臺灣高等法院臺南分院民事裁定 102年度抗字第181號抗 告 人 劉一龍相 對 人 元大商業銀行股份有限公司法定代理人 顏慶章上列抗告人因與相對人元大商業銀行股份有限公司間聲明異議事件，對於中華民國102年8月30日臺灣臺南地方法院（102年度執事聲字第69號）所為裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用新台幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：本件執行標的物第三層及第四層係抗告人於民國（下同）95年7月起承租至今，且於承租居住後於同年8月30日遷入戶籍，租賃之日顯於債權人設定抵押權之前；又於另案確認租賃關係不存在之訴中，亦有查明系爭標的物由抗告人承租及使用中，是可認抗告人並非僅將戶籍遷入而未有實際之使用；爰提起抗告，求為廢棄原裁定等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之；民法第866條第1、2項分別定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之，此觀司法院院字第1446號解釋及辦理強制執行事件應行注意事項第57項第4款規定自明。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。故於原租約期限屆滿，出租人與承租人另行簽訂新租約，不論係租金等約定內容均相同，抑僅租期更新，或約定內容已有更新，均屬另成立一租賃關係。抵押物於抵押權設定前，即有定期租賃權存在，而抵押人與承租人於抵押權設定後，租賃期間屆滿時，續訂租約，無論係租賃契約內容之更新或僅租賃期限之更新，均應認係抵押權設定後所成立，而有民法第866條規定之適用。（最高法院94年度台抗字第85號裁定意旨參照）。是執行法院依聲請或職權除去租賃權，以無租賃狀態強制執行，祇須抵押人為抵押權設定後，與第三人訂立之租賃契約影響於抵押權所擔保債權之受償，即得為之。
三、原裁定係以：執行法院受理本件拍賣抵押物強制執行事件，業將系爭土地及其上門牌號碼「台南市○○區○○里000巷00號」之建物查封，經定期於102年7月11日，以房地合併最低價額新臺幣（下同）524萬元實行第一次拍賣，而無人應買，有該期日拍賣公告、拍賣不動產筆錄可憑。審酌第一順位抵押權人即相對人於96年10月25日設定擔保抵押權登記，信託財產委託人即第三人黃朝輝於抵押權設定後，將上開不動產出租予抗告人使用，此項租賃關係顯已影響其抵押權之實行，依債權人聲請排除上開不動產上之租賃關係。抗告人既未能就租賃關係成立於抵押權設定前乙事舉證以實其說，又系爭不動產之原所有權人黃朝輝於設定抵押權時，曾簽訂切結書切結前開不動產於提供設定抵押權之時，確無任何租賃關係存在，則就執行卷第97頁所附租賃契約第2條所載之租賃期限係自95年7月1日起至101年6月30日止，屬另成立之租賃關係，應認係抵押權成立後所成立之租賃契約為由，而裁定駁回抗告人於原法院之異議聲明。
四、查抗告人雖抗辯：其自95年7月間即租用上揭房屋之第3、4層樓，並非於上揭房地設定抵押權予相對人後始租用云云，固據提出設籍之戶籍謄本為證，惟查：
㈠遷入、遷出及住址變更等遷徙登記，僅係戶籍登記之一，而
為戶政機關管理人民戶籍之行政登記而已；當事人遷移戶籍之原因甚多，非僅因租賃之原因而已，設籍人與建物所有權人間，是否即存在私法上之使用借貸或租賃關係分屬二事，抗告人僅以設籍資料證明當時即有居住，及與房屋所有權人成立租賃契約之私法上法律關係，尚嫌不足。
㈡縱認抗告人與黃朝輝確曾於95年7月間成立租賃契約，惟觀
諸卷附之租賃契約書所示，其租賃期限係自民國95年7月1日起至101年6月30日止，顯見雙方於95年7月間成立之租賃契約已屆滿後始再行訂立新租賃契約，於原租約期限屆滿，出租人與承租人另行簽訂新租約。參照上揭最高法院94年度台抗字第85號裁定意旨，於原租約期限屆滿，出租人與承租人另行簽訂新租約，不論係租金等約定內容均相同，抑僅租期更新，或約定內容已有更新，均屬另成立一租賃關係。是抵押物於抵押權設定前，即有定期租賃權存在，而抵押人與承租人於抵押權設定後，租賃期間屆滿時，續訂租約，無論係租賃契約內容之更新或僅租賃期限之更新，均應認係抵押權設定後所成立，而有民法第866條規定之適用，是抗告人前開所執之抗辯，自無理由。
五、綜上，原審102年度司執字第6481號拍賣抵押物強制執行事件，經原審定期第1次拍賣既無人應買，足證已影響抵押權之受償，則原審依職權將該租賃關係除去，以無租賃關係之狀態進行拍賣程序，以免對相對人抵押權之受償造成妨礙，於法並無不合，從而，原裁定駁回抗告人異議之聲明，經核認事用法洵無不合，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第78條、第95條裁定如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 14 日
民事第三庭 審判長法 官 黃崑宗
法 官 羅心芳法 官 夏金郎上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 102 年 11 月 15 日
書記官 蔡蘭櫻【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。