臺灣高等法院臺南分院民事判決 103年度上字第226號上 訴 人 姜榮男訴訟代理人 姜天福
陳祐良 律師許世烜 律師楊家明 律師被 上訴人 陳曾花連兼上列一人訴訟代理人 王國雄訴訟代理人 林小燕 律師被 上訴人 陳雅萍訴訟代理人 陳郁芬 律師
蘇文奕 律師上列當事人間請求確認買賣契約存在等事件，上訴人對於中華民國103年9月9日臺灣臺南地方法院第一審判決（103年度訴字第579號）提起上訴，本院於104年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴時，訴之聲明為「㈠確認被上訴人王國雄、陳曾花連與被上訴人陳雅萍間就坐落臺南市○○區○○段○○○○號面積260平方公尺、同段958-1地號面積100平方公尺、同段959-2地號面積29平方公尺、同段933-1地號面積673平方公尺土地及臺南市○○區○○○段○○○○號面積92平方公尺土地（下稱分稱系爭958、958-1、959-2、933-1、634地號土地，合稱系爭5筆土地）之買賣契約不存在。㈡被上訴人王國雄應將系爭958、958-1地號土地所有權移轉於上訴人。㈢被上訴人陳曾花連應將系爭959-2、933-1、634地號土地所有權移轉於上訴人。」，經原審駁回其請求，其不服提起上訴，上訴聲明為：「先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴人王國雄、陳曾花連與被上訴人陳雅萍間就系爭5筆土地之買賣契約不存在。㈢被上訴人王國雄應將系爭958、958-1地號土地所有權移轉於上訴人。㈣被上訴人陳曾花連應將系爭959-2、933-1、634地號土地所有權移轉於上訴人。備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴人王國雄、陳曾花連與被上訴人陳雅萍間就系爭958地號，如附圖甲部分面積3平方公尺、系爭959-2地號面積29平方公尺、系爭933-1地號，如附圖乙部分面積287平方公尺土地之買賣契約不存在。㈢被上訴人王國雄應將系爭958地號，如附圖甲部分之土地，面積3平方公尺分割並移轉所有權予上訴人。㈣被上訴人陳曾花連應將系爭933-1地號，如附圖乙部分之土地，面積287平方公尺分割並移轉所有權予上訴人，及系爭959-2地號面積29平方公尺土地之所有權移轉於上訴人。」，其備位聲明，與先位聲明之訴訟標的實屬同一，先位聲明係就系爭5筆土地全部主張優先承買權，備位聲明則僅就承租範圍主張優先承買權，其先位聲明之請求已涵蓋備位聲明部分，應非屬訴之變更或追加，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：㈠系爭5筆土地均為被上訴人王國雄所有，但其中系爭959-2、
933-1、634地號土地為被上訴人王國雄借用被上訴人陳曾花連名義登記，惟管理處分權均屬被上訴人王國雄。民國97年起，被上訴人王國雄將土地出租予上訴人，並簽訂租賃契約，約定租期自97年11月30日起至102年1月30日止（下稱系爭97年租賃契約），其上租金雖記載每月新臺幣（下同）4,000元，1年合計4萬元，然上訴人與被上訴人王國雄書立系爭97年租賃契約後，即因原租用面積不敷使用，而合意將承租範圍擴大至鐵皮屋前全部空地，即上訴人所承租之範圍乃系爭958地號，如附圖甲部分面積3平方公尺、系爭959-2地號面積29平方公尺、系爭933-1地號，如附圖乙部分面積287平方公尺之土地，並將租金提高至每年8萬元。之後，上訴人於98年間於承租之土地上興建洗菱角池，其上並有鐵皮雨遮及廣告招牌，並在洗菱角池旁鑿深井抽水，位置約在系爭959-2、993-1地號土地西北側；另上訴人在系爭933-1地號土地北側亦有興建鐵皮屋及雨遮。嗣於102年11月30日租約到期後，再續約5年，租期自102年12月1日起至107年11月30日止，每年租金8萬元，並簽訂租賃契約書（下稱系爭102年租賃契約），承租範圍載明鐵皮屋前空地使用，並約定被上訴人王國雄出賣系爭5筆土地時，上訴人有優先承買權。
㈡上訴人承租土地時，曾於98年間出資興建鐵皮屋乙棟於系爭
土地上，且上訴人與被上訴人王國雄所約定之承買範圍為系爭5筆土地全部，基於經濟效用之考量，應認上訴人依土地法第104條主張優先購買權之範圍為系爭5筆土地之全部，又土地法第104條並未限制土地之地目，是上訴人就所承租之土地既有建築房屋之情事，自得依土地法第104條主張優先購買權。則被上訴人王國雄、陳曾花連及被上訴人陳雅萍之買賣契約對上訴人自不生效力。
㈢上訴人與被上訴人王國雄既有系爭102年租賃契約及優先承
買權之約定，上訴人亦得本於優先承買權之約定，請求被上訴人王國雄、陳曾花連移轉系爭5筆土地所有權予上訴人，而上訴人已於103年4月18日以存證信函向被上訴人3人合法行使優先承買權，則上訴人與被上訴人王國雄、陳曾花連間即存在買賣標的為系爭5筆土地，買賣價金為820萬元之買賣契約，上訴人自得基於此買賣契約關係請求被上訴人王國雄、陳曾花連移轉系爭5筆土地所有權予上訴人。
㈣退步言，縱法院認上訴人僅得就實際承租範圍行使優先承買
權，上訴人亦得就其與王國雄之租賃範圍請求確認被上訴人3人間之買賣契約不存在，並請求被上訴人王國雄、陳曾花連將租賃範圍之土地分割並移轉所有權予上訴人。
㈤原審駁回上訴人之請求，顯有違誤，為此提起上訴，並聲明
如下：先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴人王國雄、陳曾花連與被上訴人陳雅萍間就系爭5筆土地之買賣契約不存在。㈢被上訴人王國雄應將系爭958、958-1地號土地所有權移轉於上訴人。㈣被上訴人陳曾花連應將系爭959-2、933-1、634地號土地所有權移轉於上訴人。備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴人王國雄、陳曾花連與被上訴人陳雅萍間就系爭958地號，如附圖甲部分面積3平方公尺、系爭959-2地號面積29平方公尺、系爭933-1地號，如附圖乙部分面積287平方公尺土地之買賣契約不存在。㈢被上訴人王國雄應將系爭958地號，如附圖甲部分之土地，面積3平方公尺分割並移轉所有權予上訴人。㈣被上訴人陳曾花連應將系爭933-1地號，如附圖乙部分之土地，面積287平方公尺分割並移轉所有權予上訴人，及系爭959-2地號面積29平方公尺土地之所有權移轉於上訴人。
三、被上訴人陳雅萍則以：被上訴人陳雅萍係於103年2、3月間見懸掛路邊之出售系爭5筆土地廣告，經電話探詢而與住商不動產公司接洽，進而透過住商不動產之人員之仲介，以總價金820萬元向被上訴人王國雄、陳曾花連購買系爭5筆土地及「中山路二段193號」之鐵皮屋，買賣雙方於103年4月10日正式簽訂不動產買賣契約書，同日被上訴人陳雅萍即給付第一期款82萬元，復於103年4月18日給付第2期款368萬元、103年4月30日給付第三期款370萬元，現已付清全部之價金，並向地政機關申辦不動產移轉登記中。上訴人所提出之系爭102租賃契約書，內容並非真正，被上訴人王國雄所訂之土地租約，早於102年11月30日即已屆期，於被上訴人間成立不動產交易之時，被上訴人王國雄與上訴人間已無任何租賃關係存在，更無所謂「優先購買權」之約定，縱有租用，上訴人租用範圍亦僅有其所搭蓋之洗菱角池、鐵皮雨遮及鐵皮屋部分。又上訴人於系爭102年租賃契約所載之優先承買權，係屬約定優先承買權，非法定優先承買權，僅具債權效力，基於債權契約之相對性，自不能拘束被上訴人陳雅萍。又上訴人並無租用系爭土地作為基地而建築房屋之情事，並無房屋與基地分屬不同之人所有之情，上訴人亦非系爭「中山路二段193號」地上建物之所有權人，當非土地法第104條第1項所定之優先購買權人，其僅憑曾租用一小部分土地之範圍，率而主張有土地法第104條之優先購買權，應屬無據。是上訴人訴請確認被上訴人王國雄、陳曾花連與被上訴人陳雅萍間就系爭5筆土地之買賣契約不存在及請求移轉系爭5筆土地所有權，應屬無據。原審駁回上訴人之請求，並無不當云云，資為抗辯。並聲明：上訴駁回。
四、被上訴人王國雄、陳曾花連則以：㈠上訴人與被上訴人王國雄簽訂系爭97年租賃契約後，上訴人
認為面積不敷使用，將承租範圍擴大到全部空地，租金調漲為每年8萬元，實際每年支付之租金亦為8萬元，而非4萬元，但雙方互相信賴，並未修改契約。上訴人約在98年間在系爭土地上有興建洗菱角池及其上並有鐵皮雨遮及廣告招牌，並在洗菱角池旁鑿深井抽水，位置大約在系爭959-2、993-1地號土地西北側；另外上訴人在系爭933-1地號土地北側亦有興建鐵皮屋及雨遮。系爭97年租賃契約屆滿後，被上訴人王國雄與上訴人再簽訂系爭102租賃契約時，簽約當時上訴人當場付被上訴人王國雄8萬元租金，約定將來土地若賣給別人，上訴人有優先承買權，基於雙方信賴關係，所以當時所簽訂之租賃契約皆留在上訴人處，被上訴人王國雄並未保留該份租約。
㈡被上訴人王國雄委託仲介公司賣地時有向仲介即訴外人林鉦
智表示，土地有出租予上訴人、訴外人葉子賢及檳榔攤方先生，他們均有占用土地，在土地上做生意，並無表示系爭土地無出租之情形，且有告知林鉦智若系爭土地全部滿租，一年約有38萬元之租金收入。至標的物現況說明書為何勾選土地無出租之情形，被上訴人王國雄並無所悉，因仲介公司未一項一項對被上訴人王國雄說明，應該是被上訴人王國雄簽名後，由仲介公司自行打勾。
㈢被上訴人王國雄確實有告知林鉦智，上訴人就系爭土地全部
有優先承買權，且將系爭97年租賃契約交給仲介林鉦智，亦提供訴外人姜天福（即上訴人父親）Z000000000之行動電話，請林鉦智詢問姜天福有無優先承買之意願，其並未請林鉦智或住商不動產，以被上訴人王國雄名義於103年4月25日寄臺南開元路郵局62號存證信函予上訴人，此存證信函之內容亦非被上訴人王國雄之本意，乃住商不動產利用被上訴人王國雄原先留存於代書處之印章，蓋用後以被上訴人王國雄之名義寄發。原審駁回上訴人之請求，自有不當云云，資為抗辯，並聲明：同意上訴人之請求。
五、兩造不爭執之事實：（本院卷一第242頁正反面）㈠系爭958、958-1地號土地為被上訴人王國雄所有，系爭959-
2、933-1、634地號土地登記為被上訴人陳曾花連所有（原審卷第9-13頁）。
㈡被上訴人陳曾花連為被上訴人王國雄之嬸嬸，系爭959-2、9
33-1、634地號土地之實際所有權人及管理人為被上訴人王國雄，僅是借名登記於被上訴人陳曾花連名下。（原審卷第68頁背面）㈢依臺南市政府稅務局新營分局房屋稅籍證明書所載，門牌號
碼臺南市○○區○○路○段000號鋼鐵造房屋之納稅義務人為被上訴人王國雄，該屋之房屋稅自86年7月起課。（原審卷第57頁）㈣被上訴人王國雄曾與上訴人簽立原審卷第60-62頁所示之房
屋租賃契約書，其上記載：上訴人向被上訴人王國雄承租「鐵皮屋前空地使用」。租期自97年11月30日起至102年11月30日止（即系爭97年租賃契約）。
㈤被上訴人陳雅萍與被上訴人王國雄、陳曾花連於103年4月10
日簽立不動產買賣契約書，買賣標的為系爭5筆土地，總價款820萬元，付款方式為第一期款82萬元、第二期款368萬元、第三期款370萬元（原審卷第47-54頁）。
㈥上訴人於103年4月18日以臺南地方法院郵局存證號碼000531
號存證信函向被上訴人三人表示其係系爭5筆土地（鐵皮屋前空地）之承租人，並於承租土地後有建設地上物，租賃契約並約定若土地所有權人出賣土地時，上訴人有優先承買權，並通知被上訴人3人要行使優先承買權。（原審卷第23-24頁）㈦系爭5筆土地上如本院卷第116頁台南市麻豆地政事務所103
年12月26日土地複丈成果圖所示Ａ部分面積36平方公尺之棚子（含井及洗菱角池）及Ｃ部分面積15平方公尺之鐵皮屋為上訴人所搭建。（本院卷第116頁）㈧訴外人禾淞企業社及順發修車廠向被上訴人王國雄承租本院
卷第118頁臺南市麻豆地政事務所土地複丈成果圖所示甲部分之鐵皮屋，每月租金各為12,000元及6,000元。（本院卷第137頁、第174頁）
六、兩造之爭點：（本院卷一第242頁背面、第243頁）㈠上訴人就系爭5筆土地有無約定之優先承買權存在？①被上訴人王國雄有無與上訴人簽訂系爭102年租賃契約？②上訴人是否曾向林鉦智表達無購買系爭5筆土地之意願？㈡上訴人得否依土地法第104條規定主張優先承買權？如是，
被上訴人王國雄、陳曾花連與被上訴人陳雅萍所簽訂之買賣契約是否因此無效？㈢若上訴人得主張優先承買權，承買之範圍為何？㈣上訴人請求被上訴人移轉系爭5筆土地所有權予上訴人，有
無理由？
七、得心證之理由：㈠上訴人就系爭5筆土地有無約定之優先承買權存在？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就該事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。再按優先承買權之主要內容，乃賦與先買權人以附有條件之形成權，因先買權人附有條件的形成權行使，使權利人與義務人之間成立義務人與第三人所訂同樣條件之買賣（最高法院60年度台上字第2438號判決參照）。上訴人主張其與被上訴人王國雄有簽訂系爭102年租賃契約，且約定有優先承買權之事實，既為被上訴人陳雅萍所否認，揆諸前開說明，即應由上訴人就前開有利於己之事實舉證證明之。
⒉上訴人主張其與被上訴人王國雄有簽訂系爭102年租賃契約
，且約定有優先承買權等情，無非以系爭97年租賃契約（原審卷第60-62頁）、隆榮鐵材行98年5月25日出具之收據（原審卷第138頁）、系爭102年租賃契約（原審卷第16-21頁）、被上訴人王國雄出具之證明書（本院卷㈠第39頁、本院卷㈡第95頁）、中區農漁會電腦共用中心匯款委託書（本院卷㈡第97頁）、104年11月26日匯款單（本院卷㈡第137頁）、被上訴人王國雄之陳述及證人陳素珠、葉子賢、陳文祥等人之證言為據。惟查：
①按共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力
及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。本件上訴人請求確認被上訴人王國雄、陳曾花連與被上訴人陳雅萍間就系爭5筆土地之買賣契約不存在，該訴訟標的對於共同訴訟人即共同被上訴人王國雄、陳曾花連、陳雅萍必須合一確定，而被上訴人王國雄自認其與上訴人自102年12月1日起至107年11月30日止有租賃關係及優先購買權之約定存在，就形式上觀之，已不利益於共同訴訟人，依上開說明，對於全體被上訴人不生自認之效力。是上訴人主張本院應受被上訴人王國雄自認效力之拘束，為不足採，合先敘明。
②次按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院
或公證人之認證者，推定為真正。民事訴訟法第358條第1項固定有明文，惟此所推定者僅其形式之證據力，至該文書有無實質上之證據力，仍應由事實審法院本於自由心證判斷之（最高法院72年度台上字第3673號判決參照）。則系爭102年租賃契約雖係由上訴人及被上訴人王國雄簽名於其上，惟揆諸前開說明，自難僅以前開系爭102年租賃契約之形式上存在，即可逕而認定上訴人與被上訴人王國雄間自102年12月1日起至107年11月30日止確有租賃關係及優先購買權之約定存在。
③而依被上訴人王國雄與被上訴人陳雅萍於103年4月10日簽訂
之買賣契約書第7條第1項明載：「乙方（即被上訴人王國雄）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有權利糾紛或一屋數賣之情事」（原審卷第50頁），而103年1月2日之標的物現況說明書上亦勾選無出租之情形，業經被上訴人王國雄於前開買賣契約書及標的物現況說明書簽認無訛（原審卷第56頁）。被上訴人王國雄雖主張其僅於空白之標的物現況說明書上簽名，係由證人林鉦智自行勾選無出租之情形云云，然標的物現況說明書乃買賣契約重要之權利義務關係內容，被上訴人王國雄需依標的物現況說明書之記載對買受人負擔法律責任，自不得空言否認其上所勾選之內容。
④再據證人即住商不動產公司職員林鉦智於原審審理時具結證
稱：「（問：王國雄、陳曾花連是否委託你出賣系爭土地？）是。（問：這5筆土地是否有出租？）當初委託的時候，我有詢問王國雄，因為系爭土地上現況有保養廠、檳榔攤，是有在使用，我有詢問王國雄是否有租約，王國雄回說租約已經到期，現在是借用關係，如果有買方出現的話，他是可以聯絡他們搬遷。（問：你的委託人王國雄，有無曾經要求你，如果土地出賣之前，要先詢問上訴人？）之前委託完後，王國雄有告知我之前有跟上訴人談買賣，談了兩、三次，但談不攏，我受委託之後，王國雄要我再詢問上訴人及另一個在二鎮賣熱水器的人看看，看他們是否要買，因為他們二人都曾經表示過有意願購買。…我有打電話去給這二人，說系爭土地是由我們在幫忙出售，問他們有無購買意願，…之前就王先生提供的姜姓買方，接電話是一位男生，我說明之後，對方說沒有這個意願；二鎮的買方是接洽完之後，他有明確說標的物開價太高，所以他覺得沒有參考價值，所以就放棄…。（問：王國雄在委託你出售系爭土地時，有無提到如果有買主出現，價格也談定以後，必須要再向上訴人探詢他有無購買意願？）沒有。（問：在之前，王國雄有無向你提到系爭土地有跟別人約定優先承買權的事情？）沒有」等語；及證人即住商不動產公司店長郭峰誠於原審審理時具結證稱：（問：你們在確認價格的過程中，王國雄有無提到說有其他人有優先購買權的事情？）沒有。（問：王國雄有無說必須要探詢上訴人要不要買受以後，才可以跟被上訴人陳雅萍簽約？）沒有。（問：簽約之際，王國雄本人有無提到系爭土地有跟別人約定優先承買權的事情？）沒有。…我在4月18日才去找王國雄，我問王國雄為何要把這件買賣搞得很複雜，結果他要我繼續進行被上訴人王國雄與陳雅萍之間的買賣，還說要叫姜先生（指上訴人）去找別地方就好。（問：後來王國雄有無因為要辦理跟陳雅萍之間的買賣，配合提供相關的必要文件？）王國雄於4月29日有申請印鑑證明交給代書。…我約代書在4月29日晚上七點半去被上訴人陳曾花連的家，王國雄有陪我們去，當場有被上訴人陳曾花連與其兒子陳賜章，我們有跟被上訴人陳曾花連說到本件有訴訟，陳賜章就質問王國雄說你不是講沒有租約，為何還會有這份107年到期的租約（即系爭102年租賃契約），王國雄當場回答不出來，結果陳賜章一直逼問，王國雄才說是為了配合上訴人他們，才簽系爭102年租賃契約，陳賜章也是在公務機關服務，所以他就跟王國雄說你要去處理，不可造假，王國雄就說他去處理，要麻煩陳曾花連的大兒子出面幫他去跟姜先生溝通，結果在5月2日早上，王國雄有打電話給林鉦智，約10點半到六甲農會，要去跟陳曾花連的大兒子即陳賜福說明，我就陪同林鉦智過去六甲農會，當場才知道陳賜福是六甲農會的理事長，當場就在六甲農會的辦公室談，現場有很多人，王國雄就拿出法院寄的資料交給陳賜福，要他幫忙處理，陳賜福跟旁人看完之後就詢問王國雄怎麼還會有這張107年到期的租約，王國雄說他是被姜姓父子煩到受不了才簽的，眾人包括陳賜福就罵他為何一件單純買賣，為何要配合第三人來欺騙買方呢？王國雄就回答說『他們叫我到法院出面就可以了，其他的他們會處理。』」等語（原審卷第
94 -100頁），衡情證人林鉦智、郭峰誠與兩造並無親誼關係，應無甘冒偽證罪責而為虛偽陳述之理，是其二人之證詞應可採信。
⑤是依證人林鉦智、郭峰誠之上開證詞可知，被上訴人王國雄
自委託證人林鉦智出售系爭土地時起至與被上訴人陳雅萍就系爭土地簽訂買賣契約止，均未向證人林鉦智、郭峰誠表示其有與上訴人簽訂系爭102年租賃契約，並與上訴人有優先承買權之約定，僅向證人林鉦智表示可向上訴人探詢有無購買意願。被上訴人王國雄是因為被上訴人父子煩到受不了，才配合上訴人簽立系爭102年租賃契約。
⑥至上訴人雖以證人林鉦智於臺灣臺南地方法院檢察署103年
度偵字第13541號103年12月4日偵訊時之證言，質以證人林鉦智前開證言為不可採，然經本院勘驗證人林鉦智於前開偵查案件中之證言（本院卷一第280-283頁），證人林鉦智雖有提到陳勝昆在簽買賣合約的時候還有再跟王國雄確認土地有無租約存在，而簽約那天王國雄希望陳勝昆能夠照現況和有租用下的狀況把它承受下來。然其於檢察官詢問「所以王國雄在簽定買賣契約的時候，就已經跟陳勝昆（即被上訴人陳雅萍之夫）說上面有租約，希望他承受下來，希望他繼續租給他們？」時，又稱「沒有，陳先生當下是說他本來要拆掉重新整理，但王國雄有跟他說看可不可以不要拆，再繼續租用。」，惟由其前後文觀之，可知其所提到之使用人僅有兩個，即是保養廠和檳榔攤，並未提及上訴人租用或洗菱角池部分，且證人林鉦智亦重申「應該說從頭到尾王國雄沒有提供任何租約出來，因為他說其他的約都已經到期，是借用狀態。」、「能不能在現況之下繼續讓這些人用，他的意思是這樣，陳勝昆有向他表態清楚，我就是要整個買回來，自己做使用，所以他向王國雄說你可能要去向上面有在使用的人作說明，說你已經賣給別人。」、「陳勝昆就是很清楚的說要整個收回來，你如果是這樣子，我就不買，所以當下王國雄就說這部分我去協調」等語，而於被上訴人王國雄委託住商不動產出售系爭土地時，系爭土地由外觀上即可知有檳榔攤及修車廠在使用中，惟其占用之法律關係為何，並無法為外人所得知，被上訴人陳雅萍既欲購買系爭土地供自用，雖標的物現況說明書已勾選無出租情事，惟為求慎重，則其於簽訂買賣契約之前再次向被上訴人王國雄確認有無租賃關係存在，實符交易常情，而被上訴人王國雄提出被上訴人陳雅萍得否容許使用人按現況繼續使用之要求遭拒後，亦向被上訴人陳雅萍保證說其可處理。若上訴人與被上訴人王國雄於當時確有簽訂系爭102年之租賃契約，且有優先承買權之約定，則上訴人即受租約之保障，被上訴人王國雄焉得任意要求上訴人搬遷？且被上訴人王國雄當時亦未完全未提及有系爭102年租約及優先承買權約定乙節，是被上訴人王國雄縱於簽訂買賣契約時，有提及「租用」一語，充其量亦僅指檳榔攤及修車廠，要難認其所指稱者乃上訴人。
⑦被上訴人王國雄自承其提供予證人林鉦智之電話為上訴人父
親姜天福0000000000號電話（原審卷第145頁），依上訴人所提出該電話於103年2月1日起至103年3月31日止之電話通聯記錄（原審卷第158-165頁），雖無林鉦智0000000000號或訴外人誠富公司00-0000000號電話撥入之記錄（原審卷第84頁），然證人林鉦智已忘記係撥何電話予姜先生，且其以何電話撥出亦屬不明，自難以前開通聯記錄即認證人林鉦智所述為不實。
⑧又上訴人自承被上訴人於委託住商不動產出售系爭5筆土地
之前，被上訴人王國雄曾委託尚典不動產代售系爭土地1年，足認被上訴人王國雄早於102年初即有出售系爭土地之意，衡諸常情，若買賣標的物上有長期租約，且有優先承買權之約定，極有可能減低買方之承購意願，增加土地出售之困難，被上訴人王國雄既欲出售系爭5筆土地，焉有與上訴人簽訂長達5年之租賃契約，徒增出售困難之理？⑨而被上訴人王國雄所交付予仲介林鉦智之租賃契約書，乃記
載租賃標的物為「鐵皮屋前空地使用」，租賃期間為5年即自97年11月30日起至102年11月30日止，租金每個月4,000元，一年合計4萬元（原審卷第60頁），若果上訴人與被上訴人王國雄確有簽訂系爭102年租賃契約，何以於委託出售前後，未將系爭102年租賃契約交付予仲介林鉦智？至被上訴人王國雄雖陳稱係因其與上訴人為相識多年之好友，基於雙方信賴關係，故將所簽訂之系爭102年租賃契約皆留在上訴人處云云（原審卷第91頁），惟衡諸交易常情，租賃契約通常為一式二份，由出租人及承租人各自存留一份，以為租賃契約權利義務關係之憑藉，被上訴人王國雄既有留存系爭97年租賃契約，何以獨將102年租賃契約留存於承租人之處？況其既如此重視上訴人之優先承買權，則縱其於簽約時未保留系爭102年租賃契約，其於委託仲介公司出售系爭土地時，亦可向上訴人影印1份交給林鉦智，惟被上訴人王國雄直至與被上訴人陳雅萍簽立買賣契約時，仍未提出系爭102年租賃契約，是其所述顯悖於常情。
⑩至系爭土地現況上雖有洗菱角池及棚架等，但於被上訴人王
國雄委託住商不動產出售之103年1月間，並無人使用，此為兩造所不爭，則證人林鉦智、郭峰誠自無法僅從前開土地外觀事實得知上訴人與被上訴人王國雄間有無租賃關係存在。⑪再者，被上訴人王國雄於上訴人以存證信函表示行使優先購
買權後，尚於103年4月29日向臺南市六甲區戶政事務所辦理印鑑證明交付代書，以繼續進行系爭5筆土地所有權之移轉登記手續（原審卷第112頁）。若被上訴人王國雄確有與上訴人簽訂系爭102年租賃契約並有優先承買權之約定，於上訴人已於104年4月18日以存證信函表示行使優先承買權之情形下，何以仍繼續進行系爭5筆土地所有權之移轉登記手續？而系爭5筆土地移轉登記手續後來未能辦理完畢，乃係因上訴人向地政機關異議所致，亦非由被上訴人王國雄向地政機關撤回移轉登記之申請，有臺南市麻豆地政事務所103年5月6日所登記字第0000000000號函1件在卷可稽（原審卷第63頁）。至被上訴人王國雄雖抗辯係遭證人郭峰誠恐嚇始辦理印鑑證明之聲請云云（原審卷第146頁），惟就其遭恐嚇之事實並未能舉證以實其說，自難信為真實。
⑫又上訴人為達承買系爭5筆土地之目的，於103年4月15日除
開立82萬元之定金支票交予被上訴人王國雄外，尚另開立82萬元之支票交予被上訴人王國雄，欲用以支付被上訴人王國雄違約而應支付予被上訴人之違約金，此據上訴人自承在卷，且有上訴人提出之支票存根2件在卷可憑（原審卷第115頁背面、第22頁），若果上訴人與被上訴人王國雄間有優先承買權之約定，依約上訴人並無代被上訴人王國維給付違約金予被上訴人之義務，是其代被上訴人王國雄支付違約金之舉，實屬違常。
⑬再上訴人雖主張其向被上訴人王國雄承租後，即花費10餘萬
元在其上建置洗菱角池、鐵皮雨遮及廣告招牌，並在洗菱角池旁鑿深井抽水，並提出98年5月25日收據1件為證（原審卷第138頁），惟上訴人既係從事菱角批發之盤商，則前開設備乃其營業上所必須之成本及費用，依其之前與被上訴人王國雄所訂立之系爭97年租賃契約，租賃期間長達5年，足可按年攤提成本費用。又上訴人雖另主張其承租系爭土地之目的在於其所經營菱角產銷事業之使用，其僅於系爭土地上乙處設置洗菱角廠，未於他處洗滌，如上訴人未予續約，於事業正常經營之狀況下，另覓他處興建洗菱角池，並通知農民將採收之菱角送往他處，則屬必然，豈可能未有任何動作且未回復承租土地之原狀返還予被上訴人王國雄？惟查，上訴人於系爭97年租賃契約到期後，雖尚未將其承租範圍回復原狀返還被上訴人王國雄，然或因其與被上訴人王國雄之交誼深厚，且被上訴人王國雄是否能順利出售系爭土地仍屬未定，故尚未要求上訴人回復原狀，亦屬情理之常，非得謂上訴人尚未將承租範圍回復原狀返還被上訴人王國雄，即可認上訴人與被上訴人王國雄確已另訂5年新約。
⑭又是否行使優先承買權，必於買賣條件確定後，始能為之，
但被上訴人王國雄卻稱：其於委託仲介公司出售系爭土地時，即告訴林鉦智要先詢問上訴人是否要購買系爭土地，此時被上訴人王國雄根本尚未與被上訴人陳雅萍談妥買賣條件，上訴人如何能決定是否行使優先承買權？且被上訴人王國雄自承與上訴人父親是3、40年好朋友，倘被上訴人王國雄確有與上訴人簽訂系爭102年租賃契約，約定上訴人就系爭土地有優先承買權，被上訴人王國雄在與被上訴人陳雅萍談妥買賣條件之後、簽訂正式買賣契約之前，豈有不先詢問上訴人是否優先承買之理？但被上訴人王國雄卻從未親自通知上訴人是否優先承買，亦有違常情。
⑮上訴人另主張住商不動產公司之廣告單明確刊登系爭5筆土
地滿租年收約38萬元，可見上訴人確有與被上訴人王國雄簽立系爭102年租賃契約云云，惟查，據證人林鉦智於原審審理時具結證稱：這是王國雄告知我如果所有的鐵皮屋出租出去，一年的租金約38萬元等語（原審卷第95頁），則依證人林鉦智之上開證詞可知，住商不動產公司之所以於廣告單刊登系爭5筆土地滿租年收約38萬元，係因被上訴人王國雄告知林鉦智如果系爭土地上所有的鐵皮屋都出租出去，一年的租金約38萬元，故依上開廣告單尚無法證明上訴人與被上訴人自102年12月1日起至107年11月30日止有租賃關係，且有優先承買權之約定存在。
⑯至證人鄭素珠雖於本院準備程序時到庭證稱：其受僱於上訴
人，於莫拉克颱風隔年（即民國98年）11月底，上訴人曾請其拿租金給王國雄，上訴人拿給其10萬元順便繳水電費，8萬元是租金，王國雄說下次再算水電費，只拿8萬元，所以其拿2萬元給上訴人，實際承租範圍不清楚，但有於洗菱角池周圍、洗菱角池南邊空地、洗菱角池與上訴人搭建之鐵皮屋間空地除草等語（本院卷一第180頁背面、第181頁），惟依其證述，僅可證明系爭97年租賃契約之租金後來有調整為每年8萬元，亦無從認定上訴人與被上訴人王國雄於102年12月1日至107年11月30日間有租賃關係及優先承買權之約定存在。
⑰又證人葉子賢於本院準備程序時雖到庭證稱：其自94年開始
承租系爭933-1部分土地，每月租金6,000元，上訴人比其晚
3、4年承租，王國雄曾向其說上訴人承租外面全部空地及附圖所示乙、C部分，洗菱角的時間比較短，貨比較多的時候，為擋到其出入，請其體諒等語（本院卷一第182頁），惟依其證述，充其量僅可證明其有以每月6,000元之租金向被上訴人王國雄承租土地使用及上訴人有於97年間向被上訴人王國雄承租土地使用之事實，仍難據以認定系爭97年租賃契約期滿後，上訴人有無與被上訴人王國雄續租之事實。
⑱另證人陳文祥雖於本院準備程序時到庭證稱：其出售菱角予
上訴人父親已4、50年，102年及103年均載至葫蘆埤交易，並未更換地點等語（本院卷一第183頁背面），然其證言僅可證明其有繼續與上訴人父親為菱角交易之事實，無從據此認定上訴人與被上訴人王國雄間自102年12月1日起有無租賃關係存在或優先承買權約定之事實。
⑲另上訴人所提出之證明書、匯款單等（本院卷㈠第39頁、本
院卷㈡第95、97、137頁），均係本件訴訟繫屬後，被上訴人王國雄始出具或由上訴人所匯之款項，自不足以為上訴人有利之認定。
⑳至上訴人另主張被上訴人之家人亦為官田地區產銷菱角之業
者，且係於系爭5筆土地斜對角營業，對於上訴人有承租使用系爭土地，自知之甚詳云云，惟被上訴人縱知悉在102年以前上訴人有使用系爭土地洗滌、產銷菱角之事實，惟於被上訴人王國雄委託出售系爭5筆土地時起至被上訴人買受系爭5筆土地之期間，系爭土地上之洗菱角池等確處於無人使用之狀態。況且，一般人亦難僅憑土地使用之外觀，即可得知上訴人與被上訴人王國雄間內部之法律關係為何，是上訴人前開主張亦不可採。
⒊綜上，足認系爭102年租賃契約，係在被上訴人王國雄與被
上訴人陳雅萍簽訂買賣契約後，才在上訴人之要求下所簽立，上訴人主張其與被上訴人王國雄間自102年12月1日起至107年11月30日之租賃關係存在，且有優先承買權之約定云云，為不足採。
㈡上訴人得否依土地法第104條規定主張優先承買權？如是，
被上訴人王國雄、陳曾花連與被上訴人陳雅萍所簽訂之買賣契約是否因此無效？⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。次按租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如房屋及基地屬於同一人所有，或基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第530號判例意旨參照）。再者，本條基地優先購買之客體，係指已建有房屋之基地而言，須地上權人、典權人或承租人使用基地之目的，在建築房屋，並已按使用目的建築房屋者，始可主張優先購買權，以期土地所有權人與地上房屋所有權人合而為一，使法律關係單純化（最高法院84年度台上字第276號判決意旨參照）。
⒉經查，上訴人主張其承租系爭土地之目的係於官田菱角盛產
期間（約每年9月至12月左右），作為產銷菱角使用，將農民所採收之菱角於所承租之土地上，直接進行清洗、分裝、運輸及銷售等行為，上訴人為使菱角產銷作業順利，即於系爭959-2、993-1地號土地西北側自行出資興建洗菱角池及其上蓋有鐵皮雨遮及廣告招牌，並在洗菱角池旁鑿深井抽水；另於系爭933-1地號土地北側亦興建鐵皮屋及雨遮，則其使用系爭土地之目的，顯不在於建築房屋甚明。且其所興建之洗菱角池、鐵皮雨遮，亦非屬房屋，至其於系爭土地上所興建之鐵皮屋，面積僅15平方公尺，乃用以堆置雜物及冰箱，作為倉庫使用，業據本院至現場勘驗無誤，有103年12月16日勘驗筆錄1件及現場照片3件在卷可稽（本院卷一第105頁背面、第140頁背面、第141頁），並有臺南市麻豆地政事務所104年1月20日所測量字第0000000000號函送之勘測成果圖1件在卷足憑（本院卷一第115頁）。而上訴人雖曾向被上訴人王國雄租用系爭土地之一部分，然租約業於102年11月30日期滿，則上訴人主張行使法定優先承買權，揆諸前開說明，顯不符土地法第104條之規定，自難准許。
㈢上訴人請求被上訴人移轉系爭5筆土地所有權予上訴人，有
無理由？上訴人主張其就系爭5筆土地有約定之優先承買權，並依土地法第104條規定主張優先承買權，均無可採，則其請求確認被上訴人王國雄、陳曾花連與被上訴人陳雅萍所簽訂之買賣契約無效，並請求被上訴人移轉系爭5筆土地所有權予上訴人，即屬無據，不應准許。
八、綜上所述，本件上訴人主張其就系爭5筆土地有約定之優先承買權及土地法第104條規定之優先承買權，均無可採。從而，上訴人請求確認被上訴人王國雄、陳曾花連與被上訴人陳雅萍間就系爭5筆土地之買賣契約不存在，並請求被上訴人王國雄、陳曾花連將系爭5筆土地之所有權移轉登記予上訴人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 14 日
民事第四庭 審判長法 官 李素靖
法 官 吳森豐法 官 藍雅清上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 15 日
書記官 尤乃玉【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。