臺灣高等法院臺南分院民事判決 103年度上字第196號上 訴 人 黃榮嘉
黃奉裕黃榮黃榮峌黃豐棽共 同訴訟代理人 何永福 律師複代理人 嚴天琮 律師被上訴人 財政部國有財產署南區分署法定代理人 吳宗明訴訟代理人 吳碧娟 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國103年7月22日臺灣嘉義地方法院第一審判決（102年度訴字第587號）提起上訴，被上訴人減縮聲明，本院於103年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。此觀民事訴訟法第446條第1項準用第255條第1項第3款規定自明。被上訴人原審請求上訴人將坐落嘉義縣○○鄉○○○段00000地號土地上之七間木造平房拆除，回復可耕作狀態，並將同段17-26、17-27地號二筆土地交還，嗣將回復可耕作狀態部分之聲明減縮（本院卷第53頁反面筆錄），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上規定，應予准許。
二、上訴人主張：坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）係屬國有，被上訴人為管理者，上訴人父親黃新材於民國94年12月06日向被上訴人所屬嘉義分處承租，並訂定國有耕地租賃契約書，為耕地三七五租約，應作耕地使用，然黃新材在承租之系爭17-26地號土地上建蓋如原審附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｈ等七間木造平房，作民宿使用，面積共504.54平方公尺。黃新材於100年3月29日死亡，上訴人為其繼承人，被上訴人曾於100年9月21日發函向上訴人表示，因渠等違反租約使用，原訂國有耕地租賃契約無效，本案應予註銷租約，並返還土地，然上訴人仍占用使用系爭土地，爰依耕地三七五減租條例第16條及民法第767條規定，請求上訴人拆除地上物並返還土地。又上訴人占有使用系爭17-26地號土地，木造平房部分之面積共504.54平方公尺，依國有出租基地租金率計算，其相當於租金之不當得利計算如附件一所示，自100年9月1日起至101年12月31日止，上訴人之不當得利共4,368元；自102年1月1日起至102年10月31日止，每月之不當得利為378元，共10個月計3,780元。另上訴人占有系爭17-26地號土地如原審附圖Ａ、Ｇ部分土地，種植花、樹、茶樹及空地，此農作部分之不當得利如附件二所示，每月97元，上訴人自100年9月1日起至102年10月31日止，26個月共2,522元。另上訴人占有使用系爭17-27地號土地，自100年9月1日起至102年10月31日止共26個月，受有不當利益共936元，計算式如附件三所示。上訴人繼續占有使用系爭土地，獲有未支付相當於租金之不當得利共11,606元（4,368＋3,780＋2,522＋936＝11,606元），爰依民法第179條規定請求上訴人如數連帶給付，並自102年11月1日起至交還土地日止，按月連帶給付被上訴人511元（378＋97＋36＝511元）等語。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴（被上訴人原審請求更正系爭17-26地號土地面積部分，經原審駁回，未據上訴，業已確定，不在本院審理範圍），被上訴人對上訴之答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：系爭土地現仍由上訴人使用，上訴人不知系爭土地除農用外，不得興建地上物，並非故意違約，且因上訴人耕作經營系爭土地，使土地價值提高，僅因部分違約使用，被上訴人即收回全部土地，上訴人損失嚴重。又被上訴人請求以5%計算相當於租金之不當得利，應屬過高，應以1%計算較為適當等語，資為抗辯。上訴聲明：1.原審判決不利於上訴人部分廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○號土地為國有，土地
之使用分區均為山坡地保育區，前者面積：3,590㎡、後者面積：1,120㎡。（原審卷第44至45頁）㈡被上訴人與黃新材於94年12月6日訂立國有耕地租賃契約書
，由黃新材承租系爭國有土地，租期為93年1月1日至102年12月31日（原審卷第46頁）。其中租約：四、其他約定事項：㈨適用耕地三七五減租條例之租約，承租人不自任耕作或將耕地全部或一部轉讓或轉租他人，原訂租約無效。承租人應騰空交還土地，並不得請求任何補償。五、特約事項：㈢承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並承認租約無效，交還土地，絕無異議。
㈢黃新材在承租之系爭17-26地號土地上建蓋如原審附圖所示
Ｂ部分面積115.55平方公尺、Ｃ部分面積61.88平方公尺、Ｄ部分面積62.03平方公尺、Ｅ部分面積60.58平方公尺、Ｆ部分面積60.75平方公尺、Ｈ部分面積143.75平方公尺等木造平房，面積共504.54平方公尺。（原審卷第27頁）㈣黃新材於100年3月29日死亡，上訴人黃榮嘉、黃榮、黃榮
峌、黃奉裕及黃豐棽為其繼承人。（原審卷第47至51頁）㈤被上訴人於100年9月21日發函與上訴人黃榮嘉與黃奉裕2人
表示：「系爭2筆國有耕地，因違反租約使用，原訂（89）國耕租字第234號國有耕地租賃契約無效，本案（收件編號100GB0000000）應予註銷並檢還所送申請文件正本乙份。」（原審卷第52至53頁）㈥被上訴人於100年10月21日對黃榮嘉及黃奉裕訴請拆屋還地
訴訟，經台灣嘉義地方法院100年度嘉簡字第714號承辦，後年改以101年度訴字第233號承辦，並於101年5月11日追加黃豐棽、黃榮及黃榮峌為上訴人，因未先經過調解及調處程序，故先撤回該訴訟。（台南地院101年度訴字第233號卷）㈦被上訴人於102年7月2日向嘉義縣竹崎鄉公所耕地租佃委員
會申請租佃爭議調解。竹崎鄉公所耕地租佃委員會於102年7月10日進行調解，調解不成立，移送嘉義縣政府調處。（原審卷第19至20頁）㈧嘉義縣政府於102年10月14日召開第17屆第1次耕地租佃爭議
調處委員會，該調處之申請人為被上訴人、對造則為上訴人等5人，就系爭國有土地爭議為調處。調處決議「主文：本案由出租人收回。理由：本案承租人未自任耕作，有違減租條例第16條規定，原訂租約無效，故決議如主文。」（原審卷第6至11頁）
五、得心證之理由：本件兩造所爭執者，在於：㈠上訴人有無違反耕地三七五減租條例第16條之規定？㈡被上訴人請求上訴人返還嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○號土地，是否有理由？㈢被上訴人請求上訴人給付相當租金之損害賠償金是否有理由？以下分別說明之：
㈠上訴人有無違反耕地三七五減租條例第16條之規定？
1.按耕地承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文，但所謂不自任耕作及轉租，係指承租人故意不自任耕作及轉租者言（最高法院75年度台上字第813號裁判意旨參照）。再按，耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因，最高法院著有70年台上字第4637號判例意旨可資參照。
2.本件被上訴人主張系爭土地由上訴人之父黃新材於94年12月6日向其所屬嘉義分處承租，並訂定國有耕地三七五租約，然黃新材在承租之系爭17-26地號土地上建蓋如原審附圖所示Ｂ至Ｆ、Ｈ等七間木造平房，而黃新材於100年3月29日去世，上訴人黃榮嘉、黃奉裕、黃榮、黃榮峌及黃豐棽等五人為其繼承人，被上訴人曾於100年9月21日發函註銷租約等情，如不爭執事項㈡㈢㈣㈤所示，而上開木造平房明顯係作民宿使用，有現場照片在卷可稽（原審卷第29頁以下），即自黃新材起，即有不自任耕作情事，並擅自變更系爭租約約定之土地使用情形，黃新材死亡後，上開變更土地使用、不自任耕作狀態仍持續中，是上訴人並未自任耕作，堪可認定。上訴人知悉黃新材與被上訴人訂立者為耕地三七五租約，黃新材於系爭土地上興建木造平房作民宿使用，明顯違約，上訴人辯稱非故意違約云云，自不可採。
㈡被上訴人請求上訴人返還系爭土地，是否有理由？
依兩造租約特約條款五之約定：承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並承認租約無效，交還土地，絕無異議（原審卷第46頁）。又因上訴人未自任耕作，違反三七五減租條例第16條規定，系爭租約無效，被上訴人並已發函通知上訴人註銷租約，如不爭執事項㈤所示，上訴人於租約無效、經通知註銷後，仍繼續占用系爭土地，復未能說明有何其他合法使用權源，自屬無權使用，被上訴人依耕地三七五減租條例第16條及民法第767條規定，請求上訴人將原審附圖所示Ｂ部分面積115.55平方公尺、Ｃ部分面積61.88平方公尺、Ｄ部分面積62.03平方公尺、Ｅ部分面積60.58平方公尺、Ｆ部分面積60.75平方公尺、Ｈ部分面積143.75平方公尺之七間木造平房拆除，並將系爭17-26、17-27地號土地交還被上訴人，自屬有據。雖上訴人辯稱其付出心血耕作經營系爭土地，使系爭土地之價值提高，不應僅因部分違約使用，而收回全部云云。然所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效（最高法院81年度台上字第2180號裁判意旨參照），是縱上訴人雖僅以承租之部分土地建築木屋，然已構成不自任耕作，同一租約所承租之多筆耕地均全部歸於無效，上訴人抗辯不應全部收回云云，尚不可採。
㈢被上訴人請求上訴人給付相當租金之損害賠償金是否有理由
？上訴人於租約無效、經註銷後，仍繼續使用系爭二筆土地，屬無權占用，而可能獲得相當於租金之利益，應可認定。又被上訴人已於100年9月21日發函註銷租約，並通知上訴人繳納95年9月至100年8月使用補償金37,860元（原審卷第52頁），是本件被上訴人請求使用補償金之計算期間，應自100年9月1日起算。以下就系爭土地使用情形，分別說明相當於租金之損害計算：
1.木造房屋部分：上訴人所共有之木屋，占用原審判決附圖所示B、C、D、E、
F、H部分土地，面積合計504.54平方公尺，有嘉義縣竹崎地政事務所複丈成果圖可參，雖本件兩造間之原定租約為耕地租約，然依財政部93年9月24日臺財產管字第0000000000號令修正發布「國有非公用不動產被占用處理要點」第6點規定，占用期間使用補償金，應按行政院核定租金率計算，向實際占用人追收。至國有出租基地租金率依行政院82年04月23日臺82財字第11153號函示，一律依照土地申報地價公告百分之5計收（原審卷第57頁函釋）。本件上訴人使用系爭土地既無合法權源，就系爭17-26地號土地已搭建木屋部分，該木屋係作民宿營利使用，非作耕地使用，其課徵標準如依耕地租約方式計算，反使上訴人獲取高額不當利益，自不相當，是認應以國有非公用土地被占用之租金率計算本件使用補償金，始屬合理。又系爭二筆土地為公有土地，依平均地權條例施行細則第21條規定，應以公告地價為申報地價，而系爭二筆土地自100年09月1日至101年12月31日之公告地價為每平方公尺130元，自102年1月1日至102年10月31日之公告地價為每平方公尺180元，有土地建物查詢資料可參（原審卷第44頁、第25頁），是依國有出租基地租金率計算，每月不當得利為使用面積申報地價租金率5％12，計算式詳如附件一所示，此部分土地自100年9月1日起，至101年12月31日止，每月相當租金之不當得利為273元【計算式：504.541305％12＝273.2925；元以下四捨五入，以下同】，16個月之不當得利共4,368元；另自102年1月1日起，至102年10月31日止，每月相當租金之不當得利為378元【計算式：504.541805％12＝378.405】，10個月不當得利共3,780元【計算式：37810＝3,780元】，二者合計共8,148元之不當得利【計算式：4,368元＋3,780元＝8,148元】。
2.系爭17-26地號土地如原審附圖所示之Ａ及Ｇ部分：上訴人占用系爭17-26地號土地如原審附圖所示之Ａ部分面積731.25平方公尺、Ｇ部分面積2290.46平方公尺，合計302
1.71平方公尺，上訴人用來種植花、樹、茶樹及空地使用，有如原審附圖所示，此部分以原定三七五租約之租金計算不當得利，計算式如附件二，亦即月繳租金以正產物單價正產物收獲量10000使用面積租金率25％12（正產物單價依據嘉義縣政府99年11月22日府地用字第00000000000號函甘藷每公斤代金為5元），每月使用補償金為97元【計算式：5（309010000）3021.7125％12＝97.000000000；小數點以下四捨五入。】，上訴人自100年9月1日起至102年10月31日止，共26個月，受有不當得利共2,522元【計算式：97元26月＝2,522元】。
3.系爭17-27地號土地部分：上訴人另占有使用系爭17-27地號土地，面積1120平方公尺，用來種植玉米，有土地建物查詢資料、租佃爭議調解申請書在卷可參（原審卷第25、21頁），不當得利之計算方式如附件三，並同上2所述，每月為36元【計算式：5（309010000）112025％12＝36.05】，自100年9月1日起至102年10月31日止，共26個月，受有不當利益共936元【計算式：36元26月＝936元】。
4.自100年9月1日起至102年10月31日止，上訴人占用系爭二筆土地，可獲得相當於租金之不當得利總計為11,606元【計算式：8,148＋2,522＋936＝11,606】。從而，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人連帶給付被上訴人11,606元，及另自102年11月1日起至交還土地時止，按月連帶給付被上訴人511元【計算式：378元＋97元＋36元＝511元】，為有理由，應予准許。上訴人未提出任何具體事由，空言抗辯上開租金計算過高，應予酌減云云，尚屬無據，不應准許。
六、綜上所述，上訴人未自任耕作，被上訴人主張租約無效，自屬有據。從而，被上訴人依耕地三七五減租條例第16條及民法第767條規定，請求上訴人將原審附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ、
Ｅ、Ｆ、Ｈ七間木造平房拆除，並將系爭17-26、17-27地號土地交還被上訴人（被上訴人於原審另請求將系爭17-26地號土地，回復可耕作狀態部分，業經減縮），及請求上訴人連帶給付相當於租金之不當得利11,606元，及自102年11月1日起至交還土地之日止，按月連帶給付511元，為有理由，應予准許。原審判命上訴人拆屋、交還土地，如數給付相當於租金之不當得利，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 25 日
民事第四庭 審判長法 官 吳上康
法 官 王浦傑法 官 蔡孟珊上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 103 年 11 月 25 日
書記官 陳嘉琍【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。