臺灣高等法院臺南分院民事判決 102年度上易字第33號上 訴 人 陳華國訴訟代理人 王百治 律師被 上 訴人 蘇誠道
王誠良王誠明蘇玲芳共 同訴訟代理人 顏伯奇 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國101年12月21日臺灣嘉義地方法院101年度訴字第240號第一審判決提起上訴，本院於102年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠命上訴人將坐落嘉義市○○段○○段56-2土地上，面積5平方公尺之地上物拆除、將土地返還被上訴人，㈡命上訴人給付被上訴人新台幣壹拾玖萬玖仟肆佰貳拾肆元本息部分；暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄部分第一審訴訟費用及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落嘉義市○○段○○段○○○○○號，面積5平方公尺（下稱系爭土地），為伊分別共有，被上訴人無權占用上開土地，於其上建有磚造鐵皮建物，經營行動部品通信行販賣手機通訊物品，獲有相當於租金之不當得利，爰依民法第767條、179條規定，請求上訴人將地上建物拆除，交還土地，並給付自96年5月1日起至101年4月止，按每月新台幣（下同）5,314元計算之五年不當得利金，及自101年5月1日起至交還土地之日止按月給付5,314元等語。
二、上訴人則以：伊於民國87年間即在嘉義市○○段○○段○○○○○號（與同小段56-17地號土地上，開設行動部品通信行，因房屋老舊欲改建，經鄰居告知系爭土地係原審共同被告蔡張阿麵所有，故自91年起即向蔡張阿麵承租該地，經其同意後拆除系爭土地上之原建物，合併56-3地號、56-17號土地建築通信行之現有建物，建物橫跨於三筆土地。伊已按月繳納租金予蔡張阿麵，直到被上訴人起訴後，始知系爭土地為被上訴人所有蔡張阿麵非所有權人；伊占有使用系爭土地非出於惡意，且系爭土地面積狹小租金非鉅，難期伊調閱地籍資料查證承租人是否所有人。伊承租系爭土地約十年，被上訴人未曾出面主張權利，上訴人誤認蔡張阿麵為系爭土地之真正權利人，應屬善意。否則豈會繳納十年之租金予非所有權人。伊善意占用系爭土地，無須返還所受之利益，亦無侵害被上訴人之權利可言。伊雖為基地承租人，應可類推適用民法第796條及第796條之1規定，被上訴人所有之系爭土地面積僅5平方公尺，既無法搭蓋合法建物，又無從與相鄰土地合併，單獨使用價值甚低，上訴人現已承租鄰地二筆並合併搭建現有建物，若保存該建物由上訴人支付償金予被上訴人，可顧及社會整體經濟利益並兼及雙方之權益等語，資為抗辯。
三、原審判決：「被告陳華國應將坐落嘉義市○○段○○段○○○○○號，面積5平方公尺地上物拆除，與被告蔡張阿麵返還土地予原告。被告陳華國應給付原告新台幣壹拾玖萬玖仟玖佰捌拾元，及自一百零一年六月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告應自民國一百零一年五月一日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣叁仟叁佰叁拾叁元。原告其餘之訴駁回。」。
被上訴人就其敗訴部分未上訴，原審共同被告蔡張阿麵就其敗訴部分亦未上訴，均已確定。
上訴人就其敗訴部分，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執：㈠坐落嘉義市○○段○○段○○○○○號土地，面積為5平方公尺，為被上訴人分別共有。
㈡上訴人於系爭土地上建有建物，經營行動部品通訊行，販賣
手機通訊物品等，系爭土地位於嘉義市○○路上，靠近吳鳳北路。
㈢該行動部品通訊行，橫跨嘉義市○○段56-3、56-17、56-2三筆土地。
㈣系爭土地為上訴人向蔡張阿麵承租，租金每三個月一萬元，每月租金約3,333元。
以上事實，並有土地謄本、地籍圖謄本、現場照片、租約（原審卷第5至13、35至39頁）為証，堪信為真實。
五、兩造之爭點：㈠本件是否有民法第796條、第796條之1規定之適用？被上訴
人請求上訴人拆除系爭土地上之建物並歸還所占用之土地，有無理由？㈡上訴人占用系爭土地使用，應否負不當得利之返還義務或侵
權行為之損害賠償責任？
六、本院判斷如下：㈠拆除地上物部分：
⑴上訴人自認其上開通訊行建物占用上訴人所共有之系爭土
地，但以本件有民法第796條、第796條之1之適用，被上訴人則以上訴人係故意越界建築，且鄰地係承租人非鄰地所有人，無民法物權篇相鄰關係之適用等語置辯。
⑵上訴人係於87年間承租系爭土地之二筆鄰地（即56-3、56
-17號），與系爭土地相鄰，因而就系爭土地係鄰地之土地承租人而非鄰地之所有權人，事甚明確。
⑶查民法於98年間增訂第800條之1規定，將土地承租人列入
不動產相鄰關係規定準用之列，上訴人係於91年間再承租上開二筆鄰地，改建系爭行動通訊行倉庫使用，是系爭建物於越界建築時，現行民法並無上開承租人準用民法相鄰關係之規定。查新增民法800條之1之立法意旨，係為妥善解決因土地之利用越界所衍生之爭端，並同時兼及社會經濟之公共利益，其目的重在維護建築物之價值，再參酌物權編修正前之民法第833條、第850條、第914條規定不動產用益權人，亦可準用相鄰關係規定之立法意旨，應認相鄰關係不僅法律所規定者有所適用，即承租人等權利人相互間及其與所有人相互間，均有適用，此亦為民法物權編修法新增第800條之1之考量因素。本件上訴人為越界建築時雖尚未新增民法物權編第800條之1規定，法理上仍應認土地承租人亦得類推適用民法相鄰關係之規定（最高法院66年台上字第761號判例全文意旨（非要旨）、同院84年台上字第1509號判決意旨參照）。
⑷次按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者
，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，民法第796條第1項、第796條之1分別訂有明文。前開規定之立法目的，係在規範越界建築之相鄰關係，其意旨係為避免房屋因越界而直接遭到拆除，以求維護房屋之社會經濟價值；倘越界建築符合民法第796 條明定之適用情形，鄰地所有人就越界建築之房屋即負有容忍其使用之義務，僅得請求償金或要求購地而不得主張拆除，此為民法第767條第1項揭示之所有物返還請求權之特別規定；若未合於民法第796條之法定適用情形，則土地所有權人原則上即得要求越界建築之人拆除其越界部分之建築並交還該部分土地。然為落實民法第148條第1項所揭示之權利行使基本原則，民法例外於第796條之1賦予法院裁量權限，得於考量鄰地所有人及土地所有人雙方之利益並兼及整體社會經濟利益之情況下，使越界建築人免除一部或全部之移去或變更。本件上訴人於越界建築時，法制上雖尚無民法物權編第796條之1規定，惟該條規定僅為民法第148條第1項權利行使原則之具體化明文，法院為維護權利社會化之重要內涵，自得參酌民法第148條第1項規定，衡量兩造間之私益與整體公共利益，就移除越界部分之請求定其准否，最高法院亦著有83年度台上字第2701號判決可資參照。
⑷上訴人未能証明，於其建築時被上訴人已知其越界之情事
而不即時提出異議，是本件與民法第796條之規定未符，尚無該條適用之餘地。再者，土地利用人倘屬故意逾越地界者，本應自行承擔拆除其建物之風險，民法物權編於98年新增第796條之1第1項但書，亦同此規定，惟此類考量既係為求取鄰地所有人之權益公平性，避免惡意侵害他人權利者反受法規範之保障，適用上自應解為越界建築人知其未有越界使用之權限，仍以侵害鄰地之故意而為越界建築之情形，方無受保護之必要；非僅以越界建築人於客觀上知悉該地界之存在而仍有越界之行為結果，即逕認應予排除之。查：上訴人雖知有系爭土地之存在，因誤認系爭土地係其出租人所有而基於基地租賃關係進而誤認有合法權源，因而生越界建築之行為，上訴人於使用系爭土地建屋時，對於鄰地所有權人之權益侵害並無故意，不能認為係惡意之越界建築者，依上說明，本院仍得依職權為移除准否之裁量。
⑸查：系爭土地鄰近嘉義市中心區，交通便捷且商業繁榮，
公告土地現值每平方公尺141,700元（原審卷第5頁），系爭土地之價值約70萬元，價值雖非屬輕微，然因系爭土地面積僅5平方公尺，係道路拓寬後之畸零地，其功能有限，此觀過去十多年來，系爭土地均未曾使用，任令其荒置即明，又本件土地之左右鄰地，皆已建有建物使用，有現場照片可按（原審卷第8至10頁），縱經上訴人拆除建物返還土地，被上訴人獨立使用系爭土地之可能甚低，其獲取之土地使用利益不大；本院審理期間，曾勸諭兩造試行和解，以租賃或買賣方式解決，被上訴人堅持以出售方式處理，不同意由上訴人以承租方式解決，此項過程亦可概見系爭土地難為單獨使用。反之，上訴人於系爭土地上興建建物時，係將相鄰之三筆土地合為一體，建物之結構同時橫跨三筆土地，倘拆除系爭土地上之部分建物，將破壞建物之整體結構，致其產生使用上之危險或完全無法利用之狀態，對上訴人之損害難謂不大。再參酌嘉義市地政事務所之函覆內容與被上訴人於原審提出之現場照片可知（見原審卷第8-12頁、第40頁），況系爭土地所在位置之房舍密度高且建物彼此間皆緊密相鄰，拆除上訴人所建之建物極為困難，若准被上訴人之請求，拆除系爭建物之一部，所生之社會不便等公共利益，與兩造間之私人利益互為權衡下，仍應以保持原建物為妥適。則被上訴人請求上訴人拆除占用系爭土地之建物，難認有據。
⑹本件被上訴人雖無知情而不異議之情形，與修正前物權編
第796條所定得請求購買越界部分土地之要件不合，然查知情而不異議者，尚且得請求越界建築人購買越界部分之土地並賠償損害，舉重以明輕，不知情而原得請求移去建物者，自得類推適用修正前民法第796條規定，請求越界建築人購買越界部分之土地並請求賠償因之所受之損害（最高法院83年度台上字第2701號判決參照），而此項權利，亦與被上訴人於本院審理期間試行和解時要求上訴人價購系爭土地主張相符，但因被上訴人未於本件為此預備性聲明與主張，本院無從併予審理，併此敘明。
㈡上訴人無權占有系爭土地期間之使用利益返還部分：
⑴上訴人抗辯其係善意占用系爭土地，就使用利益不負返還
責任，被上訴人則主張上訴人係惡意占用，仍應返還該利益等語。
⑵按善意占有與惡意占有之區別，係以占有人是否知其無占
有之權利為標準。倘占有人不知其無占有之權利，而信其有占有之正當權源且未加懷疑者，即為善意占有，縱其就占有權源之存在有所誤信者，仍屬之；惟占有人對物知其無占有權利，或雖懷疑自己是否有權占有而仍為占有時，即稱惡意占有，故而除有顯著事實可認占有人確知其為無權占有而屬惡意者之外，判斷占有人之善惡意，應依客觀事實判斷占有人占有該物是否有相當事實始之足信其具占有之合法權源而未有可疑。次按占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。前項推定，於下列情形不適用之：一、占有已登記之不動產而行使物權。二、行使所有權以外之權利者，對使其占有之人。
①系爭土地係已登記之土地，依上引民法第943條第2項第
1款規定，占有該土地若係行使物權，其占有權利不受推定，反之，倘係占用土地行使債權，則不在排除之列，占有人仍得推定適法有此債權存在，善意占有人依民法第952條規定，於前開推定之範圍內，得為占有物之使用、收益。本件上訴人係對系爭土地行使租賃權，合先敘明。
②審酌：依上訴人提出之租賃契約及原審勘驗現場之筆錄
觀之（原審卷內第31-39頁、第177-184頁），上訴人係向蔡張阿麵承租56-3、56-17、56-2三筆土地，合併為營業用建築基地，依租賃契約之內容，皆以門牌號碼作為租賃標的之記載，是其於原審所陳，係依照門牌號碼之列序尋找當時為閒置空地之系爭土地所有權人，並向門牌337號之房屋遺跡所有權人即蔡張阿麵承租系爭土地乙事，應屬真實。上訴人將系爭土地上之原建物所有權人蔡張阿麵認屬真正權利人而未深究，核屬事理上常有，再者上訴人向蔡張阿麵表明欲承租閒置之系爭土地並拆除土地上之房舍遺跡重新建築時，蔡張阿麵非但未曾表明其非土地之所有權人，反而自91年起與上訴人成立長達十年之租賃關係，上訴人於該十年期間內皆如期繳納租金，在未見任何權利人出面主張權利之情形下，上訴人主張其認定蔡張阿麵為系爭土地之所有權人而未起疑，應可採信；再者，上訴人投資興建乙棟橫跨三筆土地之營業用建物，意在長期之商業經營，倘未有具備土地合法使用權源之確信，當不至於建造具有結構一體性之建物於相鄰之三筆土地上，由此亦可推知上訴人就其承租之三筆土地皆已取得使用權限乙事，具有相當程度之確信；上訴人於承租之十年期間，皆按時繳納租金予蔡張阿麵，共計數十萬元，倘上訴人就蔡張阿麵是否為系爭土地之所有權人存有疑慮，斷無可能按時繳納租金之理。上訴人雖未於承租前查閱地籍資料以確認系爭土地之所有權人，此一締約上之疏失，與其占有究屬善意或惡意無涉。綜上所述，上訴人主張其誤信系爭土地為蔡張阿麵所有，與其成立租賃關係而占有系爭土地並無懷疑，其為善意占有人一節，堪以採信。
③按「善意占有人依推定其為適法所有之權利，得為占有
物之使用及收益。分別為民法第九百四十三條、第九百五十二條所明定。是占有人因此項使用所獲得之利益，對於所有人不負返還之義務，此為不當得利之特別規定，不當得利規定於此無適用之餘地」，最高法院著有77年度台上字第1208號判決可資參照。本件上訴人善意占用系爭土地，已如前述，其主張於善意占有期間使用利益不負返還義務，於法有據。則被上訴人請求上訴人返還起訴前即96年5月1日起至101年4月25日止，使用系爭土地之相當於租金之不當得利199,424元（26日至30日即556元部分，如下段所述），即屬無據。又被上訴人於本院就此部分追加以侵權行為損害賠償為請求權基礎，惟上訴人依民法第943條、同法第952條規定，於善意占有期間推定為適法具有租賃權限，且得保有其就占有物之使用利益，其善意占有行為因受法律保障而不具違法性，自不生侵權行為之損害賠償義務，其此部分主張，亦屬無據。
④系爭土地之真正權利人並非蔡張阿麵，業經原審法院認
定，蔡張阿麵未上訴已告確定。按善意占有人，自確知其無占有本權時起，為惡意占有人。善意占有人於本權訴訟敗訴時，自訴狀送達之日起，視為惡意占有人，民法第959條訂有明文。準此，本件上訴人溯及至第一審訴狀送達時起即101年4月26日起，視為惡意占有人，已不受善意占有之法律保護，上訴人於101年4月26日起即應就其無權占有使用系爭土地所受之利益負擔不當得利之返還義務。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，其返還數額自應以相當於租金之利益為計算，最高法院著有61年度台上字第1695號判例。另按就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較，以為決定最高法院著有68年度台上字第3071號判例可參。本件審酌系爭土地之實際位置，雖處於交通便利之商業區道路旁，然因土地面積狹小，得單獨使用之功能性較低，復參酌上訴人於原審中提出之租賃契約所載之租金價額以觀，認每月可得之租金利益為3,333元，應屬恰當。上訴人現仍占有系爭土地以為建物之基地使用，雖因公私益之衡量而免於全部之拆除，然非使上訴人得當然獲取系爭土地之使用利益，仍應依不當得利規定返還因此所受之利益，上訴人請求自101年4月26日起至101年4月30日止，相當於租金之利益556元，及自101年5月1日起按月給付3,333元，即屬有據。
七、從而，被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人拆除系爭土地上之建物，為無理由，不應准許。其依不當得利之規定，請求上訴人返還556元及自101年5月1日起每月給付3,333元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。原審未予詳查，就被上訴人請求拆除地上物交還土地、及自96年5月1日起至101年4月25日之不當得利199,424元部分，遽准被上訴人請求，尚有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院就此部分予以廢棄改判如主文第一、二項所示，上訴人其餘上部分，則無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。
九、結論：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第一項，判決如
主文。中 華 民 國 102 年 8 月 13 日
民 事 第 四 庭審判長法 官 吳上康
法 官 蔡勝雄法 官 吳森豐上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 8 月 14 日
書記官 周美莉