臺灣高等法院臺南分院民事判決 102年度上字第198號上 訴 人 詹婉君訴 訟代理人 洪茂松 律師被 上訴人 上鼎不動產實業有限公司兼法定代理人 楊倉銘被 上訴人 卓合豊
薛國祥王丁盆吳丁興王丁熊前 七 人共同訴 訟代理人 王朝揚 律師共同訴訟複 代 理 人 黃龍昌 律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於民國102年9月11日臺灣臺南地方法院第一審判決（100年度訴字第1377號）提起上訴，本院於103年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠被上訴人卓合豊任職於台灣房屋永康加盟店擔任經理（公司
登記為上鼎不動產實業有限公司，下簡稱上鼎公司），於民國（下同）99年6月間到上訴人住家造訪，並告知上訴人名下應有部分位於臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地，已有買主願意出價新台幣（下同）9,280,000元購買（即買家要以每坪78,000元購買，而上開土地合計約119坪），所以每個人均可以分得1,856,000元，故上訴人可以收取上開價金，因上開地號5人共有，每個人應有部分坪數、條件均相同以及5個人均未曾簽立過上開土地的分割協議書，依據社會通論，每個人所分得的土地買賣價金應一致，但被上訴人卓合豊因見上訴人覺得售價太低，不願意以此價格出售，於是向上訴人聲稱其他4位共有人均已同意出售，倘若上訴人不願意以此價格出售，將會以土地法之規定，將上訴人的應有部分（1,856,000元）提存到法院，使上訴人誤認本件土地僅售出9,280,000元並陷於錯誤，迫使上訴人於99年6月8日到台灣房屋永康加盟店，以低於當時市價成交行情的價格與買主即被上訴人薛國祥簽立不動產買賣合約，造成上訴人損失644,000元之土地買賣價差，被上訴人卓合豊即係利用上開土地法之規定詐取上訴人。簽約當天只有其中一位共有人洪昆良的父親洪國紘到場，被上訴人卓合豊便向上訴人及洪國紘聲稱其餘共有人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人因有要事需處理所以未能於同一時間與上訴人一同簽約，本件並於99年6月30日將土地所有權全部過戶予被上訴人薛國祥。嗣上訴人於100年2月間發現上開土地並非登記薛國祥，而是登記予訴外人李金華，李金華因資金不足於99年5月至6月間向訴外人彰化商業銀行辦理貸款9,600,000元，讓上訴人驚覺受騙而於100年3月10日對被上訴人等人提起詐欺罪及背信罪等告訴。
㈡上訴人於99年6月8日與被上訴人薛國祥簽立不動產買賣合約
，並於99年6月30日將土地過戶完成，被上訴人薛國祥旋即於99年7月9日將上開土地出售與訴外人李金華，李金華坦承其係以12,500,000元購買上開土地，本件僅歷經約1個月時間，被上訴人薛國祥即獲利3,220,000元（12,500,000－9,280,000＝3,220,000），足見本件土地於99年當時市價必定是高於12,500,000元以上，顯示被上訴人薛國祥與卓合豊共謀以土地法規定從上訴人身上不法獲利644,000元。而且另外4位共有人除了上訴人是收取1,856,000元的土地買賣價金以外，被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人均賣得價金各2,500,000元，於不動產買賣合約書中，總共實際收取6,360,000元即每人均分別收取2,120,000元土地買賣價金，而且其3人每個人均有高達380,794元的土地增值稅需各自負擔，被上訴人卓合豊亦坦承是告知上訴人土地售價是9,280,000元，且土地增值稅需由賣家各自負擔，且被上訴人薛國祥也坦承本案是以開立支票的方式付款，本案共開立了23張支票，再據被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人坦承其3人每個人於本案均各收取被上訴人薛國祥3張支票，但上訴人與另一位共有人都只收到被上訴人薛國祥2張支票，因為其他3位共有人王丁盆、吳丁興、王丁熊是以扣除土地增值稅之後實拿2,120,000元的方式來簽立不動產買賣合約書，亦即其3人於本案中分別各自賣得2,500,000元土地買賣價金（2,120,000＋380,000土地增值稅＝2,500,000），與訴外人李金華的購買價格12,500,000元每人均可以分得250,000元的土地買賣價金相符。另綜合100年11月30日於臺灣臺南地方法院檢察署偵查庭檢察事務官之說明及被上訴人卓合豊陳述3位共有人王丁盆、吳丁興、王丁熊合計收取7,502,441元的土地買賣價金（6,140,274元實收價金＋1,142,382元土地增值稅＋219,785元的仲介費及代書費），核與上訴人收取1,856,000元之價金有644,000元之土地買賣價差，也與訴外人李金華以12,500,000元購買每人均可各自分取2,500,000元的土地買賣價金相符。由被上訴人薛國祥之給付價金支票整理表中，編號17，發票日99年6月26日，票號0000000，金額1,415,000元，用途繳交土地增值稅、代書費、仲介服務費，該票由訴外人即地政士詹素雲所兌現，於99年6月29日由訴外人中國信託商業銀行臺南分行代收，至少須經3天交換才得兌現提領，但本件被上訴人等人卻於99年6月30日就將所有土地增值稅稅金全數繳清，且本件稅金總計為1,215,979元（包含其餘共有人4人），與該支票金額1,415,000元顯然有很大出入，故無法證明該票是用來支付本件土地買賣價金的款項，本件土地實際購買者應為訴外人李金華。再據被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人陳述，其3人與被上訴人卓合豊約定多出來的價格就算是其賺到的報酬，能與買方談到什麼樣的價格就看他個人，已可足證被上訴人卓合豊賺取本件價差之事實。
㈢依被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊101年2月15日證詞表示
其3人以每坪不支付其他費用方式（指不支付本件土地增值稅）出售，也不需付仲介費、代書費，因其3人與被上訴人卓合豊約定多出來的價格就算是其賺到的報酬，至於能與買方談到什麼樣的價格就看他個人，被上訴人卓合豊、楊倉銘身為仲介公司經理及負責人，卻不向賣方即被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人收取高達300,000元仲介費（7,500,0004％＝300,000），更代替賣方王丁盆、吳丁興、王丁熊3人支付代書費，已違背了法律之經驗法則。且被上訴人卓合豊辯稱本案關係人另地之共有人王勝賢所持分之667地號土地，是跟其他人簽約後，過戶前發現沒有處理到，所以才用公司的仲介服務費支付18,000元給王勝賢做購地餘款，但在過戶時發現王勝賢積欠48,000元的地價稅，所以用公司的仲介服務費支付，被上訴人卓合豊身為仲介公司經理不向賣主收取仲介服務費，卻還要自掏腰包代替賣主支付代書費，接著還要再自掏腰包支付王勝賢購地餘款及地價稅，被上訴人卓合豊若未從上訴人身上賺取土地買賣價差，又何來多餘之土地買賣價金支付其餘3位共有人合計300,000元之仲介費及50,000元代書費及王勝賢18,000元購地餘款、48,000元的地價稅（總計416,000元），此筆費用為何被上訴人卓合豊願無故代為支出？被上訴人上鼎公司又為何要同意旗下的公司員工不必向土地賣主收取仲介服務費呢？本件被上訴人上鼎公司、卓合豊之行為顯已違背經驗法則，由上開資料顯示被上訴人上鼎公司、卓合豊利用土地法規定與被上訴人薛國祥共謀以低價來賺取上訴人土地買賣價差之事實。
㈣被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人於99年5月29日與上鼎
公司簽立委託銷售契約書時，被上訴人卓合豊就已知情其3人有高達1,142,382元的土地增值稅不願自行負擔，否則被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人不會在委託銷售契約書裏約定服務費以及增值稅外加等語，既然如此被上訴人卓合豊不該欺騙上訴人本件土地僅售出9,280,000元，依土地稅法規定土地增值稅必須由賣方自行負擔，本件土地為共有土地，被上訴人卓合豊有義務詢問上訴人是否願意代替被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人負擔土地增值稅，且這與被上訴人卓合豊所辯稱後因發現被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人有高達合計1,142,382元的土地增值稅，故才會要求被上訴人薛國祥提高土地買賣價金至10,000,000元的說法互相矛盾，由委託銷售契約書裡約定即足證被上訴人卓合豊一開始就知情。再者，9,280,000總價＋1,142,382土增稅＝10,422,382，與被上訴人薛國祥聲稱10,000,000元購買本件土地金額亦不相符，若被上訴人薛國祥為真正土地買主，為何被上訴人等皆無法將本件資金流向清楚交代？被上訴人薛國祥若非共謀合意，為何任意接受提高買賣金額？還代替賣家負擔土地增值稅？且還要干涉賣家如何分配土地買賣價款？且被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人與上鼎公司簽立的委託銷售契約書的約定金額為6,440,382元（地主實收每坪70,000元，服務費以及增值稅外加，故70,000每人23.8坪3人＝4,998,000元＋42,382元土地增值稅＋300,000元仲介服務費＝6,440,382元）與被上訴人薛國祥簽立的不動產買賣契約書的約定金額為7,502,382元（6,360,000＋1,142,382元土地增值稅＝7,502,382元）會有如此大的金額差距呢？足見被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊、薛國祥、卓合豊共謀合意以土地法規定來詐取上訴人土地買賣價差之事實。㈤被上訴人卓合豊、楊倉銘以其自身專業利用資訊不對等的情
況下，向上訴人騙稱上開土地只售出9,280,000元，卻於短短8天內夥同被上訴人薛國祥擔任本案人頭的角色隨即轉手售出12,500,000元，短短8天市場價格波動竟可以高達3,220,000元，實有違常理。依民法規定，被上訴人卓合豊身為仲介人員受上訴人委託處理不動產買賣並收取仲介費用，應負善良管理人之注意義務，但其不僅沒有負較處理自己事務為高之注意義務，明知另外3位共有人王丁盆、吳丁興、王丁熊均收取比上訴人更高額的土地買賣價金，卻仍刻意對上訴人虛報實際成交價格，賺取土地買賣價差，損及委任人即上訴人之權益，足以構成影響交易秩序之欺罔行為。被上訴人卓合豊、楊倉銘利用其從事仲介買賣資訊上之優勢，未為委託人之利益打算，虛報市場交易狀況，隱瞞土地真實市價行情，以不當方法賺取差價，誤導上訴人簽訂不動產買賣合約書之行為，造成上訴人損失，故上訴人損失自得依侵權行為向被上訴人卓合豊、楊倉銘、薛國祥請求賠償。
㈥被上訴人楊倉銘為台灣房屋永康加盟店負責人，對於房地產
的市場成交價格也必定是十分的了解，卻仍刻意放任其公司員工對客戶做出違法賺取高額價差的行為，依消費者保護法之規定，中央主管機關公告應記載事項之效力，被上訴人楊倉銘、卓合豊理應依規定參照內政部公告應記載事項規定據實向上訴人提供本件土地99年當時近三個月之成交行情，以供上訴人訂定售價之參考，而非以隱匿方式欺騙上訴人土地僅售9,280,000元，迫使上訴人以低於市價及低於其他共有人售價來出售自己持分，造成上訴人損失644,000元價差。
次依不動產經紀業管理條例之規定，被上訴人卓合豊不當賺取差價，構成影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法之規定，依公平交易法規定，仲介公司應負損害賠償責任。本案因上訴人與其他3位共有人出售土地價差高達644,000元（2,500,000－1,856,000＝644,000），故依不動產經紀業管理條例、公平交易法之規定，上訴人對被上訴人等人有請求連帶給付一倍懲罰性賠償金之權利。
㈦被上訴人薛國祥雖提出相關帳戶交易明細資料證明以自有資
金購得上開土地，然相關帳戶交易明細表之金額，其中支票號碼0000000，金額1,415,000元，被上訴人等稱用途是用來繳交增值稅及仲介服務費與事實不相符已如前述，該張支票顯然並非是用來繳付本件的土地增值稅之用，且不相干之人即訴外人詹素雲亦無立場可收取本件仲介服務費，被上訴人薛國祥對於自己花多少錢購買本件土地竟交代不清，竟支付1,415,000元款項給非本件土地的5個共有人，而給付不相干之人詹素雲，根本就已違背經驗法則，由上開證據證明顯然被上訴人薛國祥並未實際支付購買土地之款項，而係與被上訴人卓合豊、王丁盆、吳丁興、王丁熊共謀，明知訴外人李金華欲以12,500,000元購買，共同以詐術向上訴人謊稱土地總價僅售9,280,000元，並以土地法規定強迫上訴人必須以低於市價及其於3位共有人價格出售自己持分予被上訴人薛國祥，並藉用薛國祥名義先行購買，再於不到1個月時間旋以12,500,000元轉售予訴外人李金華，共謀合意不法從上訴人身上獲利644,000元的土地價差。
㈧據上訴人與彰化商業銀行及訴外人李金華的通話錄音內容，
足資證明李金華因系爭土地原地主有5人無法核准貸款之故，所以將土地借名過戶到被上訴人薛國祥的名下來取得彰化商業銀行的貸款核准。由上述各點可證本件顯然乃為被上訴人薛國祥、楊倉銘、卓合豊等人共謀利用土地法規定迫使上訴人在非出於自願的情形下售出自己應有部分，先過戶至被上訴人薛國祥名下，再由薛國祥過戶給真實買主李金華，被上訴人楊倉銘、卓合豐、薛國祥等人共謀將李金華原應該給付給上訴人的2,500,000元土地買賣價金僅給付予上訴人1,856,000元，共謀從中賺取上訴人644,000元土地買賣價差。
故上訴人依據不動產經紀業管理條例、公平交易法、消費者保護法及共同侵權行為等規定，向被上訴人楊倉銘、卓合豊、薛國祥、上鼎公司請求懲罰性賠償金。另據被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊前面所述，渠等為了不願支付仲介費、代書費、地政規費等費用，竟與被上訴人楊倉銘、卓合豊、薛國祥等人共謀約定多出來的價格就算是卓合豊賺到的報酬、實已構成共同侵權的幫助行為，上訴人乃依民法及土地法之規定對王丁盆等3人請求連帶清償644,000元。
㈨又上訴人亦得因受詐欺，撤銷與被上訴人薛國祥間不動產買
賣之意思表示，並基於不當得利及侵權行為之法律關係，對被上訴人等人請求損害賠償。本件顯然被上訴人等為了各自利益，共謀利用土地法規定對上訴人隱瞞有利之交易條件，迫使上訴人必須低價出售自己應有部分，不到1個月時間隨即損失644,000元土地買賣價金，短短1個月的時間市價根本就不可能有任何波動產生，由於本件交易過程非出於上訴人個人意願下出售，而是被上訴人等共謀迫使上訴人必須售出自有持分比例部分予被上訴人薛國祥，整個交易過程對上訴人充滿了欺騙、隱瞞、故上訴人自得依不當得利的法律關係對被上訴人等人請求損害賠償。爰請求⒈被上訴人楊倉銘、卓合豊、上鼎公司、薛國祥應連帶給付上訴人1,288,000元本息。⒉被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊應連帶給付上訴人644,000元本息。⒊被上訴人上鼎公司應返還上訴人74,000元本息。並願供擔保請准為假執行宣告。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人全部應連帶給付上訴人644,000元，及自起訴狀繕本送達（以被上訴人收受繕本之其中最後日期為準）之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊被上訴人上鼎公司、楊倉銘、卓合豊、薛國祥應連帶給付上訴人644,000元，及自起訴狀繕本送達（以被上訴人收受繕本之其中最後日期為準）之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒋被上訴人上鼎公司應給付上訴人74,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人等則辯以：㈠依上訴人起訴狀所載事實與所主張之請求權基礎，與被上訴
人楊倉銘無關。上訴人於起訴狀主張被上訴人楊倉銘為台灣房屋永康加盟店之負責人，放任其員工卓合豊隱瞞事實詐欺以賺取差價云云，因依不動產經紀業管理條例第19條、第26條及公平交易法第31條、32條之規定，訴請被上訴人等人連帶給付賠償云云。惟被上訴人楊倉銘僅為台灣房屋永康加盟店之負責人，對於上訴人所陳稱之事實過程既未參與，且上訴人亦未說明被上訴人楊倉銘有何違失之處，其僅以被上訴人楊倉銘為台灣房屋永康加盟店之負責人云云，即依所謂不動產經紀業管理條例第19條、第26條及公平交易法第31、32條之規定，訴請被上訴人楊倉銘與其餘被上訴人連帶賠償，顯非適法。
㈡本件上訴人僅泛稱系爭土地買賣過程，並稱伊已提起刑事告
訴，又指摘被上訴人卓合豐以自身專業利用資訊不對等之情形下，向伊詐欺，而夥同被上訴人薛國祥於短短8天內將以9,280,000元購買之系爭土地轉手出售12,500,000元，因認被上訴人等人涉嫌詐欺云云。惟本件土地買賣均係上訴人親自與被上訴人等人簽約，不僅未有任何詐欺情事，且相關買賣資金亦均有被上訴人薛國祥所開立之支票為憑，上訴人所為之指摘，僅屬主觀臆測。更何況系爭土地買賣結果，上訴人實際所獲得之金額，更超過其餘共有人王丁盆等三人，上訴人根本未受有損失，自難僅憑其主觀臆測即遽認被上訴人等人有不法行為。
㈢上訴人雖指摘坐落於臺南市○○區○○段○○○○號及667地號
土地為其與王丁盆等5人所共有，應有部分各5分之1，渠等於99年間5、6月間委託被上訴人卓合豊出售系爭不動產，惟出售所得之價額經換算後上訴人與王丁盆等人每坪之價額竟非相同，因認被上訴人卓合豊有詐欺上訴人情事云云：然⒈系爭土地於99年5月間，因土地共有人王丁盆以666地號土
地應有部分設定600,000元之抵押權後，因清償期屆至而無力清償，擬出售土地償債，遂輾轉委請被上訴人卓合豊代覓買主，卓合豊與王丁盆接觸後，王丁盆表示其與共有人吳丁興及王丁熊為三兄弟，吳丁興及王丁熊均有授權伊一併處理系爭土地事宜。而卓合豊為求慎重，並與吳丁興及王丁熊聯繫洽談後確認渠等均有出售土地意願，並均授權王丁盆全權處理。卓合豊遂依程序請吳丁興補簽立授權書為憑。
⒉卓合豊於與王丁盆等三人接觸過程中，除確認授權完備與
否外，並進一步與王丁盆等三人討論出售價格，王丁盆等三人就系爭土地原委託銷售總價為10,500,000元，並簽立土地專任委託銷售契約書，然其後王丁盆等三人同意變更委託銷售契約書內容，改為委託銷售總價為8,230,000元，並同意「每坪實收70,000元，增值稅及服務費用4％外加」，而於簽署上開文件完備後，卓合豊隨即與土地投資客即被上訴人薛國祥接洽，並詢問薛國祥購買意願及條件，經薛國祥於99年5月底親至現場評估後向卓合豊表示願意出價每坪78,000元（按:系爭土地共計393.38平方公尺，約118.996坪），依薛國祥所提之購買價格換算，系爭土地之購買總價約為9,280,000元（計算式:118.99678,0000＝9,281,688）。
⒊因買方薛國祥之出價，已達賣方王丁盆等三人所表示同意
出售之最低底價（即仲介實務所謂「達底」），本件不動產買賣契約極有可能成立，惟因上開666地號土地之共有人除王丁盆等三人外，另有上訴人及洪昆良二人，卓合豊依謄本所載地址聯繫另二名共有人。因地址已遷移，卓合豊遂輾轉透過他人聯繫，於99年6月初始與上訴人聯繫。
其後卓合豊於99年6月2日偕同公司店長即訴外人余長興一同前往上訴人住處與其洽商土地買賣事宜，並告以共有人王丁盆等三人擬以每坪實收70,000元之代價出售系爭土地，且已有買方（即薛國祥）願意出價每坪78,000元購買系爭土地，上訴人聞後初表示其大伯（即王丁盆等人）不可能以此價格出售，經卓合豊出示其餘共有人即王丁盆等人所簽署之變更委託銷售契約書後，上訴人隨即表示既然其大伯（即王丁盆等人）同意以上開價格出售，則伊亦同意買方所開出之條件而出售其持分。雙方談妥後，遂當場簽立委託書，並於委託書第4條特約條款中記載「一般買賣，服務報酬4％」。
⒋99年6月4日卓合豊又偕同訴外人余長興前往另一共有人洪
昆良住處洽商土地買賣事宜，因洪昆良外出，由洪昆良之父親洪國紘代表與卓合豊等人洽談。雙方於言談中得悉洪國紘本身亦有從事土地投資事業，並得知伊因借貸款項予原共有人王聖賢並取得666地號之持分之經過。其後經卓合豊告以上開買方之購買條件及其餘共有人所簽立之授權價格附表後，洪國絃當場表示同意並簽立價格委託附表。
⒌由本件共有人均已同意出售系爭土地，卓合豊遂委請公司
特約代書信宏代書事務所先行估算土地增值稅，經代書估算後以系爭土地面積共計393.38平方公尺（約118.996坪），其中僅單就共有人王丁盆、吳丁興及王丁熊三人部分之增值稅預估即約1,100,000餘元（洪昆良部分增值稅較少，約僅數萬元而已），惟因買方僅願以一般買賣方式出價每坪78,000元，據此換算，買方所開之總價亦僅有約9,280,000元而已（計算式:118.99678,000＝9,281,688）。惟上開買方出價經扣除土地增值稅（按:不動產買賣如買賣雙方未有特別約定，則土地增值稅依法應由出賣人負擔，契稅則由買受人負擔，此即仲介實務所謂一般買賣），僅餘8,180,000餘元，則經換算結果各共有人每坪售價僅有約68,000餘元而已（計算式:8,180,000÷118.996約等於68.741），顯與王丁盆等三人所約定出售價格每坪實收70,000元，及上訴人、洪國紘等人所約定出售價格每坪78,000元有差距，且倘再扣除應負擔之稅捐及4％仲介服務費，則土地共有人所實收之價額將更低。為促進雙方成交，卓合豊復於99年6月初與買方薛國祥洽商，希望薛國祥提高購買金額，否則系爭土地買賣可能將因而無法成交。經薛國祥瞭解原委以後向卓合豊表示伊願提高購買價額為10,000,000元整數，另給付仲介服務費用2％（200,000元），合計共10,200,000元。其餘不足的部分，由被上訴人公司自行設法解決。卓合豊為促成買賣契約成立，遂向公司提議不足之差額以依約可收取之服務報酬（即仲介服務費）補足，經公司同意後，系爭土地之買賣斡旋始告一段落。
⒍系爭土地因買賣雙方已就交易條件達成共識，為確保日後
買賣交易雙方權益，卓合豊遂與店長余長興研究過戶時之交易安全性。然因其中666地號土地，上訴人以其應有部分設定高達6,500,000元之普通抵押權，倘於過戶前未予塗銷將損及買方權益。然因詹婉君所設定之金額6,500,000元顯逾市價行情甚高，因恐金額過鉅無法清償抵押權人，經進一步詢問上訴人後始知悉該土地上之抵押權人龔玉美為其母親，上開抵押權設定無債務清償問題，卓合豊隨即委請代書就上訴人應有部分之抵押權辦理塗銷，並於塗銷完畢後辦理過戶登記。
⒎又系爭土地為王丁盆等人所共有，應有部分各5分之1。依常情於簽訂買賣契約時，原應一起簽約始符合經濟效益。
惟因系爭土地共有人間並非所有交易條件均相同（王丁盆等三人堅持每坪實收70,000元;但渠等依法又須負擔約1,100,000元之增值稅；上訴人同意以每坪78,000元出售，但無增值稅問題;上訴人於666地號土地上又以其持分設定6,500,000元抵押）；另因被上訴人公司所提供之買賣雙方不動產買賣契約書為制式之定型化契約，無法僅以單一制式定型化契約書規範所有不同買賣條件之共有人，是以於系爭土地簽定買賣契約書時，為因應各共有人之不同交易條件，遂依各共有人不同條件簽立三份買賣契約書。其中依法應負擔土地增值稅之王丁盆等三人簽立乙份不動產買賣契約書；另為確保交易安全，以免抵押權未能順利塗銷時影響買方權益，故就上訴人部分單獨簽立乙份不動產買賣契約書；至於所剩之共有人洪昆良部分則另單獨簽立乙份不動產買賣契約書。
⒏卓合豊除商請薛國祥同意提高出價為10,000,000元外，因
仍無法完全符合出賣人王丁盆等人約定之要求，始向公司報備後，由原應由公司收取之仲介服務費墊付不足差額部分，始符合王丁盆等人所約定『每坪實收70,000元』之要求。於系爭土地交易買賣過程中，為確保出賣人等人均能依所委託出售條件獲得合理售價，已盡其所能居間斡旋協調，交易過程中始終基於滿足及符合共有人之出售要求，不僅未有任何違背職務之情事，更未損害上訴人之權益等，資為抗辯，併為答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執及爭執事項：㈠不爭執事項：
⒈臺南市○○區○○段○○○○號土地原為上訴人與洪昆良、
被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊共有，應有部分各5分之1，又同段667地號土地原為上訴人與王丁盆、吳丁興、王丁熊、訴外人王勝賢共有，應有部分各5分之1。上訴人、洪昆良（由其代理人洪國紘代理簽約）及被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊於99年6月8日分別與被上訴人薛國祥就其等之系爭土地應有部分簽立不動產買賣契約書，並於同年6月30日以買賣為原因移轉登記予薛國祥。
⒉系爭土地復於99年7月9日由被上訴人薛國祥與訴外人李金
華簽立不動產買賣契約書，並於同年7月29日以買賣為原因移轉登記予訴外人李金華；李金華於同年7月30日就系爭土地設定最高限額抵押9,600,000元予訴外人彰化商業銀行股份有限公司。
⒊上訴人於前揭不動產買賣契約書之系爭土地應有部分約定總價為1,856,000元。
⒋被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊於前揭不動產買賣契約
書之系爭土地應有部分合計5分之3約定總價款為6,360,000元。又被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊就系爭土地出售，並未負擔土地增值稅之繳付（土地增值稅各380,794元，共1,142,382元）。
⒌系爭土地上開買賣事宜，係由上鼎公司擔任仲介，被上訴
人楊倉銘為上鼎公司之負責人，被上訴人卓合豊為上鼎公司之經理。卓合豊有向上訴人表示系爭土地有買主願以9,280,000元購買，若土地持分人不同意出售，可依照土地法第34條規定將其應有部分之價款提存到法院。
⒍被上訴人上鼎公司就上開土地買賣事宜，有向上訴人收取74,000元之仲介報酬。
㈡爭執事項：
⒈上訴人依民法第184條第1項前段、185條第1項前段、188
條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求被上訴人連帶給付644,000元及利息是否有理由？⒉上訴人依消費者保護法第51條、公平交易法第32條第1項
、不動產經紀業管理條例第19條第2項、第26條第2項之規定請求被上訴人上鼎公司、楊倉銘、卓合豊、薛國祥連帶給付644,000元及利息有無理由？⒊上訴人依民法第571條、179條規定請求被上訴人上鼎公司
返還已給付之居間報酬74,000元，有否理由？
四、本院得心證之理由：㈠按依民法第185條第1項規定，共同侵權行為人固應連帶負損
害賠償責任，惟同條項前段所謂共同侵權行為，須共同行為人皆已具備侵權行為之要件始能成立，若其中一人無故意過失，則其人非侵權行為人，不負與其他具備侵權行為要件之人連帶賠償損害之責任（最高法院22年上字第3437號判例參照）。據此，民法第185條第1項所謂之數人共同不法侵害他人之權利，係指各行為人均曾實施加害行為，且各具備侵權行為之要件而發生同一事故者而言，是以各加害人之加害行為均須為不法，且均須有故意或過失，並與事故所生損害具有相當因果關係者始足當之。所謂故意，係指行為人對於構成侵權行為之事實，明知並有意使其發生；或預見其發生而其發生並不違反其本意。所謂過失，乃應注意能注意而不注意即欠缺注意義務，構成侵權行為之過失，係指抽象輕過失即欠缺善良管理人之注意義務。又【民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。】（最高法院17年上字第917號判例參照）。經查：
⒈上訴人、洪昆良（由其代理人洪國紘代理簽約）及被上訴
人王丁盆、吳丁興、王丁熊於99年6月8日分別與被上訴人薛國祥就其等之系爭土地應有部分簽立不動產買賣契約書，並於同年6月30日以買賣為原因移轉登記予薛國祥。上開土地復於99年7月9日由薛國祥與訴外人李金華簽立不動產買賣契約書，並於同年7月29日以買賣為原因移轉登記予訴外人李金華等情，為兩造所不爭執，並有卷附不動產買賣契約書、土地登記謄本等件可佐，堪信屬實。
⒉上訴人主張被上訴人等利用土地法第34條之1規定訛騙其
以較低價格出賣上開土地應有部分，使上訴人受有價差之損害云云。被上訴人卓合豊固自承其有向上訴人表示系爭土地有買主願以9,280,000元購買，若土地持分人不同意出售，可依照土地法第34條規定將其應有部分價款提存到法院乙節。惟按【共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。】【共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。】【第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。】【共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購】，土地法第34條之1第1、
2、3、4項定有明文。其最初立法理由謂：【為解決共有不動產之糾紛，促進土地利用，便利地籍管理及稅捐課徵，增訂本條文。進一步言，此法之立法意旨乃因共有係一物之所有權由二人以上共同享有之制度，基於社會生活需要而存在，然各共有人因均享有同一之所有權，其權利之行使遂受相互之限制（民法第819條第2項、第820條、第828條參照），自不免影響共有物用益及處分之順利進行，甚而有礙共有物之自由流通，致生社會經濟上之不利益，為求在兼顧共有人之權益範圍內，排除民法第819條第2項、第828條第2項規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益，遂為此條規定。】基此，倘土地共有人欲依土地法第34條之1規定行使此法定權利，即無何違法失當之處。則被上訴人卓合豊雖曾向上訴人提及土地法第34條之1規定，因土地法第34條之1乃係法律明文規定之權利，被上訴人卓合豊此等關於土地法第34條之1之告知亦無違法可言。上訴人主張被上訴人卓合豊以土地法第34條之1規定要其出售應有部分應屬詐欺上訴人之侵權行為云云，容有誤認，難以憑採。
⒊又上訴人固以前詞主張被上訴人薛國祥僅為買賣上開土地
之人頭，並無價金之交付，一開始就是訴外人李金華要買，被上訴人等人共謀以此賺取價差644,000元云云。然按：被上訴人薛國祥係以10,200,000元購得上開土地，其資金來源係於99年6月2日迄99年6月21日間由其個人京城商業銀行台南分行帳號000000000000號帳戶、其配偶薛王珠眉之京城商業銀行台南分行帳號000000000000號帳戶、其長女薛依玲之京城商業銀行台南分行帳號000000000000號帳戶、其次女薛名芳之台南區中小企業銀行台南分行帳號0000000000000號帳戶、其長子薛州男之台南區中小企業銀行台南分行帳號0000000000000號帳戶內之存款或解除定存之款項轉匯共計10,480,000元至被上訴人薛國祥之京城銀行台南分行000000000000號支票存款帳戶內，再由被上訴人薛國祥開立該帳戶支票支付上訴人、洪昆良及被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊之買賣價金、仲介費用等，其金額確已足以支付上開土地買賣之價款，此經原審調閱臺灣臺南地方法院檢察署101年度偵字第771號偵查卷全卷核之無誤（基於偵查不公開，相關證物名稱不予詳列於此）。依此，足認被上訴人薛國祥確有以其自有資金購得上開土地並交付價金之事實。
⒋另有關訴外人李金華購買上開土地之過程，被上訴人薛國
祥於99年7月3日與李金華簽訂買賣契約書，李金華再於99年7月19日向彰化商業銀行永康分行提出上開土地貸款8,000,000元申請，由其配偶即訴外人邱永清擔任連帶保證人，並在該土地設定9,600,000元最高限額抵押，經彰化商業銀行第五區營運處於99年7月27日審核通過貸款8,000,000元，有卷附彰化商業銀行永康分行101年1月30日彰永康字第204號函所附貸款送鑑資料、土地登記謄本（見原審訴字第1377號卷㈠第37、38、98-101頁）及前揭偵查卷所附卷證可參。另有關李金華土地貸款案件之放款業務承辦人即訴外人洪隆榮（彰化商業銀行第五區區域審核中心審核員）亦於上開偵查中就李金華貸款程序證述甚詳。而李金華、邱明清亦於上開偵查程序中證稱其購買上開土地之過程，與前揭證據並無不合之處，於本院審理中李金華亦來院證述：【（問：你當初是如何知道有這兩筆土地要賣的訊息？）是我先生在網站上看到的。】【（問：你在購買這兩筆土地之前，是否認識在場之薛國祥、卓合豊？）不認識。】【（問：你找誰接洽買這兩筆土地？）網路消息有表示刊登人是卓合豊。】【（問：卓合豊有無告知賣方是誰？）剛接洽不曉得。】【（問：你是否有向彰化銀行永康分行貸款？）有。】【（問：從妳最初接觸卓合豊準備要買，到你決定要買，經過多久的時間？）大約三個星期的時間我就決定要買。】等語。足證李金華有關上開土地之買賣及貸款程序並無未符常理之處。上訴人雖提出李金華之電話通話譯文（見原審訴字第1377號卷㈡第151-156頁）認被上訴人薛國祥明顯為人頭云云，但詳閱前開電話譯文內容全文，無法證明被上訴人薛國祥在上開土地買賣過程僅為人頭之事實，李金華雖提及「沒有啦！不是薛國祥貸款，是我！是我要買的」等語，但其敘述與事實並非不符，且觀譯文內容上下文，實無法據此認定被上訴人薛國祥為土地買賣之人頭戶。上訴人前揭主張，核無實據，難以採信。
⒋又上訴人主張被上訴人薛國祥上開支票部分由訴外人詹素
雲受領，詹素雲並非本件代書，該等款項應非買賣上開土地之價金云云。惟訴外人詹素雲於上開偵查程序中對於其中1,415,000元支票之用途流向證述詳細，並有相關存摺帳戶可供參佐，此經原審調閱前揭偵查卷核之無誤。上訴人所執前疑，應有誤會，無法憑採。再者，上訴人雖對其與被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊之土地買賣價差有所質疑，但共有人共有土地之相互關係，僅係對於共有土地所有權在保持共有狀態下之使用、收益上受相互之限制，並未包括各應有部分之出售價格要全然一致相同，各共有人本可基於自由意志，自主決定可接受之價格，各自出售應有部分，此為私法上契約自由原則之展現，亦為該原則運作之下可能存在之合理行為，而共有人本於其自由意思，在市場上經過協談、談判或磋商而各自取得不同之出賣價格，亦所在多有，實無以因此直接認定共有人或其仲介之人間必有何不法或訛詐之行為。是上訴人認為上開土地各共有人之應有部分相同，則各應有部分之價格亦應相同云云，實有誤會，難為可採。
⒌又上訴人另主張依不動產經紀業管理條例第19條（條文內
容：經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。）、第26條第1、2項（條文內容：因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。）。然上訴人並未能舉證證明本件被上訴人上鼎公司、楊倉銘、卓合豊有收取價差之行為，而被上訴人薛國祥並非經紀業或經紀人員，自無上開條例之適用。又上訴人依公平交易法第31條（條文內容：事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。）、同法第32條第1項（條文內容：法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。
但不得超過已證明損害額之三倍。）及消費者保護法第51條（條文內容：依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。）請求被上訴人楊倉銘、卓合豊、上鼎公司、薛國祥連帶賠償。又公平交易法係在規範事業間之獨占、結合、聯合行為以及不公平競爭之相關行為，目的在維持事業市場競爭秩序，確保公平競爭以促進經濟之安定與繁榮。上訴人本件委託銷售契約及上開土地應有部分之買賣契約並非公平交易法規範之範疇。另上訴人亦未能舉證證明被上訴人有何依消費者保護法應負損害賠償責任之事實，則上訴人依消費者保護法而為請求，難認有據。
⒍按民法第188條規定之僱用人責任，性質上係代受僱人負
責，具有從屬性，須以受僱人成立侵權行為負有損害賠償責任為前提要件。上訴人主張被上訴人卓合豊為被上訴人上鼎公司雇用之員工，故被上訴人上鼎公司、卓合豊應負連帶賠償責任云云。惟上訴人所為前揭主張並未能證明被上訴人卓合豊有何侵權行為之事實存在，則其依民法第188條規定，請求被上訴人上鼎公司、卓合豊負連帶賠償之責，無由成立，不應准許。
㈡再上訴人雖主張依土地法第34條之1第3項前段，被上訴人王
丁盆、吳丁興、王丁熊應負連帶賠償責任云云。然查，上開土地各共有人即上訴人、訴外人王勝賢、被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊出售其各自應有部分，乃係各共有人均同意出售其應有部分之買賣行為，並均與買方即被上訴人薛國祥簽訂上開土地之買賣契約，此有兩造之買賣契約在卷可佐，此與部分共有人依土地法第34條之1第1項規定替其他共有人一併處分共有土地之情形不同，而土地法第34條之1第3項前段規定乃係以共有土地之處分係依土地法第34條之1第1項之情形為前提要件，本件上訴人對於系爭土地應有部分之出售，既係親自與買方即被上訴人薛國祥簽訂買賣契約，而非被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊等3人依土地法第34條之1第1項規定替其出售處分上開土地，則上訴人自無從依土地法第34條之1第3項前段請求被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊負連帶賠償或補償，故上訴人此部分之請求，於法未合，難以准許。
㈢按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之；被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人，民法第92條固定有明文，惟所謂詐欺，乃係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示而言，民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之。而被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人雖得撤銷其意思表示，然主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院56年台上字第3380號、44年台上字第75號判例意旨參照）。按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，為民法第571條所明定。是法律規定居間人報酬請求權喪失之情形有二：⑴居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為；⑵居間人違反誠實及信用方法，由相對人收受利益。上訴人主張因受詐欺而撤銷委託銷售之意思表示，並依不當得利之法律關係請求被上訴人上鼎公司返還報酬74,000元，惟參諸前揭說明，上訴人並未舉證證明被上訴人上鼎公司有何欲其陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示之情事，則其主張撤銷意思表示，依不當得利請求返還上開報酬，即屬無據，難以准許。
㈣綜上，上訴人⒈依民法第184條第1項前段、185條第1項前段
、188條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2項請求被上訴人連帶給付644,000元及利息；⒉依消費者保護法第51條、公平交易法第32條第1項、不動產經紀業管理條例第19條第2項、第26條第2項之規定請求被上訴人上鼎公司、楊倉銘、卓合豊、薛國祥連帶給付644,000元及利息；⒊依民法第571條、179條規定請求被上訴人上鼎公司返還已給付之居間報酬74,000元及利息，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 4 日
民事第三庭 審判長法 官 黃崑宗
法 官 羅心芳法 官 夏金郎上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 9 月 5 日
書記官 蔡蘭櫻