臺灣高等法院臺南分院民事判決 102年度上易字第272號上 訴 人即 原 告 黃灯村訴訟代理人 許世烜 律師複 代 理人 楊家明 律師上 訴 人即 被 告 林貞儀
林俊良共 同訴訟代理人 紀錦隆 律師
林宏政 律師郭宗塘 律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國102年10月15日臺灣臺南地方法院第一審判決（102年度訴字第264號），兩造均提起上訴，上訴人黃灯村並減縮應受判決事項之聲明，本院於104年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人林俊良、林貞儀給付部分，及該假執行之宣告暨該訴訟費用之裁判部分均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人黃灯村在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人黃灯村之上訴駁回。
廢棄部分第一、二審訴訟費用及上訴駁回部分第二審訴訟費用，圴由上訴人黃灯村負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，無須得被告同意，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。本件上訴人黃灯村原起訴請求上訴人林俊良、林貞儀（以下簡稱上訴人林俊良等2人）應「連帶」給付新臺幣（下同）100萬元及遲延利息，嗣於本院審理時變更上訴聲明為請求上訴人林俊良等2人應「共同」給付，不再主張連帶之債法律關係（見本院㈠卷第6、149頁背面），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人黃灯村起訴主張：㈠伊於民國101年9月28日與上訴人林俊良等2人簽立台南市○
○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等4筆土地（以下簡稱系爭土地）買賣契約（以下簡稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）1795萬6800元向上訴人林俊良等2人購買系爭土地，並於當日交付定金50萬元。惟因系爭土地與其他25筆土地共同擔保權利人合作金庫商業銀行股份有限公司（以下簡稱合庫銀行）、抵押債權6600萬元之最高限額抵押權，故兩造於系爭買賣契約第21條約定「乙方（賣方）如無法塗銷銀行貸款，則本件買賣不成立，所付價款無息即時返還甲方（買方）。銀行應於第2次付款前確認可否塗銷」，即係以「銀行貸款無法塗銷」作為系爭買賣契約之解除條件，並將履行該條件之時間約定在第2次付款之前。惟伊於簽約後始經由承辦代書郭陳寶燕告知「上訴人林俊良等2人須先完成訴外人即債務人○○開發有限公司（以下簡稱○○公司）對合庫銀行之抵押借款『續借換單』手續始得塗銷系爭土地抵押權」一事，伊乃於101年11月5日發函催告上訴人林俊良應於1個月內辦妥續借換單，以利買賣契約遂行，逾期則買賣合約失效，並應返還50萬元定金。惟上訴人林俊良等2人並未積極辦理塗銷系爭土地抵押權，系爭買賣契約所附解除條件成就而失效，上訴人林俊良等2人應返還已受領50萬元定金，且渠等2人因違約，並應依契約第11條約定加倍返還定金。退步言，倘認系爭買賣契約第11條因解除條件成就而失效致無從適用，惟因上訴人林俊良等2人簽約時故意不告知系爭土地抵押權係有條件塗銷情事，亦未積極完成塗銷系爭土地抵押權，上訴人林俊良等2人實係故意以不正當行為使條件成就，依民法第101條第2項視為條件不成就，系爭買賣契約仍屬有效，伊亦得依契約第11條約定，請求上訴人即被告加倍返還定金。爰依系爭買賣契約第21條、第11條，訴請上訴人林俊良等2人給付100萬元，及自101年11月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行等語【原審判命上訴人林俊良等2人應給付50萬元，及自102年3月9日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並駁回上訴人黃灯村其餘之訴。上訴人黃灯村就其敗訴部分其中以50萬元計算之「101年11月27日至102年3月8日」遲延利息部分，並未聲明不服，應已確定；兩造各就其餘敗訴部分，分別提起上訴】。
㈡上訴聲明：
1、原判決關於駁回後開第2項部分廢棄。
2、上開廢棄部分，上訴人林俊良等2人應給付上訴人黃灯村50萬元，及自101年11月27日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈢答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人林俊良等2人辯稱：㈠系爭買賣契約第8條「塗銷抵押權」及第21條「確認抵押權
可否塗銷」之約定，二者內容，期程均不同，應分別以觀。雖上訴人黃灯村曾於101年11月5日函催伊等於1個月內辦理合庫續借換單事宜，惟從合庫銀行於101年11月1日出具部分塗銷申請簡便答覆單（以下簡稱合庫答覆單）及證人林至柔之證述，已足確認系爭土地抵押權並無不得塗銷之情形，且當時上訴人黃灯村亦尚未給付第2期款，可認伊等已履行系爭買賣契約第21條「銀行應於第2次付款前『確認』可否塗銷」（並非要完成塗銷動作）之附隨義務，則接下來伊等只須依契約第8條約定，於第4次付款前履行塗銷抵押權登記之主義務即可。雖上訴人黃灯村於101年11月13日兩造洽談時即已知悉上開合庫答覆單之情，惟伊等仍於101年11月19日寄發存證信函內容略以「黃灯村應於文到10日內，依第21條約定之付款時程給付價款，如逾期未付款即解除契約，並沒收定金」等詞，然上訴人黃灯村經催告後仍未依約給付第2期款項，已屬違約在先，伊等自得依契約第10條約定沒收定金。是系爭買賣契約既無因所附解除條件成就而向後失效之情形，上訴人黃灯村自應依約給付第2、3期款項之義務，卻拒絕給付，伊等依系爭買賣契約第10條約定，自得沒收定金50萬元，上訴人黃灯村請求伊等加倍返還定金，並無理由等語。
㈡上訴聲明：
1、原判決不利於上訴人林俊良等2人之部分廢棄。
2、上開廢棄部分，上訴人黃灯村在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈢答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事實：㈠兩造於101年9月28日簽訂系爭買賣契約，約定上訴人黃灯村
以總價1795萬6800元向上訴人林俊良等2人購買系爭土地4筆；付款辦法為第1次定金50萬元，第2次用印（101年10月4日）240萬元，第3次稅單核發時繳納（101年10月11日）248萬元，第4次銀行貸款約101年11月15日1,257萬6,800元（以銀行作業日為準）；當時系爭土地已設定最高限額抵押權6600萬元予合庫銀行；上訴人林俊良並於當天收取定金50萬元（見原審卷第10、11頁）。
㈡依系爭買賣契約約定：「‧‧‧三、本約標的物，乙方（即
上訴人林俊良等2人）保證產權清楚。如有任何產權糾紛，均由乙方負責清理；‧‧‧七、本件買賣應於民國101年10月4日雙方須備齊文件交付代書人辦理產權移轉事宜；八、本約乙方之抵押貸款乙方應於第四次付款（即101年11月15日）前清償塗銷其費用應由乙方負擔；‧‧‧十、甲方違約，所付價款全部由乙方沒收，如產權移轉進行中，甲方無條件會同乙方申請撤銷，其有關之稅費由甲方負擔。標的物如已產權移轉登記與甲方，甲方應無條件移轉登記與乙方，其有關稅負均由甲方負擔；十一、如乙方違約，所收價款應於解約日起三日內加倍返還甲方（即上訴人黃灯村），如已進行產權移轉，雙方並同時申請撤銷，其有關之稅費均由乙方負擔；‧‧‧十六、銀行貸款部分：甲方應於入地政過戶日前完成對保、開戶等有關銀貸事項。於入地政過戶日前尚未付清之價款開立本票質押予乙方，俟價款全部交付後當即返還甲方；十七、本約買賣價款中之銀行貸款為預定貸款數額，如無法核貸或核貸金額不足時，甲方均應如期以現金壹次補足給乙方，有關貸款所需之費用由甲方負擔；‧‧‧二十
一、乙方如無法塗銷銀行貸款，則本件買賣不成立，所付價款無息即時返還甲方。銀行應於第二次付款前確認『可否』塗銷。」（見原審卷第10、11頁）。
㈢合庫銀行仁德分行於101年11月1日出具部分塗銷申請簡便答
覆單，表示○○公司於償還1250萬元，並由原連帶保證人出具同意書後，該行即可塗銷系爭土地之抵押權（見原審卷第20頁）。
㈣上訴人黃灯村於101年11月5日以第231號存證信函催告上訴
人林俊良，要求於文到1個月內，辦妥合作金庫總行核准續借換單事，逾期請返還定金（見原審卷第21至23頁）。㈤上訴人黃灯村於101年11月22日寄發台南地方法院郵局第164
5號存證信函予上訴人林俊良等2人，通知解除系爭買賣契約，並請求加倍返還定金之意旨；上訴人林俊良等2人則委託張名賢律師於101年11月19日寄發高雄大順郵局第330號存證信函予上訴人黃灯村，表示如未按期付款將解約並沒收訂金之意旨（見原審卷第25至27、29至32頁）。
㈥系爭土地已於102年5月24日以買賣為原因，移轉登記予訴外人戴忠隆（見原審卷第129至154頁）。
四、本件上訴人黃灯村主張系爭買賣契約所附解除條件成就而失效，且因上訴人林俊良等2人未塗銷系爭土地抵押權登記而違約，故請求伊等加倍返還定金等語，為上訴人即林俊良等2人所否認，並以前揭情詞置辯。則本件所應審酌者在於㈠系爭買賣契約是否因所附解除條件成就而失效，上訴人林俊良等2人應返還定金；㈡兩造是否有違約之情事，上訴人黃灯村主張加倍返還定金，上訴人林俊良等2人主張沒收定金，何者有理由？㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院96年度台上字第286號、99年度台上字第1421號判決意旨參照）。㈡依系爭買賣契約第3條約定「本約標的物，乙方（賣方，下
同）保證產權清楚。如有任何產權糾紛，均由乙方負責理清」、第7條約定「本件買賣應於民國101年10月4日雙方須備齊文件交付代書辦理產權移轉事宜。」、第8條約定「本約乙方之抵押貸款乙方應於第4次付款前清償塗銷其費用應由乙方負擔」、第21條約定「乙方如無法塗銷銀行貸款則本件買賣不成立，所付價款無息即時返還甲方。銀行應於第二次付款前確認可否塗銷。」、付款辦法約定「第一次訂金（合約）新台幣伍拾萬元正，收現金伍拾萬元正。第二次（用印）101.10.4.新台幣貳佰肆拾萬元正。第三次（稅單核費）1
01.10.11.新台幣貳佰肆拾捌萬元正。第四次（銀行貸款）約101.11.15日新台幣壹仟貳佰伍拾柒萬陸仟捌佰元正（以銀行作業日為準）」等語，復徵之證人即上訴人黃灯村介紹為兩造辦理系爭買賣移轉登記之代書郭陳寶燕到庭證稱：買方有要求如果賣方無法塗銷抵押貸款則買賣不成立，已交付之定金要返還，銀行應於第2次付款前確認可否塗銷。付款辦法的第4次銀行貸款約101年11月15日以銀行作業日為準，是指買方另向其他銀行辦理貸款後要支付給賣方的價金，賣方尚未塗銷抵押權之前，買方已經向其他銀行完成貸款對保，只要賣方塗銷抵押權，買方隨時都可以給付第4期款；依照合約第8條與付款辦法，賣方只需於買方第4次付款前塗銷系爭土地抵押權就可以了。付款辦法第4次約101年10月15日是證人代書抓的日期，因買方說大約1個月銀行貸款就可以辦好。向合庫銀行續約換單及系爭土地抵押權塗銷是不同的事，都是賣方應辦理的，賣方除了未告知合庫銀行借款續借換單之事，並無隱瞞其他事情（見原審卷第103至105頁），及證人即系爭買賣契約見證人（仲介人）陳瑞龍於原審證述：買方支付第2、3期價金不需要賣方提出合庫同意塗銷抵押權之證明，第2、3期款何時付款，印象是抓一個禮拜付1次；9月28日簽約、10月4日付第2期款、10月11日付第3期款等詞（見原審卷83頁），復參以兩造均不爭執系爭買賣契約附有解除條件，即依契約第21條如系爭土地抵押權無法塗銷，買賣契約即不成立等情（見本院㈡卷第15頁背面、16頁，僅爭執該解除條件是否成就），足認上訴人黃灯村於訂約時即已知悉系爭4筆土地與其他25筆土地共同擔保債務人○○公司對合庫銀行之借貸債務而設定抵押權，雖上訴人即原告稱伊於訂約前不知○○公司尚須先完成「續借換單」程序，才能塗銷系爭土地抵押權乙節，惟「續借換單」乃上訴人林俊良等2人辦理塗銷抵押權前應先完成之手續，此為銀行貸款作業，並非上訴人林俊良等2人可以片面決定。而從系爭買賣契約第8條、第21條之約定及上開證人證述內容互核以觀，賣方履約重點在於確認系爭土地抵押權可否塗銷、及應於何時完成塗銷登記，若系爭抵押權無法塗銷，買方即無買受意願，至於價金交付日期乃係雙方議定大概之時程，賣方應在買方第2次付款前由銀行「確認」可否塗銷抵押權，倘若賣方已可由銀行確認系爭土地抵押權並無不得塗銷之情形，買方即應依契約所訂時程，依序用印及給付第2期款、嗣於稅單核費時給付第3期款項，依契約第8條約定，賣方應於買方給付第4期尾款前辦妥清償銀行貸款塗銷系爭土地抵押權登記，以俾買方向其貸款銀行完成貸款並交付第4次尾款，此方符合兩造締約真意及履約之誠信原則。
㈢又證人即合庫銀行之企業放款經辦林至柔於原審到庭結證稱
：9月28日（訂約日）林俊良打電話問伊系爭土地可否單獨塗銷一事，伊與總行主管確認，因當時○○公司貸款還在審核續借換單之階段，伊向林俊良表示土地抵押權部分塗銷之事宜須待○○公司完成續借換單後才能接續作（作業期間至少2週），後來○○公司貸款換單係於10月16日完成，通常客戶來問要塗銷抵押權須清償貸款之數額，都是口頭通知客戶，我印象中是買方的陳代書及○○公司的林俊良希望能有1份比較正式的公文讓他們有依據；後來經申請總行核准後，於101年11月1日有發答覆單給○○公司等語（見原審卷第67頁背面），核與證人林至柔親載之建築貸款追蹤記錄資料相符（見原審卷72頁以下），復為兩造所不爭，足見兩造簽約之際，系爭土地所擔保之抵押債務人○○公司尚在辦理貸款續借換單階段，嗣○○公司於101年10月16日完成續約換單後，合庫銀行審核可否塗銷系爭土地抵押權，並經合庫銀行於同年11月1日發文答覆有條件同意塗銷系爭4筆土地抵押權（見上述不爭執事項㈢），再從上開證人林至柔所提出之貸款追蹤記錄單內容以觀，上訴人林俊良於系爭買賣契約簽約後即多次向合庫銀行查詢○○公司借貸換單及塗銷抵押權事宜，並依銀行指示辦理清償部分款項及續借換單，又買方代書亦有於101年10月1日中午向證人林至柔詢問還款帳號及何時可發部分塗銷同意書事宜，與證人郭陳寶燕之證詞互核一致（見原審卷102頁背面、103頁），堪認上訴人林俊良於簽約後確有積極向銀行詢問系爭土地抵押權可否塗銷，並配合銀行要求辦理部分清償以完成續借換單之手續，實因銀行審核作業時間之問題，始無法於契約預定之101年10月4日以前完成確認系爭土地抵押權可否塗銷，尚難認上訴人林俊良等2人有故意拖延之情事。況上訴人黃灯村於101年11月5日寄發存證信函予上訴人林俊良，內容略以「寬限賣方在1個月內完成合庫銀行核准續借換單事，逾期買賣契約失效，賣方應返還50萬元定金」等語（見上述不爭執事項㈣），益見上訴人黃灯村縱使於簽約後始經代書郭陳寶燕告知「合庫銀行貸款續借換單」一事，惟其既已同意給予上訴人即被告1個月期間（即101年12月5日前）辦理合庫銀行續借換單事宜，則上訴人林俊良等2人業已於前述寬限期日屆至前，完成債務人○○公司之合庫銀行續借換單，並由合庫銀行回覆有條件（即須清償1250萬元及原連帶保證人出具同意書）同意塗銷抵押權，該條件並無顯難以達成之可能，即系爭土地抵押權無不能塗銷之情形，堪認上訴人即被告已履行確認抵押權可以塗銷之義務，符合契約之目的及精神，系爭買賣契約所附解除條件並未成就，買賣契約仍屬有效。上訴人黃灯村主張：上訴人林俊良等2人於101年11月1日合庫銀行答覆單時，尚未塗銷系爭土地抵押權，且已晚於系爭買賣契約所定之第2次、第3次付款時間，解除條件已經成就，兩造買賣契約失其效力，上訴人即被告應返還50萬元定金云云，實將系爭買賣契約規範賣方應「於第2次付款前確認抵押權可否塗銷」及「於第4次付款前塗銷抵押權登記」之義務混為一談，與契約之旨趣不合，尚不足取。
㈣再者，上訴人黃灯村於101年11月5日寄發前述存證信函後，
上訴人林俊良為向上訴人即原告解釋系爭土地抵押權塗銷之事宜，曾於同年月13日與代書郭陳寶燕、仲介人陳瑞龍一同洽談，黃灯村當時即表示不買，要解除買賣契約，林俊良亦表示若買方解約，必須沒收定金；又因兩造對系爭土地抵押權何時塗銷產生爭議，所以尚未用印、也沒有稅單也尚未核發，故第2、3次之價款均未給付；林俊良有約在合庫銀行用印，但黃灯村表示不願意等情，業經證人郭陳寶燕、陳瑞龍於原審及本院審理時到庭證述明確（見原審卷第102頁背面、104頁、本院㈠卷94頁背面），佐以上訴人林俊良等2人於買賣雙方洽談後之同年月19日寄發存證信函，通知上訴人黃灯村合庫銀行答覆有條件同意塗銷抵押權之意旨，併催告上訴人即原告於函到10日內，依契約第21條約定之期程付款，否則解約並沒收定金等語（見原審卷第25至27頁），則上訴人林俊良等2人既於第2次付款前履行由合庫銀行出具書面確認有條件同意塗銷抵押權之義務，證實系爭土地抵押權並無不能塗銷之情形，已如前述，上訴人黃灯村依約即有配合用印、給付第2期價款，並於稅單核費時給付第3期價款之義務甚明，而上訴人黃灯村已拒絕配合用印（見上述證人證詞），顯已預示拒絕履行配合用印之義務，且於上訴人林俊良等2人催告付款後，仍未依約定之付款方法給付第2次價款，實已構成違約，上訴人林俊良等2人依據系爭買賣契約第10條，主張沒收50萬元定金一節，於法有據，應屬可採。至上訴人黃灯村主張：上訴人即被告未誠實告知伊有關合庫銀行續約換單之事，亦未於第2次付款前塗銷系爭土地抵押權，而有違約之情事，請求加倍返還定金云云，與契約約定不合，洵難憑採。
五、綜上所述，上訴人黃灯村主張系爭買賣契約因解除條件成就而失效，依契約第21條請求返還定金，及上訴人林俊良等2人違約，依契約第11條，請求加倍返還定金，均無足採。上訴人林俊良等2人主張上訴人黃灯村未依約定付款時程用印及給付第2期款項而違約，依契約第10條主張沒收定金，於法有據。從而，上訴人黃灯村請求上訴人林俊良等2人給付100萬元及自101年11月27日起算之法定遲延利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人林俊良等2人應給付50萬元及法定遲延利息部分，尚有未洽，上訴人林俊良等2人就此部分提起上訴指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院就此部分予以廢棄改判如主文第2項所示。至其餘不應准許部分，原審為上訴人黃灯村敗訴之判決並駁回其假執行之聲請（除確定部分外），並無不合，上訴人黃灯村上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴人林俊良等2人之上訴為有理由，上訴人黃灯村之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 蔡勝雄法 官 蔡雅惠上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 4 月 29 日
書記官 施淑華