臺灣高等法院臺南分院民事判決 102年度上字第224號上 訴 人 許淵智
許碩文共 同訴訟代理人 林國明 律師共 同複 代理 人 康文彬 律師被 上訴 人 賴清森訴訟代理人 邱玲子 律師上列當事人間請求履行土地買賣契約事件，上訴人等對於中華民國102年9月17日臺灣臺南地方法院第一審判決（102年度訴字第845號），提起上訴，本院於103年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人等負擔。
事實及理由
一、上訴人等主張：
（一）兩造於民國（下同）99年12月22日訂立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），並約定：被上訴人將其所有坐落臺南市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地）以新臺幣（下同）3,533,370元出售予上訴人等；而上訴人等於契約成立前之99年12月15日已支付500,000元作為定金，且於訂約當日交付簽約金200,000元予被上訴人；另上訴人等應於100年1月10日前土地增值稅單核發3日內支付完稅款1,000,000元，被上訴人應同時完稅；另尾款1,833,370元，上訴人等應於100年1月15日前向金融機構申辦貸款支付等情。而上訴人等已支付定金及簽約金共700,000元予被上訴人，並於簽約翌日向臺灣區中小企業銀行開元分行申辦貸款，惟因政府打房政策，中央銀行於99年12月31日更改金融機構對土地及房屋之貸款條件，規定土地一律不准核貸，致上訴人等無法依限向金融機構貸得款項支付，實不可歸責於上訴人。又被上訴人雖曾以存證信函催告上訴人等繳清價金，否則解除系爭買賣契約，惟其所定期間過短，顯為不合法之催告，自不得據此解除系爭買賣契約，系爭買賣契約應仍有效。
（二）系爭買賣契約書其他特約事項第4點特別約定：「貸款金額不足時，乙方應於權狀核發十日內付清價款。」等語，足見兩造對付款之期限，於貸款金額不足時，另有特別約定。本件上訴人等於訂約後因中央銀行突然於99年12月31日增訂對於金融機構承作土地抵押貸款之條件及金額之限制，顯屬於上開貸款金額不足之情形，上訴人等祗須於所有權狀核發後十日內付清價款即可。詎被上訴人竟以上訴人等未能於100年3月16日前付清價款為由，而解除買賣契約，自不生解除之效力。
（三）又兩造曾於101年11月17日在代書處另協調後成立協議：⑴買方應於101年12月5日給付賣方100萬元，被上訴人則同時交出印鑑證明，並雙方用印，供代書再次申報增值稅（前核發之增值稅單已因解約而撤銷）；⑵買方應於101年12月17日前付清尾款，賣方則同時繳納增值稅，並由代書辦理土地移轉手續。故兩造間之權利義務關係，應以上開重新之協議為準。則被上訴人嗣拒絕上訴人等繳納買賣價金而主張買賣契約已經解除，尚非正當。
（四）依系爭買賣契約書末頁所載，代書原記載「101.12.5雙方同意終止契約領回移轉相關文件」等語，但其中「終止契約」四字已經刪除，足見兩造並無終止契約之合意。被上訴人於原審已自認上訴人等確實有於100年1月31日要繳「完稅款」，但是要求當天就要過戶等語，足見上訴人等確有要給付「完稅款」，係因被上訴人拒絕收受，並非上訴人等不為給付。在本院乃更正上訴聲明為：於其給付2,833,370元予被上訴人時，被上訴人應將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。
（五）依上，爰依系爭買賣契約之約定，求為判決：被上訴人應將系爭土地所有權移轉登記予上訴人等之判決（原審為上訴人等全部敗訴之判決，嗣渠等聲明不服，提起上訴。故上訴聲明，求為判決：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應於上訴人等給付2,833,370元之同時，將其所有坐落臺南市○○區○○段○○○號、面積162.23平方公尺土地之所有權移轉登記予上訴人）。
二、被上訴人則以：
（一）系爭買賣契約書其他特約事項第4點固約定：「貸款金額不足時，乙方應於權狀核發十日內付清價款。」但關於給付買賣價款之約定，除定金50萬元外，分三期給付：第一期「簽約金」20萬元，於簽約當日給付；第二期「完稅款」100萬元，應於100年1月10日前（即增值稅單核發3日內）支付；第三期「尾款」1833,370元，應於100年1月15日前向金融機構申貸給付。故上訴人等未依限支付完稅款100萬元，已足為解約之原因，而經被上訴人兩次催告，均未付分文，且未向金融機構申辦得貸款支付，則被上訴人依系爭買賣契約書第11條之約定解除系爭買賣契約，應無不合。上訴人等雖以其他特約事項第4點之約定，謂其等祗須於所有權狀核發10日內付清價款即可云云，顯屬誤解。
（二）另於102年11月17日之協議，係系爭買賣契約經被上訴人依法解約而不存在後，其前往代書處欲取回先前提供辦移轉登記手續之證件時，因代書之好意，再邀上訴人等至代書處為協調所達成者；其內容詳如不爭執事實㈣所載。嗣因上訴人等未能依上開協議約定，於101年12月5日履行給付100萬元款項，代書乃在上訴人等同意下將各項證件交還被上訴人領訖，並由代書在契約書上註記由雙方簽章承認；則上開協議應已失效，亦即原買賣契約回復已解約不存在之狀態。上訴人等對上開協議內容以及代書已將各項證件交還被上訴人並為註記之事實，未有爭執，卻謂被上訴人前所為解除買賣契約之意思表示，已經撤銷，應以協議為準云云，應不可採。
（三）至代書於101年12月5日因上訴人等未依協議交付100萬元，於將有關證件交還被上訴人領回時在系爭買賣契約書註記「101.12.5雙方同意（終止契約）領回移轉相關文件。
」等語，嗣將「終止契約」四字刪除，係因101年11月17日之協議已因上訴人等未於101年12月5日履行給付100萬元而失效，原系爭買賣契約亦因解約而不存在，自無所謂再行終止契約之問題，故該「終止契約」四字，顯屬贅詞，自應刪除；上訴人等竟曲解為兩造並無終止契約之合意云云，似指買賣契約仍屬存在，尤無足取。
（四）又上訴人等之代理人許桂菁曾於100年1月28日來電要求100年1月31日繳「完稅款」100萬元時，先行辦理土地過戶，並改由其自行辦理貸款；但因係不透過代理控管，對被上訴人毫無保障，故被上訴人當場予以反對，並於100年1月31日以存證信函加以催告。苟上訴人等確有能力繳納100萬元之「完稅款」，何以經被上訴人兩次催告均不繳納，甚至經協議應於101年12月5日繳納，仍未繳納？上訴意旨謂上訴人等確有要給付「完稅款」，係因被上訴人拒絕收受，並非上訴人等不為給付云云，顯屬顛倒是非，不足採信。
（五）依上，答辯聲明，求為判決：上訴駁回。
三、兩造不爭執事實及爭執之事項：
（一）兩造不爭執之事實：㈠兩造於99年12月22日訂立系爭買賣契約（見原審卷第9至
10頁），約定被上訴人將其所有坐落臺南市○○區○○段○○○號、地目旱、面積162.23平方公尺、權利範圍全部之系爭土地，以3,533,370元出售予上訴人等，權利範圍各二分之一。
關於價款支付之約定：
⑴上訴人等於系爭契約訂立前之99年12月15日已支付500,000元定金予被上訴人收受。
⑵上訴人等於契約訂立當日交付簽約金200,000元予被上訴人收受。
⑶完稅款：100萬元。乙方（即上訴人等，下同）應於100
年1月10日前即增值稅單核發三日內支付價款100萬元（即完稅款），甲方（即被上訴人，下同）並同時完稅。
⑷尾款1,833,370元。乙方應於100年1月15日就向金融機構申辦貸款1,833,370元，作為價款支付之一部。
㈡上訴人等已給付被上訴人定金50萬元及簽約金20萬元；尚未給付者為完稅款1,000,000元及尾款1,833,370元。
㈢被上訴人曾於100年3月7日以存證信函催告上訴人等應於
100年3月16日給付完稅款及尾款；又於100年3月21日以存證信函通知上訴人等，主張解除系爭買賣契約之意思表示；而上訴人等依序於100年3月7日、100年3月22日收到上開存證信函（見原審卷第37至40頁）。
㈣兩造於101年11月17日曾於訴外人郭貞秀代書處協議：⑴
上訴人等應於101年12月5日給付被上訴人100萬元，被上訴人則同時交出印鑑證明，並雙方用印，供代書再次申報增值稅（因前次核發之增值稅單已因解約而撤銷）；⑵上訴人等應於101年12月17日前付清尾款，被上訴人則同時繳納增值稅，並由代書辦理土地移轉手續；⑶如上訴人等未於101年12月5日交付被上訴人100萬元，則協議失效，代書即將相關文件交還賣方。
㈤因上訴人等未能於101年12月5日履行給付100萬元予被上
訴人，郭貞秀代書乃在上訴人等同意下將各項證件交被上訴人領回，並由代書在契約書上註記由雙方簽章承認。
（二）兩造爭執之事項：㈠被上訴人於100年3月21日以存證信函為解除系爭契約之表
示，是否發生解除之效力？㈡兩造於101年11月17日在訴外人郭貞秀代書處所為之協議
，是否因上訴人等未履行協議內容而失效？
四、本院之判斷：
（一）依上開不爭執事實㈠㈡㈢所載，兩造間確有訂立系爭買賣契約，約定被上訴人將系爭土地以3,533,370元出售予上訴人等，又上訴人等已給付定金50萬元及簽約金20萬元予被上訴人；至尚未給付者為上訴人等應於100年1月10日前即增值稅單核發3日內支付價款100萬元之完稅款，及應於100年1月15日就向金融機構申辦貸款1,833,370元，並支付予被上訴人之尾款。另被上訴人曾於100年3月7日以郵局存證信函催告上訴人等應於100年3月16日給付完稅款及尾款；復於100年3月21日以郵局存證信函通知上訴人等，主張解除系爭買賣契約之意思表示；而上訴人等依序於100年3月7日、100年3月22日收到上開存證信函，自堪信為真實。
（二）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第229條第1項及第230條分別定有明文。次按債務人就其故意或過失之行為，應負責任，民法第220條第1項定有明文，故所謂不可歸責於債務人之事由，即指債務人無故意或過失之情形。具體而言，所謂不可歸責於債務人之事由，係指發生於外部而為債務人所未預見且與債務人無關之事故而言，茍債務人已經預見，或因債務人之內部準備工作不能如期完成，以致發生給付遲延時，即不能認為有不可歸責於債務人之事由，而使其免負遲延責任。再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起當然負遲延責任，其因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責（最高法院21年上字第1956號判例參照）。
（三）經查：㈠依系爭買賣契約約定，上訴人等上開各期應給付之金額及
期限，均有明確約定，核屬給付有確定期限之債務；而上訴人等除依約給付定金及簽約金外，其餘之完稅款及尾款均未按期給付，業經認定如前；堪認上訴人等就此部分款項並未按期給付而應負給付遲延之責。上訴人等就其未按期給付完稅款100萬元部分，未提出何抗辯；僅就未能向銀行申辦取得應給付尾款之貸款，辯稱；係因政府打房政策導致銀行無法核貸，屬不可歸責事由云云。惟上訴人等對其有無於約定付款期限前向金融機構申辦該貸款，或金融機構是否以其所言事由駁回其貸款申請等主張，並未舉證以實其說，致是否屬實，即有可疑。
㈡次依「中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區
購屋貸款業務規定」所載（見原審卷第52至54頁），該規定固於99年12月31日有所修正，並增訂第5點對於金融機構承作土地抵押貸款之條件及金額之限制；惟經本院詳為核閱結果，並非如上訴人等所辯，係完全不得核貸之規定。按向金融機構申請貸款，本有條件限制，且准予核貸之條件本可能因金融機構內部或外部之國家政策及經濟發展等情事而有所變動，並非提出申請時即能確信可順利貸得全部或一部款項。又系爭買賣契約特約事項4已約定：貸款金額不足時，上訴人等應於權狀核發10日內付清價款等語，益徵兩造於訂立系爭買賣契約時，就上訴人等將來或有未能向金融機構貸得款項全額以支付尾款一事，並非全無預見。上訴人等既已預見並同意承擔因貸款不足造成之資金風險，則渠等自不能再將事後無法取得金融機構貸款之結果，諉責於中央銀行所頒佈之上開規定。況依系爭買賣契約之約定，上訴人等就「完稅款」100萬元，本應於100年1月10日前即增值稅單核發3日內支付該款項，並無約定上訴人等亦以貸款方式支付該完稅款100萬元；從而，上訴人等確有可歸責之事由應堪認定。則渠等以中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款規定之變更，作為不可歸責之依據，並不可採。
（四）又按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第254條及第258條第1、2項分別定有明文。次按民法第254條之規定，僅為法律所認解除權之一種，並非禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定。故買賣契約當事人間，就買受人一方支付價金之履行期有特別重要之意思表示，如買受人一方不按照時期履行者，則出賣人一方自得依同法第255條之規定，不經催告逕行解除其契約（最高法院46年台上字第1685號判例參照）；即契約當事人間，約定一方給付遲延時，他方得不經催告逕行解除契約（約定解除權）者，基於私法自治原則，亦非法所不許。再按契約一經合意解除，即溯及失其效力，與自始未訂立契約同，雙方免其履行義務。末按因給付遲延所生之法定解除權，如債務人於他方行使解除權以前，已依債務本旨提出給付，解除權固歸於消滅，但此項法則，於約定解除權並不適用，約定解除權之消滅原因，應依成立約定解除權之契約決定之。經查：
㈠兩造於系爭買賣契約第11條已約定：兩造應忠誠履行契約
，一造違約時，他造得不經催告解除契約，並為兩造所不爭執，復有系爭買賣契約書1份附卷可稽（見原審卷第9至10頁），堪認為真實。而上訴人等並未按期給付完稅款及尾款而有給付遲延之情事，亦經認定如前，則被上訴人自已因上訴人等未按期給付完稅款及尾款而取得約定契約解除權。
㈡又被上訴人曾於100年3月7日以郵局存證信函對上訴人等
為履行之催告，因上訴人等未遵期給付，被上訴人又於100年3月21日以郵局存證信函對上訴人等為解除契約之意思表示；而上訴人等已分別於100年3月7日、100年3月22日收受上開郵局存證信函等事實，亦為兩造所不爭執，是系爭買賣契約至遲已於100年3月22日經被上訴人表示解除無誤。依此，系爭買賣契約既經解除，則兩造均無再依系爭買賣契約之約定為履行之權利及義務。
㈢從而，上訴人等本於系爭買賣契約請求被上訴人將系爭土
地所有權移轉登記予上訴人等，於法尚屬無據。至於上訴人等雖主張被上訴人催告期間不足，被上訴人不得解除系爭買賣契約云云；然揆諸上開說明，被上訴人本可不經催告逕行解除系爭買賣契約，則其催告命履行之期間即無時間過短或不足之問題；是上訴人等上開主張，尚難採為有利於其之認定。
㈣至上訴人等另以系爭買賣契約書其他特約事項第4點特別
約定：「貸款金額不足時，乙方應於權狀核發10日內付清價款。」認渠等祗須於所有權狀核發後10日內付清價款即可云云。惟查上訴人等並未按期給付完稅款及尾款而有給付遲延之情事，已如前述，而被上訴人並因上訴人等未按期給付完稅款及尾款而取得契約解除權；且細究該特別約定之本意，仍需上訴人已向金融機購辦理取得貸款，惟貸款金額不足繳納買賣價金時，始有其適用；故上訴人等以其他特約事項第4點之約定，謂渠等祗須於所有權狀核發10日內付清價款即可云云，顯屬誤解。
㈤上訴人等復主張：兩造曾於101年11月17日至代書處協調
，結果被上訴人讓步成立協議，則被上訴人就其先前所為解除買賣契約之意思表示，已經兩造達成上開協議而無不成立；且依據系爭買賣契約書末頁所載（見原審卷第43頁），代書原記載「101.12.5雙方同意終止契約領回移轉相關文件」等語，但其中「終止契約」四字已經刪除，足見兩造並無終止契約之合意等語。然為被上訴人所堅決否認，並辯以：系爭買賣契約因其行使解除權至遲已於100年3月22日解除系爭買賣契約，至102年11月17日之協議係於系爭買賣契約經其依法解約而不存在後，前往代書處欲取回先前提供辦移轉登記手續之證件時，因代書之好意，再邀上訴人等至代書處為協調所達成者；嗣因上訴人等未能依上開協議約定，於101年12月5日履行給付100萬元款項，上開協議應已失效，亦即系爭買賣契約回復已解約不存在之狀態；另於被上訴人領回先前交付代書之證件時，代書在系爭買賣契約書註記「101.12.5雙方同意（終止契約）領回移轉相關文件。」嗣將「終止契約」四字刪除，係因101年11月17日之協議已因上訴人等未於101年12月5日履行給付100萬元而失效，原系爭買賣契約已因解約而不存在，自無所謂再行終止契約之問題，故該「終止契約」四字，顯屬贅詞，自應刪除等語。且經本院審閱101年11月17日之協議，其中⑶已明載：如買方未於101年12月5日交付賣方100萬元，則協議失效，代書即將相關文件交還賣方等語；嗣因上訴人等未能於101年12月5日履行給付予被上訴人100萬元，代書乃在上訴人等同意下將各項證件交被上訴人領回，並由代書在契約書上註記由雙方簽章承認，則上開協議應已失效，且兩造代理人於本院審理時，亦承認上開協議，並沒有推翻系爭買賣契約之問題（見本院卷第51頁），是上訴人等上開所辯，應屬誤解。
㈥另上訴人等雖又主張其半個月前（指約102年8月）已籌得
完稅款及尾款，要給付被上訴人，但經其拒絕受領等語。惟仍為被上訴人堅決否認，並辯以：上訴人等之代理人許桂菁曾於100年1月28日來電要求100年1月31日繳「完稅款」100萬元時，先行辦理土地過戶，並改由其自行辦理貸款；但因係不透過代理控管，對被上訴人毫無保障，故被上訴人當場予以反對，並於100年1月31日以郵局存證信函加以催告；苟上訴人等確有能力繳納100萬元之「完稅款」，何以經被上訴人兩次催告均不繳納，甚至經協議應於101年12月5日繳納，仍未繳納？上訴意旨謂上訴人等確有要給付「完稅款」，係因被上訴人拒絕收受，並非上訴人等不為給付云云，顯屬顛倒是非等語。經查，確有被上訴人所稱於100年1月31日以郵局存證信函催告上訴人等應依約履行之存證信函在卷可佐（見原審卷第13頁）；基此，系爭買賣契約既已因上訴人等未依約定期限給付完稅款及尾款，有可歸責之違約事由，被上訴人並依法向上訴人等為解除系爭買賣契約之意思表示而解除該契約，已如前述，是上訴人等此部分主張，亦難為其有利之認定。
（五）末查，兩造於101年11月17日曾於訴外人郭貞秀代書處協議：⑴上訴人等應於101年12月5日給付被上訴人100萬元，被上訴人則同時交出印鑑證明，並雙方用印，供代書再次申報增值稅（因前次核發之增值稅單已因解約而撤銷）；⑵上訴人等應於101年12月17日前付清尾款，被上訴人則同時繳納增值稅，並由代書辦理土地移轉手續；⑶如上訴人等未於101年12月5日交付被上訴人100萬元，則協議失效，代書即將相關文件交還賣方等情，既為兩造所不爭執，復於上開不爭執事實㈣載明。其上⑶已約明「如上訴人等未於101年12月5日交付被上訴人100萬元，則協議失效。」故兩造於101年11月17日在訴外人郭貞秀代書處所為之協議，確已因上訴人等未履行協議內容而失效，併此敘明。
（六）綜上所述，因系爭買賣契約業經被上訴人依法行使解除權而溯及失其效力，是上訴人等以系爭買賣契約為據，請求被上訴人應於渠等給付2,833,370元之同時將系爭土地所有權移轉登記予上訴人等，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。原審爰駁回上訴人等之請求，本院經核尚無不合，上訴論旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判如其上訴聲明所示，為無理由，應駁回其等之上訴。
五、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條及第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 25 日
民事第五庭 審判長法 官 張 世 展
法 官 顏 基 典法 官 王 明 宏上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 26 日
書記官 王全龍【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。