臺灣高等法院臺南分院民事判決 103年度上字第61號上 訴 人 陳 觀 沁訴訟代理人 唐 國 盛 律師被上 訴人 釋 海 隆訴訟代理人 徐 豐 益 律師複代 理人 江 昊 緯上列當事人間請求移轉所有權登記事件，上訴人對於中華民國103年1月16日臺灣臺南地方法院第一審判決（102年度訴字第325號）提起上訴，本院於103年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人部分：
一、本件被上訴人於原審起訴主張：ꆼ被上訴人為出家修行者，緣於民國（下同）100年4月間想買
受坐落臺南市○區○○○段○○○○○○號（權利範圍：100,000分之91）暨其上同段第10377建號（即門牌號碼為臺南市○區○○○路0段000號4樓之8，下稱系爭 193號房屋﹝地﹞），與坐落同段地號（權利範圍： 100,000分之91）暨其上同段第10098建號（即門牌號碼為臺南市○區○○○路0段 000號4樓之8，下稱系爭 197號房屋﹝地﹞）等土地及建物，以供公益使用。而系爭193號房屋與197號房屋係相鄰一起，且中間打通之建物，被上訴人當時係兩戶同時買下，買賣價金共新台幣（下同）3,600,000元。
ꆼ被上訴人決定買入系爭房地前，曾由楊寶樑代書送由臺灣銀
行股份有限公司（下稱臺灣銀行）臺南分行評估總共可貸款若干金額。經該銀行評估結果，認被上訴人一人信用狀況無法承擔兩戶貸款，遂建議另找一位信用良好者，擔任其中一間房屋買受人兼貸款人；因當時上訴人相當熱心，即請上訴人出名買受其中一間即系爭 193號房屋及其坐落之土地，以利銀行貸款額度足夠支付買賣價金；故買受時系爭 193號房屋及其坐落土地之所有權雖登記在上訴人名下，而實際上約定產權仍屬被上訴人所有。
ꆼ系爭不動產交易價格為 1,800,000元，實際買受價金及事後
月繳房屋貸款都由被上訴人處理，上訴人僅代付初始之訂金100,000 元，惟被上訴人隔日隨即匯還上訴人，至整個買賣所需繳交之規費、稅賦與代書費用，亦都由被上訴人支付，且此連通之二間房屋買受後都做為慈善協會會址。上訴人受託為系爭 193號房屋及土地之所有權登記，係出名登記，屬類似信託性質。
ꆼ後上訴人於100年8月間因故離開他去，且其離開時還請被上
訴人將系爭 193號房屋及土地產權名義變更為他人所有，因其不再承擔責任。詎上訴人隨後卻託人轉告被上訴人表示系爭 193號房屋及土地為其所有，且要求被上訴人應將該房地交付上訴人。此與原先彼此約定有出入，被上訴人託人與其洽談，請上訴人維持原先約定；惟上訴人則仍堅持產權為其所有，就是要取回系爭 193號房屋及土地。因當時慈善協會剛起步，運作還不大順利，被上訴人要繳交兩戶房屋貸款，形成很大財務壓力，後只好暫時未按月繳交系爭 193號房屋貸款，且請人勸上訴人快辦理過戶，以利協會運作，惟上訴人仍是置之不理，被上訴人只好停止繳交系爭 193號房屋分期貸款。
ꆼ嗣因未繳貸款，經銀行向法院聲請拍賣系爭 193號房屋及土
地，而法院所發之拍賣公告中記載系爭房屋拍賣底價較高，上訴人乃將未繳之貸款繳清，請聲請銀行撤回拍賣，同時上訴人最近甚且委請仲介代銷系爭 193號房屋。故被上訴人不得不提起本件訴訟，請求上訴人返還受託物並將產權登記為被上訴人所有。
ꆼ依上，爰本於終止借名登記契約所衍生之請求權等法律關係
，求為判命：上訴人應將坐落臺南市○區○○○段○0000地號（權利範圍100,000分之91），暨坐落其上同地段第10377建號即系爭193號房屋之所有權移轉登記為被上訴人所有之判決等語（原審為被上訴人勝訴之判決，故上訴人表示不服，而向本院提起上訴）。
二、被上訴人於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以引用外，並補以下列等語：
ꆼ有關吳志忠所傳有關上訴人索佣簡訊部分：
ꆼ當時為方便陳述內容經過，被上訴人將簡訊內容傳到電腦磁
碟，而加以轉述。後法院要求把手機簡訊拍照當證據，訴訟代理人轉告被上訴人，被上訴人因吳志忠傳來簡訊分成三個頁面，就將簡訊內容傳到自己使用之手機（較大螢幕），一個頁面就能呈現全部簡訊內容，再拍攝傳給訴訟代理人。
ꆼ吳志忠於103年6月25日到庭證述：上述簡訊上電話號碼非其
所有，他對是否有接到這份簡訊已沒有印象。嗣經訴訟代理人告知被上訴人上情，被上訴人就將三個頁面之簡訊內容拍照傳給訴訟代理人，代理人再據以狀呈法院。至上訴人質疑該則簡訊來龍去脈，甚至主張該簡訊係偽造，然除非有人於100年4月12日購屋當時就預知日後會纏訟不已，不然預先在該日就偽造好該則簡訊，以待後用，並不合常理。
ꆼ系爭簡訊係由吳志忠之手機於100年4月12日早上10點31分傳
至被上訴人0000000000號手機。因法院要求提出證據，被上訴人遂於103年6月11日把三個頁面的手機簡訊傳到自己較大畫面手機後，再拍照傳給訴訟代理人。因各手機廠商設計顯示來訊傳來時日之方式不同，而呈現不同畫面，被上訴人較大畫面SONY牌手機呈現來訊時日方式，即來訊當日畫面呈現方式，僅呈現「今日」兩字，而不呈現時間；即隔日以後則都呈現來訊日期。被上訴人於103年6月19日狀呈簡訊畫面，呈現來訊日期為「今日」，隨後再打開簡訊畫面則都呈現為6月11日，並無偽造不實。
ꆼ以下兩則簡訊可補充證明系爭193號房屋及土地確屬被上訴人所買受：
ꆼ100年4月16日簡訊告知被上訴人注意事項，內容包括如下，如果需要由法師親自會同為之。
ꆼ上訴人除於100年8月15日以簡訊要求變更所有權人，以減輕
其責任，有如前所述外；亦於同年月 8日以簡訊懇辭一切職務。被上訴人何來如同上訴人所陳，為了佔有產權而強行逼走上訴人乙事。
ꆼ證人吳志忠與張龍鳳作證時規避問題且閃爍其詞：
ꆼ證人吳志忠就購屋當時，上訴人有無向其索取佣金問題，竟然能夠答稱不記得。
ꆼ證人張龍鳳於原審證稱：「（整修費用如何支付？）法師在
6、7月間將其中三間打通，費用2、3萬元是用40萬元貸款支付。」「（陳先生除了銀行貸款之外，一直到法拍前有沒有出過錢？）陳先生不用出錢。」而於 鈞院作證；「（兩間房屋要打通是何人之意？）原來兩間房屋就是打通的，是連在一起成一戶。」「（打通房屋，包括整修總共花費多少錢？）打通隔間共花費2、3萬元。」「（你擔任會計時，整修費用只花費2、3萬元？）詳細花費還要看帳冊。」「（被上訴人及上訴人有無表示要以銀行貸款來整修房子？）沒有。」「（向銀行多借40萬元要做何用？）繳納每月付銀行貸款。」「（既然40萬元要還銀行貸款，為何由上訴人拿其中10萬元給被上訴人？）是被上訴人說的。」「（是否為上訴人的意思？）是他們兩人說好，先應急。」「（提示本院卷第102頁存摺，10 萬元為何不在被上訴人帳戶內？）是被上訴人告訴我寫上定金的。」「「（被上訴人為何要你記載定金？）我不知道，我是100年5月03日接手後問被上訴人，他要我這麼寫的。」證人張龍鳳一面證稱就 400,000元貸款，其中200,000元還被上訴人，另100,000元拿去應急。而從銀行貸款直到遭法院拍賣前期間約經過兩年，繳兩戶銀行貸款金額將近500,000元，就算有剩下100,000元，何以證人張龍鳳於原審證述論斷「陳先生銀行貸款可以不用出錢」，顯與事實不符。
ꆼ依上，爰答辯聲明求為判決：駁回上訴。
貳、上訴人於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以引用外，並補以下列等語，資為抗辯：
一、上訴人既為買賣本約之簽約人，系爭193、197號房地產權即應歸屬於上訴人：
ꆼ100年4月11日買賣本約係由上訴人與出賣人張翰霖及吳志忠
所簽訂之事實，已為被上訴人於原審審理中不爭執。可證被上訴人未與出賣人簽立買賣本約，則被上訴人與出賣人所簽者為二份貸款契約中之一份，另一份則為上訴人所簽。
ꆼ本件買賣本約與其餘二貸款契約內容不同，不同處在於買賣
本約當事人為上訴人與出賣人張翰霖及吳志忠，約定總價金3,600,000 元；而貸款契約當事人一為上訴人與出賣人張翰霖（無吳志忠），約定價金 2,600,000元；另一為被上訴人與出賣人張翰霖（無吳志忠）。又本約與貸款契約之付款條件、時間及訂立契約之目的，與雙方意思表示均不相同，亦為兩造於原審中未爭執。
ꆼ除上述買賣本約外，另由上訴人持其本人及被上訴人所簽另
二份契約向臺灣銀行臺南分行辦理貸款，同時被上訴人亦已取得臺灣銀行申領貸款之存摺及提款卡等之事實，可證其確有承認具名訂立契約向臺灣銀行臺南分行辦理貸款之事實；則被上訴人所簽契約，若非貸款契約即屬貸款包含借名登記契約。
ꆼ兩造於原審審理中對於買賣本約簽訂當日（ 100年4月11日）
僅付定金 100,000元之事實不爭執。至應給付出賣人之其餘價金 3,500,000元，均由臺灣銀行臺南分行核貸後貸得之每戶2,000,000元中，支付予出賣人買賣本約約定之3,600,000元價金（每戶買賣價金及其餘款項如規費等），而非以貸款契約所約定每戶2,600,000元（共5,200,000元）清償出賣人買賣價金。
ꆼ又證人吳修齊於103年4月30日準備程序證稱：買賣雙方於10
0年4月11日先簽上訴人與出賣人張翰霖及吳志忠之買賣契約，並由上訴人當場付定金十萬元之後，其目睹上訴人再以被上訴人名義分別與張翰霖在楊寶樑代書處另簽貸款契約。另證人楊寶樑於同日準備程序亦證稱：簽約日(100年4月11日)其僅在場見證上訴人與出賣人張翰霖及吳志忠簽訂買賣本約，從未見過另二份貸款契約。證人楊寶樑及吳修齊於同日庭訊一致證稱：簽約日被上訴人均未出現於現場，由此足證系爭193、197房地之產權為上訴人所有，並非借名登記。
ꆼ正行慈善協會是被上訴人所創辦，而上訴人只是義工；被上
訴人從未委託上訴人找適合正行慈善協會之房屋，更未請上訴人代為處理購買系爭房地之事。正行協會正式籌備日期是100年5月間（在此之前尚無正行協會之存在），而上訴人於100年4月之前即委託仲介吳修齊洽談購買本件系爭房屋之情事。
ꆼ基上所述，上訴人既為買賣本約之簽約人，本件系爭193、1
97房地之產權即應歸屬於上訴人；至出賣人與被上訴人所簽契約，僅有辦理貸款之意思，而欠缺將產權出賣予被上訴人之意思表示合致，蓋出賣人不可能同一時間一物二賣之故。則本件系爭193、197房地之產權自為上訴人所有，被上訴人名下之系爭197房地僅為借名登記契約而已。
二、有關定金、規費、代書費及修繕費用等問題：ꆼ上訴人於100年4月11日簽約當場已給付定金100,000元：
ꆼ定金之給付依買賣本約記載係於100年4月11日當天給付予吳
志忠並由其收受完畢，故被上訴人所稱於100年4月29日給付定金100,000元，即屬不實。
ꆼ被上訴人雖稱：於100年4月12日以現金匯款 100,000元至上
訴人在台南農會帳戶內等語，然該筆款項並非定金，因定金早已由上訴人繳納完畢，被上訴人於100年4月間準備開辦正行協會，詢問上訴人開辦費大約需要多少費用，經上訴人表示大約 100,000元，被上訴人即表示將於100年4月12日有一筆款會匯入上訴人帳戶，請上訴人告知其帳戶號碼，上訴人乃將台南市農會帳號告知被上訴人，被上訴人即於100年4月12日將正行協會之開辦費匯入上訴人前揭帳戶。此一過程證人張龍鳳均在兩人身旁親耳聽聞，足證被上訴人所辯匯入農會之100,000元，非屬所謂之定金。否則若為定金,何以又於100年4月29日自上訴人貸款餘額挪用定金100,000元。
ꆼ被上訴人在臺灣銀行帳戶業影本編號13至16註明交「定金」
100,000元，同時上訴人臺灣銀行帳戶編號8至11亦提及付現（定金）共200,000元。按該200,000元經被上訴人向張龍鳳解釋提領原因，係為支付定金 100,000元之用，如此則定金付了兩筆，日期都是100年4月29日；惟實際上100年4月11日上訴人已於簽約當場給付定金 100,000元，被上訴人所謂付定金200,000元，係侵占行為。
ꆼ代書費為上訴人所支付：
ꆼ代書楊寶樑證稱：其於100年4月26日已預收契稅、代書費、
印花稅等規費共80,000元，則代書費於100年4月26日已給付完畢。若上情為真，即代書費預收款收據所載事實為真正，則被上訴人於100年4月29日自上訴人在臺灣銀行帳戶提領代書費100,000元；另在其臺灣銀行前揭帳戶提領現金100,000元，並向會計張龍鳳說明是給付代書費，顯係被上訴人與代書合謀侵占上訴人之財產。
ꆼ若100年4月26日預收款收據為真正，當時上訴人尚未在臺灣
銀行帳戶提領任何款項，其不可能於該日給付代書楊寶樑代書費，則該預收款收據並非真正；且上訴人在臺灣銀行前揭帳戶之金額係屬私人款項，故實際即為上訴人而非被上訴人所支付。
ꆼ所謂修繕費用支出亦屬不實：
ꆼ被上訴人自稱：整修房屋是自100年5月20日起至同年10月11
日止，期內支用貸款餘額 400,000元云云；但事實上，該修繕期間於銀行存摺內早無貸款餘額 400,000元之存在，因上訴人戶頭至100年 5月20日僅餘133,178元，被上訴人則僅有148,177元，可見當時並無任何貸款餘額400,000元存在。
ꆼ被上訴人於張龍鳳擔任會計（100年5月3日）之前，即於100
年4月28及29日將臺灣銀行兩個帳戶內共計400,000元之貸款餘額全部提領完畢，而張龍鳳證述被上訴人告知該 400,000元分別為「付現10萬」、「代書費10萬」、「現金10萬」及「定金10萬」，並分別記載於二臺灣銀行之存款簿內，被上訴人對於該二存款簿所載事實，自起訴迄今已數年均未曾否認。
ꆼ被上訴人於100年4月26日簽發面額 200,000元之支票予上訴
人，上訴人將該支票交付吳志忠，後被上訴人又從前揭二帳戶於100年4月28日領出200,000元，後又囑張龍鳳於 100年6月1日從上訴人在臺灣銀行帳戶領出100,000元，並匯入被上訴人在郵局之郵政劃撥帳戶內，及於100年6月28日將100,00
0 元交予張龍鳳，並表示係上訴人為返還票款所交付，請其存入被上訴人在合庫銀行之帳戶內；則上訴人已分別返還200,000元支票款，惟被上訴人卻向上訴人拿了400,000元。
三、被上訴人主張電子郵件、強制執行部分：ꆼ被上訴人主張上訴人於100年8月15日所發電子郵件部分，係
因被上訴人要求上訴人拿出房地產向地下錢莊借錢供被上訴人花用，上訴人在激憤之下表達錯誤所致。且觀其內容是上訴人辭職乙事，亦無從證明被上訴人所欲主張之待證事實為真正。
ꆼ被上訴人於101年4月之前代管上訴人、被上訴人之前揭臺灣
銀行帳戶之存摺，因存摺內留存貸款餘額，雙方言明作為返還貸款之用（含每月收受之房租11,000元），被上訴人自100年4月起依約繳貸款，但兩帳戶為被上訴人全部掏空後，被上訴人即向其他人（如周思聖等人）借款繼續繳納二戶貸款至101年4月止。後被上訴人即故意針對系爭 193號房地不再繳納貸款，亦不通知上訴人繳納，迄 101年12月28日上訴人始知臺灣銀行要法拍系爭 193號房地，不得已籌錢繳納該房地之貸款並請求撤銷法拍，直至今日為止均由上訴人繳納貸款。可證系爭 193號房地之產權確係上訴人所有，否則被上訴人不可能放任該房地遭法院拍賣。
ꆼ手機簡訊為被上訴人所發送，而非上訴人或吳志忠所發送，
而吳志忠非仲介，本件買賣其為出賣人，足證100年4月12日電話（0000000000）上簡訊照片內容，係屬被上訴人所偽造；因事實上被上訴人不知吳志忠不是仲介，惟其有所不知，所以才會把吳志忠誤為仲介，而將上開偽造之簡訊內容傳予吳志忠，再叫不明究理之吳志忠傳回至被上訴人手機，再將有吳志忠手機號碼之簡訊照相。
四、依上，爰提起上訴，並上訴聲明求為判決：ꆼ原判決廢棄。ꆼ被上訴人在第一審之訴駁回。
參、兩造不爭執之事實：
一、坐落臺南市○區○○○段○○○○號（權利範圍100000分之182）土地，及其上同段 10377建號即門牌號碼為臺南市○區○○○路0段000號04樓之8建物、同段10098建號即門牌號碼為同市區路段○○○號04樓之8建物，原所有權人為訴外人張翰霖名義。
二、訴外人張翰霖就前揭二房地於100年4月11日與上訴人訂立不動產買賣合約書（合訂1份），約定買賣總價金為3,600,000元，並於當日給付定金100,000元。
三、嗣為解決房地貸款問題，雙方將系爭 193號房地由上訴人為買受人，另系爭 197號房地，則由被上訴人為買受人，分別於同日再與訴外人張翰霖各訂立不動產買賣合約書，分別約定買賣價格各為2,600,000元，並均於100年04月27日向轄屬地政機關完成所有權移轉登記，
四、後分別登記為兩造所有之前揭房地，即由渠等分別擔任借款人，各自向台灣銀行以設定最高限額抵押權（擔保債權總金額為2,400,000元）方式，於100年04月28日各貸得2,000,000元款項。
五、以上訴人名義所借之貸款自100年5月起迄101年3月止，均按月繳納分期攤還本金及利息，惟自101年4月間起即未再如期繳納，尚有貸款餘額1,918,838元。其後直至101年12月28日始由上訴人一次繳清前所積欠之本金及利息後，貸款餘額為1,866,140元，嗣迄今均由上訴人正常分期繳款。
肆、兩造爭執之事項：被上訴人主張就系爭 193號房地已終止與上訴人間之借名登記關係，請求其將該房地移轉登記為其所有，於法是否有理由？
伍、本院之判斷：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277條前段定有明文。而主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第0887號判例參照）。又負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高法院93年度台上字第2058號判決參照）。次按民事訴訟法第27
7 條固已揭示舉證責任分配之方向，惟其規定，尚無具體標準，仍應視各別事件情形之不同而為具體之認定，使舉證責任公平合理分配於兩造負擔。此於當事人就發生法律上效果所必要之事實，如可分為特別要件事實與一般要件事實之具體個案時，其主張法律效果存在者，自應就其特別要件事實負舉證責任，始符上揭條文所定之趣旨（最高法院48年台上字第0887號判例參照）。再按當事人聲明之證據，其證據資料如何判斷，為證據之評價問題，而當事人提出之證據應如何予以評價，在自由心證主義之下，係屬法院自由裁量權之範圍。因之，法院在引用證據資料時，應不受是否對舉證人有利及他造曾否引用該項證據之限制，此即為證據共通原則（最高法院86年度台上字第0931號裁判參照）。
二、查系爭193號、197號房地之原所有權人為訴外人張翰霖，嗣張翰霖於100年4月11日就前揭二筆房地與上訴人合訂一份不動產買賣合約書（下稱系爭合買合約書），約定買賣總價金為3,600,000元，並於簽約當日給付定金100,000元。嗣為解決系爭二筆房地向銀行貸款（即為多增貸款項）問題，雙方將系爭193號房地以上訴人為買受人，另系爭197號房地，則以被上訴人為買受人，分別於同日再與張翰霖各訂立一份不動產買賣合約書（下分稱系爭193或197合約書），並約定買賣價金各為2,600,000元，且均於100年04月27日向轄屬地政機關辦理完成所有權移轉登記，即將系爭 193號房地登記上訴人為所有權人，而被上訴人則登記為系爭 197號房地之所有權人。後分別登記為兩造所有之前揭系爭房地，即由渠等分別擔任借款人，於 100年04月28日各向台灣銀行以設定最高限額抵押權（擔保債權總金額為 2,400,000元）方式，各貸得 2,000,000元之款項等情，有不動產買賣合約書、系爭房地之土地（建物）登記第二類謄本及放款借據影本等在卷可憑（見原審卷ꆼ第31至32、75至78頁，原審卷ꆼ第 182至
183、186至187頁，本院卷第 34至37頁），且為兩造於本院審理時所不爭執，自堪信為真實。依此，兩造間就本件系爭二筆房地之買受人僅有一人且為同一人，後為解決貸款之問題，才將其中一筆房地以借名方式登記在他方名下，並無爭議；而僅對究係何人為系爭二筆房地之真正買受人，兩造各主張自己為買受人而已，先予敘明。
三、次查：ꆼ按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他
方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制禁止規定或公序良俗者，應承認其法律效力，於其內部間仍應承認借名人為真正所有權人（最高法院99年度台上字第2448號判決參照）。次按契約固以當事人互相表示意思一致始能成立。但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂其契約為未成立（最高法院21年上字第1807號判例參照）。
ꆼ被上訴人主張其為出家修行者，為使將成立之正行慈善協會
有固定處所以供公益使用，於100年4月間起念買受互鄰且中間打通之系爭193號、197號房屋及坐落之土地，遂透過吳修齊之仲介，委由上訴人出面於100年4月11日與原所有權人張翰霖訂立系爭合買合約書，約定買賣總價金為 3,600,000元，並由上訴人於簽約當日先行代付定金 100,000元，而被上訴人即於翌日（即12日）自高雄縣美濃鎮農會以現金匯款100,000元至上訴人在臺南市農會所申設之帳戶（0000000000000號）內。嗣由承辦代書楊寶樑向臺灣銀行臺南分行洽詢可貸款金額後，經該銀行評估認被上訴人一人之信用狀況無法承擔兩戶貸款，建議另找一位擔任其中一間房地買受人兼貸款人；因當時上訴人相當熱心，即請其出名買受系爭 193號房地，以利銀行貸款額度足夠支付買賣價金；故由被上訴人、上訴人分別再與原所有權人張翰霖另訂定將每戶買賣價金提高至2,600,00元之系爭193、197合約書，並於100年4月28日持以向臺灣銀行臺南分行以設定最高限額抵押權（擔保債權總金額為2,400,000元）方式，各貸得2,000,000元之款項；至買賣系爭二筆房地應支付之契稅、設定規費、代書費等，則均由被上訴人繳付等情，已據被上訴人於原審及本院審理時陳述在卷，並有前揭不動產買賣合約書、系爭房地之土地（建物）登記第二類謄本、放款借據及高雄縣美濃鎮農會匯款回條、預收款收據（見原審卷ꆼ第37至38頁）影本等在卷可憑；而上訴人對有收到被上訴人所匯 100,000元款項之事實亦不爭執。
ꆼ證人即辦理本件買賣及貸款事宜之代書楊寶樑於原審審理時
已具結證稱：「以前不認識，是辦這件房子過戶所有權買賣才認識的（指是否認識被上訴人）。」「代書工作（指在這買賣過程擔任何工作）。」「登記兩個人名字，那房子有好幾個房間，登記原、被告（依序為被上訴人、上訴人，下同）兩人。」「賣主指定我作為本件辦理過戶事宜，賣方委託銀行，銀行找我當代書，叫我跟買方接洽過戶事宜，銀行朋友叫我直接找被告（指誰委託其辦理）。」「當初成交前都是被告出面，被告說師傅委託他全權處理，師傅人不在台南市，出價都是被告在處理。在處理過程中，如有問題當場與師傅聯絡。」「有（指有無看過被上訴人）。銀行貸款、付尾款的時候，原告都有到。」「記憶中，被告講說師傅出錢要買的（指是否知道房子誰買的）。」「這要問被告與師傅才清楚。被告說要登記兩人，當時師傅在場，師傅無意見（指為何登記兩人）。」「從頭到尾，訂立契約時，都沒有看到師傅，師傅都是電話聯絡，所以買賣都是他在處理，所以寫他。簽立契約以前都是跟被告聯絡，被告都會當場打電話跟師傅聯絡，被告說這個房子是師傅拿錢出來買的（指系爭合買合約書買方為何寫上訴人）。」「‧‧期間買賣價金協調好幾次，也是被告出面在協調，當面打電話問師傅，如何處理，這個價金好不好。」「‧‧他要處理事情，價金等都是當面打電話跟師傅聯絡，被告也說這都是替師傅處理的。」「這件買賣，‧‧被告到場，賣方是由吳志忠代表，‧‧被告講說房子是師傅要買，‧‧從頭到尾都是被告出面，當面用電話與師傅聯絡。打契約時付 10萬元給吳志忠，另外4月26日付20萬元稅金給吳志忠（以支票支付），代書費我是向師傅請款，‧‧本件貸款主要是要求較高的貸款額度，才會把兩間房子作成兩個人買的，這些話是被告講的，貸款下來後，可能還有一點餘額就放在帳目中，以我的觀念這兩間房子是師傅買的，這是我從頭到尾的觀念都是這樣。」等語（見原審卷ꆼ第144至146頁）。又於本院審理時具結證述：
「70頁契約書是我寫的，是本件系爭不動產之本約。」「當時是上訴人陳觀沁來接洽買賣，表示是替師父釋海隆買這間房子，銀行貸款承辦人也是師父弟子，辦貸款會比較高，我表示只負責本約，其餘的契約要自己處理，我沒有寫這二份契約（指系爭193、197合約書）。」「我辦理的（指銀行貸款何人辦理）。」「這二份契約書是他們自己送去銀行審核，我不知道。」（見本院卷第80至81頁）；「他說是代理釋海隆師父來買房子，他有說定金要等師父匯給他後，他才能簽訂契約。當日上訴人帶來的10萬元，是被上訴人先匯給他，他才拿來簽約的，這件事是上訴人自己講的，簽約當時，我並沒有看到被上訴人，是在第二次付款、第三次交屋時，才見到被上訴人（指上訴人是以買受人自居或代他人買）。」「是以上訴人陳觀沁名義，這次買賣有先向銀行接洽好辦貸款事宜，銀行說因二間房屋如只登記一人名義，所要貸款的額度會不符，才會登記二人名義，所以我才在契約書第七條載明，提出張翰霖與陳觀沁100年4月11日不動產買賣合約書 1件。」「是的（指登記上訴人名義是要用於貸款）。」「是上訴人要求這麼做的，他說被上訴人有一間要用他名義買（指為何未以上訴人為代理人）。」「訂契約時沒有確認，是要刻印章時，我有向釋海隆確認，他說有一間要借上訴人的名義買（指有無向被上訴人確認）。」「兩間房屋貸款費用、房屋之契稅、代書費用都是被上訴人支付。」「收到的 8萬元，有包含契稅、設定規費等費用，代書費只有少部分，二件代書費是 1萬5、6千元。」「我是向被上訴人釋海隆本人收取 8萬元。」「100年4月29日至5月3日交屋時再收到代書費 1萬多元，是收取現金，亦由被上訴人釋海隆交付。」等情在卷（見本院卷第114至116頁）。
ꆼ又證人即正行慈善協會志工並擔任會計之蘇霞雲於原審審理
時已具結證稱：「我知道那個地方（指系爭房地），我在那裡擔任會計。」「我接她的位置（指擔任會計時是否認識張龍鳳）。」「有（指張龍鳳有無交接一些帳戶），資料在協會那裡。我結束的時候，我將帳戶資料全部交給原告。」「後來有（指正行慈善協會有無銀行戶頭）。在我手上才開戶的。」「原告的合作金庫的帳戶，及陳先生、原告的貸款帳戶（指張龍鳳移交時候有何人的帳戶）。」「原告拿現金給我，有時候提領原告的合作金庫的錢去存入貸款帳戶被扣繳（指如何繳納貸款）。」「在我任職時都有正常繳款。」等語無訛在卷（見原審卷ꆼ第83至84頁）。
ꆼ綜核被上訴人及證人楊寶樑、蘇霞雲等之前揭陳（證）述以
觀，渠等對於系爭193、197號房地係被上訴人所購買，而委由上訴人出面與原所有權人張翰霖訂立系爭合買合約書，並由上訴人於簽約當日先行代付定金 100,000元；嗣為有利銀行貸款額度足夠支付買賣價金，故由兩造分別再與原所有權人張翰霖另訂定將每戶買賣價金提高至2,600,00元之系爭19
3、197號合約書，以持向臺灣銀行臺南分行抵押借款；又買賣系爭二筆房地應支付之契稅、設定規費、代書費等，則均由被上訴人繳付等情，所為之陳（證）述內容已相互一致，且無矛盾或有違常情及一般事理之處；而證人楊寶樑係由系爭二筆房地之原屋主與臺灣銀行委託出面處理系爭193、197號房地過戶之事宜，原非兩造熟識之人，衡情所言證述應無偏袒任一方之可能及必要，應為可信。至上訴人雖辯稱：被上訴人所匯之 100,000元是因其參加上訴人所成立功德會之捐款並非要返還系爭買賣契約之訂金等語，惟此姑不論已為被上訴人所堅決否認，且上訴人迄無法說明該功德會之全稱及系爭 100,000元之去處，致不足採；此外，上訴人就此又無法提出其他確切之證據以實其說。至證人張龍鳳、吳修齊及吳志忠於原審或本院審理時之證述內容（見原審卷ꆼ第80至83頁，本院卷第78頁反面至80頁、140至141頁、163至168頁）；要之已與本院所認定之事實不符、或屬證人臆測之詞，自均不能遽採為有利於上訴人之認定。
ꆼ依上，再參以：ꆼ上訴人決意離開正行慈善協會時，曾於10
0年8月15日以手機傳簡訊予被上訴人，並於第ꆼ表示：「請找人將 193號變名所有權人，本人不想太大壓力，‧‧」等語，有被上訴人所提出之電子郵件影本一紙在卷可憑（見原審卷ꆼ第39頁），顯見上訴人僅為系爭 193號房地之借名登記者，並非真正所有權人；否則，其豈會要求被上訴人將系爭 193號房地所有權人變更登記為他人之理？ꆼ又系爭二筆房地之借貸，其中系爭 197號房地之借貸本息迄今仍由被上訴人繳付，而系爭 193號房地部分，迄101年4月前亦由被上訴人繳納，有臺灣銀行臺南分行檢送之貸款及還款明細影本在卷可參（見原審卷ꆼ第127至132頁）；依此，若上訴人確為系爭193號房地之所有權人，為何於 101年4月前之貸款本息均非其繳納，且未注意貸款金額之繳納情形，其放任發生未按期繳納之違約情形，顯與所有權人對貸款事務應有之處理態度大相逕庭。至於被上訴人為何自101年5月起未繳付借貸本息，其已陳述係因其要求將系爭 193號房地變更所有權人名義卻遭上訴人拒絕，而不得不所為，究之並無違一般常理，且上訴人對此亦未爭執。ꆼ因被上訴人於購買系爭二筆房地時大部分時間在北部，上訴人為加強聯繫，經常傳簡訊給被上訴人，其中100年4月16日簡訊內容，即告知被上訴人注意事項，並敘及「房屋過戶我方應注意事項：ꆼ臺銀貸款完成‧‧應由雙方和代書會同前往，‧‧並由我方當場取回清償證明書。ꆼ防止‧‧中途狀況發生，我方指定一代書或律師查核最為保險。ꆼ如果需要由法師親自會同為之。」（見本院卷第 174頁）；顯然上訴人僅係受被上訴人之託代為訂定系爭合買合約書而已，否則，若其為真正買受人，何必以簡訊向被上訴人報告買賣進行之情形及告知被上訴人應注意之事項。ꆼ另上訴人以被上訴人為被告向原審法院提起之另件請求移轉不動產所有權登記事件（102年度訴字第768號），上訴人係主張其為社團法人臺南市飲水思源愛心會之創辦人兼理事長，為會務發展，於100年4月11日向訴外人吳志忠購買系爭193、197號房地，因其當時尚未有勞保加保證明，故商借被上訴人之勞保在職證明，以符臺灣銀行之全額貸款條件，並將系爭 197號房地借名登記為被上訴人名義；嗣後其向臺灣銀行申請存款存摺歷史明細，始知被上訴人於100年4月28、29日盜領帳戶內之200,000元花用，致系爭197房地自100年5月起至101年4月止欠繳貸款共計11個月，爰終止兩造間借名登記契約，請求被上訴人將其名下之系爭197號房地所有權移轉、回復登記為上訴人名義等語；惟已經原審法院於103年2月10日以「原告（即上訴人）既未舉證證明其為系爭建物之實際購買人，自難認其為系爭建物所有人，則原告主張其得基於借名登記契約或撤銷贈與契約之法律關係，被告（即被上訴人）應將登記於被告名下之系爭建物所有權移轉登記予原告，為無理由。」判決駁回上訴人之請求；嗣上訴人雖不服而向本院提起上訴，惟仍經本院於103年10月7日以103年度上字第89號判決駁回其上訴，有原審法院102年度訴字第0768號及本院103年度上字第89號民事判決書各一份在卷可按（見本院卷第197至206頁）等情；並本諸依民法第98條規定所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第0286號判決參照）以觀，本院認被上訴人主張其係系爭193、197號房地之實際買受人，上訴人僅係代其出面與系爭二筆房地之原所有權人張翰霖訂定系爭合買合約書，至於另訂定系爭193合約書，並將系爭193號房地登記為上訴人名義，僅係借名登記而已，目的是為能增加向銀行貸款額度所為等語，應非虛妄，而堪採信。
ꆼ本件兩造間就系爭 193號房地存有借名登記關係，即為借貸
更高款項之故，而借用上訴人名義登記為系爭 193號房地所有權人等情，已經本院調查審認屬實，復如前述。而按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第0990號判決參照）。次按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；民法第549條第1項亦定有明文。依此，被上訴人自得類推適用民法第549條第1項規定，隨時終止系爭借名關係；而被上訴人既已向原審提出本件訴訟，並請求上訴人將系爭19
3 號房地回復登記被上訴人所有，自係主張終止兩造間之借名登記契約，且為上訴人所不爭執；則揆諸前揭說明，並參諸有關終止權之行使，僅需權利人確實因「法定」或「意定」事由具備而取得終止權後，將行使終止權之意思表示合法送達於相對人，即可發生「終止」之法律效果，即依權利人片面之意思表示而使得其與相對人間之法律關係往後地歸於消滅。其權利之性質為形成權，行使之法律行為為有相對人之單獨行為。質言之，權利人通知於相對人者，係「行使」終止權之「意思表示」，而非終止權發生之「事由」，被上訴人主張上訴人於借名登記契約終止後，負有將系爭193號房地所有權移轉返還予被上訴人之義務，於法自屬有據。
四、至上訴人雖辯稱：上訴人既為買賣本約之簽約人，系爭 193、 197號房地產權即應歸屬於上訴人；而被上訴人所簽契約，若非貸款契約即屬貸款包含借名登記契約。上訴人只是義工，被上訴人從未委託上訴人找適合正行慈善協會之房屋，更未請上訴人代為處理購買系爭房地之事。被上訴人所辯匯入農會之100,000元，非屬所謂之定金；否則何以又於100年4月29日自上訴人貸款餘額挪用定金100,000元。至代書費係由上訴人所支付，而所謂修繕費用支出亦屬不實。另被上訴人主張之100年8月15日電子郵件，係因被上訴人要求上訴人拿出房地產向地下錢莊借錢供其花用，上訴人在激憤之下表達錯誤所致。再被上訴人故意針對系爭 193號房地不再繳納貸款，亦不通知上訴人繳納，上訴人迄 101年12月28日始知臺灣銀行要法拍該房地，不得已籌錢繳納該房地之貸款並請求撤銷法拍，直至今日為止均由上訴人繳納貸款，可證系爭
193 號房地之產權確係上訴人所有。至手機簡訊為被上訴人所發送，而非上訴人或吳志忠，而吳志忠非仲介，本件買賣其為出賣人，足證100年4月12日電話（0000000000）上簡訊照片內容，係屬被上訴人所偽造等語。惟此則為被上訴人所堅決否認，且按：
ꆼ系爭193及197號房地各向台灣銀行貸得 2,000,000元後，分
別各貸有超出買賣價額之 200,000元，惟其後上訴人對於所有關於系爭二筆房地之開支及貸款之繳納等事項均不知情，且未加以聞問，僅陳稱一切均交由會計處理等語；惟事實上系爭193、197號房地在買受後，自100年 5月20日至100年10月11日止，已因修繕而支付修繕費用，總金額達 408,537元，已據被上訴人於原審及本院審理時陳述在卷，有其所提之費用明細及支出證明單等影本在卷可憑（見原審卷ꆼ第 162至169頁），要之已然超出貸款之餘額（即400,000元）；依此，何來用以繳納分期貸款之金額？乃上訴人僅陳稱：因有房間出租，有租金收入，係以租金抵繳房貸，該等事務均由會計處理等語，惟上訴人根本不知、不瞭解所有關於系爭二筆房屋開銷、收入及繳納貸款之情形，亦無法提出由其繳付系爭193、197號房地貸款之證據資料以實其說。
ꆼ又以上訴人名義登記所有權人之系爭193號房地，向台灣銀
行抵押貸款 2,000,000元後，自100年5月起至101年4月止均有按月繳納分期攤還之金額，惟自101年5月間起即未再如期繳納，尚有貸款餘額1,918,838元，其後直至101年12月28日一次繳清前所積欠之本金及利息後，貸款餘額為 1,866,140元，迄今均正常分期繳款等情，已如前述，並為本院所是認；若系爭193號房地確由上訴人所買受者，為何其迄 101年4月前均未繳納系爭貸款之分期攤還金額。雖上訴人事後於10
1 年12月28日一次繳清前所積欠之本金及利息（惟尚有貸款餘額 1,866,140元），且迄今均由上訴人正常分期繳款；惟被上訴人就此已陳稱：因上訴人鑑於拍賣當時系爭 193號房地之價值已超出購買之價金甚多，認有鉅額利潤可圖，才向銀行表示願繳納積欠之本金及利息，惟並非基於所有權人之立場繳付等語；而臺灣地區之不動產市場確於近十年間走多頭行情，尤其近幾年因受國際金融市場貨幣寬鬆政策影響，資金嚴重氾濫，造成臺灣地區房地產價格飆漲，則為社會上稍具常識者所知悉；易言之，系爭 193號房地於101年4月之市場價值絕對比買受時價金高出許多，況本件系爭二筆房地又是銀行客戶積欠貸款之存屋，衡情交易價格定比一般交易行情為低，否則豈能持向臺灣銀行貸得比買賣價金還高之貸款；因之，本院認尚不能以上訴人事後一次繳清前所積欠之本金及利息，且迄今均由上訴人正常分期繳款之事實，遽採為上訴人係系爭193房地所有權人之認定論據。
ꆼ另被上訴人提出之吳志忠使用之0000000000號行動電話，於
100年4月12日上午10時31分許，轉發予被上訴人使用之0000000000號行動電話之上訴人簡訊內容，乃：「鄭重聲明：買主海隆法師是由本人帶買，修齊兄聲明成本 330萬又可省壹稅過戶費用分一份計十萬，本人聲明作愛心公益捐款轉作為您們二人的名義作我此帶買佣金的公益捐款，且為玉成此因緣好事本人才交換作為方便代理簽約人，如真要計較，社會事會如此行人方便？老天自有公論。行真理之人，慈善上帝主～不會虧待行真理之人。共檢互勉，再次感謝上帝主～共圓法師『真理之家』啦。觀沁上」等語（見本院卷第0173頁）；此項簡訊乃上訴人發給吳志忠（吳志忠於系爭合買合約書雖記載為代理人，惟實際為出賣人，因其已向原所有權人張翰霖購買系爭二筆房地，僅為避免再次移轉致生奢侈稅問題，始以代理人名義為之），因吳志忠不滿上訴人欲向其索取佣金 100,000元，遂轉發該簡訊告知被上訴人，已據被上訴人於本院審理時陳述在卷，而吳志忠本院已具結證述：傳簡訊號碼是他的，至於內容已經沒有印象，其沒有將手機借給別人等語（見本院卷第139頁反面至140頁）；據此，衡諸常理，吳志忠與兩造間並無利害關係，當無為被上訴人串謀作假之可能，又行動電話始終在吳志忠管領之下，被上訴人如何偽造上開簡訊之傳訊號碼。再依上開簡訊內容，上訴人已自承被上訴人係買主，由其帶領被上訴人向吳志忠買受，乃表示欲向吳志忠索取 100,000元佣金，益徵系爭二筆房地買方確係被上訴人，否則，豈有買受人向出賣人要求佣金之理。至吳志忠雖證稱：簡訊內容已無印象云云，要之乃事後迴護上訴人之詞，尚不可採。再者，上訴人雖辯稱：上揭簡訊係偽造云云；惟為被上訴人所堅決否認，且陳稱：「吳志忠手機於100年4月12日早上10點31分傳給被上訴人手機（0000000000號），因法院要求，被上訴人應訴訟代理人請求，把手機簡訊畫面拍照下來傳給訴訟代理人。被上訴人於 103年6月 11日把三個頁面的手機簡訊傳到自己較大畫面手機後拍照傳給訴訟代理人，因各手機廠商設計顯示來訊傳來時日之方式不同，而呈現不同畫面；被上訴人較大畫面SONY牌手機呈現來訊時日方式，為來訊當日畫面呈現方式，僅呈現「今日」兩個字，而不呈現時間，至隔日以後則都呈現來訊日期；因被上訴人於103年6月19日狀呈簡訊畫面，故呈現來訊日期為「今日」，隨後再打開簡訊畫面則都呈現為 6月11日。」並提出手機簡訊畫面影本一紙為證（見本院卷第0173頁）；究之尚與目前手機通常使用功能無違，應為可信；否則，豈可能於100年4月12日購屋當時就預知日後會纏訟，而預先在該日就編造該則簡訊？況本院並未採用該則簡訊內容作為本件認定事實及適用法律之論據，因之，上訴人此部分所辯，尚不可採。
ꆼ再上訴人雖辯稱：代書費係由其所支付，而所謂修繕費用支
出亦屬不實等語，惟證人張龍鳳於原審及本院審理時就此部分所為之證述內容（見原審卷ꆼ第 80至83頁，本院卷第163至167頁），先則證稱整修費用由400,000元貸款支付，後又稱非從 400,000元貸款支付；另證述花費2、3萬元，後又稱超過200,000元；再證述400,000元貸款用途係繳納每月付銀行貸款，後又證稱先應急用；顯已前後不一，甚至矛盾。此外，上訴人就此並未能提出其他確切之證據以實其說，自仍不能採為有利上訴人之認定。
陸、綜上所述，本件被上訴人本於終止借名登記契約所衍生之請求權等法律關係，求為判命：上訴人應將坐落臺南市○區○○○段○○○○○○號土地（權利範圍 100,000之91），暨坐落其上同地段第10377建號即系爭193號房屋之所有權移轉登記為被上訴人所有，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，經核於法並無違誤；上訴人上訴意旨，指摘原判決為不當，求予廢棄改判駁回被上訴人在第一審之訴，為無理由，應駁回其之上訴。
柒、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 14 日
民事第五庭 審判長法 官 張世展
法 官 顏基典法 官 王明宏上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 16 日
書記官 李淑華【附註】民事訴訟法第466條之1：
ꆼ對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
ꆼ上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。