臺灣高等法院臺南分院民事裁定 102年度抗字第125號抗 告 人 王榮振相 對 人 國泰人壽保險股份有限公司法定代理人 熊明河上列抗告人因相對人與債務人許丁訓間聲請返還借款強制執行事件（臺灣雲林地方法院100年度司執字第34348號），就執行法院司法事務官駁回優先購買權之裁定提出異議，對於中華民國102年6月19日臺灣雲林地方法院102年度執事聲字第19號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用新台幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告人於原法院聲明異議意旨略以：原法院就債務人許丁訓所有坐落雲林縣○○鎮○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）於民國（下同）102年2月7日所拍定之不動產，早經抗告人自97年12月25日起予以承租，並經許丁訓同意續租3年（即自100年12月24日起至103年12月24日止），與強制執行法第51條第2項所稱受查封後債務人再為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為有異。因抗告人係依農地重劃條例第5條本於「承租人」之地位，主張優先購買權，對於債權人與拍定人等權利人並無損害。爰依農地重劃條例第5條規定，主張對於系爭土地具有優先購買權等語。
二、抗告人抗告意旨略以：㈠系爭土地於100年12月14日實施查封時，抗告人仍係系爭土
地之承租人，可依據農地重劃條例第5條規定，本於承租人之地位，主張優先購買權。
㈡查封之土地經訂期拍賣，如不賦予該不動產之承租人於拍賣
時有優先購買權，將產生因不同之耕地出售，對承租人有差別待遇，對查封時仍係承租之人為不公平、不對等之對待；且農地重劃條例第5條優先購買之規定，如不以「查封時」之時點為承租人資格之認定標準，將使查封時仍具承租人之資格，因強制執行程序拍賣時間之拖延、遲滯等不確定因素之影響，造成有無優先購買權認定不一之弊，對於承租人之保護明顯不足。
㈢依上，爰提起抗告，求為將原裁定予以廢棄等語。
三、按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文。而所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是；又茲所謂之債權人，應指該強制執行事件中聲請強制執行之債權人、已參與分配之債權人及拍定人而言（最高法院71年度臺上字第3636號判決參照）。
又按不動產實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。強制執行法第113條準用第51條第2、3項規定甚明。準此，不動產實施查封後，第三人違背查封效力，就查封物取得所有權或其他物權登記，有礙執行效果者，對於債權人不生效力，第三人不得以其所有權或其他物權對抗債權人（最高法院99年度台抗字第340號裁判參照）；又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。故於原租約期限屆滿，出租人與承租人另行簽訂新租約，不論租金等約定內容均相同，亦僅租期更新，或約定內容已有更新，均屬另成立一租賃關係。
四、查重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如下：一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人，農地重劃條例第5條固定有明文。惟系爭土地係經相對人於100年12月13日向原法院民事執行處聲請強制執行，並經原法院於同年月14日函請雲林縣虎尾地政事務所辦理查封登記在案，有土地登記第二類謄本附卷可稽（見原法院執行卷㈠第36頁）；而本件抗告人與債務人許丁訓間就系爭土地訂立之租賃契約，其中租賃期間係自97年12月25日起至100年12月24日止（見同上卷㈠第199至203頁），屬於定期租賃，按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，故抗告人與許丁訓間前揭租賃契約，迄租約租期（97年12月25日起至100年12月24日止）屆滿後，即已歸於消滅；雖抗告人自100年12月25日起再行續租（租期自100年12月25日起至103年12月24日止），惟該租約係在系爭土地遭原法院查封後所為（見同上卷㈠第165至168頁），該再行續租之租約，無論僅係租期更新或租賃內容亦有更新，依法律上性質應均屬另成立一租賃關係，無從視為係舊有租賃契約之延長，亦即各契約間性質上即應互相獨立，有上開土地租賃契約書二份附卷足稽（見同上卷㈠第165至168、199至203頁）。因而抗告人與債務人許丁訓間就系爭土地於100年12月25日訂立之租賃契約既在系爭土地查封（100年12月14日）後所為，依上開說明及強制執行法第51條第2項規定應屬有礙執行效果之行為，該租賃契約對於執行債權人及拍定人自不生效力。是抗告人與許丁訓就系爭土地嗣後再訂立之租賃契約對於拍定人既不生效力，則抗告人主張依農地重劃條例第5條規定主張其有租賃關係，並據以對系爭土地有優先承買權云云，尚屬無據。
五、綜上所述，原法院司法事務官所為駁回抗告人聲明異議（100年度司執字第34348號）之處分，於法自屬有據；而原法院以裁定駁回抗告人之異議，本院經核尚無違誤。抗告人抗告意旨猶執前詞指摘原裁定為不當，求為將原裁定廢棄，揆之上開說明，其之抗告尚無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，應依依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條及第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 31 日
民事第五庭 審判長法 官 張世展
法 官 王明宏法 官 顏基典上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 102 年 7 月 31 日
書記官 劉岳文【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。