臺灣高等法院臺南分院民事判決 101年度重上字第6號上 訴 人 潘仁德訴訟代理人 楊丕銘律師被上訴人 臺灣糖業股份有限公司法定代理人 胡懋麟訴訟代理人 歐陽志宏律師上列當事人間請求返還押標金等事件，上訴人對於中華民國100年11月25日臺灣臺南地方法院第一審判決（100年度重訴字第40號）提起上訴，本院於101年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張略以：
㈠、上訴人前為參與被上訴人所有之高雄市○○區○○段1小段18、20-1、20-3、21、21-1、22、23、23-1、24、25、25-1、27-1地號等12筆土地之公開標售（下稱系爭12筆土地），繳交押標金新臺幣（下同）12,000,000元後參與投標並得標。兩造乃於民國（下同）97年5月29日簽訂土地買賣契約，由上訴人以121,054,459元之價格向被上訴人價購上開系爭12筆土地，上訴人於簽約同時並已繳付自備款36,324,459元（含原繳之押標金12,000,000元），尾款84,730,000元則由上訴人向銀行申請貸款後再繳付予被上訴人。
㈡、然上訴人於訂約後始得知系爭12筆土地所屬之工業區訂有「不能從事資訊軟體業」之特別限制，致上訴人在系爭12筆土地上僅能興建工廠，且系爭12筆土地所毗鄰之同段15、16、17、19地號等4筆土地係屬畸零地，於建築時需另為整地，耗費過鉅，故上訴人拒絕依被上訴人所催告之「自97年6月29日起20日內」之期限支付尾款8,473萬元，嗣被上訴人於97年7月21日解除系爭土地買賣契約、並沒收上訴人已付之押標金12,000,000元（已無息退還上訴人所繳價金24,420,009元）。然觀諸系爭土地買賣契約第3條第3款之約定內容，係「上訴人未履行契約時上訴人應支付相當於押標金金額之賠償予被上訴人」，故其本質上應屬違約金之約定。又被上訴人出售系爭12筆土地之成本及損害之金額絕不致逾100萬元，是被上訴人沒收押標金數額逾於100萬元之部分（即被上訴人沒收押標金1,100萬元之部分）即屬過高，應予減至相當之數額。爰依民法第252條之規定，求為命被上訴人返應11,000,000元及法定遲延利息之判決。原審為伊敗訴之判決，尚有未洽，爰提起上訴。
㈢、聲明：⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應返還上訴人11,000,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
⒋第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則抗辯略以：
㈠、上訴人雖主張，系爭土地買賣契約第3條第3款關於「沒收相當押標金金額之土地價款」之約定在本質上係屬違約金之約定。然，本件所謂之押標金是自上訴人得標後，屬於充做系爭12筆土地買賣價金款項之一部分，本質上應屬定金之性質。退而言之，如認本件押標金係屬違約金之性質，惟本件買賣土地價款為121,054,459元，而所沒收之押標金額為12,000,000元，約佔總地價款之9.91%，較之行政院消費者保護委員會第78次委員會議通過，而於90年7月11日內政部台內中地字第9082362號公告頒行「成屋買賣契約書範本」第10條第2項前段規定15%之比率為低，亦無過高之情事。
㈡、聲明：⒈上訴駁回。
⒉第一、二審訴訟費用均由上訴人負擔。
⒊如受不利益判決，被上訴人願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被上訴人將其所有系爭12筆土地公開標售，上訴人繳交押標金12,000,000元參與投標並得標。兩造乃於97年5月29日簽訂土地買賣契約，土地總價款為121,054,459元，上訴人於簽約時已給付價金36,324,459元（含押標金12,000,000元），尾款84,730,000元則由上訴人向銀行申請貸款後繳付予被上訴人。
㈡、被上訴人公司標售土地及地上物投標須知（下稱系爭投標須知）內容略以：「…五、投標：…㈩、標售土地是否都市計畫或非都市土地使用編定之預定公共用地或得否申請建照，投標人應自行查明，得標後不得要求退標減價或請求任何賠償或補償。…六、開標與決議：…㈢、最高標人於開標後放棄承購時，其押標金不予發還。…七、訂約及繳款：㈠、得標人得以下列方式之一訂約繳款：…2、得標人得依下列規定以貸款方式繳交：⑴自備款為決標價金30%，扣除押標金，餘額應於接到本處通知之次日起廿日內前來本處，連同所欠租金或不當得利一併繳納，並依附件「土地買賣契約（銀行貸款適用）」之內容與本公司簽訂買賣契約且簽具撥款委託書，逾期視為放棄承買，由本處沒收押標金。⑵尾款：最高貸款額度為承購土地價款70%，得標人應向銀行洽商申貸，得標人應同意承貸銀行先行將貸款直接撥入本處帳戶，且自撥付貸款之日起負責按月攤還本息。如於簽約之次日起三十日內未獲承貸銀行核准貸款或獲核准貸款金額不足70%時，不足繳付承購土地價款之差額視為自備款之一部份，得標人應於接到本處補繳通知之次日起廿日內前來本處繳納，逾期未繳清者，本公司得解除買賣契約，並沒收相當於押標金金額之價款，餘已繳價款扣除貸款及其他所生相關費用後，無息退還，得標人不得異議。…」。
㈢、被上訴人公司高雄區處於97年6月30日以高橋資字第0970004677號函上訴人，內容略以：「主旨：台端（上訴人）標得本公司所有高雄市○○區○○段1小段18號等12筆土地，迄今仍未獲承貸銀行核撥土地尾款8,473萬元，請速繳納，以維權益，請查照。說明：…二、查台端於上開日期完成簽約及繳清自備款3,632萬4,459元，另尾款貸款金額8,473萬元，依據上開契約規定，應於本（6）月28日前由承貸銀行核撥該筆地價款予本公司，惟迄今仍未撥付。
爰此，請於本（6）月29日起20日內繳清上述尾款，如逾期則依規定辦理解除本件買賣契約，並沒收相當於押標金金額之地價款，事關台端權益，希勿貽誤。」。
㈣、被上訴人公司高雄區處以97年7月21日高橋資字第0970005187號函上訴人，內容略以：「主旨：台端以121,150,009元標得本區處經管高雄市○○區○○段1小段18號等12筆土地，因已逾契約繳款期限，依規定沒收押標金12,000,000元，不得異議，請查照。說明：一、依據貴我雙方於97年5月29日所簽定之土地買賣契約書第3條2、3款暨投標須知第7條1項1、2、3款規定辦理。二、查本案最後繳款期限為本（97）年7月18日，既台端未於前開日期繳納土地尾款，依上開規定沒收押標金12,000,000元，至於所繳納自備餘款24,420,009元，無息退還。茲檢送二聯式統一發票（號碼：AZ00000000）及土地銀行支票（號碼：AHC0000000）各乙紙。」。
㈤、上訴人於簽約時給付被上訴人之36,324,459元(含押標金12,000,000元），除押標金12,000,000元以外，其餘24,420,009元被上訴人已退還上訴人。
㈥、以上事實，除有系爭12筆系爭土地地籍圖謄本、臺灣省畸零地使用規則、兩造間97年5月29日之土地買賣契約及系爭投標須知、97年6月30日被上訴人公司高雄區處高橋資字第0970004677號函、97年7月21日被上訴人公司高雄區處高橋資字第0970005187號函、聯合報分類廣告委刊證明單可參（見補字卷第12至13、16頁、地院卷第45至49、第118頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、上訴人主張系爭12,000,000元押標金之法律上性質屬違約金，該違約金過高，請求酌減至100萬元，被上訴人應返還差額11,000,000元等情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本院應審究者厥為：上訴人所繳交之12,000,000元押標金之性質究竟為何？法院得否依聲請或依職權酌減？
㈠、經查，依被上訴人所公告之「台灣糖業股份有限公司標售土地及地上物投標須知」（下簡稱系爭投標須知）第一條約定土地及地上物座落，底價與押標金詳見所附標售明細表與位置圖。而標售系爭12筆土地之押標金為12,000,000元。又系爭投標須知第二條約定：「投標資格：凡法律上許可在中華民國領土內有購置不動產之自然人及法人均可參加投標，但其他法令規定購置不動產須具備特殊資格條件者，應符合其規定」、系爭投標須知第五條投標第㈢、㈣、㈤、㈩項則分別約定：「投標人應以銀行、信用合作社或農，漁會信用部為發票人所開立之即期支票、本票、劃線保付支票或台灣郵政股份有限公司匯票繳納押標金…」、「投標人將押標金之票據，連同投標單妥予密封，投標函件以掛號信郵寄，於開標日信箱開啟時間前寄達『高雄郵政第1-43號信箱』，親送本區處者不予受理，寄到台灣郵政股份有限公司後一律不得申請撤回，若逾信箱開啟時間後送達信箱者，概不受理，原件退回」、「標售土地是否都市計畫或非都市土地使用編定之預定公共用地或得否申請建照，投標人應自行查明，得標後不得要求退標減價或請求任何賠償或補償。」。系爭投標須知第六條開標決標：「……㈡標價以總價為準，以合於招標文件規定投標人於標單上所載投標金額最高標價且不低於底價者為得標，如最高標有二人以上相同時，以抽籤方式決定取捨定。㈢、最高標人於開標後放棄承購時，其押標金不予發還。㈣、所投標價低於底價者，所投標單無效。押標金不予發還。㈤、凡有下列情事之一者，所投標單無效，原件退還投標人：…⒌未符合第二條投標資格者。……」。系爭投標須知第七條訂約及繳款：㈠、得標人得以下列方式之一訂約繳款：⒈…除已繳之押標金抵充部分價款外，其餘應一次繳清，逾期不來繳價訂約者，視為放棄承買，已繳押標金不予發還，得標人不得異議。⒉得標人得依下列規定以貸款方式繳交：⑴自備款為決標價金30%，扣除押標金，餘額應於接到本處通知之次日起廿日內前來本處，連同所欠租金或不當得利一併繳納，並依附件「土地買賣契約（銀行貸款適用）」之內容與本公司簽訂買賣契約且簽具撥款委託書，逾期視為放棄承買，由本處沒收押標金。⑵尾款：最高貸款額度為承購土地價款70%，得標人應向銀行洽商申貸…將貸款直接撥入本處帳戶…。如於簽約之次日起三十日內未獲承貸銀行核准貸款或獲核准貸款金額不足70%時，不足繳付承購土地價款之差額視為自備款之一部份，得標人應於接到本處補繳通知之次日起廿日內前來本處繳納，逾期未繳清者，本公司得解除買賣契約，並沒收相當於押標金金額之價款…。㈡得標人未依前項規定予以訂約繳價者，本處得按決標價通知次高標之投標人是否願意承買，並依前項規定辦理。㈢、投標單所填投標人之住址與實際不符，致無法送達得標通知或投標人藉故拒收經郵局退回，視為得標人自願放棄權利，已繳押標金不予發還，得標人不得異議。」等語（系爭投標須知，見原審卷第9-10頁）。由上之約定，可見被上訴人係以標售之方式出售系爭12筆土地，由符合投標資格且有意購買該土地之人，於詳查前述標售須知後，以投標之方式為買受之要約，公開競標，經被上訴人表示為價格最高者得標，為出賣土地之承諾。而約定投標人所繳之押標金，若有得標，保留抵繳部分價款；若未得標，則發還投標人；若最高標人於開標後放棄承購或投標人所投標價低於底價者，或得標者逾期不繳付價款或拒收或無法送達得標繳款通知單者，均視為放棄承購，並沒收已繳押標金，可知系爭押標金交付之目的，除在督促投標人於得標後，必然履行契約外，兼有防範投標人故將標價低於業經公開之底價，以達圍標或妨礙標售程序之作用（最高法院59年台上字第1663號判例意旨參照），性質應屬於秩序性、懲罰性之無名契約，與一般契約之定金或違約金，尚有不同（最高法院88年度台上字第1188號、100年度台上字第1091號判決意旨參照）。
㈡、上訴人雖主張被上訴人所沒收者為相當押標金金額之土地價款，自係違約金云云。惟按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條第2項定有明文。次按標賣之表示，究為要約之引誘抑為要約，法律無明文規定，應解釋標賣人之意思定之。依普通情形而論，標賣人無以之為要約之意思，應解為要約之引誘，但標賣之表示，如明示與出價最高之投標人訂約者，除別有保留外，則應視為要約，出價最高之投標即為承諾，買賣契約因之成立，標賣人自負有出賣人之義務（最高法院33年永上字第531號判例參照）。本件被上訴人於系爭投標須知第六條開標決標：「……㈡標價以總價為準，以合於招標文件規定投標人於標單上所載投標金額最高標價且不低於底價者為得標，…。」是依系爭投標須知規定，被上訴人就標售本件土地係明示與標價最高者訂約，且綜觀系爭投標須知，未見有其他保留之規定，揆諸上揭判例見解，應認本件被上訴人為標賣之公告屬買賣契約之要約，上訴人為開標決標時之最高出價者，上訴人等之投標行為應屬承諾，於上訴人等投標時，雙方已就契約之標的物（投標之土地段別、地號）及價金（最高價）達成合意，雙方成立土地買賣契約。雖違約金係以確保債務之履行為目的；由當事人約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付。而系爭押標金有督促投標人於得標後（契約已成立）必然履行契約，是如於開標後放棄承購、得標單無法送達，或拒收，或未與被上訴人訂約（即簽立書面契約）、或未依限繳款，被上訴人得沒收押標金，其間雖有稱得沒收相當押標金金額之價款（系爭投標須知第七條㈠⒉⑵、㈡，系爭買賣契約書第三第3款），但其稱得沒收相當押標金金額之價款之情形與系爭投標須知第六條㈢、第七條㈠⒈⒉
⑴、㈢所載之情形，均同屬不履約，且前開約定沒收「押標金」及沒收「相當押標金金額之價款」之約定其目的及效果亦均相同，再押標金於得標後，原作為買賣價金之一部分，是得標後沒收相當押標金金額之價款即係沒收押標金之意。
㈢、又如前所述，押標金除督促投標人於得標後，必然履行契約外，兼有防範投標人故將標價低於業經公開之底價，以達圍標或妨礙標售程序之作用，其性質屬於秩序性、懲罰性之無名契約，與一般契約之定金或違約金，尚有不同，自無從依民法第252條規定予以核減。上訴人主張系爭押標金之法律上性質應係違約金，而被上訴人出售系爭12筆土地之成本及損害之金額絕不致逾於100萬元，認違約金過高應予酌減至100萬元云云，顯屬無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第252條之規定酌減違約金之規定，請求被上訴人返還11,000,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日（100年3月16日）起，至清償日止，按年利率百分之5計算之法定遲延利息，尚非有據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，核無不合；上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 10 日
民事第三庭 審判長法 官 黃崑宗
法 官 蘇重信法 官 李素靖上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 12 日
書記官 李良倩【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。