臺灣高等法院臺南分院民事裁定 102年度抗字第194號抗 告 人 朱盈縈相 對 人 兆豐資產管理股份有限公司法定代理人 賴昭銑上列抗告人因與相對人兆豐資產管理股份有限公司間拍賣抵押物聲明異議事件，對於中華民國102年9月24日臺灣臺南地方法院所為裁定（102年度執事聲字第77號）提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用新台幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：㈠本件強制執行事件之前係由原法院民事執行處以99年度司執
意字第83127號執行拍賣，嗣經債權人無故撤回執行。本次拍賣中，如附表所示坐落台南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號三筆土地（下稱系爭三筆土地）之第一次核定拍賣底價合計竟高達新臺幣（下同）1,536萬元，而前次執行事件中三筆土地之第一次核定拍賣底價應僅在990萬元左右（由民國（下同）100年11月25日公告拍賣底價合計506萬8,600元推算），雖2次拍賣執行事件間隔2年左右，然該地段之土地在此2年間並無急遽增值，為何在短短2年中，同樣之三筆土地在核定底價中之差價竟高達500多萬元，每一筆土地均增加將近170萬元，實令人質疑。況系爭臺南市○○段○○○○○號建物（下稱系爭建物）在前次執行事件中經鑑價為486萬元，於100年11月25日公告之最低拍賣價格尚有430萬元，抗告人因信任此估價，於101年6月間以約370萬元之價格向第三人呂廣義購買系爭建物。然於本件執行事件系爭建物經鑑價竟急遽降低為280萬元左右，經過不到2年時間價格竟降低150萬元，而系爭建物坐落之土地（2599地號）則增加170萬元，如此不合常理之鑑價及拍賣程序，實令人不得不懷疑其中是否有內情？因此，債權人向原法院民事執行處聲請除去租賃關係，以便能以低於市價甚多的價格而達到標走上開建物之目的，其所使用之手法，已嫌粗糙。
㈡雖然債權人自行陳報之本息算至102年5月31日止，已高達1,
010萬9,071元，然未經實體判決確定前，抗告人既然對此金額不服而表示異議，則是否能單憑債權人單方陳報之數字，即作為認定第二次拍賣金額將不足清償債權人本息之「唯一依據」，仍有待商榷。綜上所述，原審法院之裁定並未仔細審酌卷內相關之證據而發現其中之內幕，已有不當，為此提起抗告，請求廢棄原裁定云云。
二、㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。次按土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。前項規定，於民法第866條第2項及第3項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。不動產所有人於設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或以其他使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第877條、第866條第1項、第2項定有明文。「又依上開修正規定，執行法院於強制執行程序中，得依抵押權人聲請將地上建築物與土地併付拍賣，須以抵押權人實行抵押權受有影響，且執行法院已除去該第八百六十六條所規定之權利或終止該租賃關係為前提。」（最高法院96年度台抗字第200號裁定意旨參照），又所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係（最高法院100年度台抗字第15號裁定意旨參照）。從而須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可除去租賃權之後併附拍賣之。
㈡次按96年增訂民法第866條第2項之立法理由：「為避免疑義
，爰參照司法院院字第1446號、釋字第119號及釋字第304號解釋，增訂第2項，俾於實體法上訂定原則，以為強制執行程序之依據。上述除去其權利拍賣，法院既得依聲請，亦得依職權為之。又上述之權利雖經除去，但在抵押之不動產上，如有地上權等用益權人或經其同意使用之人之建築物者，就該建築物則應依第877條第2項規定辦理併付拍賣，併予敘明。」，而民法第877條規定得併付拍賣之目的，在使房屋與土地能同歸一人，易於拍賣，以保障抵押權人，並簡化法律關係，以避免或減少紛爭。該併付拍賣之立法意旨既在調和抵押物之抵押權與用益權間之利益，使土地易於拍賣，保障抵押權人之權益，兼使建築物得繼續存在，因而具有維護公共利益之功能。建物賣得價金仍歸建物所有人，既同時兼顧用益權人即建物所有人之利益，是抵押土地上之建物是否為現建物所有人興建即非所問。故為維護抵押權人之利益，如抵押物所有人於抵押權設定後興建房屋，嗣將房屋移轉予第三人，因房屋坐落在抵押人之土地上，就土地存有租賃之使用權源，房屋所有人對於抵押物之用益權取得時點亦在不動產設定抵押權之後，該房屋之存在如於抵押權之實行因而受有影響，執行法院即得依聲請將該建築物併予拍賣，不因該租賃關係係因租賃雙方合意或法律推定而有不同。
三、經查：㈠⑴本件第三人大大科技股份有限公司（下稱大大公司）於91年
7月3日以包括附表所示連同系爭土地等共8筆土地設定最高限額3千萬元之抵押權，權利存續期間自91年7月3日起至141年7月3日止，並經辦理抵押權設定登記，而向第三人及原債權人臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）借款。嗣第三人太原建設企業有限公司（下稱太原公司）於93年1月12日承受系爭土地所有權及抵押債務，繼而在系爭土地上建築2092、2093建號及系爭建物，嗣系爭建物（坐落於2599地號）於94年6月21日辦理第1次總登記取得所有權。系爭土地於93年7月9日由太原公司信託登記予本件執行債務人莊美寬，系爭建物則輾轉於101年5月7日由抗告人朱盈縈買受取得。另土地銀行則於96年6月12日將其對太原公司之債權及附表土地之抵押權讓與本件相對人即執行債權人兆豐資產管理股份有限公司。嗣相對人以債務人莊美寬尚積欠相對人2,499萬9,994元，及自96年1月23日起至清償日為止，按年息百分之4.03計算之利息及96年2月24日起至清償日為止之違約金，聲請實行抵押權並拍賣系爭土地及就2092、2093建號及系爭建物併附拍賣等情，有原審94年度拍字第174號拍賣抵押物裁定、抵押權設定契約書、他項權利證明書、土地及建物登記謄本暨異動索引及建物所有權第一次登記等相關資料在卷可稽，應堪認定。
⑵又系爭土地經原法院民事執行處核定底價合計為1,228萬8,0
00元【計算式：401萬6,000＋416萬＋411萬2,000＝1,228萬8,000】，於102年7月18日進行第二次拍賣，無人應買而流標，如再減價兩成以983萬400元進行拍賣，將不足清償債權人陳報計至同年5月31日之本息債權1,010萬9,071元，原法院執行處司法事務官以2092、2093建號及系爭建物之法定租賃關係係成立於抵押權設定後，且此租賃關係存在對抵押權之行使已生影響，乃於102年7月22日以執行命令除去系爭法定租賃關係等情，亦經本院核閱上開執行卷宗查明屬實。
㈡本件系爭土地及其地上2092、2093建號及系爭房屋原同屬於
太原公司所有並先後讓與執行債務人及抗告人已如前述，依民法第425條之1規定，抗告人就本件建物推定在得使用期間內，與土地所有人即債務人存有租賃關係，而得在土地上有用益之權利，揆諸前揭說明，原執行法院審酌系爭法定租賃關係成立於抵押權之後，於系爭抵押物經減價拍賣後仍無人投標，拍賣底價已低於抵押權，此法定租賃關係之存在確有影響抵押權之情事，拍定後無法點交，此不利於拍定人之拍賣條件，已影響一般人投標買受抵押物之意願，影響抵押權人之權益甚鉅，自得依聲請或職權除去該租賃關係，依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣，而認與民法第866條第2項、第3項、第877條第2項、辦理強制執行事件應行注意事項第57點(四)之規定並無不符，經核於法並無不合。
㈢按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。
執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘。又法院核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定（最高法院88年度台抗字第13號裁定意旨參照）。
查原法院司法事務官委請謝明營建築師事務所鑑定系爭房地價格，土地鑑定總價為1,534萬元【計算式501萬5,000＋519萬2,000＋513萬3,000＝1,534萬】，建物鑑定總價為622萬2,000元【159萬＋182萬9,000＋280萬3,000＝622萬2,000】，司法事務官酌情提高土地之拍賣底價合計為1,536萬元【計算式502萬＋520萬＋514萬＝1,536萬】等情，業經本院核閱原審執行卷宗無訛。而建物價格因逐年折舊而遞減，但土地部分並無折舊問題，反因坐落地段致交易價格逐年攀高，故建物及坐落基地價格之漲跌，常因時間因素而呈現反向變化。抗告人徒以本件執行事件與原法院民事執行處99年度司執意字第83127號執行事件兩者之鑑價結果差異過鉅，主張本件執行案件鑑價不當，另有內情云云，自屬無理由。
㈣執行法院就各債權人所陳報之債權僅得形式審查，本件既經
相對人陳報本息之計算按原約定之利率，尚難以抗告人片面之詞認定本件債務關於利息約定已有變更，而本件抵押債權究為若干，事涉實體爭執，亦非執行法院所得調查審認，執行法院參考該債權金額而為准駁之處分或裁定，並無確定實體上法律關係存否之效力，實體上就法律關係有爭執之人，為求保護其權利，應另循訴訟程式解決之。
四、綜上所述，原法院執行處依鑑定價格核定拍賣底價，而抗告人所有系爭建物與坐落之2599地號土地間，依民法第425條第1項之規定，推定有租賃關係存在，因此項法定租賃關係之存在，業已影響系爭土地抵押權之實行，執行法院依職權以執行命令除去抗告人與相對人之租賃關係，於法有據。原審裁定駁回抗告人等之異議，經核並無違誤，抗告意旨指摘原裁定不當，求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
五、至相對人另於102年4月18日聲請除去抗告人與第三人林韋翰間之房屋租賃關係，其房屋租賃關係之存續是否於抵押權之實行有影響，得否除去該房屋租賃關係，原法院於核定拍賣條件時仍應依職權審酌，併予敘明。
六、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 黃崑宗
法 官 夏金郎法 官 羅心芳上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 102 年 12 月 31 日
書記官 易慧玲【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表：
標別：甲┌─────────────────────────────────────────────────┐│102年度司執字第7445號 財產所有人：莊美寬 │├─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬────────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ 最低拍賣價格 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ (新臺幣元) │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│1 │臺南市│中西區 │環河 │ │2596 │建│85 │全部 │4,016,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │信託財產，信託委託人：太原建設企業有限公司，段界調整前：新南段136-6地號。 │└─┴───┴───────────────────────────────────────────┘標別：乙┌─────────────────────────────────────────────────┐│102年度司執字第7445號 財產所有人：莊美寬 │├─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬────────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ 最低拍賣價格 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ (新臺幣元) │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│1 │臺南市│中西區 │環河 │ │2597 │建│88 │全部 │4,160,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │信託財產，信託委託人：太原建設企業有限公司，段界調整前：新南段136-10地號。 │└─┴───┴───────────────────────────────────────────┘標別：丙┌─────────────────────────────────────────────────┐│102年度司執字第7445號 財產所有人：莊美寬 │├─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬────────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ 最低拍賣價格 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ (新臺幣元) │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│1 │臺南市│中西區 │環河 │ │2599 │建│87 │全部 │4,112,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │信託財產，信託委託人：太原建設企業有限公司，段界調整前：新南段136-12地號。 │└─┴───┴───────────────────────────────────────────┘