臺灣高等法院臺南分院民事判決 103年度上易字第158號上 訴 人 吳易達訴訟代理人 湯光民 律師複 代理人 沈聖瀚 律師被 上訴人 郭憲彰即中山企業社
李啟宏共 同訴訟代理人 林俊生 律師上列當事人間給付服務報酬等事件，上訴人對於中華民國103年4月25日臺灣嘉義地方法院第一審判決（102年度訴字第633號）提起上訴，本院於103年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠系爭坐落嘉義市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）係
上訴人所有，上訴人曾授權訴外人吳易庭於民國（下同）102年4月23日將系爭土地委由被上訴人郭憲彰（即中山企業社）代為銷售仲介，委託銷售價格為新臺幣（下同）998萬元，委託銷售期間為自102年4月23日起至102年10月23日止（下稱銷售契約）。銷售契約簽訂後，被上訴人中山企業社即積極斡旋仲介，覓取買主，嗣覓得買主即被上訴人李啟宏願以998萬元承買系爭土地，並於102年9月5日簽發面額100萬元之本票作為定金用，交付予被上訴人中山企業社代上訴人收受。因被上訴人李啟宏願承買之價格已達上訴人所委託之998萬元，被上訴人中山企業社代理上訴人向被上訴人李啟宏收受定金後，旋即以電話通知上訴人，上訴人竟拒絕與被上訴人李啟宏簽訂正式買賣契約書，被上訴人中山企業社乃於102年10月17日以存證信函通知上訴人，應與買方簽訂買賣契約書，惟上訴人仍拒絕簽約。
㈡依上訴人與被上訴人中山企業社所簽訂之銷售契約第2條、
第3條第2項、第5條第1項、第8條第2款、第9條、第11條第1項第3款約定，被上訴人中山企業社已為上訴人尋得買主，且買方即被上訴人李啟宏願承買之價格已達上訴人委託銷售價格，李啟宏既已簽發支付作為定金用之本票與簽署買賣訂金收款憑證而給付定金，則依銷售契約書第5條第1項及第8條第2項約定，應視為買賣成交契約已有效成立。上訴人自有義務與買主即被上訴人李啟宏簽訂正式之書面買賣契約，上訴人拒絕，自應依銷售契約第11條第1項第3款約定，支付被上訴人中山企業社以委託銷售總價百分之6計算之服務報酬即598,800元。又本件買賣契約已成立，依買賣定金收款憑證第2條第4款約定及民法第249條第3款規定，上訴人應加倍返還定金予被上訴人李啟宏，除由被上訴人中山企業社返還本票外，上訴人應再給付被上訴人李啟宏100萬元。
㈢又上訴人係基於出售其名下土地為目的，並非以消費為目的
而與被上訴人中山企業社簽訂契約，上訴人非消費者保護法第2條第1款規定之消費者，銷售契約之約定條款並無消費者保護法之適用，亦無上訴人所辯無效之情形。銷售契約第3條第2項約定，上訴人究竟要否授權被上訴人中山企業社代為收受定金，上訴人可自行決定，非無選擇餘地，該約定條款並無違反誠信與公平原則可言。上訴人之代理人吳易庭簽名確認同意被上訴人可逕以代收定金，代收定金後之效力，無論依銷售契約第8條第2項約定視為買賣契約已有效成立，或依民法第248條規定，上訴人均應受拘束，不得再任意主張契約條款無效或買賣契約尚未有效成立。況上訴人既已授權被上訴人中山企業社代理收受定金，等於授權被上訴人中山企業社可代理上訴人為承諾出賣之意思表示，為上訴人承諾以998萬元出售系爭土地予被上訴人李啟宏，要約與承諾之意思表示合致而契約成立。被上訴人中山企業社於102年9月5日要代理上訴人向被上訴人李啟宏收受充作定金用之本票前，先由仲介員劉炫達於當日11時3分許撥電話予吳易庭，通知要代收充作定金用之100萬元本票，吳易庭當時於電話中還陳稱如已賣到委託價格998萬元即可逕代為收受，被上訴人中山企業社乃代為收受該紙充當定金用之本票，並於102年9月5日下午7時23分許由劉炫達撥電話予吳易庭，告知已收取充作定金用之本票，吳易庭亦於電話中說會聯絡上訴人何時可正式簽約，吳易庭隨後於102年9月6日電話中向被上訴人要求先寄發買賣契約書讓他與上訴人事先知悉買賣價金之付款方式，被上訴人中山企業社乃共傳送3份買賣契約書予吳易庭。當時上訴人與吳易庭要求付款之方式，係為應在系爭土地完稅前買方要先付8成價金，剩餘2成價金於過戶完成時付清，並且均要以現金支付，被上訴人李啟宏願接受上訴人所提出苛刻之付款方式，但要在銀行辦理履約保證，雙方多次協商，上訴人堅守其提出之付款方式，堅不辦理履約保證，不與被上訴人李啟宏簽訂正式買賣契約。上訴人當時亦認買賣已成立，僅係要否辦理履約保證尚談不攏而已。本件買賣契約成立原無異議，僅係尚待正式簽訂買賣契約書及協力辦理過戶登記等相關手續。吳易庭就銷售契約之各條款內容已先看過並充分瞭解，始在契約書之「契約審閱權」條款欄內簽名確認，上訴人不得再爭執契約條款無審閱期而無效。上訴人在未訴訟前，就銷售契約條款已充分瞭解，上訴人於本件訴訟時，欲脫免其違約後所應負之責任，方以契約條款未經其審閱屬無效為抗辯，有違誠信。
㈣銷售契約第5條第2款約定內容，係指仲介完成後，買賣雙方
未違約而順利成交情形下，上訴人應給付服務報酬之時點。銷售契約第11條第3款之約定內容，係指於仲介完成時，賣方違約拒簽正式之書面買賣契約之情形下，上訴人應一次付清服務報酬予被上訴人中山企業社。而銷售契約第11條第1項第3款之約定係規範於仲介完成時，上訴人不履約拒簽書面正式買賣契約應給付服務報酬之情形，並無上訴人所稱疑義或矛盾之情形。銷售契約第2條約定之所謂「契約成立後」，係指銷售契約成立後，非上訴人片面所言之買賣契約成立後。此參酌銷售契約第8條第2款之約定，足認銷售契約第2條所謂「契約成立後」，當然係指被上訴人中山企業社與上訴人所簽訂之銷售契約，而非買賣契約。
㈤系爭土地，係位於「巷中之巷」，被上訴人李啟宏願以上訴
人所委託出售之價格購買系爭土地，已屬高價，如無個人利用或規劃用途，鮮少有人會買此種臨路寬一公尺之土地。又系爭土地面臨私設道路寬僅2米半，爾後要建築地上物要退縮減少原有土地面積，尚需徵得道路土地所有權人之同意，上訴人以面臨吳鳳南路大馬路之價格每坪51萬餘元與其所有藏於巷中之土地作比較，而謂被上訴人中山企業社隱匿交易行情，致使其陷於錯誤，僅以998萬元之價格委託出售，係受詐欺，主張撤銷銷售契約之意思表示，與事實不合，且有故意誤導對系爭土地價格之判斷。系爭土地每坪13萬元定為委託出售價格，並無不實或不合理情形。
㈥被上訴人李啟宏簽署買賣定金收款憑證並簽發作為定金用之
本票100萬元，交予被上訴人中山企業社代為收受，買賣契約已有效成立。此與買方僅交付斡旋金或雙方僅先立下買賣預約而約定日後再訂立本約之情形不同，不得認為雙方尚未就付款方法、稅賦、費用及違約等事項為約定，遽認買賣契約尚未成立。蓋付款方式已於銷售契約第3條第1項約明「配合代書作業」，價款給付方式並非全未約定，又代書費用於銷售契約第6條第5項後段已約明由買賣雙方各半負擔，增值稅負擔原即由賣方負擔，本件與一般買賣預約之情形不同。爰求為判決聲明：上訴人應給付被上訴人郭憲彰即中山企業社598,800元；上訴人應給付被上訴人李啟宏100萬元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語（原審判決上訴人應給付被上訴人郭憲彰即中山企業社199,600元及自102年11月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；上訴人應給付被上訴人李啟宏399,200元及自102年11月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。而駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其等敗訴即違約金經酌減部分並未上訴，上訴人就其敗訴部分不服，提起本件上訴，被上訴人對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回）。
二、上訴人則以：㈠銷售契約是被上訴人所加盟住商不動產房屋仲介集團，參照
內政部編印之不動產委託銷售契約書範本所預先制定之契約，性質上應為「定型化契約」，有消費者保護法之適用。契約第5條第1項後段、第6條第5款、第8條第2款規定，剝奪買賣雙方關於契約必要之點是否合致之決定權，違反消費者保護法第12條規定無效，有臺灣臺北地方法院100年度訴字第1440號、101年度訴字第2532號判決可參。銷售契約第8條第3項約定，已明確規範賣方有權利不接受買方之出價，亦可能出價高於賣方委託價格者有數人，賣方應有選擇權，在斡旋與委託階段，被上訴人中山企業社應無權代理伊與何人締約。又居間契約之委託人所附給付報酬義務，係於所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就。委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生與不發生之風險，銷售契約第6條第5款、第8條第2款約定，不待買賣雙方之決定即認買賣契約成立生效，與居間之法律性質有間，應認無效。銷售契約第6條第5項、第8條第2項約定，賣方因此銷售契約喪失締約自由，扼殺賣方本於居間本質所得享有之正當權益，使買賣雙方議約交涉條件窄化為僅有價格之高低，忽視其他重要買賣條件，與居間契約報酬給付之特性不符，亦與民法第153條第2項規定之要件不同，更異於實務上交涉時，先行交付所謂「斡旋金」作為與賣家交涉之用，賣方就買賣契約仍保有最終之議約權。銷售契約第5條第2項係約定報酬給付時機，為「委託人應於簽訂不動產買賣契約書面時，給付服務報酬總額之百分之70，交屋時再給付百分之30」，其中就「契約成立時」之時點，若逕由契約第6條第5項加以約定，係將「買方出價達到委託價額」片面擬制為買賣契約成立生效時點，則第5條第2項約定給付服務報酬之時點，係「契約成立時」或「簽訂不動產買賣契約書面時，給付服務報酬總額之百分之70，交屋時再給付百分之30」，即產生矛盾之處。參酌契約第11條處理買賣契約因可歸責於賣方之情形，第5條約定應係規範買賣契約依銷售契約順利成立之情形，第5條第2項之文字，較諸同條第1項第1句更為具體明確，則在契約文字應具有一體性不致互相矛盾之前提下，除依實務判例意旨解釋契約真意外，並應於有疑義時，依消費者保護法第11條規定為對消費者有利之解釋；契約第5條第2項之真意應為「買賣契約成立」係「服務報酬請求權」發生之條件，始符合公平，不致過度限制賣方本所享有之締約自由。伊並未與被上訴人李啟宏簽訂書面買賣契約，則以「簽定書面買賣契約」始得請求服務報酬之清償期尚未屆至，依民法第316條規定，被上訴人中山企業社以系爭契約第5條約定請求伊給付服務報酬，當屬無據。㈡伊在銷售契約之契約審閱權欄各項目，均無任何勾選註記，
顯見無論係攜回審閱3日或詳閱並充分瞭解契約內容，均未落實，被上訴人中山企業社僅係草率持該契約要求吳易庭簽名，並未將契約內容逐條解釋，伊不瞭解契約內容即被迫簽約，違反契約審閱權條款，銷售契約條款對伊自不生效力。被上訴人中山企業社並未將契約內容逐條解釋，吳易庭亦僅係針對第2點之「買賣價金履約保證」簽名確認而已，才會僅在第2點處簽名。伊未將該契約攜回審閱3日，也未詳閱並充分瞭解契約內容，本件定型化契約條款對伊應不生效。
㈢依銷售契約第2條約定可知伊係授權被上訴人中山企業社於
買賣契約簽立後，始得以收受買方之定金。依消費者保護法第11條規定，應為有利於消費者之解釋，以伊認定「契約成立後」係指「買賣契約成立後」。本件買賣契約尚未經伊與被上訴人李啟宏簽立，被上訴人中山企業社無代理伊收受定金之權利，買賣契約既未成立，被上訴人李啟宏不得要求伊加倍返還定金。
㈣被上訴人李啟宏根本是人頭，毫無資力購買系爭土地，以開
立本票方式支付定金，要求伊必須先將不動產過戶，始能向銀行辦理貸款支付買賣價金，依銷售契約第8條第4項約定可知，兩造約定定金須以現金方式支付，不得支付本票，被上訴人中山企業社代收被上訴人李啟宏開立之本票，不得視為定金，應無銷售契約第8條第2項之買賣契約已成立情況。㈤被上訴人中山企業社依銷售契約第7條第2款約定負有於簽約
前據實向伊告知其委售土地鄰近地段之交易行情作參考之義務，卻隱匿系爭土地實際行情佯稱該地每坪僅13萬元：仲介員劉炫達向吳易庭表示該地段未直接面臨道路，每坪價格為10至12萬元，並以從事房仲業20餘年經驗保證，使吳易庭相信而陷於錯誤，訂定委託交易價格為998萬元。系爭土地汽車可以直接通達，可當停車場之用，並非位於1米巷中巷，依內政部不動產實價查詢資料可知附近當時行情每坪至少16.4萬元，最高可達519,000元之行情，被上訴人中山企業社當時亦未提供近3個月同路段、同性質不動產之成交行情供參考，違背契約第7條第2款約定，被上訴人之行為已構成詐欺，伊依民法第92條以本書狀向被上訴人為撤銷銷售契約之意思表示。
㈥被上訴人中山企業社於102年9月5日以電話告知吳易庭，買
方李啟宏願意以合約價購買系爭土地，惟因無力付款，故需要貸款，要求以百分之15、百分之15及百分之70之方式分3次付款，要求伊於李啟宏第一次百分之15付款時，伊即要交出土地所有權狀供李啟宏過戶辦理貸款，並收取斡旋金等語，然為吳易庭拒絕，並告知仲介員劉炫達將斡旋金退回，且在伊同意前，不能收取斡旋金、定金。伊收到劉炫達通知，於當日即請吳易庭告知退回所收之金錢，但劉炫達直接聯繫伊，由LINE的訊息內容可知伊已明確告知劉炫達不同意李啟宏之付款方式，尚未答應出售土地予李啟宏，此過程屬斡旋階段，依臺灣高等法院97年度上易字第643號判決意旨，本件買賣契約尚未成立，被上訴人李啟宏不得要求伊加倍返還定金。
㈦縱認銷售契約有效，但參酌臺灣板橋地方法院100年度訴字
第879號判決、99年度簡上字第257號判決、臺灣臺北地方法院101年度店簡字第691號判決、臺北地方法院100年度簡上字第196號判決意旨，被上訴人中山企業社請求之違約金過高，應有酌減之必要。由於買賣契約並未成立，被上訴人李啟宏請求伊加倍返還定金並無理由，有臺灣高雄地方法院99年度雄簡字第1624號判決可參等語，資為抗辯（上訴聲明：
1.原審判決不利於上訴人部分廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回）。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地係上訴人所有，上訴人曾授權訴外人吳易庭於102
年4月23日將系爭土地委由被上訴人郭憲彰即中山企業社代為銷售仲介，委託銷售價格為998萬元，委託銷售期間為自102年4月23日起至102年10月23日止。
㈡嗣覓得買主即被上訴人李啟宏願以998萬元承買系爭土地，
並於102年9月5日簽發面額100萬元之本票作為定金，簽署買賣定金收款憑證，交付予被上訴人中山企業社代上訴人收受。
㈢嗣又因上訴人未與被上訴人李啟宏簽訂正式買賣契約，被上
訴人中山企業社乃於102年10月17日以嘉義文化路郵局919號存證信函通知上訴人，上訴人於102年10月21日收到該存證信函（見本院卷第69頁）。
四、得心證之理由：㈠被上訴人主張：上訴人就系爭土地委託訴外人即其代理人吳
易庭與被上訴人中山企業社簽立銷售契約，買方即被上訴人李啟宏願以委託銷售價格998萬元買受系爭土地，簽發交付被上訴人中山企業社100萬元面額之本票作為定金用，並簽署買賣定金收款憑證，經該中山企業社通知上訴人應與買方簽訂買賣契約書，遭上訴人拒絕等情，被上訴人並提出系爭土地登記謄本、銷售契約及授權書、本票、買賣定金收款憑證（契約）、存證信函暨掛號郵件收件回執等為證（見原審卷第6至14頁），為上訴人所未爭，被上訴人此部分主張兩造已成立銷售契約，自堪信實。
㈡被上訴人又主張：被上訴人李啟宏已簽發交付100萬元定金
本票並簽署買賣定金收款憑證（契約），依銷售契約第5條第1項、第8條第2項約定，視為買賣成交，買賣契約已有效成立，上訴人拒絕簽訂正式書面買賣契約，依銷售契約11條第1項第3款及買賣定金收款憑證第2條第4款之約定、民法第249條第3款規定，請求上訴人給付被上訴人中山企業社服務報酬598,800元、被上訴人李啟宏100萬元等語，惟為上訴人否認並以前詞抗辯。經查：
1.按「解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意」、「解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解。」（最高法院98年度台上字第1925號判決、86年度台上字第3042號判決參照）。又「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。」（最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909號判決參照）。倘雙方合意，本諸自由意識及平等地位自主決定，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重。
2.就系爭土地之委託銷售過程：⑴證人即仲介員劉炫達於原審到庭證稱：由伊接觸銷售契約及
土地買賣，吳易庭在簽約前一個禮拜到公司詢問，系爭土地是在吳鳳南路裡面的巷子，一起開車去看地，伊告知每坪約12萬元，有大概解釋銷售契約內容，有跟吳易庭講開頭契約審閱權、第2條總價部分、第3條付款方式、第3條第2項契約成立後有到達委託底價或以上時可以代收定金、第4條委託銷售期間、第5條服務報酬百分之4、第6條委託人義務及稅金部分各自負擔、違約部分、代書費用、第8條、第9條，其實每一條伊大致上都有口頭上講過。一個禮拜後他有拿一份簽好的授權書來說要簽立銷售契約書。簽的時候有簽名的地方一定有唸到。契約審閱權有唸過去還請他簽名，要勾第2欄已經詳閱無需3日以上審閱期那欄，但伊忘記勾，可是有請他簽名。吳易庭說就先定在一坪12萬元，之後有談到仲介費用百分之4，所以要加一點上去，後來定的價格將近13萬，總價就是998萬。付款方式寫「配合代書作業」就是要等找到買主再來談的意思，也沒有很明確說要如何處理。第3條第2項勾同意，有銷售底價998萬，如果買方出價有到這金額或以上，就可以幫委託人收受定金，視同地主要賣，所以請他打勾簽名。契約成立後是指這張銷售契約成立後同意伊等收定金。有跟吳易庭說過所以有簽名，他確實知道同意與不同意的差別。買主李啟宏出價一直沒有到達委託的底價，所以有電話持續與吳易庭議價，他常說「只要到達底價，我們一定賣」這句話，後來伊直接跟李啟宏講說998萬賣方才肯賣，9月5日當天早上伊就有先打電話跟吳易庭講要去買家那邊，如果最後談的金額是賣方要賣的998萬的話，伊會跟買方收定金。李啟宏答應998萬元，當場就收了定金，有寫買賣定金收款憑證，伊就回公司約晚上7點多打電話給吳易庭，因為他們講不好，伊就直接打電話給地主。買賣定金收款憑證第3條寫「配合公司代書作業」是代書要辦理過戶時，買賣雙方要來喬付款方式。當時付款方式都沒有確定，後來談履約保證的細節及付款方式伊才用LINE。伊確定的是收定金後跟吳易庭講這件事，他說他不同意收定金，但伊告訴他合約書上有寫那一條，後來他就針對付款方式跟伊講，伊想既然跟伊講付款的方式，那就應該是同意這買賣等語（見原審卷第80頁反面至82頁背面）。已詳細說明成立銷售契約、系爭買賣契約等之情節。
⑵雖證人即上訴人代理人吳易庭於原審到庭則證稱：伊到中山
企業社找仲介業者諮詢系爭土地，看過系爭土地劉先生說每坪約10至12萬，劉先生拿授權書給伊讓伊回去簽名，但沒有拿仲介契約給伊看。約隔1個多禮拜，伊讓吳易達在授權書簽完名後，拿給劉先生，劉先生才拿專任委託銷售契約書給伊看，審閱期這段他沒有跟伊講，直接就跳到契約審閱權的第2條，他跟伊解釋並請伊簽名，因為這塊地只是土地買賣比較單純，他沒有逐條跟伊解釋，但是有寫字及蓋章部分他有提到，其他都沒有逐一跟伊解釋，第3條第2項部分他也沒有跟伊解釋契約是指什麼契約，伊有問他配合代書作業是什麼意思，他說這部分沒有確定，他說這契約是嘉義的公版契約，伊想住商是連鎖的大公司，就相信他。後來中間有議價過程因為伊只是代理人，就把價錢跟地主報告，伊確實有跟劉炫達說你先賣賣看到達合約價格的時候，我們應該是會賣，9月5日中午劉炫達打電話給伊說已經到達合約價格，他去找地主說再談看看可不可以，伊就問他付款方式是如何，劉炫達跟伊說付款方式是百分之15、百分之15及百分之70，這對地主很沒有保障，伊聽到這樣就跟劉炫達表示這樣的付款方式伊不能接受，伊相信地主也不能接受，也不能跟買家收取任何的斡旋金、定金及其他任何的金額。在他去跟買家收定金之前伊就跟他說不能收，因為這樣的付款方式伊不能接受，之後他有無收錢我就不知道，當晚有無再打電話給伊，伊已經沒有記憶，伊記得他中午有打一通，那通伊有接。…等語（見原審卷第85頁反面至86頁）。惟證人並未否認系爭土地買賣交易價格到達銷售合約價格時，系爭土地應依約出售之情；再佐以上訴人提供之LINE通訊內容（見原審卷第73至74頁）以觀，於簽立銷售契約前約一個星期，仲介人員劉炫達與上訴人代理人吳易庭有至系爭土地現場看地，並討論系爭土地售價，簽立銷售契約時劉炫達就契約內容有寫字及蓋章部分確實有為說明，經過議價被上訴人李啟宏同意以998萬元購買系爭土地，並依銷售契約之委託銷售方式，交付定金100萬元本票，簽立買賣定金收款憑證，可見本件交易，終因上訴人不同意被上訴人李啟宏之付款方式而未簽訂系爭土地之買賣契約。
3.按稱買賣者，為當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。又訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。民法第248條亦定有明文。觀被上訴人中山企業社與上訴人簽立之銷售契約第2條約定委託銷售價格為998萬元，第3條第1項付款方式及應繳文件約定為：「配合代書作業」，第3條第2項之約定，書有：「契約成立後，委託人（即上訴人）同意授權受託人（即被上訴人中山企業社）代為收受買方支付之定金」，第5條第1項後段約定，亦書有：「買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」，第8條第2項之約定，書有：「委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證，給付定金者，無庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立」，有銷售契約影本在卷可稽（見原審卷第8、9頁）。可見依上開銷售契約，系爭土地係以底價998萬元委託被上訴人中山企業社銷售，付款方式配合代書作業，並得由被上訴人中山企業社代收定金，買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成立。本件被上訴人李啟宏已表示願出價998萬元購買系爭土地，並簽立買賣定金收款憑證，即依照買賣定金收款憑證第1條記載總價為998萬元，第3條約定付款條件為「配合公司代書作業」，則買賣雙方就系爭土地以998萬元配合代書作業付款等契約必要之點表示一致，已達買賣合意；且被上訴人中山企業社亦已依銷售契約代收被上訴人李啟宏支付之定金100萬元本票，則依前揭規定及兩造約定，系爭土地買賣契約應已成立。上訴人此部分所抗辯：不動產交易，包括議價、簽立書面契約、過戶、繳稅、點交、交付價金期款及尾款等事項，亦即被上訴人必須協助買賣雙方踐行上開程序後方能獲取報酬，本件對於上開買賣契約重要之點皆未談妥，故應認為兩造契約尚未成立，銷售契約第5條第2項約定給付服務報酬之時點，係「契約成立時」或「簽訂不動產買賣契約書面時，給付服務報酬總額之百分之70，交屋時再給付百分之30」，即產生矛盾困惑之處。
參酌契約第11條處理買賣契約因可歸責於賣方之情形觀之，第5條約定應係規範買賣契約依銷售契約順利成立之情形，觀第5條第2項之文字，較諸同條第1項第1句更為具體明確，則在契約文字應具有一體性不致互相矛盾之前提下，除依實務意旨解釋契約真意外，並應於有疑義時，依消費者保護法第11條規定為對消費者有利之解釋，契約第5條第2項之真意應為「買賣契約成立」係「服務報酬請求權」發生之條件，始符合公平，不致過度限制賣方本所享有之締約自由云云，與兩造間之銷售契約約定不符，尚屬誤解，不足採取。又上訴人另抗辯：被上訴人中山企業社應無權代理上訴人與何人締約；居間人必須承擔結果發生與不發生之風險，銷售契約第6條第5款、第8條第2款約定，不待買賣雙方之決定即認買賣契約成立生效，與居間之法律性質有間，應認無效；銷售契約第6條第5項、第8條第2項約定，賣方因此銷售契約喪失締約自由，扼殺賣方本於居間本質所得享有之正當權益，使買賣雙方議約交涉條件窄化為僅有價格之高低，忽視其他重要買賣條件，與居間契約報酬給付之特性不符，亦與民法第153條第2項規定之要件不同，更異於實務上交涉時，先行交付所謂「斡旋金」作為與賣家交涉之用，賣方就買賣契約仍保有最終之議約權云云，惟查上訴人究竟要否授權被上訴人中山企業社代為收受定金，上訴人本可自行決定，非無選擇餘地，該約定條款並無違反誠信與公平原則可言。上訴人之代理人吳易庭簽名確認同意被上訴人可逕以代收定金，代收定金後之效力，無論依銷售契約第8條第2項約定視為買賣契約已有效成立，或依民法第248條規定，上訴人均應受拘束，不得再任意主張契約條款無效或買賣契約尚未有效成立。依上說明，銷售契約所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解，上訴人之抗辯中山企業社應無權代理上訴人與何人締約，賣方因此銷售契約喪失締約自由，扼殺賣方本於居間本質所得享有之正當權益，即有未合，並不足採。本件上訴人雖又抗辯：銷售契約第6條第5項、第8條第2項約定，賣方因此銷售契約喪失締約自由，扼殺賣方本於居間本質所得享有之正當權益，過度限制賣方本所享有之締約自由云云。係屬誤解上開銷售契約第6條第5項、第8條第2項約定，並不足取；衡情上訴人未否定雙方於訂約時，已盱衡自己履約之意願、經濟能力、違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而自主決定之情形。則被上訴人主張：上訴人有義務與買主簽訂買賣契約等語，即無不合，洵屬有據。
4.再依銷售契約第11條第1項第3款後段之約定，亦書有：委託人拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人；而買賣定金收款憑證第2條第4項後段約定：賣方不賣或不依約履行，應加倍返還定金。惟賣方亦得加倍返還定金而不賣，則本件因上訴人不同意被上訴人李啟宏之付款方式而未簽訂買賣契約情形，則被上訴人請求上訴人依約給付伊中山企業社委託銷售總價998萬元計算之服務報酬；請求上訴人加倍給付被上訴人李啟宏定金，尚非無由。上訴人此部分雖抗辯：銷售契約第8條第3項記載，已明確規範賣方有權利不接受買方之出價，可推知賣方應有選擇權。惟查，該銷售契約之第8條（定金之收取及其效力）第3項係書為：
「買方簽署買賣議價委託書，於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金同時轉為購屋定金。但委託人未同意出售前，買方保有隨時撤回議價之權利」等語（見原審卷第9頁），惟就其中「於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立」，僅係認定系爭土地「買賣契約」多種有效成立之一方式，並未排除其他情形，於上開「委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證，給付定金者，無庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立，亦堪認定買賣契約為有效成立」等情，況該條第3項但書之約定，實係指明委託人即上訴人未同意出售前，買方保有隨時撤回議價之權利，與上訴人上開抗辯情形不同，自難為其有利之認定。
5.上訴人雖又抗辯：銷售契約違反「契約審閱權條款」，對上訴人不生效力，買賣雙方議約交涉條件窄化為僅有價格之高低，忽視其他重要買賣條件，亦與民法第153條第2項規定之要件不同，更異於實務上交涉時，先行交付所謂「斡旋金」作為與賣家交涉之用，賣方就買賣契約仍保有最終之議約權云云，然銷售契約就契約審閱權欄、第2條價金欄、第3條第1項付款方式欄、第3條第2項委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金欄均係手寫欄位，對照證人上揭證言，於簽約前仲介人員劉炫達已為說明並經同意，則買賣條件以底價998萬元配合代書作業付款既經上訴人同意，當無剝奪買賣雙方關於契約必要之點合致之決定權，而本件被上訴人李啟宏係支付買賣定金並簽立買賣定金收款憑證（契約），並非交付所謂之斡旋金，銷售契約第5條第2項及第6條第5項依被上訴人前揭主張及闡釋並無上訴人所指違反消費者保護疑義，亦無礙被上訴人中山企業社依銷售契約第11條第1項第3款所為主張，上訴人所辯銷售契約違反消費者保護法第11條、第12條規定無效云云，並非可採。又上訴人代理人雖未於契約審閱權欄第1項勾選需否3日以上審閱期，然參諸證人證述訂約過程，被上訴人中山企業社於簽約過程並無妨礙上訴人審閱契約之行為，再觀諸該契約審閱權欄位於契約之首，其第1項與第2項內容及末行委託人確認簽名處緊接，契約審閱權欄並附有匡線與契約條款區隔，參以上開仲介員劉炫達就契約內容有寫字及蓋章部分有為說明乙節，已如上述，上訴人代理人於簽名時，理應已以一般之注意即可閱知第1項審閱期之選項，當場未要求攜回審閱3日仍為簽名，仲介員劉炫達證稱：當時有唸過去，要勾已經詳閱無需3日以上審閱期那欄，但伊忘記勾，有請吳易庭簽名等情，應屬可採；況於簽約後已將銷售契約交付上訴人，上訴人隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，而自102年4月訂約至9月間已過相當期間，上訴人皆未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，此相當期間之經過亦應認為契約審閱期之瑕疵已經補正，本件尚難僅因契約審閱權欄第1項之選項疏未勾選，遽認銷售契約違反契約審閱權條款而為不利被上訴人中山企業社之認定。又上訴人代理人已於銷售契約第3條第2項勾選簽名同意授權受託人即被上訴人中山企業社代為收受買方支付之定金，而此代收定金之約定並無買賣雙方因付款方式未合致而有限制性約款，被上訴人中山企業社於銷售契約成立後自有代收定金之權利，上訴人所辯於系爭土地「買賣契約簽立後」才得以收受買方定金，上訴人未答應被上訴人李啟宏之付款條件及方式賣地云云，與銷售契約明文之意旨不符，實難採憑。
6.又本件銷售契約並無約定定金需以現金支付，且為票據法上之本票性質上亦屬有價證券、金錢證券、信用證券，以本票為支付工具者，於交付本票時，即發生擔保給付金錢之效力；被上訴人李啟宏既然已交付100萬元面額之定金本票由被上訴人中山企業社代為收受，應認與給付金錢有相同之效力。再查，系爭土地地處巷內小巷邊，有卷附相片可據（見原審卷第75頁），依公告土地現值亦不過每平方公尺18,000元，有土地登記簿可稽（見原審卷第6頁），為上訴人所未爭，按個別不動產買賣之價格，不僅受其地形、經濟、生活及交通機能、周遭環境等客觀因素之影響，亦隨市場景氣而有所波動，最後並取決於當事人主觀上自由意志與判斷，衡情上訴人代理人於洽商簽訂銷售契約前，尚與仲介人員至系爭土地現場查看並曾討論售價，且相隔約一星期取得上訴人授權後始行訂約等情，業經證人證述如前，核無被上訴人中山企業社詐欺情節，兩造所提供之內政部不動產交易實價查詢資料均非系爭土地之交易價格且高低不一，亦難遽予認定被上訴人中山企業社有何施以詐術致上訴人陷於錯誤而簽署銷售契約之情形，上訴人主張依民法第92條之規定撤銷所為意思表示，洵無足採。上訴人復謂：被上訴人李啟宏根本是人頭，毫無資力購買系爭土地，以開立本票方式支付定金，要求伊必須先將不動產過戶，始能向銀行辦理貸款支付買賣價金，依銷售契約第8條第4項約定可知，兩造約定定金須以現金方式支付，不得支付本票，被上訴人中山企業社代收被上訴人李啟宏開立之本票，不得視為定金，應無銷售契約第8條第2項之買賣契約已成立情況云云。查銷售契約第8條第4項係約定：「買賣契約已有效成立後，如因可歸責於委託人之事由，致無法完成買賣者，委託人應加倍返還買方已支付之定金。但因可歸責於買方事由者，買方已支付之定金不得請求返還。」，有該銷售契約可據（見原審卷第8頁），並無兩造約定定金須以現金方式支付之約定。上訴人未舉證被上訴人李啟宏係屬人頭，毫無資力等情，亦無可採；況李啟宏既已提出102年9月5日即期本票可據（見原審卷第10頁），則可見買方即被上訴人李啟宏，應確有買賣交易之意願甚明。上訴人此部分之抗辯，均不足取。
7.按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；而衡量違約金是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。又上開違約金酌減之規定，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字19號判例及70年度台上字第3796號判決參照）。復按民法為交易秩序安定之維護，不致使契約當事人肆意片面違約，而破壞交易秩序，故有加倍返還定金之規定，縱認定具有違約金性質，亦不宜酌減失當，始能遏止契約當事人恣意違約，而不致動搖社會經濟交易秩序之安定。本件被上訴人中山企業社依銷售契約第11條第1項第3款請求上訴人支付委託銷售總價百分之6計算之金額，雖以服務報酬稱之，然上開約款係就上訴人不願依契約所載條件與被上訴人中山企業社所介紹之買主簽訂買賣契約書時應負責任所為之約定，亦即係就上訴人違反銷售契約致被上訴人中山企業社無法依銷售契約第5條約定取得服務報酬時，所應賠償被上訴人中山企業社之約定，核該給付為上訴人違約時應給付被上訴人中山企業社之賠償，其性質應屬違約金。再觀之上開民法第249條第3款規定及被上訴人李啟宏簽訂之買賣定金收款憑證（契約）第1條第2項約定書有：「雙方應於102年9月12日12時至本公司或指定地政士處簽定不動產買賣書面契約」；第2條第4項約定亦書有：「…賣方不賣或…不依約履行，應加倍返還定金…賣方亦得加倍返還定金而不賣」，則依上開買賣定金收款憑證之約定，被上訴人李啟宏所交付之定金，應具有違約定金之性質，亦即以該定金作為契約不履行之損害賠償擔保；依上說明，其等約定如有過高，法院自得核減至相當之數額。查銷售契約第5條約定服務報酬為實際成交價之百分之4，亦即本件上訴人若與被上訴人李啟宏簽約，以總價998萬元出售系爭土地，被上訴人中山企業社可取得之服務報酬為998萬元之百分之4即399,200元，惟上訴人不願與被上訴人李啟宏簽約，依銷售契約上開約定，上訴人反應給付被上訴人中山企業社委託銷售總價998萬元之百分之6即598,800元之違約金，而且因係上訴人違約不賣，被上訴人中山企業社即無需再安排雙方簽約、交付文件、權狀及辦理所有權移轉登記等事宜，而得減省此部分服務之勞費，則其約定取得反較自行尋找客戶、安排訂約、交付文件、辦理過戶之整套之服務數額為高之違約金，確有過高。此部分上訴人之抗辯違約金過高，即無不合；本院審酌被上訴人中山企業社因上訴人違約不賣所減省之勞費、目前社會經濟狀況及被上訴人中山企業社所受之損害等一切情狀，認該款約定之違約金以委託銷售總價998萬元之百分之2即199,600元為適當。而被上訴人李啟宏支付定金所交付100萬元本票款項並未流向上訴人，且經被上訴人中山企業社返還被上訴人李啟宏（見原審卷第58頁反面），被上訴人李啟宏不致肇生過大損失，本院爰斟酌上訴人毀約不賣之可歸責事實、現今社會經濟狀況、被上訴人李啟宏所受損害情形等各該情狀，認上訴人給付金額以系爭土地買賣總價998萬元百分之4即399,200元計算為適當。至上訴人復於本院上訴時復抗辯原審上開酌減違約金結果，仍屬過高，違約金部分至多僅需支付委託銷售總價之0.98％云云，惟上訴人所主張之違約金數額未能使契約當事人不致肆意片面違約，且其於本院所提出之他案判決各案情節不一，酌減亦各有不同，並不能採為本案判決之基礎，此部分上訴人之抗辯，即非有據，為無理由。又本件被上訴人分別對上訴人請求，起訴狀繕本既於102年11月11日送達上訴人以代催告，有送達證書可按（見原審卷第21頁），上訴人迄未給付，自應依法負遲延責任。被上訴人各請求上訴人給付伊上開金額自起訴狀繕本送達上訴人之翌日（即102年11月12日起）計算其法定遲延利息，核屬有據。
五、綜上所述，被上訴人中山企業社及李啟宏依銷售契約之法律關係，請求上訴人分別給付被上訴人中山企業社199,600元，被上訴人李啟宏399,200元及均自102年11月12日至清償日止之法定遲延利息，洵屬有據，均有理由。原審判命上訴人分別如數給付上開金額本息，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰毋庸一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 5 日
民事第二庭 審判長法 官 葉居正
法 官 蔡勝雄法 官 莊俊華上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 8 月 5 日
書記官 吳銘添