廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。又本件廢棄部分與上訴駁回部分之比例約為1比440（依勝敗部分面積比例計算），爰酌情命上訴人一造負擔全部訴訟費用。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
民事第四庭 審判長法 官 吳上康
法 官 王浦傑法 官 蔡勝雄上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
書記官 魏芝雯【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。