臺灣高等法院臺南分院民事判決 103年度上易字第74號上 訴 人 王月娥訴訟代理人 何達雄
方文賢律師被上訴人 新復成投資股份有限公司法定代理人 侯蔡雪吟訴訟代理人 蔡瑜真律師
曾獻賜律師高華陽律師蔡文斌律師上 一 人複 代 理人 詹秉達律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103年1月2日臺灣臺南地方法院第一審判決（101年度訴字第1113號）提起上訴，本院於103年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按公證乃公證人因當事人或其他關係人之請求，就法律行為及其他關於私權之事實作成公證書之行為，依公證法第十三條規定，公證人就特定行為作成之公證書，如已載明應逕受強制執行者，得依公證書執行之，惟公證之主要目的乃在於由公證人作成公證書為兩造權利關係之證明，就某特定行為固得約定有執行力，但並無確定當事人間權利義務關係之效力，當事人就法律行為或其他關於私權事實，縱已作成公證書，仍得就該實體法律關係起訴請求及確認之。本件被上訴人之前手侯信良與上訴人簽訂之臺南市○區○○路○○號房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約書），經原審所屬民間公證人以民國99年1月13日100年度南院民公宜字第000016號公證書公證，依系爭租賃契約書第12條第1項約定：「承租人如給付租金或租期屆滿不交還租賃物時應逕受強制執行。」而得為執行名義。惟被上訴人主張上訴人因積欠租金，被上訴人已依法催告並通知上訴人終止租賃契約，請求返還租賃物，不在上開經公證得逕為強制執行之列，從而被上訴人對上訴人起訴請求返還租賃物，揆諸前開說明，非無權利保護之必要，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人方面：
(一)坐落臺南市○區○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭基地）之臺南市○區○○路○○號房屋（下稱系爭建物），為四層式透天厝，一、二樓由被上訴人之前手侯信良於99年1月13日與上訴人簽立系爭租賃契約書，並經公證在案，約定租賃期間自99年1月13日起至104年1月12日合計5年，每月租金新台幣（下同）19萬元。上訴人自100年l月份起拒不繳納租金，訴外人侯信良曾於100年5月17日以存證信函催告上訴人，應於100年5月31日前將所欠租金全部繳清，逾期將終止租約，上訴人於100年5月18日收受該存證信函，惟迄今仍拒絕繳納租金。侯信良於101年6月21日以買賣為原因將系爭建物所有權移轉登記予被上訴人，依民法第425條第l項之規定，侯信良與上訴人之租賃契約，對被上訴人仍繼續存在。由於上訴人已積欠逾20個月租金，被上訴人亦當庭再請求上訴人給付自100年1月起迄今之租金，上訴人迄未支付，爰依系爭建物租賃契約第8條之約定，以起訴狀繕本之送達表明終止租約，依系爭建物租賃契約第9條及民法第767條之物上請求權之規定，請求法院擇一判決上訴人騰空及遷讓系爭建物一、二樓。
(二)原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人提起上訴為無理由。於本院答辯聲明：⒈上訴駁回。⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人方面：除與原審判決記載相同者予以引用外，補稱：
(一)上訴人與訴外人侯信良間之系爭建物租賃契約係通謀虛偽意思表示，應屬無效，與被上訴人間，亦無租約關係，被上訴人主張依約請求遷讓房屋，並無理由：
⒈系爭建物租賃契約雖經公證，而於租賃契約書載稱係上訴
人向侯信良承租「臺南市○區○○路○○號一、二樓之房屋」，然系爭建物租賃契約訂立於系爭建物建築完成前，即土地實際承租人何達雄與土地所有人侯信良於89年4月1日所簽立之「房屋租賃契約預定書」（出租人為侯信良，而實際承租人何達雄則以其所經營之通遠建設股份有限公司名義簽約），第一條載稱：「租賃標的物：土地座落：
臺南市○○段○○○○○○○號。面積：共1262平方公尺（
381.76坪）」、第二條載稱：「租賃期間：自89年4月1日起至98年3月31日合計九年。但如因建築物無法於預定時間完成，則起租日及租期屆滿日均順延，但租賃期間九年不變。」等語。參以，系爭建物係於89年10月15日開始興建（按使用執照載稱開工日期為89年12月12日），而於90年5月7日竣工，是在上開租約簽立時（即89年4月1日），系爭建物尚不存在，是實際上存於當事人之間者，乃為「何達雄（上訴人之夫）向侯信良承租建物基地」，而上訴人與侯信良間亦不存有被上訴人所稱之房屋租賃關係，所存在者為「土地租賃契約」，而租金19萬元實為土地租金之一部分（按土地租金為每月27萬元，另8萬元部分則以大可禾文化教育公司同式之租約為之）。
⒉又「臺南市○區○○路○○號建物」實為何達雄與侯信良2
人共同出資建築而原始取得，而何達雄出資80%（2,400萬元）、侯信良出資20%（600萬元），依法應各原始取得該建物應有部分五分之四、五分之一。則侯信良與上訴人雙方間縱有經公證之房屋租賃契約書，亦因該建物之出租與承租之意思表示，乃均為通謀虛偽意思表示，且為當事人侯信良與王月娥間所明知，依民法第87條第1項之規定，係屬無效，尚不因契約有無公證而異其自始當然無效之法律效果，則被上訴人自無法定繼受該租約可言，其執該租約第8、9條之規定訴請遷讓房屋，顯屬無據。
(二)被上訴人與侯信良間之買賣為通謀虛偽意思表示，並非合法受讓系爭建物，就侯信良與上訴人間之租賃契約，被上訴人無從依民法第425條第1項之規定主張對其仍繼續存在：
⒈按系爭建物（連同三、四樓，即全棟）係由上訴人之夫何
達雄與侯信良2人共同出資興建，而依比例原始取得該建物各五分之四、五分之一之所有權，已如上述。惟侯信良為達使何達雄難於主張回復、索還建物所有權之目的，竟於101年6月21日虛以買賣為原因而將系爭建物之所有權移轉登記予被上訴人。
⒉查被上訴人之法定代理人侯蔡雪吟為侯信良之妻，侯信良
亦為該公司董事，且所佔股數最多，被上訴人為侯信良所控制之公司，甚為瞭然，而依被上訴人於另案（即原審101年度訴字第729號確認所有權存在事件）中所稱，其代表人侯蔡雪吟，因不忍見侯信良惜情、未能決斷，遂買受系爭建物云云，姑不論侯信良與侯蔡雪吟為夫妻關係，共同養兒育女生活數十年，利害休戚與共，侯蔡雪吟已難諉稱其對本件系爭建物為何達雄與侯信良共同出資所興建之情事為不知，即衡諸常情，一般購買不動產者，豈有買房而不一併買地之理？是被上訴人主張其係合理買受系爭建物云云，殊違常情，顯為不實。依其情形，買賣系爭建物，顯屬通謀虛偽，依法無效；且其等以此不法手段，而欲使何達雄未得能回復其就系爭建物因出資興建原始取得之所有權應有部分（佔百分之八十），即五分之四，乃係侵害何達雄就系爭建物之權利（所有權應有部分五分之四），則不論依民法第184條第1項前、後段之規定，皆應負損害賠償責任，即應就系爭建物塗銷所有權移轉登記，而登記為何達雄所有權應有部分五分之四，亦甚瞭然。
⒊基上，被上訴人並非合法受讓系爭建物，就侯信良與上訴
人之租賃契約，無民法第425條第1項規定「買賣不破租賃原則」之適用，且如前述侯信良與上訴人間並無「房屋租賃契約」存在，是本件被上訴人以該無效之房屋租約為據，主張因上訴人已逾2期未繳納租金，其自得依法終止該房屋租約，訴請遷讓系爭建物云云，尚有不合。
(三)退一步言，縱認系爭租約為有效，然曾與侯信良協議租金之給付方法，且上訴人亦於101年1月13日給付171,000元，嗣後上訴人亦以對侯信良之損害賠償債權抵付到期及未到期租金，尚綽綽有餘，難謂有租金不付之情事，被上訴人訴請遷讓房屋，並非可採。
⒈按何達雄、王月娥與侯信良間，曾於101年2月6日在蔡文
斌律師事務所進行相關租約延續及租金支付之協商，就侯信良所提出「何達雄應付帳款（截至101年1月31日）」之『利息＋生財器具＋租金』共計4,591,297元」，雙方協議何達雄自101年2月至101年12月期間：㈠每月攤還租金、利息、攤提部分為337,500元；㈡每月攤還本金部分為50,000至150,000元（共925,000元）；㈢何達雄、王月娥為發票人開立，發票日101.2.6、面額為扣除上開攤還本金後之餘額3,666,297元之本票（計算式：4,591,297－925,000＝3,666,297元）交付侯信良，以為擔保。上訴人嗣於101年3月1日匯款171,000元繳付101年2月份租金。關於上開擔保本票，因雙方已達成協議，而由侯信良當場收執，事後經其執以行使權利，有原審101年度司票字第1724號本票裁定及其101年8月31日聲請狀所載可稽。衡情，若非兩造間已於101年2月6日達成租金給付之協議，豈有侯信良竟可收受面額為上開經雙方結算後之餘額之本票之理？豈有上訴人即自101年2月份起另繳租金之理？⒉嗣因上訴人繳付101年2月份之租金後，在101年3月18日上
訴人與何達雄陸續發現侯信良、侯蔡雪吟竟於101年初，非法謀奪何達雄、王月娥另在「國際家庭育樂公司」之股份，即以對侯信良之損害賠償債權予以抵繳，尚綽綽有餘，難謂有租金不付之情事，被上訴人訴請遷讓房屋，並非可採。
⒊又和解，依民法第736、737條之規定，本即為當事人約定
互相讓步，以終止爭執或防止爭執之契約，有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力；而何達雄與侯信良間之債權債務，既曾歷經協議合致，則參酌最高法院83年台上字第620號判例意旨，其2人間之權義關係，自應依雙方所和解之內容以定，而就同一事項，尤以成立在後之相關和解內容，有其拘束力，自屬當然。因之，在該和解契約尚未經合法解除之情形下，和解內容仍有拘束雙方之效力，不待贅言。本件被上訴人再事主張其仍得依和解前之租約而為訴求云云，亦屬無理。
(四)於本院上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在原審之訴及假執行之聲請均駁回。⒊如受不利判決，上訴人願供擔保宣告准免為假執行。
⒋訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭基地及建物原登記為侯信良所有，侯信良於101年6月21日將系爭建物以買賣為原因將所有權移轉登記予被上訴人。
(二)侯信良於99年1月13日將系爭建物一、二樓，以其為出租人、上訴人為承租人、上訴人之夫何達雄為承租人之連帶保證人，簽訂租賃期間至99年1月13日起至104年1月12日止，每月租金19萬元之系爭房屋租賃契約書，並經公證在案。
(三)上訴人100年1月起未支付系爭租賃契約書租金，上訴人及何達雄、侯信良於101年2月6日於蔡文斌律師事務所協商租金支付事宜，約定上訴人積欠100年1月起至101年1月止之系爭建物租金2,223,000元，及其他應付款共4,591,297元，由何達雄按月攤還，上訴人並與何達雄共同簽發本票號碼766179、票面金額3,666,297元之本票一紙以為擔保，何達雄已支付第一期之租金（原審卷被證五），其餘未付。
(四)侯信良於100年5月17日以存證信函催告上訴人應於100年5月31日前將所積欠租金全部繳清，逾期將終止租約，上訴人於100年5月18日收受該存證信函。
四、兩造爭執事項
(一)上訴人抗辯系爭租賃契約為通謀虛偽意思表示，當事人間隱藏之真意係何達雄向侯信良承租系爭土地，租金數額19萬元實為土地租金之一部分，系爭建物租賃契約應屬無效，是否屬實？
(二)上訴人抗辯被上訴人非系爭建物所有權人，是否屬實？
(三)上訴人抗辯如系爭建物租賃契約有效，因訴外人侯信良等人謀奪上訴人在「國際家庭育樂公司」之股份，致上訴人受有損害，侯信良依侵權行為損害賠償請求權應賠償上訴人5,577,071元，上訴人以該債權與上訴人積欠侯信良之租金債務（自100年1月起迄今）為抵銷，上訴人並未積欠租金，被上訴人不得終止契約請求遷讓系爭建物，是否有理由？
(四)被上訴人以系爭建物租賃契約已終止，爰依租賃物返還請求權、民法第767條物上請求權之規定，請求上訴人騰空及遷讓房屋是否有理由？
五、得心證之理由：
(一)上訴人抗辯系爭建物租賃契約為通謀虛偽意思表示，當事人間隱藏之真意係何達雄向侯信良承租系爭土地，租金數額19萬元實為土地租金之一部分，系爭建物租賃契約應屬無效，是否屬實？經查：
⒈系爭建物原登記為訴外人侯信良所有；侯信良於101年6月
21日將該屋以買賣為原因將所有權移轉登記給被上訴人，而侯信良於99年1月13日就系爭建物一、二樓，與上訴人簽定系爭建物租賃契約書，並經公證在案之事實，業據被上訴人提出建物登記簿謄本、公證書及房屋租賃契約書為證（見原審卷第9至11頁、第16頁），且經列為兩造不爭執事項第(二)項。又系爭建物自興建完成後一直有出租，訴外人侯信良陸續出租給通遠文教公司、大家庭文化公司、何達雄、寶貝家庭、大可禾公司、上訴人，亦有被上訴人提出之歷年房屋明細及租賃契約並經公證可證（見本院卷一第182、183頁，第184-248頁），觀之歷次租約均載明是「房屋租賃」，甚且租賃範圍有樓層之區分（全棟、或1樓、或2-4樓、或1-2樓、或3-4樓），上訴人於100年1月之前，亦有支付租金之事實，衡情訴外人侯信良並無與他人一再訂立「虛偽」契約之必要。上訴人辯稱沒有房屋租約、係何達雄與侯信良通謀虛偽隱藏土地租賃云云，已違常情。
⒉雖上訴人辯稱：上訴人之夫何達雄為系爭建物的所有權人
之一，應有部分為五分之四，系爭建物租賃契約為通謀虛偽意思表示，當事人間隱藏之真意係何達雄向侯信良承租系爭土地，租金數額19萬元實為土地租金之一部分，系爭建物租賃契約應屬無效云云，然為本件被上訴人所否認有何通謀虛偽意思表示之情形，依民事訴訟法第277條前段之規定，應由上訴人負舉證責任，上訴人固提出房屋租賃契約預定書、及證人韓芝華、許秀玫在本院103年度重上字第82號案件的證詞為證。然查：
⑴上訴人抗辯：何達雄自89年4月1日起即以通遠建設股份
有限公司名義與侯信良訂立「房屋租賃契約預定書」，而系爭建物在89年10月15日才動工，90年5月7日竣工，90年6月13日取得使用執照，簽訂房屋租賃契約預定書時建物尚未興建及完工，何達雄即須付租金，足證何達雄所支付者為土地租金云云，然依上訴人所提出租人侯信良與承租人通遠建設股份有限公司所訂立之房屋租賃契約預定書約定：「雙方因『房屋』租賃乙事，合意約定如次：第一條租賃標的物…權利範圍：『出租人自行投資興建適合辦理幼稚園教育之建物，預計於民國89.03.31完成建築，承租人同意於建築完成後承租之。』」，依前揭內容以觀可知該承租之標的物為房屋而非土地甚明，且亦明示該房屋為「出租人（即侯信良）自行投資興建」等語（見原審卷第70頁）。另衡之商業習慣及社會常情，若當事人間有合資興建建物，且無特別約定所有權歸屬之情形，合資之當事人均係欲藉由出資而共同原始取得建物之所有權，則縱出資人之一有另行承租使用全部建物之需求，亦殊無容任其他出資人排除其出資事實之理，況以何達雄主張其就興建系爭建物之出資達80％，比例甚高，更無不於系爭建物相關文件上明示其出資情形之可能。是由上開房屋租賃預定契約書均記載「出租人自行投資興建適合辦理補習教育之建物」、「承租人同意於建築完成後承租之」等字句，可徵何達雄以訴外人通遠建設股份有限公司名義與侯信良簽立上開租賃契約預定書時，對侯信良稱系爭建物係由「出租人自行投資興建」乙事並無爭執，依上開房屋租賃契約預定書之文義，難為有利何達雄及上訴人之認定。至89年4月1日簽訂上開房屋租賃契約預定書時，系爭房屋尚未完工，惟關於系爭建物於建築期間是否收取租金或係租金有無減半收取等情形，本於契約自由原則，原可由租賃契約之雙方當事人自行約定，亦不能據此即認定何達雄曾出資興建系爭建物，而僅係承租系爭土地等事實。從而上訴人依上開房屋租賃契約預定書抗辯何達雄為系爭建物之所有權人之一，委為無可採。
⑵上訴人抗辯稱韓芝華在本院103年度重上字第82號事件
的證詞有提到間接費用土地租金19萬元是指土地的租金、請款單是要給侯信良的地租、是89年10月16日到89年11月16日土地的租金云云，惟查：證人韓芝華證稱90年初或91年離職，與本案兩造訂立租約的時間是99年1月間，時間已有不符，又上訴人承租1、2樓，若加入3、4樓認計，整棟租金加總為27萬元與證人證稱之19萬元，亦有不同，證人之證詞就時間及金額，核均與本案之情形有別，是否真實，已非無疑，況證人韓芝華是何達雄公司的會計，並非侯信良的會計，且自承未有與侯信良接觸過（見本院卷四第124、129、132頁），尚難以證人所稱土地租金云云，遽認上訴人與侯信良間的契約內容之真意。
⑶另本院103年度重上字第82號事件證人許秀玫於104年12
月1日證稱：「（問：是否有就營運計畫書內容與侯信良確認過？）答：我完全不會與侯信良接觸，我只是負責繕打。」、「（問：…你剛製作的計畫書，後來的執行狀況是否百分之百按照營運計畫書執行？）答：我只負責繕打該計畫書，事後的執行我完全不清楚。」「（法官問：你剛剛說營運計畫書，是何達雄要你繕打，侯信良有無參與該計畫，或與你討論這件事？答：沒有。」等語（見本院卷四第113至119頁）可知：許秀玫完全不曾與侯信良接觸。且許秀玫既是單純繕打營運計畫書、並證稱侯信良沒有參與、也從未與許秀玫討論此事，衡情許秀玫並無從證明侯信良與何達雄有何約定，遑論可為上訴人辯稱與侯信良就房屋租賃契約書是「兩造通謀虛偽意思而簽訂」一節之證明。從而，上訴人辯稱與侯信良間所訂立之系爭建物租賃契約為通謀虛偽意思表示，當事人間隱藏之真意係何達雄向侯信良承租系爭土地，系爭建物租賃契約應屬無效云云，顯無足採。
⑷又訴外人何達雄以被上訴人、侯信良為被告，提起民事
訴訟，聲明請求「被告（即本案被上訴人）應將系爭建物於101年6月21日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。侯信良應將系爭建物所有權應有部分五分之四登記為何達雄所有，應有部分五分之一登記為侯信良所有。」，經原審101年度訴字第729號判決及本院102年上字第90號判決認定：「何達雄主張其與侯信良共同出資興建系爭建物，已因出資80％而原始取得系爭建物所有權應有部分五分之四，請求侯信良將系爭建物所有權應有部分五分之四登記為其所有云云，因何達雄均無法舉證證明其上開主張為真，其上開請求均屬無理由，應予駁回。」而駁回何達雄之訴（尚未確定），此經本院調取上開民事卷宗核閱無誤，並有判決書在卷足憑（見原審卷第132至148頁、本院卷四第27至44頁），上訴人辯稱系爭建物係何達雄與侯信良共同出資建築而原始取得所有權，何達雄將其應有部分五分之四借名登記在侯信良名下云云，亦無足採。
⒊據上，系爭房屋租賃契約並非通謀虛偽，且屬有效，按「
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，民法第425條定有明文。本件系爭建物租賃契約既非通謀虛偽，且屬有效，契約期限未逾五年，且經公證，應有買賣不破租賃原則之適用，是被上訴人主張上訴人與侯信良之租賃關係對於受讓系爭建物所有權之被上訴人仍繼續存在，即非無據。
(二)上訴人主張被上訴人非系爭建物所有權人，是否屬實？⒈如前述，訴外人何達雄業以被上訴人、侯信良為被告，提
起民事訴訟，聲明請求「被告（即本案被上訴人）應將系爭建物於101年6月21日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。侯信良應將系爭建物所有權應有部分五分之四登記為何達雄所有，應有部分五分之一登記為侯信良所有。」等情，從而於本院103年9月22日準備程序時，業經上訴人確認：此一爭點並無涉及系爭建物所有權人原始為何人之認定，而係就被上訴人與侯信良間之買賣是否為通謀虛偽為認定，合先敘明。
⒉按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，
該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號、62年台上字第316號判例意旨參照），上訴人辯稱其夫何達雄為系爭建物的共有人之一，系爭租賃契約書隱藏之真意係何達雄向侯信良承租系爭土地，被上訴人法定代理人侯蔡雪吟明知此情，被上訴人乃與侯信良通謀虛偽意思表示將系爭建物移轉予被上訴人，此由一般購買不動產豈有買房而不一併買地之理，且僅以700萬元購買系爭建物，價格顯然偏低云云。然為被上訴人所否認，揆諸前述，自應由主張買賣係屬虛偽之人即本件上訴人舉證以實其說，固據上訴人提出房屋鑑價書，主張系爭房屋價值有二千八百多萬元價值、被上訴人與侯信良間以七百萬元價格買賣屬虛偽交易云云，然為被上訴人所否認房屋鑑價書內容之真正，不同意作為認定價值依據等情，經查：
⑴依訴外人何達雄在另案主張系爭建物興造費用為3,000
萬元，而自系爭建物興建完成使用至今已有十逾年，上訴人辯稱價值還有二千八百多萬元云云，已與常情有違，此一鑑價書是否可採尚非無疑，再者，系爭建物在初始興造（含裝潢）費用多寡與被上訴人向侯信良以700萬元購買系爭建物即為通謀虛偽意思表示一節，並無直接關連。且如前述，上訴人未能舉證證明其夫何達雄為系爭建物的共有人之一，且系爭建物租賃契約書隱藏之真意係何達雄向侯信良承租系爭土地等情，則被上訴人與侯信良有無為此而通謀虛偽訂立系爭建物之買賣契約已非無疑。
⑵又無論訴外人侯信良與被上訴人間有何緊密之關聯，侯
信良、被上訴人於法律上既屬不同之人格主體，自有合法成立買賣契約關係之需求及可能，不能僅以被上訴人之法定代理人侯蔡雪吟為侯信良之配偶，即遽認侯信良、被上訴人間之買賣必屬虛偽。至上訴人另抗辯被上訴人之法定代理人侯蔡雪吟在另案原審101年度訴字第729號，陳稱係因侯信良一直無法收回系爭建物，不忍見侯信良惜情、未能決斷，而約定由被上訴人向侯信良買受系爭建物，由被上訴人處理系爭建物之事宜等語。惟由侯信良與被上訴人之上開辯解觀之，尚不能逕行認定被上訴人向侯信良買受系爭建物之動機、行為有何不合情理之處，反應認被上訴人確有買受系爭建物之意思，更不能僅由侯信良、被上訴人間之關係，即推認伊等間系爭買賣或移轉行為必有虛偽之情。
⑶訴外人侯信良、被上訴人間既有前述特殊關係及交易考
量，則侯信良為求出售系爭建物予被上訴人，自非無可能接受較低之買賣價格，尚難謂此交易價格即屬虛偽。又依商業交易習慣，買受建物時一併買受基地固屬交易常態，但因其他因素考量例如增值稅等而僅買受建物者，亦非無有；侯信良既為被上訴人法定代理人侯蔡雪吟之配偶，則因系爭建物坐落於侯信良所有之系爭土地上，縱被上訴人於買受系爭建物時未同時買受系爭土地，衡情侯信良、被上訴人亦能就系爭土地之使用權源妥為約定，故僅約定買賣系爭建物而未一併買賣系爭基地，復無何悖於常理之處，更不能以此逕認侯信良、被上訴人之系爭買賣或移轉行為係屬通謀虛偽之舉。
⒊此外，上訴人未能舉證證明被上訴人與訴外人侯信良間之
系爭建物買賣契約為通謀虛偽意思表示，其主張為無可採。上訴人所辯，委無足取，被上訴人因買賣取得系爭建物所有權，足堪認定。
(三)上訴人抗辯如系爭建物租賃契約有效，因訴外人侯信良等人謀奪上訴人在「國際家庭育樂公司」之股份，致上訴人受有損害，侯信良依侵權行為損害賠償請求權應賠償上訴人5,577,071元，上訴人以該債權與上訴人積欠侯信良之租金債務（自100年1月起迄今）為抵銷，上訴人並未積欠租金，被上訴人不得終止契約請求遷讓系爭建物，是否有理由？經查：
⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項前段固定有明文。惟按債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言，最高法院著有18年上字第1709號判例可資參照。又按承租人與金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第300條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效（最高法院45年台上字第590號判例意旨參照）。
⒉上訴人主張其在國際家庭育樂公司之股份，經侯信良、侯
蔡雪吟等人以不實增資而不當減少其股份，使其持股由20%減少為7.23%，以國際家庭育樂公司於100年12月31日之資產價值為76,113,647元，扣除負債32,440,420元，股東權益總額為43,673,227元，上訴人受損金額為5,577,071元（計算式：43,673,227元（20%－7.23%）=5,577,071），可抵償租金29個月到103年5月云云。被上訴人則否認侯信良、侯蔡雪吟有前開不實增資之侵權行為存在，及該債權縱使存在亦不得對被上訴人主張抵銷等語置辯。則上訴人對此有利於己事實應負舉證責任。經查：
⑴縱認上訴人對原所有權人侯信良間之侵權行為損害賠償
請求權存在，上訴人主張以該債權與系爭建物每月19萬元之租金債務抵銷，然如前述，該抵銷關係僅發生於互負債務之雙方即上訴人與侯信良之間，即僅能於其2人間之租賃契約期間內發生抵銷之效力，除非另有民法第300條所定債務承擔情形，否則不得對於系爭建物之受讓人即本件被上訴人主張。惟被上訴人並未有債務承擔之情事，依上開判例，即無從認為上訴人對侯信良主張抵銷之效力得以拘束被上訴人之情事。
⑵又被上訴人自101年6月21日取得系爭建物所有權，依民
法第425條第1項之規定，系爭建物租賃契約對被上訴人仍繼續存在，上訴人對被上訴人有按契約繳納租金之義務，且被上訴人並未對上訴人負有債務，上訴人對被上訴人並無足供抵銷租金債務之債權存在，上訴人辯稱其以侵權行為損害賠償請求權5,577,071元抵銷積欠侯信良之租金債務，委無足採。
(四)被上訴人以系爭建物租賃契約已終止，爰依租賃物返還請求權之規定，請求上訴人騰空及遷讓系爭建物是否有理由？⒈按承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣；
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人其期限內不為支付，出租人得終止契約，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項規定，終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項前段分別定有明文；復按系爭房屋租賃契約第8條約定：「承租人違反契約，出租人應限期催繳或改善，逾期仍未給付或改善，承租金得終止租約。」，有契約書在卷足佐。
⒉查被上訴人自101年6月21日取得系爭建物所有權，依民法
第425條第1項之規定，兩造間存有系爭建物租賃契約，上訴人對被上訴人有按契約繳納租金之義務，且上訴人自承被上訴人受讓系爭建物後，就上訴人積欠租金一事曾為催告，而被上訴人於本件訴訟中亦再次催告上訴人給付租金（見原審卷第262頁背面），惟上訴人迄未繳納，從而被上訴人依上開規定及系爭房屋租賃契約第8條約定，以起訴狀之繕本之送達，為終止租賃契約之意思表示，為有理由，兩造間之系爭建物租賃契約在101年9月20日終止。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。兩造租約既已終止，被上訴人請求上訴人應自坐落臺南市○區○○路○○號之一、二樓房屋遷出，將房屋騰空返還被上訴人即為有理由，應予准許。
六、綜上所述，本件被上訴人主張依租賃物返還請求權之法律關係請求上訴人自系爭建物遷出返還予被上訴人，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人給付，並就勝訴部分，分別酌定相當擔保金額為准、免假執行之宣告，於法並無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論列。又被上訴人係主張依租賃物返還請求權及所有物返還請求權之法律關係請求法院擇一而為判決（見本院卷四第336頁），如前述，本院已就被上訴人主張依租賃物返還請求權請求上訴人自系爭建物遷出返還予被上訴人，為勝訴之判決，從而關於被上訴人所有物返還請求權之法律關係請求部分即無再予論述之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 24 日
民事第六庭 審判長法 官 蘇清恭
法 官 翁金緞法 官 羅心芳上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 24 日
書記官 王薇潔【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。