臺灣高等法院臺南分院民事判決 103年度上易字第296號上 訴 人 連家淇被上訴人 蘇明安訴訟代理人 吳啟勳 律師上列當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國103年9月5日臺灣雲林地方法院第一審判決（103年度訴字第171號）提起上訴，本院於104年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由:
一、上訴人起訴主張:
（一）坐落於雲林縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）原為第三人蘇氣（即為上訴人婆婆）所有，上訴人配偶王志強於民國75年間出資，由蘇氣無償提供使用系爭土地，供王志強興建木雕工廠（下稱系爭工廠），當時因系爭土地為農地，工廠無法辦理保存登記，不能編定門牌。惟王志強於86年6月間死亡，系爭工廠由上訴人繼承經營。嗣後蘇氣於95年死亡，系爭土地由王水泉繼承。王水泉於98年1月10日與上訴人簽訂書面租賃契約（下稱系爭租約），租賃契約期間自98年1月10日至102年12月31日為止，租金每月3,000元。系爭租約成立後，上訴人自98年1月起每年支付租金36,000元予王水泉，直至102年12月止。
（二）然王水泉於102年4月13日死亡，系爭土地由配偶王冬鳳、王玫蘭及王玫英3人（下稱王冬鳳等3人）繼承，惟王水泉生前積欠臺灣土地銀行股份有限公司（以下稱土地銀行）貸款未還，債權人土地銀行強制執行將系爭土地查封拍賣，由被上訴人於103年1月2日拍定系爭土地。惟上訴人對於系爭土地確實有租賃契約存在，依土地法第104條第1項之規定，上訴人對於系爭土地應有優先承買權存在。
（三）至於系爭契約雖明定租期為5年（即98年1月10日至102年12月31日止），惟雙方訂立租約時，王水泉已告知對外積欠銀行債務，為使上訴人保有優先購買權，故有系爭租約期滿後繼續出租上訴人之意思表示，王冬鳳等3人既為王水泉繼承人，自應繼承王水泉對系爭土地繼續出租予上訴人之義務，故此，上訴人對於系爭土地至少應有不定期租賃權存在，而對於系爭土地有優先承買權存在【原審為上訴人全部敗訴之判決】，上訴人不服提起上訴。
（四）上訴聲明:
1、原判決廢棄。
2、確認上訴人對於原審法院102年度司執字第24122號強制執行事件拍賣之系爭土地有優先購買權存在。
3、被上訴人應將系爭土地於103年3月27日以拍賣為原因所為所有權移轉登記塗銷。
二、被上訴人抗辯：
（一）系爭租約租期自98年1月10日起至102年12月31日止，且系爭租約第6條約定：上訴人於租期屆滿時，除王水泉同意繼續承租外，應即日將租賃房屋遷空交還王水泉。足見，雙方並無繼續成立不定期租賃契約之主觀意思。再王水泉於102年4月13日死亡後，系爭土地由王冬鳳等3人繼承，王冬鳳等3人業已明確表達不續租。足見，系爭租賃契約於102年12月31日已屆滿而消滅。
（二）又上訴人對於系爭土地並非地上權人、典權人及承租人，對於系爭土地自無土地法第104條第1項前段規定優先承買權之適用。
（三）末上訴人主張系爭租約係王水泉為使上訴人保有優先購買權而成立，足見，上訴人與王水泉間並無租賃之意思，而為通謀虛偽意思表示。
（四）答辯聲明：駁回上訴。
三、兩造所不爭執事項：
（一）系爭土地原為蘇氣所有，於95年2月15日以繼承為原因，登記為王水泉所有。(原卷第8頁、第16頁)
（二）王水泉於102年4月13日死亡，其繼承人為王冬鳳、王玫英、王玫蘭。
（三）上訴人與王水泉於98年1月10日有訂立租賃契約書，第1條約定：王水泉房屋所在地及使用範圍「工廠與用路」，租賃期限為98年1月10日起至102年12月31日止，租金每月3,000元。(原卷第17至第22頁)
（四）系爭土地經雲林地方法院以102年度司執字第24122號清償債務強制執行事件，於103年1月2日拍賣，經被上訴人以1,451,000元得標，雲林地方法院民事執行處業於103年3月13日核發雲院通102司執子字第24122號不動產權利移轉證書。系爭土地業於103年3月27日以拍賣為原因，登記為被上訴人所有。
（五）王水泉繼承人王冬鳳等3人在該租期屆滿前已分別於102年12月12日、26日以臺北雙連郵局第1801號、第1864號存證信函向上訴人表示「租賃期滿時不會續租」及「期滿絕不再續租」。(原卷第69頁至第75頁)
四、兩造爭執事項：上訴人主張對於系爭土地有優先承買權是否有理由？
（一）按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，此土地法第104條第1項定有明文。又土地法第104條第1項及第107條第1項，關於基地或耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言，此有最高法院44年台上字第700號判例可資參照。故此，承租人對於基地主張有優先承買權，必須舉證證明基地出賣時，承租人就基地確實有租賃契約存在為必要。故雖有租賃契約存在，惟出賣時，租賃契約業已因到期終止或當事人合意終止，承租人自不得以已終止之租賃契約主張對於基地有優先承買權存在。
（二）經查，本件上訴人主張伊與王水泉就系爭土地訂有系爭租約，姑且不論系爭租約是否存在，系爭租約租期自98年1月10日起至102年12月31日止，而被上訴人於103年1月2日經拍賣程序拍定系爭土地，因此，被上訴人拍賣取得系爭土地時，系爭租約已因到期而終止。易言之，系爭土地拍定之時，系爭租約業已終止不存在，揆諸上揭說明，上訴人主張對於系爭土地有優先承買權等情，於法不合，自不可採。
（三）至於上訴人主張王水泉雖於102年4月13日死亡，但臨終前有租期屆滿後繼續續約之意思表示，王水泉之繼承人王冬鳳應繼承繼續出租之義務云云。上訴人對於上情，雖以證人王水泉之妹妹王秋要證詞為據（見原審卷第84頁）。惟查，證人王秋要證稱：「當時王有朋開車載我們去看二哥王水泉，王水泉流淚跟我說，工廠是上訴人在使用，如果系爭土地被法院拍賣的話，一定要湊錢將土地買回來」（見原審卷第53頁背面）。然以證人王秋要所述，當時王水泉並無明確表明要續訂租約之意思，其所述亦有可能建議上訴人若系爭土地被拍賣，應前往參予投標之意思；再王水泉若有要續約之意，何以未能與上訴人簽訂書面契約；再王水泉妻女王冬鳳等3人分別於102年12月12日、26日以存證信函通知上訴人租賃期滿後絕不再續約(原卷第69頁至第75頁)。衡諸一般社會合理常情，王冬鳳3人為王水泉至親且為將來繼承人，若王水泉真有要繼續續約之意思，焉有不告知及囑咐王冬鳳等3人之理？上訴人上開舉證，均不足以證明王水泉有續約之意思，其主張自不可採。
五、綜上所述，即便上訴人與王水泉就系爭土地定有系爭租約，然系爭租約於102年12月31日已屆期而終止，則系爭土地於被上訴人103年1月2日拍定當時，上訴人對之並無租賃權存在，是其主張有優先承買權，自屬無據，不應准許。原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為於判決之結果無影響，爰不再逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 30 日
民事第四庭 審判長法 官 李素靖
法 官 藍雅清法 官 田玉芬上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 7 月 30 日
書記官 李良倩