臺灣高等法院臺南分院民事判決 102年度上易字第275號上 訴 人 李月好訴訟代理人 黃正男 律師被上 訴 人 陳麒伍訴訟代理人 林俊生 律師上列當事人間解除契約等事件，上訴人對於中華民國102年10月16日臺灣嘉義地方法院第一審判決（102年度訴字第341號）提起上訴，本院於103年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：㈠伊於民國(下同)102年3月12日經由訴外人中信房屋志航加盟
店仲介，與上訴人簽訂不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)，以新臺幣(下同)132萬元之價格，向上訴人購買門牌號碼嘉義市○○路○○○號9樓之2房屋(下稱系爭房屋)，及坐落嘉義市○○段○○○○○○○號土地應有部分50000分之117(下合稱系爭房地)。上訴人於系爭買賣契約所附之房地產標的現況說明書項次19：「本建築改良物(專有部分)於賣方持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」勾選「否」，且上訴人一再向伊保證系爭房屋絕無發生過任何自殺事件。伊不疑有他，於同日給付上訴人買賣價金共100萬元。嗣後伊竟自鄰居及管理員口中得知，系爭房屋曾發生居住其內之訴外人跳樓自殺身亡事件，伊方知受上訴人瞞騙。伊復於102年4月9日以存證信函請求上訴人返還伊已給付之100萬元，惟未獲置理。
㈡按系爭買賣契約第9條第2項約定：「乙方(即上訴人，下同)
應擔保本約標的物交付予甲方時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」、第9條第6項約定：「乙方保證本買賣標的主建物及附屬建物內於乙方所有權期間絕無自殺或兇殺致死之情事；如於乙方取得所有權之前有上述情事且乙方明知，乙方應據實告知甲方(即被上訴人)，否則甲方得主張解除契約，乙方絕無異議，且解除契約後回復原狀之費用由乙方負擔」等語，故系爭房屋若有發生自殺案件，則伊得依上開約定解除契約。
㈢系爭房屋過去既曾發生非屬自然身故之跳樓自殺事件，而就
房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，屬交易上之重大瑕疵，故上訴人應依民法第354條規定，負無過失瑕疵擔保責任，伊得依系爭買賣契約第9條第6項及民法第359條規定解除系爭買賣契約，並以起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示。系爭買賣契約既經解除，上訴人自應依民法第259條規定負有回復原狀義務，並返還自伊受領之價金100萬元。並聲明求為判決：上訴人應給付伊100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（原審判決命上訴人應如數給付被上訴人上開100萬元及自102年6月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，上訴人不服，提起本件上訴，被上訴人對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回）。
二、上訴人則以：㈠伊住高雄市，系爭房屋長期出租予房客使用，從未受任何人
通知有人於系爭房屋內因兇殺或自殺而死亡。被上訴人雖主張有人自系爭房屋內跳樓自殺，然該死亡結果顯然發生於公寓大廈之共有部分，與系爭買賣契約第9條第6項及房地產標的現況說明書項次19之系爭房屋發生兇殺或自殺致死之要件並不相符，被上訴人之主張及請求無理由。
㈡本件該墜樓之人，究自何處墜落？原因為何？係意外或故意
求死？因此事發生於00年初年代久遠，以致無事證可供判斷。若大樓因有16年前之墜樓事件而認定所有專有部分均為凶宅，以致有瑕疵，恐怕背離社會情感。又相關契約文書中，對於可解除契約之情形，係指在伊所賣房子之專有部分有無發生兇殺或自殺致死之情形，是以應排除死亡結果發生在共有部分情形。則本件既無法證明系爭房地曾發生兇殺或自殺致死事件，即難認屬於凶宅，被上訴人請求解除契約及返還價金並無理由等語，資為抗辯（上訴聲明：1.原判決廢棄；
2.被上訴人在第一審之訴駁回）。
三、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人於102年3月12日經由訴外人中信房屋志航加盟店仲
介，與上訴人簽訂系爭買賣契約，以132萬元價格向上訴人購買系爭房地，被上訴人已給付買賣價金100萬元由上訴人受領。
㈡兩造對被上訴人提出不動產買賣契約、房地產標的現況說明
書、收受款項紀錄表及存證信函無意見（見本院卷第34頁背面）。
四、得心證理由：被上訴人主張：系爭房地曾發生有人跳樓自殺死亡事件，上訴人故意隱瞞不告知伊，已違反系爭買賣契約第9條第6項及房地產標的現況說明書項次19之約定，被上訴人得解除契約，並請求上訴人返還所收受買賣價金100萬元等情，為上訴人爭執，並以前揭情詞抗辯，經查：
㈠被上訴人主張：伊向上訴人購買系爭房地後，始經由同棟大
樓住戶口中得知系爭房地曾經有人跳樓自殺死亡等情，並聲請原審法院傳喚同棟大樓住戶黃秋香到庭作證。證人黃秋香經原審傳喚到庭作證，陳稱：「那天我在晾衣服的時候我看到有人掉下來，我衝下樓，那個人先撞上一個蔡小姐的車子，也有撞到我的車子，我衝下樓去的時候，那個孩子已經死亡了」、「孩子死亡之後，要通知緬甸那邊，當時他哥哥也是嘉義農專的，我通知他哥哥吳喜昌，當時通訊不發達，是打電報的方式通知他家屬，他哥哥跟我說是當時他弟弟想家，精神壓力大，又沒有錢可以回去，精神恍惚，沒有人知道他從何處掉下來，只知道是9樓2的孩子」等語（見原審卷第77-78頁），由證人黃秋香之證詞可知，系爭房屋確曾發生有人墜樓身亡之情事甚明；參以上訴人亦不否認系爭房屋長期以來均由上訴人出租給嘉義大學之學生居住，而嘉義大學改制前即為證人黃秋香所述嘉義農專（見原審第卷113、136頁背面），故證人黃秋香所為證言稱該名墜樓身亡之孩子是居住於系爭房屋之嘉義農專學生乙節，係屬實情，堪值採信。
㈡上訴人雖辯稱：證人黃秋香之證詞並無法證明該名墜樓身亡
之學生，係從系爭房地墜落，且亦無法確認是意外墜樓或自殺死亡云云。惟查，仲介兩造買賣系爭房地之證人即中信房屋志航加盟店業務員沈正昊於原審到庭已證稱：「有好幾個住戶都有跟我講這件事情，至少有超過五個，他們跟我講有一個學生從9樓2跳下來死掉，說是一個僑生，就跳在前面的停車場，有說他是跟他哥哥住，聽說是因為課業跟不上，壓力大，所以想不開，跳下來」等語，經核與上開證人黃秋香之證詞大致相符，由此可知，該名於86年間墜樓死亡之嘉義農專學生，確實是系爭房屋當時之住戶，且係從系爭房屋墜樓死亡，又其墜樓之原因為想家、精神壓力大等原因而跳樓輕生，並非一般單純意外墜樓至明。況參之被上訴人所提系爭房屋之現場照片（見原審卷第97-100頁），系爭房屋之陽台牆壁高度約113公分左右，已達一般成人腰際之高度，如非有特意尋死或嬉戲等行為，衡情當不致輕易發生墜樓意外，且衡諸證人黃秋香於上開原審之證詞，亦未提及系爭房屋所屬大樓有陽台安全設計不良之情事，反而陳稱死者之哥哥向其陳述係因死者當時想家，精神壓力大，又沒有錢可以回去等原因而輕生，足認前述墜樓事件並非如上訴人所抗辯僅為意外墜樓，而係跳樓自殺之尋死行為。
㈢況上訴人方面亦不否認系爭房屋先前曾透過證人沈正昊仲介
出賣予第三人，事後因該第三人知悉前述跳樓自殺傳聞後，雙方乃取消（解除）買賣契約等情（見原審卷第123頁），且證人沈正昊就此亦證稱：「這是一位王老師，他下訂金10萬元」、「後來王老師又自己去現場，那邊的人跟他說那個房子有人跳樓，王老師就跑來公司罵說有人跳樓的凶宅怎麼可以賣給他，我向屋主李月好確認，他說這個房子沒有人跳樓，但我去現場問，主委、警衛、住戶都說有跳樓，且跳下來，他們住戶還集體募捐五萬多元，還有名字及感謝狀都有，所以李月好就同意王老師把房子退掉，把訂金十萬元還給他」等語（見同上卷第136、137頁），由是可知，上訴人對於系爭房屋曾經發生跳樓自殺致死事件，應非全然不知情，否則豈可能願意自動退還訂金，並取消與該第三人王老師關於系爭房屋之買賣契約。上訴人雖抗辯：證人沈正昊雖稱自王老師事件後有找主委、清潔工、警衛等人查證，然縱沈正昊於102年12月後有前往查證，其所詢問之對象絕非案發當時即85年、86年左右之警衛。實不宜由證人沈正昊自非目擊證人且非當時在職之人員所轉述之傳聞，進行確認。是以系爭房屋無法確認曾發生跳樓自殺死亡事件云云，尚不足採。㈣本件發生於00年間之墜樓事件，雖因發生事隔久遠，而無法
自警察局、保險公司或嘉義大學調取相關資料參考。然依現場目擊證人黃秋香所為證述之案發經過，及證人沈正昊事後向該大樓住戶、主委等查訪之結果，均堪認86年間所發生之墜樓事件，應非單純之意外墜樓事件，而屬跳樓自殺之輕生事件，自不能僅以事隔久遠，已無相關資料可資調閱，即認該墜樓事件非屬跳樓自殺尋死，故本院自得本於各項事證之調查結果，認定系爭房屋有無發生跳樓自殺尋死之事件。
㈤按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無
滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之凶宅，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。再按就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人非自然身故之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。又系爭房地現況說明書既將該說明事項列入，亦足以顯見該事項之說明，攸關房地產價格之重要說明事項，從而，被上訴人主張「非自然身故之情事」陳明與否，為決定是否買賣房屋重要參考因素，且影響系爭房屋之價格，亦堪信實。兩造於系爭買賣契約第9條第6項及房地產標的現況說明書項次19所約定之出賣人保證系爭房屋無自殺或兇殺致死事件之條款（俗稱凶宅條款，見原審卷第6、13頁），乃因不動產發生非自然身故事件，會嚴重影響購買意願及購買價格，導致市場接受度降低，不動產價格滑落之情形，故於此情形縱使不動產無物理上缺陷，仍會造成不動產經濟價值上的減損，因此在不動產交易實務上乃發展出凶宅條款之約定，由出賣人保證不動產未曾發生自殺或兇殺致死事件，以確保買受人不致因資訊不足而釀成重大交易上損失；而觀諸上開證人黃秋香及沈正昊之證述內容，該棟大樓之住戶大多均傳聞系爭房屋發生跳樓自殺事件，且系爭房屋之前手買主亦因聽聞前述跳樓自殺事件，而與上訴人取消買賣契約等情，足認系爭房屋所發生之非自然身故事件，已嚴重影響系爭房屋之經濟上價值甚明，然上訴人竟主觀片面認為該事件僅係傳聞，而隱瞞系爭房屋曾發生非自然身故之跳樓自殺事件，透過第三人中信房屋志航加盟店仲介，與被上訴人簽訂系爭買賣契約出售系爭房屋，顯已違反系爭買賣契約第9條第6項及房地產標的現況說明書項次19所定上訴人應保證持有系爭房地期間未發生自殺或兇殺致死之事件，且其故意隱瞞系爭房屋重大不利資訊之行為，已屬明顯違背誠信原則。
㈥系爭買賣契約第9條第6項固書有：「六、乙方保證本買賣標
的主建物及附屬建物內（不含公寓大廈之共用部分）於乙方所有權期間，絕無自殺或兇殺致死之情事；如於乙方取得所有權之前有上述情事且乙方明知，乙方應據實告知甲方。否則，甲方主張解除契約，乙方絕無異議，解除契約後回復原狀之費用由乙方負擔。」；及房地產標的現況說明書項次第19之記載，就「19.本建築改良物(專有部分)於賣方持有期間是否曾發兇殺或自殺致死之情事」之項目，載有「否」等情，有系爭買賣契約、房地產標的現況說明書附卷可稽。上訴人雖又辯稱：縱使系爭房屋有人於16年前墜樓，但死亡結果是發生在一樓公共空間，非系爭房屋專有部分，自不應認系爭房屋發生自殺致死事件云云，然查，所謂發生兇殺或自殺致死之事實，於死者陳屍於專有部分之情形，固然屬之；但自殺或兇殺之手段萬端，恆不可能僅限於死者陳屍於專有部分，始得認定不動產發生兇殺或自殺致死事件，尤其自殺尋死之手段係以跳樓方式為之者，更不可能死亡結果是發生於屋內，其最後陳屍處往往係於戶外公共空間，故上訴人自行限縮，抗辯系爭買賣契約第9條第6項所定自殺或兇殺致死事件，必限於死亡結果發生於房屋專有部分云云，顯係以辭害意之扭曲解釋，尚不足採。至於上訴人所謂系爭墜樓事件已發生16年，不能認為仍係凶宅云云，然本件跳樓自殺事件雖已發生16年，致相關筆錄、保險及就學等資料無法取得，然無法取得相關筆錄資料，非即得謂不構成凶宅。雖吾人不可謂一旦發生兇殺或自殺致死事件，該不動產即永遠屬於「凶宅」，而一概認為構成物之瑕疵，然而至少必須具備該兇殺或自殺致死事件已時日久遠，眾人早已記憶模糊，無法明確記憶其發生緣由、經過，亦即該事件必須已不足造成一般人心理極度不安，或嚴重影響其主觀選擇判斷，始足當之。本件依上開證人黃秋香及沈正昊所述，前述跳樓自殺事件在該棟大樓間仍遭眾人議論及傳聞，且對於發生緣由及經過等情節，於眾人記憶間仍然鮮明，客觀上自仍屬一般人所稱之「凶宅」，尚不能僅以時隔16年無法調取相關筆錄資料，即認非屬凶宅。上訴人此部分所辯：證人黃秋香為本件之唯一目擊證人，且其証述內容，無法確認墜樓之孩子自何處墜落；又該墜落之孩子得申請學生平安保險理賠，即非自殺云云，亦難採信。
㈦故被上訴人主張依系爭買賣契約第9條第6項約定主張解除契
約，即無不合，從而，被上訴人請求上訴人返還其所收取價金100萬元本息等情，即非無據。
五、綜上所述，被上訴人主張：上訴人隱瞞系爭房屋曾發生跳樓自殺致死事件，違反系爭買賣契約第9條第6項及房地產標的現況說明書項次19之約定，本於買賣關係及民法第359條之規定，解除系爭買賣契約，並以起訴狀繕本之送達（於102年6月25日送達，見原審卷第28頁），作為解除契約之意思表示，於法自無不合，系爭買賣契約既經被上訴人合法解除，被上訴人依民法第259條之規定，請求上訴人返還伊所交付買賣價金100萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即102年6月26日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由。原審判命上訴人應如數給付被上訴人上揭金額本息，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，對判決結果不生影響，爰毋庸一一審酌，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 22 日
民事第二庭 審判長法 官 葉居正
法 官 蔡勝雄法 官 莊俊華上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 4 月 22 日
書記官 吳銘添