臺灣高等法院臺南分院民事判決 102年度重上字第66號上 訴 人 張為敦
張沈周共 同訴訟代理人 劉志卿 律師被 上 訴人 顏呈祥訴訟代理人 陳中堅 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國102年9月5日臺灣雲林地方法院第一審判決（102年度重訴字第22號）提起上訴，本院於103年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人張為敦、張沈周與被上訴人顏呈祥於民國（下同）100年11月25日簽訂不動產買賣契約書（以下簡稱為買賣契約），約定由上訴人將坐落雲林縣斗六市○○段○○○○○○○○號土地中面積約406.43坪（實際買賣面積以實地分割測量為準），以每坪新臺幣（下同）52,000元之價格出售予被上訴人，被上訴人於訂約當日給付第1期買賣簽約款500萬元，嗣於101年6月2日給付第2期款400萬元，由上訴人張為敦簽收。嗣後上訴人雖依約定於101年9月7日完成共有物分割手續，確定買賣標的為分割後359-3、359-4地號土地，買賣面積合計1343.66平方公尺（經換算為406.457坪），依每坪52,000元計算，買賣總價金為21,135,764元。依兩造所簽訂買賣契約第3條第2款約定，上訴人應備齊證件，並在過戶文件書表上加蓋印鑑章交予承辦之地政士辦理，因上訴人遲未依約履行，以致承辦代書無法進行土地移轉登記事宜。爰依買賣契約求為命上訴人應將359-3、359-4地號土地所有權移轉登記予伊之判決，原審為伊勝訴，並為對待給付之判決，並無違誤。為此聲明：上訴駁回。
二、上訴人抗辯：兩造於100年11月25日及101年12月12日所簽訂之買賣契約及合建契約補充合約（以下簡稱為合建契約）之真意，在於同意系爭土地之買賣契約係以合建契約之成立為前提，即買賣契約與合建契約具有不可分離之關係，若合建契約不能成立，買賣契約之解除條件即成就失效。上訴人已於102年1月18日定期催告被上訴人簽訂合建契約，遭被上訴人拒絕，足見兩造已確定不能成立合建契約，買賣契約之解除條件業已成就失效，被上訴人自不得依買賣契約請求上訴人移轉系爭土地所有權。再縱認合建契約與買賣契約並無不可分離之關係，合建契約至少為買賣契約之履約條件，被上訴人經催告後不履行與上訴人簽訂合建契約，顯然已構成給付遲延，上訴人自得同時解除買賣及合建契約，故此，被上訴人請求上訴人將系爭土地之所有權移轉登記予被上訴人，為無理由。為此，上訴聲明：（1）原判決廢棄。（2）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於100年11月25日簽訂買賣契約，約定由上訴人將359地號土地中面積約406.43坪，以每坪52,000元之價格出售予被上訴人。
（二）被上訴人於訂約當日給付上訴人簽約款500萬元，嗣於101年6月2日給付被告第2期款400萬元。
（三）上訴人已依約定於101年9月7日完成共有物分割手續，買賣標的確定為359-3、359-4地號土地，買賣面積為1343.66平方公尺，換算後為406.457坪，依每坪52,000元計算，買賣總價金為21,135,764元。
（四）101年12月4日被上訴人催告上訴人移轉系爭土地所有權登記。
（五）101年12月7日上訴人催告被上訴人簽訂合建契約。
（六）101年12月12日簽訂合建契約補充約定。
四、兩造協議整理之爭點如下：
（一）兩造所簽訂之不動產買賣契約，究係單純之不動產買賣契約，抑或以合建契約不能成立作為買賣契約之解除條件？
（二）上訴人得否解除系爭土地之買賣契約？
（三）被上訴人請求上訴人辦理所有權移轉登記，有無理由？
（四）被上訴人是否有履行與上訴人共同簽訂合建契約本約之義務？
（五）被上訴人有無依約履行與上訴人共同簽訂合建契約本約？
五、得心證之理由：
（一）兩造所簽訂之不動產買賣契約，究係單純之不動產買賣契約，抑或以合建契約不能成立作為買賣契約之解除條件？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，此民事訴訟法第277條定有明文。
２、上訴人固主張本件買賣與合建契約具有不可分離關係，合建契約不能成立，買賣契約解除條件即成就云云。惟按所謂兩個契約要具有不可分離之關係。一則由契約當事人透過主觀意思表示之合致創設兩者不可分離之關係。二則契約於客觀性質上具有不可分離之關係，如其中一部無法履行，他部之契約目的即無法達成。對於買賣及合建契約具有主觀或客觀上不可分離之關係，此乃有利於上訴人之事實，自應由上訴人負舉證責任。
３、上訴人對買賣與合建契約具有主觀或客觀上不可分離關係雖提出下列證據（見本院卷第84頁背面），本院審酌如下：
① 系爭買賣契約書（見原審卷第6-10頁）：
系爭買賣契約書記載：不動產買賣契約書人，買主：顏呈祥（即被上訴人），賣主：張沈周、張為敦（即上訴人）。第1條：不動產標示：一、斗六市○○段○○○○號，買賣面積約406.43坪，詳如附圖一所示。二、斗六市○○段○○○○○○號，無償移轉6平方公尺予被上訴人。買賣面積以實地分割測量為準計算價金，每坪52,000元計算。406.43坪×52,000元/坪＝21,134,360元。第二條：價款及付款表：買賣總價：21,134,360元。第1期簽約款：100年11月25日5,000,000元正。第4期尾款：101年6月30日貸款撥款當日給付16,134,360元，約定上訴人完成特約事項第1、2、4項時過戶予被上訴人辦理銀行貸款代償上訴人貸款後結清尾款。…第十一條：特約事項：1.特約事項。2.合建草約。3.地籍圖說。4.土地鑑界、分割、法定空地證明書一切費用由上訴人負擔。由系爭買賣契約觀之，兩造僅就面積、位置、價金與所有權移轉互相對待給付內容為約定，此均單純就買賣為約定，與合建無涉，即便合建契約不成立，系爭買賣契約完全可單獨成立及履行，並無窒礙之處。而合建部分係另以合建草約約定，故就系爭買賣契約內容觀之，上訴人並無法證明兩造主觀意思表示達成合致欲創設合建與買賣有不可分離之關係。
②就系爭合建草約及所附圖一所示（見原審卷第9-10頁）部分：
系爭合建草約約定：1、編號A5、A6為房屋合建之位置（詳如附圖一所示）。2、編號A5為被上訴人分配取得之位，增值稅由被上訴人自行負擔。3、編號A6為上訴人分配取得之位，外接水電費用由上訴人負擔。4、編號A6之建築面積為之85建坪，一切興建費用由被上訴人負擔，建築材料、外觀、設備全部與A1～A5相同。五、被上訴人給付保証金100萬元予上訴人，上訴人於全部完工取得使用執照時，無息退還予被上訴人。依上開合建草約之約定，兩造僅就合建位置、合建房屋分配、合建費用負擔及保證金所為之約定，內容均與買賣之土地無涉，由此亦無從證明兩造主觀意思表示合致買賣與合建具有不可分離之關係。再就合建附圖一可看出，買賣位置為A及A1-A4，合建為A5及A6，A5分配給被上訴人，A6分配給上訴人，其買賣與合建位置區分明確，無分裂後契約即無從成立之地理關係，故並無客觀性質上不可分離之關係。
③就合建契約補充約定部分（見原審卷第51頁）：
合建補充合約於101年12月12日簽定，其中第1項載明：「
1.雙方約定101年12月20日被上訴人應提供建築平面圖及建材表共同協商研議。」，此業經被上訴人及上訴人於該項下方簽名。其餘第2、3項約定：「2.合建標的物：土地所有權仍保留地主名義。建物起造人以被上訴人名義申請。將來建築完成地主應將土地移轉登記予被上訴人，被上訴人應將上訴人分配取得之房屋移轉予上訴人。3.雙方談妥合建契約內容時，雙方同意繼續履行土地買賣契約之一切事項：辦理土地移轉及付清買賣價款事宜。」，惟第2、3項僅經被上訴人及仲介江豐志簽名於後。上開第3項係以談妥合建契約內容為前提再繼續履行買賣契約，但上訴人僅就第1款簽名，並未在第3款上簽名。故單以該合建契約之補充約定書實無法證明上訴人同意第3款之約定。
④再上訴人主張依101年12月12日當日錄音譯文可證明上訴
人雖未在補充合約第3款簽名，但有言詞同意第3款之約定云云。惟查：依當日錄音譯文，證人即代書莊啟煌稱：「頭1條寫的就是雙方協議這個合建的內容，就是12月20日被上訴人要提供平面圖跟建材表，大家共同研議這個合建內容；第2條就是講起造人合建土地的部分保留所有權人即地主的名，起造人用建商的名，將來建築完成的時候土地移轉給被上訴人，被上訴人將建物移轉給上訴人；再來買賣的部分就是講談妥合建契約內容之後，再繼續辦理買賣的一切事項，就是土地所有權移轉付清價款的部分」；上訴人稱：「我是覺得第一項我先認同這點，後來這些後面再說了，因為這一步一步來好嗎，因為這後面到底是不是可以照這樣還是，我是覺得OK，但是只要合法合理的就都OK，我第1項這些出來再說了...所以我等下第1項這裡簽名就好了，後面再看怎樣我再那個了，你們再那個了」；被上訴人稱：「後面不簽是怎樣」；莊啟煌稱：「他現在是講第1項完成後」；上訴人稱：「對啊，本來就是這樣啊.....」、上訴人又稱:「好啦，沒關係啦，我就講其他的我保留啦，第1項我簽啦，其他的我保留這樣啦」（見本院卷第137-138頁背面）。依上開錄音帶譯文可知，上訴人顯然僅同意合建補充合約第1項，就第3項是否同意，乃先保留，留待第1項完成後再決定。故以上開錄音帶譯文僅能證明上訴人同意補充合約第1項，對於第3項之部分其未當場同意，須留待第1項之執行完成狀況如何才決定。故上訴人主張上訴人就合建補充合約第3項雖未書面簽名，但當場有言詞同意等情，並不可採。
⑤再證人即代書莊啟煌於原審證稱：「買賣與合建是二種法
律關係，所以針對合建部分只是草案，沒有談到詳細的細節，當初沒有談到沒有合建買賣就不成立」、「當初談到合建契約補充約定時，有談到3項....上訴人同意第1項，所以他在約定第1項下面簽名，第2、3項上訴人不同意，所以上訴人沒有簽名」（見原審卷第113頁）；證人即仲介黃長森於原審證稱：「買賣與合建是屬於二個階段的事情，因為買賣會比較快，合建會比較久」、「在談補充約定時，賣方有說不然不要合建，隔一段時間就說不然照常合建....至於補充約定第2、3項兩造有談，上訴人沒有說同意或不同意」、「兩造在買賣系爭土地的時候，沒有說要合建契約成立，買賣契約才會履約」、「問：補充約定第3項雙方有談妥合建內容時，雙方同意繼續履行土地買賣契約之一切事項，辦理土地移轉及付清買賣價款事宜，這1項雙方都有同意嗎？答：當初上訴人說還要回去考慮看看，上訴人說要回去看建材表及平面圖」（見原審卷第133背面-第134頁、第137頁背面）；證人即仲介江豐志於原審證稱：「補充合約第1項雙方都有同意，所以雙方在第1項下面都有簽名...第3項約定雙方也沒有達成共識，因為顏呈祥說買賣歸買賣，合建歸合建，張為敦不應該用合建來刁難，所以張為敦只同意第1項、並不同意第2、3項」（見原審卷第78頁）；證人即被上訴人公司股東黃泳瑞到院證稱：「上訴人與被上訴人均沒有說合建不能繼續或締約時買賣契約就要解除」、「上訴人只說他要簽第1項，但是對於為何第3項他不簽名，他沒有說明。他在契約書上沒有簽名，也沒有說合建完才要討論買賣的契約問題。合建補充契約在寫的時候上訴人在場，但是上訴人只要簽第1項，第2項有寫到平面圖拿出來他要過戶給被上訴人，但是上訴人聽到就不簽名了。」（見本院卷第126頁）。故依上開在場證人之證詞可知，上訴人當場並未同意合建補充合約第3款，故未在書面簽名。且兩造談買賣及合建時，買賣歸買賣，合建歸合建，並無不可分離之關係。故依上開證人之證詞，上訴人亦無法舉證證明兩造主觀上達成創設合建與買賣間有不可分離關係之意思表示合致。
⑥再上訴人主張若買賣與合建分離將使上訴人之土地形成袋
地，故客觀性質上不可分離云云（見本院卷第129頁背面）。惟查：如附圖二所示上訴人所有同段359、359-2、359- 6、359-7、359-5、358-8地號土地所面臨同段360、365地號土地均屬國有地，其中同段360號地目為水、365號地目為道，惟同段360號其上有加蓋作為通路，此有土地登記謄本及照片附卷可查（見本院卷第51頁、52頁、121頁、122頁），故上訴人就359、359-2、359-6、359-7、359-5及359-8地號土地對外並非不能通行。至於上訴人主張水路加蓋不算通路云云。惟現代城市城廓四週均有水溝圍繞作為排水排洪之用，而建物均以水溝加蓋連接道路，此為常態，故上訴人主張水溝加蓋不算通路將成為袋地等情並不可採。況觀乎如附圖一所示A部分為買賣之範圍，日後應將土地所有權移轉登記給被上訴人，而被上訴人身為附圖一所示A部分土地所有權人，同意提供所有之A地作為道路使用，此為被上訴人就買賣契約所同意之負擔，此不因合建契約有無成立而有所改變，故即便日後合建契約不成立而買賣契約單獨存在，上訴人自得依買賣契約之約定主張經由附圖一所示A部分通行至明德北路，故上訴人抗辯若合建與買賣契約分離，將使上訴人未售之土地形成袋地，兩者具有客觀性質不可分離關係等情並不可採。
⑦上訴人抗辯若買賣及合建契約分離將會造成如附圖一所示
C部分，是否應履行贈與產生疑義云云（見本院卷第129頁背面）。本院認如附圖一所示C部分性質上屬於合建契約成立後上訴人所同意之負擔。因若合建契約不成立，如附圖一所示A5之土地無庸移轉登記給被上訴人，仍屬上訴人所有。被上訴人所屬如附圖一所示A、A1-A4土地與如附圖一所示C部分將被上訴人所有附圖一所示A5部分隔開，無法相通連。故如買賣契約成立而合建契約不成立，被上訴人無法跨越上訴人所有如附圖一所示A5部分土地通行C部分至保長路，故徒留移轉C部分6平方公尺所有權予被上訴人並無實益，亦非兩造締約時之本意。故本院認即便買賣與合建契約分離，就附圖所示C部分應屬合建契約範圍之負擔，應無爭議。
⑧再上訴人抗辯若無合建契約，上訴人未必需要出售足以興
建4戶面積之土地給被上訴人，亦無可能以此低價出售，足見上訴人簽訂買賣契約之主觀心態，確實以合建契約為前提而為買賣云云（見本院卷第162頁）。按上訴人欲以合建契約為前提而為買賣契約，前提需與被上訴人達成創設合建與買賣契約具不可分離關係之主觀意思表示合致。而所謂意思表示乃指企圖發生一定私法上效果之意思表示，表示於外部之行為。而前已述及，上訴人並無法舉證證明在簽約及合建補充合約時，其將內心意思以書面或言詞表示於外部行為，而與被上訴人達成合建與買賣具不可分離關係之意思表示合致。故無論上訴人內心考量出售面積及價格部分，僅屬締約時內心之動機，未達意思表示之程度，自不得以此認定合建與買賣契約具有不可分離之關係。
⑨末上訴人抗辯系爭土地位於「乙種工業區」，若興建廠房
充作住宅使用，單樓層面積不得少於150平方公尺，而合建契約總面積換算成單層面積為93平方公尺，遠低於法令之規定，勢必日後會增加建築面積及建築成本，若買賣與合建契約分離，將造成上訴人之損失云云。惟查，本院認上開所辯均屬合建契約範圍，兩造既已簽訂合建契約之草約，無論日後雙方是否繼續履行簽訂合建本約亦或解除合建契約，應另循合建契約之法律關係解決，非可以此推論買賣與合建契約具有不可分離之關係，故上訴人此部分主張亦不可採。
（二）上訴人得否解除系爭土地之買賣契約？被上訴人請求上訴人辦理所有權移轉登記，有無理由？
１、兩造所簽訂之不動產買賣契約書第2條約定，第4期尾款：101年6月30日貸款撥款當日給付16,134,360元正，約定上訴人完成特約事項第1、2、4項時過戶予被上訴人辦理銀行貸款代償上訴人貸款後結清尾款。第3條約定，尾款分別於地政機關產權登記完成與土地鑑界或交屋完畢及貸款撥款當日給付，有買賣契約書1紙附卷可查（見原審卷第6頁）。而上訴人業已完成上述不動產買賣特約第1、2、4項所約定之事項為兩造所不爭執。而合建與買賣契約為兩個獨立存在之契約，且亦非立於對待給付之地位，故無論合建契約是否成立，上訴人自不以合建契約之成立與否或是否締結合建本約為由解除買賣契約。揆諸上開說明，被上訴人依買賣契約第2條約定，自得請求上訴人將附表所示土地所有權移轉登記予被上訴人。
２、又上訴人及訴外人張進池以359、359-2、359-3、359-4、359-5、359-6、359-7、359-8地號土地及建號874、962建號建物為擔保，分別設定最高限額960萬元、1,680萬元、600萬元之抵押權予雲林縣斗六市農會，向雲林縣斗六市農會借款1,400萬元、500萬元、300萬元，至103年3月1日止，抵押貸款尚有7,556,169元，此有雲林縣斗六市農會函文1紙附卷可查（見本院卷第141頁）。則被上訴人本於買賣契約，請求上訴人於被上訴人代上訴人向雲林縣斗六市農會清償附表所示土地上之抵押貸款及給付尾款合計12,135,764元時，將如附表所示土地所有權移轉登記為被上訴人所有，自屬有據。
（三）至於被上訴人是否有履行與上訴人共同簽訂合建契約本約之義務？以及被上訴人有無依約履行與上訴人共同簽訂合建契約本約之爭點，因本件買賣契約與合建契約並無不可分離之關係，故無論合建契約是否成立及效力如何，均與本案無涉，且對於本院判決認定之結果亦無影響，故不贅述，末此敘明。
（四）綜上所述，被上訴人基於買賣契約之法律關係，請求上訴人於被上訴人代上訴人向雲林縣斗六市農會清償附表所示土地上之抵押貸款及給付尾款合計12,135,764元時，將如附表所示土地辦理所有權移轉登記與被上訴人，為有理由，應予准許。原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已明確，經核兩造其餘主張及證據於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 27 日
民事第六庭 審判長法 官 李素靖
法 官 藍雅清法 官 田玉芬上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 28 日
書記官 李良倩【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表┌───────────────┬─┬────┬────┬────────┐│ 土 地 坐 落 │地│面 積│權利範圍│ 備 註 │├───┬────┬──┬───┤ ├────┤ │ ││縣 市○鄉鎮市區○段 │地 號│目│平方公尺│ │ │├───┼────┼──┼───┼─┼────┼────┼────────┤│雲林縣│斗六市 │後庄│359-3 │田│314.27 │全部 │張沈周應有部分：││ │ │ │ │ │ │ │19160/100000、張││ │ │ │ │ │ │ │為敦應有部分： ││ │ │ │ │ │ │ │80840/100000 │├───┼────┼──┼───┼─┼────┴────┼────────┤│雲林縣│斗六市 │後庄│359-4 │田│1029.39 │全部 │張沈周權利範圍：││ │ │ │ │ │ │ │全部 │└───┴────┴──┴───┴─┴────┴────┴────────┘