臺灣高等法院臺南分院民事判決 102年度上字第19號上 訴 人 彭國勝訴訟代理人 黃文力 律師被上 訴 人 張聰惠
張聰洲張聰敏張瑞文張瑋文張淑瀛共 同訴訟代理人 蘇衍維 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於華民國101年12月21日臺灣嘉義地方法院第一審判決（100年度訴字第650號）提起上訴，本院於102年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠被上訴人6人為坐落嘉義市○○段○○○段000地號土地（下
稱系爭土地）之所有權人，民國（下同）94年12月間，被上訴人張淑瀛以其餘被上訴人代理人名義，與上訴人洽談系爭土地之買賣，然被上訴人等人均明知系爭土地為法定空地，竟未告知上訴人，致伊誤以為系爭土地係可供建築之建地，兩造於94年12月8日，以每坪新台幣（下同）14萬元，總價825萬8250元之價格成立買賣契約（下稱系爭買賣契約）。
上訴人買受後，於97年2月27日復將系爭土地以840萬元出賣予訴外人陳智仁，其後訴外人陳智仁復於97年4月29日將系爭土地以1209萬元出賣予訴外人呂振甫，惟訴外人呂振甫就系爭土地欲申請建築執照時，遭嘉義市政府以系爭土地屬鄰地建物之建蔽率涵蓋範圍（即鄰地之法定空地），不得建屋而否准建照。訴外人呂振甫遂對訴外人陳智仁提起民事訴訟，陳智仁於訴訟中對上訴人為告知訴訟，上訴人於當時始知系爭土地係鄰地建物之建蔽率涵蓋範圍，不得建屋，並於該訴訟中對被上訴人6人為告知訴訟。伊為了處理與前手陳智仁之買賣糾紛，於100年11月21日與陳智仁和解，賠償400萬元。按被上訴人6人於兩造簽訂買賣契約當時，並未告知系爭土地係鄰地建物之建蔽率涵蓋範圍，依法不得建屋（即鄰地之法定空地），其將不得建屋之系爭土地有權利出售與上訴人，應屬物之瑕疵及權利瑕疵，爰依民法第349條、353條、第227條、兩造契約第8條約定或民法第360條之規定，訴請被上訴人等負損害賠償責任，並以伊賠償訴外人陳智仁之400萬元作為損害額，依被上訴人出售系爭土地之應有部分各別計算個人賠償價額，請求鈞院擇一為判決云云。
（原審駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴）㈢上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人張聰洲應給付上訴人66萬6667元；被上訴人張聰惠
應給付上訴人66萬6667元；被上訴人張聰敏應給付上訴人133萬3333元；被上訴人張淑瀛應給付上訴人66萬6667元；被上訴人張瑞文應給付上訴人33萬3333元；被上訴人張瑋文應給付上訴人33萬3333元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依週年利率百分之5計算之利息。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人張聰惠等6人則以：㈠上訴人於購買系爭土地前即已向訴外人關黃秀女承租地號37
2、373土地上之建物（即前84年間申請建照案）經營補習班，其於嘉義地檢署100年偵字第7294號詐欺案偵查中，亦自承向被上訴人等購買系爭土地，動機係為蓋補習班，則上訴人係想將來以地號372、373土地連同系爭土地，以建築房屋供經營補習班之用，而系爭土地是否為法定空地，以上訴人承租訴外人關黃秀女承租地號372、373土地上之建物多時及購買系爭土地其蓋補習班之動機，當知之甚稔，而上訴人亦於94年12月間購買系爭土地後，向嘉義市政府工務局申請查閱爭土地之現況，足見上訴人將系爭土地轉賣予訴外人陳智仁之前，即已知悉系爭土地屬於法定空地之事實。
㈡上訴人為經營補習班，於93年9月間，曾委託訴外人張純菁
建築師聲請變更嘉義市○○段○○○段00000000000地號土地及其上建物之使用執照時，即取得相關使用執照等資料，並必然由張純菁建築師告知上訴人，系爭土地為373及375號土地上建物之建蔽率涵蓋範圍，屬法定空地不得作為建築使用之事實。縱上訴人並非明知系爭土地為法定空地，上開變更使用執照之相關資料既由張純菁於93年9月間交付予上訴人，上訴人不知系爭土地為法定空地亦屬具有重大過失之情事。
㈢又系爭372號土地係雖為訴外人張春岸（即張淑瀛及張聰敏
之父）、張聰惠、張聰洲及張聰彬（即張瑋文、張瑞文之父）所共有，然當時訴外人鍾裕祥要求承租訴外人關黃秀女將地號373、375號土地及連同系爭土地，用以建築房屋經營餐廳，惟上述地號373、375號土地及系爭土地，卻由關黃秀女以該等土地做為申請建造執照之用，當時係由身為長輩之張春岸全權決定同意系爭土地之出租及以系爭土地連同關黃秀女所有之地號373、375號土地共同申請建照，系爭土地作為法定空地比，檢察官調閱當時嘉義市工務局當時之建照執照，發現張春岸、張聰惠、張聰洲及張聰彬之簽章筆跡一致，足見系爭土地於84年間出租事宜卻由張春岸全權處理，被上訴人張聰惠、張聰洲及張聰彬並不清楚，亦無法將該事實告知被上訴人張淑瀛，是被上訴人等人確實無法知悉系爭土地為法定空地比之情形，故當無故意不告知之情事。又系爭買賣之代理人張淑瀛並不知悉系爭土地是作為法定空地比，亦未保證系爭土地可以建築房屋。參以上訴人於偵查中亦自承購買系爭土地時，係考量土地價格、座落地點等因素後始購買，亦未告知張淑瀛系爭土地將供建築之用，其購買系爭土地之內心動機亦非賣方代理人被上訴人張淑瀛所知悉，從而，被上訴人就系爭買賣並無故意亦無過失，亦當無重大過失可言置辯。
㈣答辯聲明：
⒈上訴駁回。
⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭372地號土地，原為訴外人張春岸（歿）、被上訴人張
聰惠（87歲）、被上訴人張聰洲（85歲）及張聰彬（歿）等人所有。被上訴人張淑瀛（78歲）、張聰敏（87歲），係於86年8月15日，因分割繼承登記而分別取得原屬其父張春岸對上開土地之應有部分；被上訴人張瑋文、張瑞文則係於91年10月9日，因分割繼承登記而分別取得原屬其父張聰彬對上開土地之應有部分。
㈡上訴人於94年12月8日與被上訴人張聰洲、張聰惠、張聰敏
、張淑瀛、張瑞文、張瑋文等人簽訂買賣契約，就系爭土地以每坪14萬元價格購買，總價金為825萬8250元。㈢系爭土地之使用分區為住宅區，在94年12月8日出賣當時屬法定空地，不得建築。
㈣依兩造契約第8條約定「出賣人擔保出賣標的物之所有權完
整無瑕疵，無糾紛並無租賃關係，亦無他項權利設定負擔，如有任何糾紛致承買人受有損害時，出賣人願負損害賠償之責」。
㈤上訴人於97年2月27日以840萬元將系爭土地出賣給訴外人陳
智仁，其後陳智仁又於97年4月29日將系爭土地以1209萬元出賣予訴外人呂振甫，訴外人呂振甫就系爭土地欲申請建築執照時卻遭嘉義市政府以系爭土地係鄰地建物之建蔽率涵蓋範圍，不得建屋而否准建照。
㈥上訴人賠償陳智仁400萬元。
㈦以上，有系爭土地買賣契約書3份（分別為兩造間、上訴人
與訴外人陳智仁間、陳智仁於訴外人呂振甫間）、上訴人與陳智仁間之和解書、總計400萬元以陳智仁為受款人之台灣銀行支票2張（原審卷第8至13頁、第18至20頁、第65頁正面至66頁背面）；嘉義市政府101年2月15日府工建字第0000000000號覆函及附件（原審卷第84至97頁）、系爭土地登記謄本（原審100年度重訴字第33號影卷），土地異動索引（嘉義地方法院檢察署100年度交查字第2174號影卷）等件可稽，堪信真正。
四、被上訴人交付之系爭372地號土地，有無權利瑕疵？是否合於債之本旨為給付？經查：
㈠所謂「權利瑕疵擔保」，依民法第349條及第350條規定，出
賣人僅擔保訴外人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂。次按「給付係以交付特定物為標的者，應以契約成立時之現狀交付之，即使該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，茍以現狀交付，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。是不完全給付之構成，必以瑕疵係於契約成立後發生，始足當之，如瑕疵於契約成立時即已存在，則或為物之瑕疵擔保責任問題，不構成不完全給付。」（最高法院92年度台上字第1733號、101年度台上字第1898號判決可資參照）。
㈡上訴人主張兩造買賣契約書第8條約定：「出賣人擔保出賣
標的物之所有權完整無瑕疵，無糾紛並無租賃關係亦無其他權利設定負擔如有任何糾紛致承買人受有損害時出賣人願負損害賠償之責」（原審卷第8頁），被上訴人交付之系爭372地號土地為法定空地，依法不得建築，屬權利瑕疵之不完全給付云云。
㈢經查，訴外人關黃秀女於84年間，以其所有地號373、375號
土地與系爭372地號土地合併申請建造執照，而於該地點興鋼鐵造建築物1棟，惟該建物實係訴外人鍾裕祥向關黃秀女之子關長大承租土地，並委託訴外人陳資雲建築師設計建造，擬於該址開設海產店，系爭土地亦由訴外人鍾裕祥向原共有人張春岸承租，租期3年，租金1次繳付，而由共有人張春岸出具土地使用權同意書1紙予訴外人鍾裕祥，同意系爭土地為地號373及375號土地上建物之建蔽率涵蓋範圍，相關承租事宜及收付租金均由訴外人鍾裕祥與共有人張春岸接洽辦理，其餘所有權人並未過問參與各情，有臺灣嘉義地方法院檢察署100年度偵續字第142號及嘉義市政府工務局A84嘉市工局建執字第0000000號建造執照卷可按，被上訴人主張「系爭372地號土地早在兩造買賣契約成立之前，即為法定空地」乙情，與事實相符，應堪採信。因此系爭372號土地上訴人於94年12月8日買受時既屬「法定空地」，應受建築法第11條第3項「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」之限制，自不待言。
㈣按系爭土地於兩造94年12月8日買賣契約成立前，為地號373
及375號地上建物之「法定空地」，應受建築法第11條第3項之限制，業如上述，惟被上訴人既依上訴人買受系爭土地之現狀為給付（所有權移轉），仍屬依債之本旨為給付，不構成「不完全給付」，亦無「權利瑕疵」問題。上訴人主張被上訴人給付之系爭土地具有權利瑕疵，且未合乎債之本旨，依民法第349條、第353條及不完全給付之規定，請求被上訴人賠償，為無理由。
五、上訴人應否負民法第354條物之瑕疵擔保（含保證品質）賠償責任？經查：
㈠兩造94年12月8日買賣契約書第8條約定：「出賣人擔保出賣
標的物之所有權完整無瑕疵，無糾紛並無租賃關係亦無其他權利設定負擔如有任何糾紛致承買人受有損害時出賣人願負損害賠償之責」云云（原審卷第8頁），然此項約條款，旨在重申出賣人依法負有權利擔保責任，並無特別約定被上訴人應保證系爭372地號土地具有「可供申請建築執照，否則買賣不成立。」之品質。此由上訴人與訴外人陳智仁另於97年2月27日成立之買賣契約第9條除約定「賣方（上訴人）擔保本標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於完稅款交付日前負責清理，但本契約另有約定者，從其約定。有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。」外，另於第15條第3款特別約定「此土地必須可提供申請建築執照，否則買賣不成立。」（100年度重訴字第33號卷陳智仁告知訴訟狀證一），可見一斑。況上訴人於偵查中自承「伊係因思考一陣子後，自覺價格及地點尚可」、「原本想要在那裡蓋補習班」、「被告張淑瀛亦未向伊稱該筆土地可供建屋」、「伊未告知系爭土將作建築之用」、「雙方所締結買賣契約亦未特別標明『此土地必須可供申請建築執照』」等情（100年度交查字第2174號偵查卷100年9月23日筆錄），上訴人據此主張「被上訴人依94年12月8日買賣契約書第8條約定，保證系爭土地具有可供建築之品質」，尚非有據。
㈡次按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第354條定有明文。
查系爭土地在買賣及交付前已屬法定空地，依建築法第11條規定，應與實際由訴外人鍾裕祥起建之飲食店基地即訴外人關黃秀女所有同小段373、375地號土地合併為一宗，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，已如上述。而訴外人呂振甫自其前手即訴外人陳智仁購入系爭土地後欲申請建築執照時，卻遭嘉義市政府以系爭土地係鄰地建物之建蔽率涵蓋範圍，不得建屋而否准建照，致引發本件爭執，故系爭土地存有通常效用有所減少之瑕疵，固可認定。
㈢惟「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵
者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」，民法第355條定有明文。茲查，上訴人曾於89到90年間，向訴外人關黃秀女承租373、375地號土地作為補習班使用，時間長達5、6年之久，並曾於93年9月間以訴外人關黃秀女名義為申請人，委託訴外人建築師張純菁建築師申請變更建物用途為「補習班」，此有嘉義市政府於93年9月14日收件（參見嘉義市政府（86）426變更使用執照存根所蓋之「已用印信」章），地號資料附表即包括系爭372地號土地，依訴外人張純菁建築師在該申請案提出之（變更後）壹層平面圖，業已將系爭372地號土地連同部分373號土地，標示為綠色之空地，並於系爭土地設置停車位各情，有嘉義市政府101年4月6日府工建字第0000000000號函檢附系爭變更使用執照案卷可按，足見系爭土地為法定空地，應為辦理變更執照之建築師張純菁所知悉，核與張純菁建築師在刑事偵查中證述「當時（93年9月）在變更使用執照時，就知道系爭372地號土地為法定空地」（臺灣嘉義地方法院檢察署100年度交查字1844號卷100年9月16日詢問筆錄）相符。
㈣證人張純菁建築師嗣於本院雖證稱：「彭國勝係購入系爭土
地後請伊規劃，伊規劃後發現這塊土地有問題才告知彭國勝。」、「彭國勝購買系爭土地之前有提過說想作補習班，但伊沒有注意到這件事情，伊於93年9月有受彭國勝委託辦理變更建築物用途為補習班，當時並無告知彭國勝372地號土地為法定空地，伊只是將飲食店變更為補習班，土地問題並非重點」云云（本院卷第66頁），惟證人張純菁建築師既於上開刑事案件證稱「於93年9月辦理變更使用用途時知悉系爭372地號土地為法定空地」，且其辦理上開用途變更時亦有繪圖標示系爭土地為法定空地並劃設為停車位，依其建築師專業，難諉為不知，證人張純菁證述「於93年9月間辦理變更使用用途時未注意系爭土地為法定空地」乙節，難認可採。又依證人張純菁建築師之證言，縱其未於辦理變更用途時告知上訴人系爭土地為法定空地，亦難謂上訴人不知或無從為知悉，此項證言，不足採為有利上訴人之證明。
㈤另證人張純菁建築師證述「93年9月變更使用執照時有繪圖
標示372地號土地為法定空地，也有將該次核准變更之資料交予彭國勝」，是證人張純菁於辦理系爭變更建築物使用用途時，已知悉系爭372地號土地為法定空地，且於圖說以綠色標示載明，並規劃為停車位，復將上開資料交予上訴人收存，足見上訴人於93年9月間委請證人辦理變更用途，證人張純菁交付系爭372地號土地相關圖說後，上訴人已處於可得知悉之狀態。且上訴人自承購買系爭土地目的在興建補習班，惟自94年12月8日購買後，至97年2月27日轉賣給訴外人陳智仁之間，並無興建補習班之舉，縱或「張純菁建築師於上訴人購入系爭土地後，受託規劃建築設計圖時，始告知上訴人系爭土地為法定空地」屬實，則上訴人於94年12月8日至97年2月27日長達2年餘之期間，未曾向被上訴人等人尋求解決，反將系爭土地轉賣予訴外人陳智仁，訴外人陳智仁再轉賣予訴外人呂振甫，嗣呂振甫發現系爭土地不得建屋，遂向訴外人陳智仁求償，陳智仁因而向上訴人提出刑事告訴，上訴人始向被上訴人提出刑事詐欺告訴及本件損害賠償之訴，上訴人所稱「伊購入系爭372地號土地後，始發現為法定空地」云云，與常情相違，殊難採信。
㈥況查，上訴人於買受系爭土地前，曾向訴外人關黃秀女承租
相鄰之373、375地號土地作為補習班使用長達5、6年，對系爭372地號土地始終為空地之使用狀況，難諉為不知。參以系爭土地買賣價金高達825萬8250元，上訴人一再主張其購入系爭土地係為以之為基地興建補習班，則對於系爭土地能否合於建築法規興建房屋一事，依一般交易習慣，應會多方查證，始符常理，遑論上訴人於93年9月委請訴外人張純菁建築師辦理變更使用用途時，依建築師交付之相關圖說資料，已處於可得知悉系爭土地之現狀，足見上訴人於買受系爭土地時，對系爭土地為法定空地，縱未明知，亦屬有重大過失而不知。
㈦又系爭372號土地係雖為訴外人張春岸（即張淑瀛及張聰敏
之父）、張聰惠、張聰洲及張聰彬（即張瑋文、張瑞文之父）所共有，惟上述地號373、375號土地及系爭372地號土地，係由訴外人關黃秀女以上開土地做為申請建造執照之用，當時係由訴外人張春岸全權決定同意系爭土地之出租及以系爭土地連同關黃秀女所有之地號373、375號土地共同申請建照，系爭土地作為法定空地，此由檢察官調閱當時嘉義市工務局當時之建照執照，發現張春岸、張聰惠、張聰洲及張聰彬之簽章筆跡一致，足見系爭土地於84年間出租事宜卻由訴外人張春岸處理，被上訴人張聰惠、張聰洲及張聰彬、張淑瀛等人，確實無法知悉系爭土地為法定空地之情形，應無故意不告知之情事。且被上訴人張淑瀛等並未特別保證系爭土地「具有可供建築」之品質，依民法第355條規定，被上訴人無需負瑕疵擔保之責，上訴人依物之瑕疵擔保請求權，主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，亦無理由。
㈧又系爭372地號及地號373、375土地業已辦理「法定空地」
分割完畢，系爭372地號土地已可申請建築執照，此有嘉義市政府100年11月22日府工建字第0000000000號函、100年10月18日府工建字第0000000000號函暨嘉義市政府法定空地分割證明在卷足按，並經證人嘉義市000000000000村000000000000000000號偵查卷），系爭372地號土地嗣已可申請建築執照，併予敘明。
六、綜上所述，上訴人主張向被上訴人買受之系爭372地號土地，被上訴人所為之給付，具有權利瑕疵，亦不合乎債之本旨為不完全給付，依兩造契約、民法第349條、第353條不完全給付，或民法第360條物之瑕疵擔保等法律關係，請求被上訴人賠償損害，為無理由，原審駁回上訴人之訴及假執行之聲請，核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 林永茂法 官 曾平杉上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 30 日
書記官 汪姿秀【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。