臺灣高等法院臺南分院民事判決 102年度上易字第163號上 訴 人 劉士嘉
蘇貞妃共 同訴訟代理人 莊安田 律師被 上訴 人 國根建設股份有限公司法定代理人 張保進訴訟代理人 楊昌禧 律師
梁育誠 律師上列當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國102年6月11日臺灣雲林地方法院第一審判決（102年度訴更一字第1號）提起上訴，本院於102年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國101年6月13日以總價金新台幣（下同）790萬元購買渠等所共有坐落雲林縣○○鎮○○○段○○○○○○號（重測後埤頭段42地號）土地（下稱系爭土地），並約定坐落系爭土地上之同段96建號（重測後埤頭段11建號）建物及未辦理保存登記之鐵皮工廠各1棟（下稱系爭建物）歸被上訴人所有，被上訴人於簽約時即先付定金20萬元，餘款則約定應於辦妥過戶登記完畢及貸款完成時（或101年7月30日）全部付清。被上訴人於簽約後即將系爭建物全部拆除，嗣兩造所委託之代書林美華通知被上訴人攜帶相關文件前來辦理過戶手續，惟被上訴人均置之不理，渠等遂於101年9月5日以西螺郵局第119號存證信函催告被上訴人儘速履約，被上訴人仍置若罔聞，渠等不得已又於同年10月29日以嘉義林森郵局第67號存證信函通知被上訴人解除買賣契約，並已於翌（30）日送達被上訴人。則上開買賣契約既經渠等解除，被上訴人自應負回復原狀之義務，系爭建物既為被上訴人所拆除而無法交還渠等，被上訴人自應償還系爭建物之價額111萬元，爰依民法第259條第1項第1、6款規定，求為命被上訴人應給付渠等111萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息之判決；並願供擔保請准宣告假執行等語。（原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人提起第二審上訴，並上訴聲明：
㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人應給付伊111萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年3月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息）。
二、被上訴人則以：上訴人將系爭房地出售予訴外人高志詮，違約在先，自不得請求伊賠償。又上訴人上開催告函未向伊法定代理人為之，自不生催告效力，且解除契約存證信函亦未向伊之法定代理人張保進為之，亦不生解除契約之效力，兩造不動產買賣合約仍存在，上訴人自不得請求伊返還系爭建物之價額111萬元云云，資為抗辯，並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠上訴人於民國99年8月25日共同以總價111萬元向台灣雲林地方法院標得系爭建物。
㈡兩造於101年6月13日簽訂不動產買賣合約，由被上訴人以總
價790萬元向上訴人購買系爭土地，簽約時被上訴人交付訂金20萬元給上訴人，並約定尾款於辦理過戶登記完畢及貸款完成時（或101年7月30日）全部付清。
㈢被上訴人於簽訂系爭不動產買賣合約後，已將系爭建物拆除。
㈣上訴人於101年9月5日以西螺郵局第119號存證信函催告被上
訴人履約，又於同年10月29日以嘉義林森郵局第67號存證信函通知被上訴人解除本件買賣合約。
㈤上訴人於101年11月21日將系爭土地以買賣為由移轉登記於高志銓。
四、兩造爭執之事項：上訴人是否合法解除本件買賣契約？並得請求被上訴人償還系爭建物之價額？
五、得心證之理由㈠按公司法第208條第3項規定，股份有限公司由董事長對外代
表公司。是股份有限公司應由董事長對外代表公司為意思表示，或受意思表示。又解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第258條第1項、第95條第1項前項亦定有明文，是認依書面或其他物體化為意思表示，須其意思表示已入於相對人實力支配範圍，且依交易上一般觀念，在相對人得了解之狀態即發生效力。
⑴次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任；契約當事人之一方遲延給付時，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第229條第1項、第254條分別定有明文。經查：依兩造不爭執事項㈡所示，且有系爭不動產買賣合約1件在卷可按（見原審訴字卷第9、10頁），足見兩造確有約定被上訴人應於辦理過戶登記完畢及貸款完成時（或101年7月30日）全部付清系爭土地尾款之期限，又被上訴人於101年7月30日期限屆滿時，未履行給付尾款及辦理過戶登記之事實，並經證人即受託承辦系爭土地買賣之代書林美華於原審審理時證述：「兩造於101年6月30日簽訂買賣合約，約定最後履約期限為同年7月30日，簽約後適逢買賣標的土地正在辦理地籍圖重測，我有建議雙方於重測後再辦理過戶，被告有同意，但後來被告又改說先辦理過戶，在這中間被告也沒有來，到了101年7月30日以後我還是一直催促被告來辦理過戶，但是被告都沒有來，我們一直催，同年9月5日我有以原告之名義寄一份存證信函給被告，請他5日內前來辦理，但被告也沒有來。」等語明確（見原審卷第40頁反面），亦為被上訴人所不爭執，並陳稱：「我們是後來發現說買賣之土地有問題，才沒有拿資料去辦理過戶。」等語（見原審卷第40頁反面），足認被上訴人確於上開期限屆滿時，未履行上開給付尾款及辦理過戶之義務，自應負給付遲延責任，上訴人自得催告被上訴人定期履行給付，則被上訴人於受上訴人催告定期履行，仍未期限內履行上開給付，依上開說明，上訴人自得行使解除權，對被上訴人為解除系爭不動產買賣合約。至被上訴人抗辯：兩造同意101年10月初重測結果公告後再辦理過戶手續云云，核與上開認定事實不符，為不可採。
⑵上訴人主張：本件不動產買賣合約，業已於101年10月29
日以嘉義林森郵局第67號存證信函通知被上訴人解除，並於翌日送達被上訴人云云，並據渠等提出上開存證信函1份及掛號郵件收件回執2份（均影本）為證。依兩造不爭執事項㈣所示，上訴人確有於上開時間分別對被上訴人催告定期履行，並於履行期限屆滿後行使解除權乙情，應可認定。又上訴人對被上訴人所為催告函，及上開存證信函之收件人記載為「國根建設股份有限公司法定代理人王䕒儀」，雖被上訴人公司之負責人於101年10月25日已異動變更登記為「張保進」乙節，為上訴人所自承，並有其提出之國根建設股份有限公司基本資料查詢結果表1份（見原審第25頁）在卷可稽。惟上訴人以上開存證信函為催告及解除契約之意思表示，既向被上訴人之營業所（高雄市○鎮區○○○街○○號）為之，且經被上訴人之受僱人收受在案（見本院卷第34、35、42、43頁），並經被上訴人於本院審理時自承：「存證信函之內容，被上訴人之法定代理人是事後才知悉。」（見本院卷第77頁）等語明確，足見上開催告函及解除系爭不動產買賣合約之意思表示，確有達到被上訴人，自已發生合法解除兩造系爭不動產買賣合約之效力。從而，被上訴人抗辯：系爭不動產買賣合約仍存在云云，為不可採。
㈡又按物之出賣人應負交付其物於買受人並使其取得該物所有
權之義務，此為民法第348條第1項所明定。而所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂（最高法院32年度上字第5455號、47年度台上字第511號判例要旨可參）。
又債權契約解除後，由他方所受領之給付物，應返還之。應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額，同法第259條第1款、第6款亦定有明文，故而民法第259條第6款規定之「應返還之物」，係指同條第1款規定之「由他方所受領之給付物」而言。是契約解除之效果，僅在使債之關係溯及訂約時失其效力，未履行之債務，可不再履行，已履行者，即發生回復原狀之義務。基此，因履行契約而為給付之一方，於解約後固得依同法第259條之規定，行使回復原狀請求權；反之，他方若未因基於履行契約而為給付行為，縱買賣標的物為一方基於其他原因所占有，亦與民法第259條第1款所規定之「由他方所受領之給付物」之要件有間，於解約後自不得依上開規定，行使回復原狀請求權。經查：
⑴兩造所訂立不動產買賣合約書第3條（雙方之權利義務責
任）第5款訂明：「買賣不動產之產權及地上物自付清價款日起（或101年7月30日）歸屬承買人（按指被上訴人言）管理使用收益處分。」等語，足見兩造既已約明系爭建物須在被上訴人付清價款後，上訴人始將系爭建物交付，而歸被上訴人占有管領等情，應可認定。
⑵再者，一般不動產交易慣例，賣方均於過戶完成，買方付
款完竣，買賣雙方始會進行最後點交手續，此亦為眾所周知之事實。參以上訴人劉士嘉在其為訴外人吳彩雲告訴其涉犯毀損罪刑事案件中，於警訊時亦一再重申：「‧‧‧，過戶尚未完成，國根建設股份有限公司未經我同意，就私自把雲林縣○○鎮○○○段○○○○○○號土地之地上物拆除。」、「（國根建設股份有限公司未經你同意，就私自把雲林縣○○鎮○○○段○○○○○○號土地之地上物房屋全部拆除，其在拆除期間你知道嗎？）我不知道。」等語（見臺灣雲林地方法院檢察署101年度偵字第5590號偵查卷中－雲林縣警察局西螺分局雲警螺偵字第0000000000號刑案偵查卷內劉士嘉調查筆錄），另上訴人對被上訴人催告定期履行給付所發存證信函亦自承系爭建物尚未點交，有上開存證信函（見本院卷第34頁）在卷可稽，足見兩造簽約後上訴人從未將系爭建物交付被上訴人占有管領。承上，被上訴人占有管領系爭建物，既非基於上訴人履約給付行為，自與民法第259條第1、6款所規定之「由他方所受領之給付物」之要件有間，從而上訴人依上開規定，請求被上訴人償還系爭建物之價額，自屬無據。
六、綜上所述，系爭不動產買賣合約雖經上訴人合法解除；惟上訴人在契約存續期間，既未將系爭建物交付被上訴人占有管領，系爭建物自不該當民法第259條第1項第1款、第6款所規定之「由他方所受領之給付物」要件。從而，上訴人依上開規定，請求被上訴人應償還系爭建物之價額111萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，惟結論仍屬一致，仍應予維持。是上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 26 日
民事第六庭 審判長法 官 李素靖
法 官 田玉芬法 官 吳森豐上為正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 102 年 9 月 27 日
書記官 魏安里