臺灣高等法院臺南分院民事判決 103年度上易字第221號上 訴 人即 原 告 解惠祥即好消息不動產經紀企業社訴訟代理人 莊震隆
蔡東泉 律師上 訴 人即 被 告 黃詠葳訴訟代理人 江信賢 律師
鄭家豪 律師蔡麗珠 律師蘇榕芝 律師上列當事人間請求給付仲介費事件，兩造對於中華民國103年6月10日臺灣臺南地方法院第一審判決（102 年度訴字第1169號），分別提起上訴，本院於103年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人即原告主張：上訴人即被告於民國（下同）102年3月13日，委託伊銷售其所有坐落臺南市○區○○段○○○ ○號土地，及其上門牌臺南市○區○○○路0段000號房屋（下稱系爭不動產），並簽立專任委託銷售契約書（下稱系爭委售契約書），約定系爭不動產之委售期間為102 年3月16日至102年6月16日，委售總價為新臺幣（下同）950萬元，伊得獲取之服務報酬，原約定為實際交易價額之4％，繼經變更為3％。嗣伊於委售期間達成上訴人即被告之委託，覓得願以底價
950 萬元購買系爭不動產之買主蘇建仲，並回報成交訊息予上訴人即被告，亦經上訴人即被告於買方議價委託書（下稱系爭議價委託書）之賣方同意確認處親筆簽字確認成交，並約定於102年4月24日上午10時簽約，系爭不動產之買賣契約應已成立生效。詎上訴人即被告屆時不依約與買方蘇建仲簽訂買賣契約，致伊損失依系爭委售契約第11條約定，應視同伊已完成仲介服務，上訴人即被告應支付伊委售價格 3％之仲介服務報酬28萬5000元。另依系爭議價委託書第7 條約款，伊本得於買賣雙方簽訂系爭不動產買賣契約書之同時，取得買方蘇建仲以現金支付之買賣總價金2％ 之服務費，惟因上訴人即被告反悔拒不簽約，致伊損失買方蘇建仲原應給付之服務費，伊依民法第216條第2項規定，亦得請求上訴人即被告給付伊所失之利益19萬元；又買方蘇建仲已簽發一紙面額20萬元之支票（下稱系爭支票），經上訴人即被告簽收確認後轉為購屋定金，並得上訴人即被告之同意由伊暫時保管，詎因上訴人即被告不履約，買方蘇建仲本得依系爭議價委託書第6條第5項約定，向上訴人即被告請求給付與議價金同額之20萬元，嗣因買方蘇建仲將該20萬元債權讓與伊，並就讓與債權之情以存證信函通知上訴人即被告，伊亦得請求上訴人即被告給付20萬元；總計伊得請求上訴人即被告給付67萬5000元及法定遲延利息等語。（原審判決上訴人即被告應給付上訴人即原告28萬5000元，及自102年8月24日起至清償日止，按年息5％ 計算之遲延利息，另駁回上訴人即原告其餘之請求後，兩造各就敗訴部分提起上訴。）併於本院上訴及答辯聲明求為判決：
㈠原判決關於上訴人即原告敗訴部分廢棄。
㈡上列廢棄部分，上訴人即被告應再給付上訴人即原告39萬
元，及自102年7月17日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。
㈢上訴人即被告之上訴駁回。
㈣第一、二審訴訟費用均由上訴人即被告負擔。
二、上訴人即被告則以：上訴人即原告就系爭委售契約書與系爭議價委託書之簽訂，均未予伊合理之審閱期間，就系爭委售契約書部分，縱系爭不動產曾於101年9月15日至同年12月15日，委託上訴人即原告代為銷售，惟因銷售價額已有變動，自應再予伊一次之合理審閱期間；且上訴人即原告於伊簽立系爭議價委託書時，並未明確告知系爭不動產之買賣價格，且系爭議價委託書之內容，多係由上訴人之代理人莊震隆自行書寫，伊亦未能充分瞭解該契約之內容，系爭委售契約書與系爭議價委託書，均因未提供合理之審閱期間，自不構成兩造間之契約內容。又伊以950 萬元為系爭不動產銷售總額，與上訴人即原告成立居間契約，嗣伊雖有意提高銷售金額至1250萬元，然並未終止系爭居間契約，僅係針對售價需重新談定，並無提前解除或終止居間契約之意思，伊自無庸依系爭委售契約書第11條規定負違約責任。另伊雖曾於系爭議價委託書之賣方確認處簽名，然僅係在確認買方蘇建仲有議價之事實，而非同意以950 萬元之價格出售系爭不動產，況買賣契約之必要之點，亦非僅限於買賣價金而已，伊與買方蘇建仲間既未就買賣契約必要之點為意思之合致，買賣契約應未成立，尚不得僅以買方蘇建仲之出價已達伊之託售價額，逕認伊與買方蘇建仲間之買賣契約已成立，否則無異剝奪買賣雙方間就契約必要之點是否合致之決定權；又本件買賣雙方之議價既未完成，買方蘇建仲付予上訴人即原告之議價金，自不生轉作定金之效力，且伊既未與買方蘇建仲成立系爭不動產之買賣契約，亦未收受定金，更無庸依系爭買方議價委託書第7條、第6條第5項約定，給付上訴人即原告39 萬元等語，資為抗辯。併於本院上訴及答辯聲明求為判決：
㈠原判決不利於上訴人即被告部分廢棄。
㈡上列廢棄部分，上訴人即原告在第一審之訴駁回。
㈢上訴人即原告之上訴駁回。
㈣第一、二審訴訟費用均由上訴人即原告負擔。
三、經查系爭不動產原為上訴人即被告之子所有，其於95年3月2日取得所有權後，繼於100年11月1日信託登記予上訴人即被告，並約定信託關係消滅時，信託財產歸屬於委託人所有；又兩造曾於101年9月10日簽訂委售契約書，由上訴人即被告委託上訴人即原告仲介銷售系爭不動產，該委售契約書之條款內容，除委託銷售總價為850萬元，委託期間自101年9月1
5 日起至同年12月15日止二項約款，與系爭委售契約書相關約款有異外，其餘內容均與系爭委售契約書之條款相同，營業員亦均為上訴人即原告之訴訟代理人；嗣兩造繼於102年3月13日簽立系爭委售契約書，該契約書內容為：「委託銷售期間自102年3月16日起至102年6月16日止，委託銷售總價為950萬元，上訴人即原告服務報酬為3％。」；另上訴人即原告於102年4月22日，曾將買方蘇建仲簽立之系爭議價委託書，交由上訴人即被告在其上簽名等事實。既為兩造所不爭執，並有系爭不動產之登記謄本、系爭委售契約書、系爭議價委託契約書各影本存卷足稽，自堪信實。惟上訴人即原告主張其得依上揭之法律關係，請求上訴人即被告給付67萬5000元本息乙節，既為上訴人即被告所否認，並以上揭情詞置辯。是本件所應審究者，厥為上訴人即被告與買方蘇建仲間之買賣契約是否成立？上訴人即原告依系爭委售契約書請求上訴人即被告給付仲介服務費28萬5000元有無理由？上訴人即原告依民法第216條第2項規定請求上訴人即被告賠償所失利益19萬元有無理由？上訴人即原告請求上訴人即被告給付買方蘇建仲所讓與之債權20萬元有無理由？各情。
四、按民法第565 條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。上開條文所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。最高法院著有52年台上字第2675號判例在案。卷查兩造於102年3月13日簽立之系爭委售契約書，其內容既已明載：「委託書人（以下簡稱甲方）黃詠葳茲為下列不動產買賣事宜，特委託好消息不動產經紀企業社（以下簡稱乙方）居間仲介...；委託銷售期間自102 年3月16日起至102年6月16日止；委託銷售總價為950 萬元；買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報酬；乙方於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。」等語（見原審調字卷第 4頁），顯見上訴人即原告除應報告訂約機會予上訴人即被告外，尚須於買賣雙方為締約協商時周旋於二人之間以為說合，待買賣雙方間因而成立系爭不動產之買賣契約，上訴人即原告方可取得其居間之服務報酬，是兩造間之法律關係應屬訂約之媒介居間無訛。雖上訴人即被告抗辯上訴人即原告就系爭委售契約書之簽訂，未予其合理之審閱期間，有違消費者保護法第11條之1第1項，依同條第2 項規定，主張該條款不構成契約內容云云。按消費者保護法第11之1條第1項所訂：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」之規定，其立法意旨係為保障消費者之利益所設，避免消費者於未充分瞭解定型化契約之情況下，貿然簽訂顯失公平之契約條款，然倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力應不生影響。經查系爭委售契約書，為上訴人即原告預定用於同類委售契約條款而訂定之契約，此觀兩造先後二度簽立委售契約書，皆採用全然相同之書面格式即明，該契約書性質上應屬定型化契約，固受有消費者保護法關於審閱期間規定之限制。又系爭委售契約書雖於頁首明載：「契約審閱權：本契約及附件於102 年3月13日經委託人攜回審閱3日（契約審閱期間至少為3 日）。」等文字，然因系爭委售契約書之簽立日期亦為102年3月13日，客觀上應認系爭委售契約書，並未於102 年3月13日交由上訴人即被告攜回審閱3日後始為簽立，固亦足認上訴人即原告於原審主張其於簽立契約之一週前，即交由上訴人即被告攜回審閱云者（見原審南簡字卷第43頁），要非事實無足取信，堪認上訴人即被告辯稱上訴人即原告未就系爭委售契約書給予合理之審閱期間等語，核屬實情。然考系爭委售契約書，所載約款僅有15條項，篇幅僅為2 頁，非屬內容龐雜或客觀上難以理解之契約類型，且該契約內容除另以書寫方式填載委售之系爭不動產標的及銷售總價外，上訴人即被告並有明確勾選付款方式，為系爭不動產買賣契約成立時，買賣雙方須另行協議價款，及委託人不同意於委託銷售之標的物上張貼銷售廣告等2 選項，足認上訴人即被告於簽訂系爭委售契約書時，應已就契約條款之內容有相當之閱讀，況兩造於101年9月10日曾就系爭不動產之委售簽訂委售契約書（見原審南簡字卷第25頁），委託銷售期間為101 年9月15日至101年12月15日，該份契約書之條款與系爭委售契約書之內容幾無差異，僅就其中銷售總價及銷售期間之空白部分予以填載不同數字而已，且上訴人即被告於前契約期間屆至後僅相隔3 個月，旋與同一受託人即上訴人即原告簽立內容高度相同之同類契約，應足認上訴人即被告就系爭委售契約書之約款，已充分知悉且未對其有何顯失公平之處。而上訴人即被告對系爭委售契約書之約款內容既已充分瞭解，上訴人即原告縱未給予合理之審閱期間，仍無礙於上訴人即被告決定簽約與否之自主意識，亦不生顯失公平之結果，系爭委售契約書之約款，仍應充供兩造間媒介居間關係之契約內容，而得為拘束兩造，合先敘明。
五、次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，亦為民事訴訟法第277 條所明定。上訴人即原告雖主張上訴人即被告與買方蘇建仲間，就系爭不動產之買賣價金已達成合意，該買賣契約應已成立，其媒介居間之行為已發生效果，自得請求服務報酬云云。然查上訴人即原告與買方蘇建仲於102年4月22日所簽訂之系爭議價委託書（見原審調字卷第5 頁），既已明載：「委託書人蘇建仲（下稱甲方）預定購買黃詠葳君（賣方）所有後列標示不動產，現因承購條件與賣方間尚有差距，特委託好消息不動產經紀企業社（下稱乙方）代為協商議價，並支付議價金20萬元以為保證，由乙方收訖無誤。... 甲方願以總價款950萬元購買上開不動產，...」等語，應認系爭議價委託書，係於系爭不動產之買賣雙方尚未就買賣價金達成合意，買方為使契約得以盡快成立，委託上訴人即原告代為推行促成買賣之相關事務，是該議價委託書之當事人，應為上訴人即原告與買方蘇建仲，而非本件訴訟之兩造無疑。雖上訴人即被告不爭執有於系爭議價委託書反面之賣方同意確認處簽名，然該契約之本旨係為委託上訴人即原告辦理議價事務，與買賣雙方間就系爭不動產成立之買賣契約已有不同；且上訴人即被告簽名之欄位為「賣方同意確認處」，該欄位代表之意涵，究係簽名人同意由上訴人即原告代買方處理議價事宜，或係同意該議價委託書中所載之賣方責任條款，或係同意買方所載之之買賣價格，上訴人即被告簽名之用意亦不明，自難僅憑上訴人即被告有簽名於該處之事實，逕認其有與買方成立買賣契約之意思。又買方雖有交付乙紙面額20萬元之支票予上訴人即原告，充供議價金之用，然上訴人即原告之訴訟代理人，既已自承系爭議價委託書之賣方確認同意處欄位下方之「議價金20萬元（支票）暫交由仲介保管」等文字為其所自行書寫，而非上訴人即被告所填載，上訴人即被告復否認曾見過該張支票（見本院卷第53頁），則上訴人即被告是否確曾有收受該支票，亦非無可疑；況依系爭議價委託書第6條第2、3 項：「委託期限屆滿，乙方議價未完成時，議價金於3 日內無息全部退還，不另收取費用。」、「議價完成後，若賣方違約不賣或不依約履行，則議價金賣方加倍退還甲方，契約解除。」之約款，顯見該筆20萬元之金錢，須待買賣雙方就價金數額達成合意後，始得轉變為定金，未為轉換前與定金之性質仍屬有間，尚不得僅因買方蘇建仲曾交付該紙20萬元面額之支票，逕自推定系爭不動產之買賣契約業已成立。按系爭不動產買賣契約之成立，須待賣方就買方提出之要約表示為承諾，且雙方就契約必要之點達成合意者方屬之，上訴人即原告雖主張其與買方蘇建仲簽立系爭議價委託書之102年4月22日，即趕至上訴人即被告之住處告知買方之意願，上訴人即被告同意以950 萬元之價格出售後，方於系爭議價委託書之賣方同意確認處簽名云云；然該主張得以證明上訴人即被告確有就買方蘇建仲之要約以為承諾，係屬有利於上訴人即原告之事實，既經上訴人即被告予以否認，自應由上訴人即原告負舉證之責。惟綜觀全卷資料，上訴人即被告除有於用意不明之「賣方同意確認處」簽名之事實外，未見上訴人即被告有何就買方之要約為承諾意思表示之行為，縱上訴人即被告曾有意委託上訴人即原告以950 萬元之銷售價額尋求買方，惟此僅屬兩造間之契約內容，非可憑此即認上訴人即被告當然已經同意買方以同一價格所為之買賣要約，依上訴人即原告所提之全卷資料，尚不足以使本院形成上訴人即被告與買方蘇建仲間之買賣契約已成立之心證。上訴人即被告與買方蘇建仲間之買賣契約既未成立，即與系爭委售契約書第5條第1項所載：「買賣成交時，乙方（上訴人即原告）得向甲方（上訴人即被告）收取服務報酬，... 。」之請求要件不符，上訴人即被告自無依系爭委售契約書第5條第1項約款，給付上訴人即原告服務報酬之義務。
六、又按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。最高法院亦迭著有58年台上字第2929號判例、99年度台上字第1421號判決意旨足參。
㈠上訴人即原告依系爭委售契約書，請求上訴人即被告給付
委售價格3％ 之服務報酬28萬5000元，雖據上訴人即被告以系爭契約未經終止且尚未完成，而拒絕給付該服務報酬。然查兩造簽訂系爭委售契約書時，係約定以950 萬元金額為委售之總價，是受託人即上訴人即原告自應以該銷售金額為基準，尋覓願以該金額承購之適當媒合對象；而上訴人即原告嗣覓得有意以 950萬元價格購買系爭不動產之買方蘇建仲，並與其於102年4月22日簽立系爭議價委託書，是上訴人即原告客觀上確有依約於委售期間內，覓得合於指定條件之承購對象無疑。次據證人曾志強在原審證稱：「伊與上訴人即被告為朋友關係，也認識上訴人即原告之訴訟代理人莊先生，是在被告家打牌認識的。伊知道上訴人即被告有出售一間房屋的事情，地址是中華西路一段246號。據伊所知是102年3、4月要出售。伊知道上訴人即被告要賣的價格是1250萬元，但是伊不知道實際要賣的價格為何。伊去上訴人即被告家，他們有談這件事，第一次是講電話，上訴人即被告在家跟上訴人即原告之訴訟代理人莊先生講電話，談的內容是有關於這間房子950 萬元她不賣。第二次是原告訴訟代理人莊先生來上訴人即被告家，伊在打牌，也是3、4月那時候，上訴人即被告有告知莊先生說950 萬元她不賣，伊不確定莊先生之回答。因為當時伊在打牌，只有聽重點。」等語（見原審南簡字卷第41、42頁）；及證人楊美代在原審證稱：「伊跟上訴人即被告是朋友，認識有2、3年。曾聽到上訴人即被告於電話中說：莊仔，我房子不要賣了，你房子不要再跟我賣了。伊問被告說為何要賣房子，她說房子本來交給人家賣，現在不賣了。那時候伊都稱呼上訴人即原告之訴訟代理人莊震隆為莊仔。102 年4、5月約14、15日下午時分，伊在上訴人即被告家打麻將時，有看到原告訴訟代理人莊先生來上訴人即被告家，伊當時在房間打麻將，上訴人即被告站起來走出去客廳，伊有聽到上訴人即被告說房子不賣了，然後伊探頭去看，看到上訴人即被告跟莊震隆講話，上訴人即被告說不賣的時候，莊震隆都沒有說什麼，轉頭而已。
」等語（見原審卷第31至33頁），固足認上訴人即被告於兩造簽訂系爭委售契約書後，曾有告知上訴人即原告其有意變更原已簽約確定之950 萬元委託銷售總價，並將之提高至1250萬元之事實；然因該二證人就上訴人即被告將其欲提高銷售總價之意思，告知上訴人即原告之營業員莊震隆之時點，均未有明確具體之陳述，且所述時點亦有出入，前者稱係於102年3至4月期間，後者則稱係於102年4至5月期間，而兩造簽立系爭委售契約書之時點則為102年3月13日，另上訴人即原告覓得出價相當之買方，並與之簽立系爭議價委託書則係於102年4月22日，是該二證人之證詞充其量僅足證明上訴人即被告確有意變更其銷售總價，卻無益於釐清上訴人即被告有意變更銷售金額之時點，是否早於上訴人即原告覓得適當買方之時。上訴人即被告雖辯稱其於簽訂系爭委售契約書之隔日，旋告知上訴人即原告之營業員欲變更銷售金額之情，然觀上訴人即原告提出之系爭議價委託書頁末「賣方同意確認處」，確有上訴人即被告之簽名，上訴人即被告就此亦不為爭執，僅辯稱該委託書於其簽名時其他欄位均未填寫，買方蘇建仲亦未簽名云云；惟經本院比對買方蘇建仲於原審證述後所提出之同份系爭議價委託書原本（見原審卷第49-52 頁），買方蘇建仲所持有之同份委託書除於頁末之賣方同意確認欄尚屬空白外，其餘部分均已填載，買方蘇建仲亦已簽名，足見上訴人即被告係於買方蘇建仲填載並簽名完畢後，始於賣方同意確認處填載無訛，上訴人即被告所辯前情，要非事實，不足採信。又該份委託書既於上訴人即被告簽名時，即清楚載有買方蘇建仲願以950 萬元購買系爭不動產，並委託上訴人即原告就此代為協商議價等文字，苟上訴人即被告如其所辯，其早於102年3月14日即已告知上訴人即原告之營業員欲變更契約之銷售總價，且該買方之承購價格與上訴人即被告所期待之1250萬元售價間，存有高達 300萬元價差，上訴人即被告自應於知悉買方之承購價格後，速向上訴人即原告表明反對之意，而非直接於系爭議價委託書上簽名以為確認，益見上訴人即被告係於上訴人即原告覓得買方後，始生調高其銷售總價之意思，並因買方承購價格與其事後變更之期待不符，而不再續行議價程序至明。
㈡上訴人即被告在本院雖又辯稱：其雖有意提高系爭不動產
之銷售總價，然無意終止系爭委售契約關係，僅係變更契約部分內容而已云云。然依證人楊美代在原審所證稱上訴人即被告曾告知上訴人即原告之營業員，上訴人即被告不願再出售系爭不動產乙情（見原審卷第32頁反面），及上訴人即被告在原審所自承：「我的意思是說當初的契約無效，我不賣了，等以後經過2 年後確定沒有奢侈稅我才要賣。」、「（系爭仲介契約無效之理由為何？）不能讓我信任。隔天我就打電話給原告訴訟代理人說我不賣了，所以這是解約。」、「我要解除原來的契約，另訂新的契約。」等語（見原審卷第77頁），已足認上訴人即被告於上訴人即原告覓得買方後，即萌生提高銷售總價之意思，而不願遵循原已簽訂之系爭委售契約書。又因受託人依委售契約書，除須善盡善良管理人注意義務外，尚需於受託期間自行吸收尋覓媒合對象所生之相關費用成本，倘委託人所定之委售標的物價格與市場價格差異過鉅，而大幅降低媒合成功之可能性，則受託人是否願與委託人成立委售契約，仍有待受託人衡量後再行決定，故委售標的物之價格若干，應屬委售契約必要之點，契約當事人無權片面予以變更；兩造既已簽訂系爭委售契約書，雙方自均須受該契約之拘束而為履行，上訴人即被告無權以單方之意思表示，擅行變更系爭委售契約所訂之內容，尤其無權任意調升委售標的物之價格，苟其無意遵循原契約之內容，至多僅得隨時終止原契約，至於上訴人即原告是否願以新委售價格另行訂立契約，仍屬上訴人即原告締約與否之契約自由範疇。上訴人即被告既已告知上訴人即原告其不願再行出售系爭不動產，應係有意終止以950 萬元為銷售總價之系爭委售契約，惟因上訴人即原告尚未同意以1250萬元為銷售總價，而與上訴人即被告另行成立新委售契約，則兩造間之系爭委售關係應已終止，並未有另一新契約關係之形成。而依系爭委售契約書第11條第1 項：「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之服務，甲方仍應支付委託銷售價格4％ 之服務報酬，並應全額一次付予乙方：
㈠委託期間內，若甲方要求解約或自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人仲介者。」之約款，既載有媒合居間之不動產買賣契約雖實際上未完成，受託人即上訴人即原告仍得請求委託人即上訴人即被告給付服務報酬之特約情況，且衡諸該約款之締約目的，乃在避免委託人於契約有效成立期間，未依約將系爭不動產之買賣媒合事務全權交由受託人處理，而有妨礙受託人覓得媒合對象進而成功獲取服務報酬之情事，為維護受託人依約可能取得之利益，避免委託人惡意阻止受託人獲取報酬而有違誠實信用原則，故另以特約保障之，是該約款之內容雖係以「甲方（委託人）要求解約」為其構成要件，然該約款之解釋應非僅限於委託人請求解除委售契約之情形，亦應包括雙方於締約後，委託人主張終止系爭契約而使該契約效力不存之情形；而於委售期間終止該契約，將剝奪受託人於特定期間內持續尋覓買方，以提升媒合成功之可能性，對於受託人之契約利益自有重大影響，況上訴人即被告係於上訴人即原告已成功覓得適當之媒合對象後，始刻意提高售價並終止原系爭委售契約，與上揭約款所欲防免之違約類型相合，是上訴人即被告雖有隨時終止系爭委售契約之權利，然兩造既已就上訴人即被告行使終止權之行為締結賠償之特約，上訴人即原告自得依系爭委售契約書第11條第1項之約款，請求上訴人即被告給付相當於委售價格4％之服務報酬。又兩造既已就服務報酬之比例，協議降至委售價格之3％，上訴人即原告亦僅就委售價格之3％金額為請求，自當准許。從而上訴人即原告請求上訴人即被告給付委售價格3％之服務報酬28萬5000 元，洵屬有據，應予准許。
七、另上訴人即原告以系爭議價委託書第7 條約款，主張其於買賣雙方簽訂系爭不動產買賣契約書之同時，原可取得買方蘇建仲支付之買賣總價款2％ 服務費用，該利益因上訴人即被告拒不簽訂買賣契約而喪失，其得依民法第216 條規定，請求上訴人即被告給付該所失利益19萬元乙節。因依兩造簽訂之系爭委售契約書，上訴人即被告並未負擔當然須與上訴人即原告所覓得之媒合對象成立買賣契約之義務，僅係於其拒絕締約之行為有違誠實信用原則，而害及上訴人即原告之服務報酬請求權時，上訴人即原告得另依契約條款請求服務報酬而已，上訴人即被告仍得保有選擇契約相對人與締約內容之契約自由權。而上訴人即被告既未負有當然締約之契約上義務，其締約與否均屬個人之意志決定，非屬違背契約義務之可歸責行為，自無庸就此負擔損害賠償之責任，而無須填補上訴人即原告因而未能取得之利益，上訴人即原告為此項金額之請求，即非有據，不應准許。
八、至上訴人即原告以系爭議價委託書第6條第5項約款，主張上訴人即被告於議價完成後違約不賣，應加倍退還議價金20萬元予買方，因買方蘇建仲已將該20萬元債權讓與上訴人即原告，並告知上訴人即被告，上訴人即被告自應向上訴人即原告為該項金額之給付部分。因系爭議價委託書之締約目的，旨在規範上訴人即原告與買方蘇建仲間之委託議價關係，其契約當事人僅為該二人，惟上訴人即原告為促使上訴人即被告得依約履行藉以保障其取得服務報酬之利益，方於該議價委託書第6條第5項特設有賣方之契約責任。又因系爭議價委託書，係屬上訴人即原告預定用於同類專任委託銷售契約條款而訂定之契約，其性質亦屬定型化契約條款，且該契約之效力同時擴及委託議價之買方與尚待議價之賣方，依消費者保護法第11條之1 規定，亦應使簽約之消費者即買賣雙方當事人，均可享有合理之審閱期間。上訴人即被告雖簽名於系爭議價委託書之賣方確認欄位處，然其簽名所代表之用意為何既屬不明，而有如上述，縱認上訴人即被告係有意受該議價委託書約款之拘束而為簽名，然因該議價委託書之頁首，僅載有買方蘇建仲自願放棄審閱期間之字樣，而未見上訴人即原告於要求上訴人即被告為簽名確認時，給予上訴人即被告如何之合理審閱期間，使其得以仔細審酌系爭議價委託書之相關內容，雖系爭議價委託書僅有2 頁篇幅，然因契約名稱為買方議價委託書，且其內容大多涉及上訴人即原告與買方蘇建仲間之權利義務關係，身為賣方之上訴人即被告僅藉由粗略之瀏覽過程，甚難立即察覺該約款之內容，尚且設有賣方之法律責任，而上訴人即被告除有簽名外，亦未見另為任何內容之填載，是以上訴人即原告未予合理之審閱期間，即要求上訴人即被告於頁末之賣方同意確認欄處簽名，將使上訴人即被告於未知之情況下簽署毫無預期且顯失公平之約款，而有違消費者保護法第11條之1 規定之立法意旨，是上訴人即被告縱於系爭議價委託書之頁末處簽名，仍得依消費者保護法第11條之1第2項規定，抗辯其不受該約款之拘束。
況上訴人即原告尚未證明上訴人即被告已同意其議價之結果，上訴人即被告與買方蘇建仲尚未生有議價完成而成立買賣契約之情事，復如上述，堪認本件之客觀情形與系爭議價委託書第6條第5項之責任發生要件尚有未符，縱上訴人即被告應受系爭議價委託書約款之拘束，其責任亦未發生。又上訴人即原告主張之債權讓與情事，縱經證人蘇建仲於原審證述在卷（見原審訴字卷第45頁），並有上訴人即原告提出之債權讓與契約書與存證信函及收件回執在卷足憑（見原審南簡字卷第35至37頁），然上訴人即被告既不受系爭議價委託書約款之拘束，該約款要件亦未實現，上訴人即被告本無須對買方蘇建仲負擔20萬元議價金之加倍返還義務，買方蘇建仲所讓與之債權既自始未存在，則其債權讓與之行為亦屬無效，從而上訴人即原告基於債權受讓人之身分，請求上訴人即被告給付20萬元，仍屬無據，不應准許。
九、綜上所述，上訴人即原告依系爭委售契約書約款請求上訴人即被告給付服務報酬28萬5000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求均非有據，不應准許。原審本於同上見解，判命上訴人即被告應給付上訴人即原告28萬5000 元，及自102年8月24日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，並依職權為假執行之宣告，及駁回上訴人即原告其餘之請求，經核認事用法並無違誤，兩造各就其敗訴部分上訴，分別執詞指摘原審對其不利判決部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，均應予駁回。
十、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。
十一、據上論結，本件兩造上訴均為無理由，應依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 曾平杉法 官 林永茂上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
書記官 岑 玢