臺灣高等法院臺南分院民事判決 103年度上易字第323號上 訴 人 黃天辰被 上訴人 蔡益田訴訟代理人 彭大勇 律師
林士龍 律師謝昌育 律師上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103年10月9日臺灣臺南地方法院第一審判決（102年度訴字第1253號）提起上訴，本院於104年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：本件上訴人經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：㈠兩造於100年4月29日簽立之租賃契約書（下稱系爭租賃契約
），上訴人自民國（下同）100 年8月1日起，承租被上訴人所有坐落臺南市○○區○○○段○○○○○○○○號之土地，及其上建物即門牌為臺南市○○區○○○00號之房屋（下稱系爭房地），期間自100年8月l日起至109年6月30日止，租金每月為新台幣（下同）28,000元，應於每月10日前繳納1個月租金。上訴人承租後，雖前幾月均有按時繳納租金，惟自101年5月起，即未能按月繳納租金，至被上訴人起訴請求時止，已積欠超過2個月以上租金（於101年有6個月、102年5個月以上租金未繳）。又依系爭租賃契約第16條約定：本件租屋之房屋稅，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由上訴人負責補貼，今上訴人承租後於系爭房地上設立「台灣松電工業科技股份有限公司」（下稱松電公司），致使被上訴人增加共8,132元稅金（101年度之房屋稅增加4,110元、102年度房屋稅增加4,022元，共8,132元），此增加之稅額，依約應由上訴人負擔，惟上訴人從未補貼該筆費用，此部分上訴人應一併給付。
㈡上訴人遲付上開租金之總額已逾2個月租額，被上訴人已於1
02年6月14日發函催告上訴人限期繳納，上訴人在接獲存證信函後未予置理。被上訴人另依法於102年6月26日發函終止兩造之租賃契約，上訴人仍刻意不收受該次存證信函通知，對郵局之招領均置不理，致使被上訴人終止租賃契約之意思表示無法到達，此顯不可歸責被上訴人之事由；被上訴人再以本件起訴狀繕本送達上訴人時起，為被上訴人合法向上訴人終止租賃契約之意思表示。被上訴人既已合法終止與上訴人之租賃契約，在未返還前，上訴人無權占用系爭房地而受有利益，致被上訴人受有損害，兩者間具有因果關係，故被上訴人復依民法第179條規定，請求自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至上訴人搬遷系爭房地之日止計算之相當於租金之不當得利。爰依系爭租賃契約及民法第767條等規定請求：1.上訴人應返還系爭房地予被上訴人。2.上訴人應給付被上訴人366,532元及自102年9月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。3.上訴人應自102年9月25日起至將系爭房地返還予被上訴人之日止，按月給付被上訴人28,000元等語（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回）。
二、上訴人則以：㈠上訴人因資訊不對稱，租到猶如廢墟與垃圾場之被上訴人系
爭房地，有多處毀壞，環境髒亂，垃圾堆滿庭院及房間，牆壁壁癌、無紗窗、無窗戶、無門、磁磚油漆剝落，無浴室與廁所，舊電線與電視線到處纏繞，屋頂三處大裂縫，庭院到處坑洞，罄竹難書。且上訴人居住兩年多，老房子毛病特多，辦公室下雨天淹水，睡夢中聞燒焦味才發現開關老化燃燒冒煙，樓梯燈突然毀損才發現開關與電線腐鏽，牆壁每半年尚需全面補土一次；後來經上訴人據理力爭，被上訴人才同意完全負擔，然被上訴人只維修二樓頂防水，其餘均置不理。又承租之系爭土地無排水系統，能使用面積不到一半（嚴重時4分之3泡在水裡）。而被上訴人未留電話與住居地點，無法聯絡，僅能由上訴人自己雇工修繕處理，整修後，電線、排水系統均須外接，室內、室外管線外露，可見系爭房屋無法達到一般房屋之功用；有關押金56,000元已先行繳付，應可扣除。關於房屋稅增加問題，上訴人曾告知被上訴人願意協助至稅捐處說明，但被上訴人不願意。如今，要索取增加部分，顯屬無理。
㈡本件修繕開工前曾估價，都預估2,000,000元以上，奈於經
濟因素，只好自己僱工買材料整修，水泥工1天工資3,000元、配合1個小工1,800元，水電工2,500元，敲打工3,000元，租工1,500元，鐵工3,000元、配合小工2,000元，油漆工3,000元、木工3,000元。便當費與飲料費，由上訴人負擔。開工時，1天5個人，水電工（兼工頭）、敲打工、租工，薪資當天發放，工作約20天左右。總支出940,280元，實際支出約1,200,000元以上，因僱工整修，無法取得單據，材料附近店家購買，有些無法取得單據。但不能因無單據，就不承認上訴人之支出。
㈢被上訴人夫婦及其子蔡政賢從未陪同伊到過系爭土地，蔡政
賢共2次至上訴人○○○街租屋處討論租屋細節，經敲定租金22,000元，雙方約定日期到系爭房屋簽約，被上訴人卻不願以22,000元簽約，堅持最少28,000元，並非如被上訴人所言給上訴人無償使用3個月，而以每月減少之租金（被上訴人主張原約定租金為35,000元）及3個月未收之租金，充作修繕系爭房屋費用之情事。系爭租賃契約上並無註明前3 個月僅是裝潢、搬遷、清潔之緩衝期，自然沒有一簽約就開始計算租金。被上訴人先前之租金35,000元係包含幼稚園證照（立案證書）、教學設備、遊戲設備、教室設備、交通車、現有學生、可賣股份與股權（當時房子還能使用），但上訴人所承租的是廢墟與垃圾場，兩者相比之下，顯見上訴人被騙等語，資為抗辯（上訴聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回）。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第39頁背面、第40頁）：㈠系爭租賃契約由被上訴人將其所有系爭房地出租予上訴人。
約定租期為9年（即自100年8月1日起至109年6月30日止），租金每個月28,000元（約定應於每月10日前給付），每次繳納1個月，上訴人已交付押租金56,000元。
㈡系爭租賃契約第16條約定：「本件租屋之房屋稅、綜合所得
稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方（即上訴人）負責補貼，乙方不得異議。」。
㈢依被上訴人提出之臺南市政府稅務局101年、102年房屋稅繳
款書所示，系爭租賃房屋之房屋稅分別增加4,110元（住家用稅率為1.2％，營業用稅率為3％，故增加228,300×〈3％－1.2％〉＝4,110元）、4,022元（223, 400×〈3％－1.2％〉＝4,022元）。共計8,132元。
㈣上訴人尚有101年5、6、9、10、11、12月及102年2、4、5、
6、7、8、9、10、11、12月及103年1、2、3月之租金未給付與被上訴人。
㈤被上訴人於100年7月間，有就系爭房屋之屋頂進行修繕防水
工程，修繕費用約40,000元至50,000元，由被上訴人全額支付之。
㈥系爭房屋有窗戶老舊、浴室僅有小孩馬桶、房間牆壁油漆剝
落，外牆有約3公尺之破洞等瑕疵；另上訴人有進行修繕窗戶、房間牆壁油漆、整修浴室馬桶及水泥牆、圍牆修補之事實。
㈦上訴人承租系爭房地後，在該處設立松電公司及民意日報社營業處所。
㈧被上訴人於102年6月14日以臺灣臺南地方法院郵局第848號
存證信函對上訴人為催繳積欠租金之通知，該存證信函於102年6月17日由上訴人簽收。被上訴人再以本件起訴狀繕本之送達向上訴人為終止系爭租約之意思表示，本件起訴狀繕本於102年9月24日送達上訴人。
四、得心證之理由：本件被上訴人主張：以起訴狀繕本送達上訴人時起，視為被上訴人已合法向上訴人終止租賃契約之意思表示。被上訴人既已終止與上訴人之租賃契約，爰依租賃契約關係及民法第767條等規定請求上訴人返還系爭房地。在未返還前，上訴人無權占用系爭房地而受有利益，致被上訴人受有損害，兩者間具有因果關係，故被上訴人復依民法第179條規定，以每個月28,000元之租金計算，請求自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至上訴人搬遷系爭房地之日止計算之相當於租金之不當得利等語，惟為上訴人否認，並以前詞抗辯。經查：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項及第455條前段分別定有明文。又兩造間系爭租賃契約第16條約定書有：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方（即上訴人）負責補貼，乙方不得異議」。查：
1.被上訴人曾於102年6月14日以存證信函對上訴人為催繳積欠租金之通知，該存證信函於102年6月17日由上訴人簽收，又被上訴人另以本件起訴狀繕本之送達向上訴人為終止系爭租賃契約之意思表示，本件起訴狀繕本於102年9月24日送達上訴人等情，為兩造所不爭執，並有系爭租賃契約、土地登記簿謄本、房屋稅繳款書、存證信函及其回執、送達證書等件可佐，堪予認定。則兩造間之系爭租賃契約業經被上訴人合法終止，被上訴人此部分之主張，即無不合。
2.又被上訴人主張：上訴人尚未給付上開積欠被上訴人為101年5、6、9、10、11、12月及102年2、4、5、6、7、8月、9月1日至9月24日之租金（共12月餘），以及上訴人應負擔之房屋稅金8,132元，共計366,532元（計算式：28,000×12＋28,000×24÷30+ 8,132＝366,532元）。為兩造所不爭，上訴人雖抗辯稱：關於房屋稅增加問題，上訴人曾告知被上訴人願意協助至稅捐處說明，被上訴人不願意云云，查，此部分系爭房地房屋稅增加之問題，並不能因兩造至稅捐處說明，即得減少或排除，況被上訴人並無義務協同上訴人去稅捐處說明。則此部分主張上訴人積欠伊租金及稅金共計366,532元，即無不合。從而，此部分被上訴人請求上訴人給付，即屬有據。
3.又按押租金契約，係信託的所有權讓與行為，乃承租人以擔保租賃契約所生債務之履行為目的，移轉押租金之所有權與出租人，如承租人履行租賃債務完畢，出租人即應全數返還，倘承租人有欠租或其他債務不履行情事，出租人當然就押租金扣押受償，苟有餘額再返還之。準此，出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務，在出租人自己之債權受清償前，不負返還之義務；租賃關係終了，承租人若有欠租時，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生「當然抵充」（法定抵充）之效力。上訴人主張：其給付之押租金56,000元，應予扣除等語，惟為被上訴人抗辯：打算從上訴人積欠被上訴人之租金中扣除，若上訴人搬走之後，有些水電費未繳，也會從中扣除等語（見本院卷第41頁背面）。查兩造間系爭租賃契約已於102年9月25日起終止關係，上訴人除積欠上開租金之外，尚有積欠債務即尚有6月（即尚有兩造不爭執之102年10、11、12月及103年1、2、3月等）之租金或相當於租金之不當得利、水電費等，顯已超過上開上訴人押租金金額甚多，為被上訴人所爭執，上訴人既未履行系爭租約債務，則被上訴人返還押租金之停止條件尚未成就，被上訴人自不負返還義務。則此部分上訴人主張押租金暨其利息未扣除云云，尚有誤會，無從憑採。
㈡次按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222號判決參照）。又租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430條亦定有明文。按私法間之權利義務，本應聽任私人間約定，應優先適用兩造當事人間之約款，除違反公序良俗或違背法律上強行規定而無效，或兩造間並未約定或約定不足者外，始適用民法相關規定為補充解釋。查：
1.被上訴人主張：因系爭房屋本來是租給訴外人私立培新幼稚園，當初之租金為每月35,000元，被上訴人本欲以每月35,000元出租予上訴人，但上訴人認為系爭房屋需要修繕之地方頗多，故不但向被上訴人殺價為每月租金28,000元，且雙方約定自簽約後3個月不收租金（換言之，由上訴人自100年5月1日至7月31日，無償使用3個月），而以每月減少之租金及3個月未收之租金，充作上訴人修繕系爭房屋之費用。因此，上訴人既已同意此條件，事後卻又以莫須有之事，要求被上訴人支付鉅額之修繕費，顯無理由等語。惟為上訴人抗辯稱：其支出系爭房屋修繕必要費用940,280元（乃至合計960,619元、或120萬元以上不等）應扣抵租金等語。經查，兩造訂立之系爭租約第11條後段約定：「房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（即被上訴人）負責修理。」此修繕條款為兩造基於契約自由所訂立，自有拘束兩造之效力。而就系爭租賃物有修繕必要之情形，上開修繕條款並未課予上訴人先行催告被上訴人修繕之義務，解釋上有別於民法第430條、第437條規定之通知義務，應優先適用兩造租約之約定。再者，上開修繕條款僅約定修繕必要時，係由被上訴人負責，而對於由上訴人自行修繕之情形，則未約定，則基於契約補充解釋之原則，應認上訴人可主張適用民法第430條關於租金扣除之規定。如此，除可與承租人之租金給付義務與出租人之必要修繕義務之同時履行抗辯關係相呼應外，亦可簡化兩造之法律關係，避免租金及修繕費用往來交付之繁。而被上訴人依系爭租賃契約第11條所負擔之修理義務，解釋上應屬其保持義務之所生，因此，自應以具有必要性為要件。換言之，上訴人主張以修繕費用扣除租金者，以具有未符合約定使用狀態之修繕必要為前提，始克當之。
2.又被上訴人主張：上訴人因認系爭房屋需修繕處頗多，兩造因而約定簽約後3個月不收租金，且將租金由35,000元減為28,000元，充作修繕租賃物之費用等語，此觀系爭租賃契約係於100年4月29日所訂定，租賃期間則由100年8月1日起算，亦有系爭租約書在卷可憑。上訴人雖否認兩造有簽約後3個月不收租金之情，然上訴人所陳：上訴人所承租的是廢墟與垃圾場。簽約前因樓下門都被釘死，現場無工具敲開，等簽約後，才有權限敲開，現場房間堆滿廢棄物，屋內昏暗（無電燈），簽約在即（又適逢急迫搬家）匆忙之間，無暇看清楚。被上訴人當初會偶然到系爭房屋，上訴人數次告知房子必須修繕云云，可見上訴人於簽約後，即匆忙進入系爭房地，進行系爭房地之整理、修繕，並非遲至100年8月1日始行進入系爭房屋租住。衡情兩造應有合意以被上訴人不收取
3 個月租金之補償方式，讓上訴人自行整修系爭房屋，而上訴人於租賃期間開始後，亦自100年9月至101年4月，均按月依約給付被上訴人28,000元之租金，達8個月，可見系爭房屋交付上訴人使用時，已符合兩造約定之使用、收益狀態。又上訴人抗辯兩造之前曾合意約定給付每月租金22,000元，未據舉證以實其說，並不足採。
3.上訴人復抗辯：系爭房屋未符合約定使用狀態，伊有雇工修繕云云，為被上訴人否認，上訴人自應就此修繕之事實負舉證之責。上訴人固於原審提出系爭房地斑剝腐朽牆壁及壁癌、系爭建物無對外排水系統（下雨時之嚴重情形）、及修繕照片等為證（見原審卷第18、19、25、84、98至103、124、125頁），但該等照片衡情均應係上訴人於100年4月29日簽約後至100年8月1日租賃開始前，其自行修繕期間可以知悉及發現之狀況。至上訴人於原審提出之估價單所示（見原審卷第37至42、141至145頁）之修繕，金額總計940,280元，然查估價單僅為工程費用之預估，並非支出費用之證明，無法根據估價單逕行認定上訴人確有支出修繕費用，亦無法據以認定其中何者為未符合約定使用狀態之必要修繕費用。因此，上訴人就其抗辯，舉證尚有未足，並不足採。上訴人雖抗辯稱：其因資訊不對稱，被上訴人又把系爭房屋封住，其無法進屋察看，被被上訴人詐欺，才會租到如此殘破不堪之房屋云云。然上訴人既有3個月自行修繕期間，甚且，被上訴人亦曾支付系爭租賃房屋之屋頂防水工程修繕費用約40,000元至50,000元，為兩造不爭，顯見上訴人並非無法了解系爭房屋之實況。因此，上訴人所稱資訊不對稱云云，於理未符，難以憑採。從而，上訴人所提出之照片、估價單等主張據以扣除租金云云，洵屬無據，無從憑採。
4.又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之。土地法第97條固有明文。惟按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束（最高法院54年台上字第1528號判例參照）。
同院94年度第2次民事庭會議決議，亦認城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。查，本件上訴人承租系爭租賃物後，在該處設立松電公司及民意日報社營業處所，為上訴人所不爭執，則上訴人顯係以系爭租賃物營商而享受商業上之特殊利益，依上說明，自不受土地法第97條規定房租及地租最高額之限制。況系爭房地每月租金28,000元為兩造意思表示一致而合意之約定，且未違反法令限制，基於契約自由原則，兩造自應受此約定之拘束。是上訴人抗辯：系爭房地租金太高，有違土地法第97條云云，並不可採。
5.又土地法第98條、第99條就以現金為房屋租賃之擔保者，固分別明定其現金利息視為租金之一部，其利率之計算，與97條租金所由算定之利率相等；且擔保金額，不得超過二個月房屋租金之總額，已交付之擔保金超過者，承租人得以超過部分抵付房租。上開強制規定，係法律管制住宅之租賃，調和住宅所有人與使用人間之權利義務關係，保障住宅使用之公平與效益，以國家公權力指導住宅之合理利用，貫徹保護承租人住居安定之住宅立法政策，均屬契約自由原則之例外，此觀同法第94條第1項及第96條規定即明。故其適用範圍應以供住宅使用之房屋租賃為限；至於城市地方供營業用之房屋，原非土地法住宅政策規劃之範疇，且承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，亦非一般供住宅用之房屋可比，就其所約定之租金與擔保金，自無以上開規定加以限制之必要（最高法院95年度台上字第1907號判決參照）。查本件上訴人承租系爭房地後，在該處設立松電公司及民意日報社營業處所，顯係以系爭租賃物營商而享受商業上之特殊利益等情，業如前述，則本件核無上開土地法第98條等之適用甚明。上訴人主張應以押租金利息抵償本件租金云云，亦有誤會，無法採取。
6.綜據上述，系爭租約已於本件起訴狀繕本送達上訴人時即於102年9月24日（見原審卷第8頁）合法終止，已如上述，從而，被上訴人依租賃物返還請求權暨民法第767條之法律關係，請求上訴人應將系爭房地返還予被上訴人，並應給付被上訴人上開積欠之租金及房屋稅款項共計366,532元，即屬有據，均有理由。
㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段有明文規定。又依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院72年度台上字第4012號判決參照）。查兩造簽訂之系爭租約業已終止，已如前述，是上訴人於系爭租約終止後繼續占用系爭房地，乃無法律上之原因受有使用系爭租賃物之利益，並因而造成被上訴人無法使用系爭房地之損害，依上說明，被上訴人自可請求上訴人返還相當於租金之不當得利。又依系爭租約之約定，租金每月為28,000元，有系爭租賃契約附卷可佐，是上訴人占有使用系爭房地所受之利益，自應以每月28,000元為度。則被上訴人主張上訴人應自系爭租約終止之翌日即102年9月25日起至返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利28,000元，即無不合，從而，被上訴人此部分之請求，洵無不合。
五、綜上所述，上訴人之抗辯，均有未合，並不足採；被上訴人主張上訴人應給付伊積欠之租金及房屋稅款366,532元；且被上訴人已合法終止系爭租賃契約等情，洵無不合。從而，被上訴人依系爭租賃契約及所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人將系爭房地返還被上訴人，及依系爭租賃契約之法律關係請求上訴人給付租金366,532元及自起訴狀繕本送達之翌日（即102年9月25日，見原審卷第8頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；及依不當得利之法律關係，請求上訴人應自系爭租賃契約終止之翌日（即102年9月25日）起至返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人28,000元，均屬有據，為有理由。原判決為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，經核於法並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結論不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。至訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。上訴人既於原審敗訴，有關第一審之訴訟費用（裁判費7,270元，見原審補字卷第46、53頁），自應由上訴人負擔，合併說明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 24 日
民事第五庭 審判長法 官 張世展
法 官 李杭倫法 官 莊俊華上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 3 月 25 日
書記官 歐貞妙