臺灣高等法院臺南分院民事判決 103年度重上更㈠字第18號上 訴 人 雲林縣政府法定代理人 蘇治芬訴訟代理人 康志遠律師被上訴人 中國青年救國團法定代理人 黃正鵠訴訟代理人 鄭斐文上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於民國102年3月7日臺灣雲林地方法院第一審判決（101年度重訴字第37號）提起上訴，判決後經最高法院發回更審，本院於103年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將其坐落雲林縣斗六市○○段○○○段00000000地號上如附圖所示斜線部分面積共449平方公尺加強磚造之建物拆除，將土地交還上訴人。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國（下同）65年間將所有坐落雲林縣斗六市○○段○○○段00000000地號土地（下稱系爭土地）定期出租予被上訴人，由被上訴人在其上興建門牌為同市○○街○○號房屋（下稱系爭房屋），其後數次換約續租，迄於92年12月最後一次簽訂「雲林縣縣有基地租賃契約」（下稱系爭租約），租賃期間自93年1月1日起至95年12月31日止，並於系爭租約預先言明期滿不再續約，如續約應另訂新約意旨。詎被上訴人於租約屆滿後，竟仍繼續占用系爭土地，經伊多次函催未獲置理等情，爰依民法第767條規定及承租人之租賃關係終止後之返還租賃物請求權，求為命被上訴人將系爭房屋拆除，將系爭土地返還予伊之判決。聲明：如主文第二項所示。
二、被上訴人則以：伊依系爭租約遵期申請續租，並於租期屆滿後繼續使用系爭土地，按期繳交租金，上訴人並未即為反對之表示，已成立不定期基地租賃關係，應至系爭房屋不堪使用時始為消滅。又系爭租約屬定型化契約，其中第2條第2項將民法第451條強行規定排除適用之約定，乃要求伊預先拋棄法定權利，顯失公平，應屬無效，上訴人請求拆屋還地實屬權利濫用等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：如
主文第一、二項所示。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭之事實下列事實為兩造所不爭，堪信為真實：
（一）系爭土地為上訴人所有。
（二）系爭建物為被上訴人占有使用中。
（三）上訴人於65年間出具縣有土地建築使用同意書予被上訴人，由被上訴人在系爭二筆土地上建築系爭建物，其後兩造於79年年底、83年12月29日、86年12月23日、89年12月1日、92年12月23日分別簽訂80年1月1日自83年12月31日、84年1月1日到86年12月31日、87年1月1日到89年12月31日、90年1月1日到92年12月31日、93年1月1日到95年12月31日之租賃契約，前述租賃契約均有記載「不得主張民法第451條之適用」。
（四）系爭租約於95年12月31日屆期後，被上訴人於租期屆滿前一個月有向上訴人表示申請換約續租，而上訴人於96年3月30日以府財產字第0000000000號函通知被上訴人，表示本件續租系爭土地之事宜暫緩訂定。
（五）系爭租約屆期後，上訴人仍按期收取相當租金額之金額，且被上訴人仍繼續使用系爭建物中。
五、爭點及本院判斷
（一）本件之爭點在於：１系爭基地租賃之租期僅定為三年，是否有特別考量？在被
上訴人依約提出續約申請時，上訴人是否即應與其續約？上訴人有無決定續約與否之權利？系爭契約第2條第2項所規定甲方「未辦理續約」係指兩造未完成續約手續或是被上訴人未依規定申請換約？２民法第451條所定「出租人於租期屆滿後，須即表示反對
之意思」是否含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在？於訂約之際，訂明期滿後絕不續租或續租應另訂契約者，是否發生阻止續約之效力？系爭租約排除民法第451條適用之約定，是否有民法第247之1第3款、第4款顯失公平之情形？３上訴人以系爭租約已屆期，且無民法第451條之適用，請
求被上訴人拆除系爭建物，並將系爭二筆土地交還予上訴人，於法是否有據？若於法有據，則被上訴人抗辯上訴人請求拆屋還地屬權利濫用，是否有理由？
（二）本院之判斷：１系爭基地租賃之租期僅定為三年，是否有特別考量？在被
上訴人依約提出續約申請時，上訴人是否即應與其續約？上訴人有無決定續約與否之權利？系爭契約第2條第2項所規定甲方「未辦理續約」係指兩造未完成續約手續或是被上訴人未依規定申請換約？①查：系爭契約（見原審卷第17頁）第2條第2項規定：「
…。二、租賃期間：自93年1月1日起至95年12月31日止。租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（即上訴人）不另通知，甲方（即被上訴人）如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租。甲方未辦理續約仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議。…」，所謂甲方「未辦理續約」係指兩造未完成續約手續或是被上訴人未依規定申請換約？兩造互有爭執，此已涉及契約解釋之範疇。
②按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當
事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎（最高法院103年台上字第1503號判決即本件最高法院發回判決參照）。
③依不爭之事實（三）所示，上訴人於65年間出具縣有土
地建築使用同意書予被上訴人，由被上訴人在系爭二筆土地上建築系爭建物，其後兩造於79年年底、83年12月29日、86年12月23日、89年12月1日、92年12月23日分別簽訂80年1月1日自83年12月31日、84年1月1日到86年12月31日、87年1月1日到89年12月31日、90年1月1日到92年12月31日、93年1月1日到95年12月31日之租賃契約，前述租賃契約均有記載「不得主張民法第451條之適用」。足見，上訴人65年同意被上訴人在系爭土地建築系爭建物後，於系爭建物使用相當期限15年後，即自79年起，與被上訴人就系爭土地所簽訂之土地租賃契約，均為定期，且其租期，除79年年底那次為4年外，其餘均僅定為3年，兩造均於租期屆滿前一個月內，簽訂新約，連續六次共19年，迄系爭租約租期屆滿，兩造才未簽訂新約。
④上訴人主張：「租約僅定三年，係上訴人保留得收回系
爭土地之彈性，也就是毋庸訂立長期之租約，以免系爭土地有其他公共使用之用途，而無法於短期內收回。從系爭契約的內容被上訴人依約提出申請時，上訴人並無負有應與其訂約之義務，也就是上訴人有決定續約與否之權利。系爭契約第2條第2項所規定甲方「未辦理續約」仍為使用即為無權占用，所謂未辦理續約，係指兩造未完成續約手續。」等語。被上訴人則抗辯：「租約僅定三年，係上訴人針對通案所訂定的契約，並無特別考量，本件應特別考量租地建物契約之特性。從系爭契約的第2條條文文義來看，系爭條文係規定，「逾期未換約，視為無意續租」，現被上訴人已依規定申請換約，因此，上訴人即應依規定辦理續約。系爭契約第2條第2項所規定甲方「未辦理續約」係指被上訴人未依規定申請換約。」云云。
⑤綜上：
⑴由兩造自79年起，就系爭土地所簽訂之土地租賃契約
，其租期1次定為4年，其餘均僅定為3年，且均有排除民法第451條規定之適用等情以觀，上訴人主張係為了「保留得收回系爭土地之彈性，以免系爭土地無法於短期內收回」，與前述3或4年定期約定所造成之法律效果相符，應屬可採。被上訴人抗辯：「上訴人係針對通案所訂定的契約，並無特別考量」云云，為上訴人所否認，「系爭契約是否係針對通案所訂定的契約」之事實，雙方固均無舉證，惟查：縱使認為係通案所採之契約，之所以採用該種通案契約，仍有採用該種通案契約之用意，此通常均可由該種契約所造成之法律效果反向推論而得，從而，被上訴人「系爭契約並無特別考量」之抗辯，尚無可採。
⑵按土地所有權人對所有物有使用、收益、處分之權能
，是否將所有物出租，即為所有權人之處分權能，原則上所有權人得任意為之，亦即所有權人有決定是否出租、租期多長、租期屆滿後是否續租之自由，雖系爭租約為租地建屋之土地租賃契約，通常固會就其上之建物情形為特別考量，惟系爭建物僅為二層加強磚造之房屋，且自65年興建迄96年已達31年，兩造自79年起，已因系爭建物使用相當期限後，逐年老舊，使用效益漸減，及上訴人就系爭土地短期內可能因為施政，有其他公共使用之用途，或為其他更有效之利用，而將租賃契約改為三年一租之定期租賃契約，以保留上訴人得收回系爭土地之彈性；又按租賃定有期限，其租賃關係，於租期屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文，系爭契約第2條第2項亦約定：「…。二、租賃期間：自93年1月1日起至95年12月31日止。租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（即上訴人）不另通知...」，系爭租約既已因租期屆滿而消滅，且系爭租約就被上訴人依約提出續約申請時，上訴人是否負有續約之義務，系爭契約既無特別約定，即應依前述所有人處分權能之說明，及上訴人簽定本件系爭定期租約之「保留得收回系爭土地之彈性」之特別考量，解釋上即應認為：於本件系爭租約，在被上訴人依約提出續約申請時，上訴人並不負有與其續約之義務，上訴人有決定續約與否之權利。
⑶系爭契約第2條第2項前段規定：「系爭租約租期屆滿
時，租賃關係即行消滅，上訴人不另通知，被上訴人如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向上訴人申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租。..」按租賃契約為雙務契約，應由契約當事人雙方意思表示一致，始能成立生效，租期屆滿申請換約續租，仍應經由契約當事人雙方意思表示一致，始能成立、生效，從而，前述「逾期未換約」之約定，解釋上自包括被上訴人未申請換約續租，及被上訴人雖已申請換約續租，然兩造並未於期限內完成換約二種情形在內。基於同一法理，系爭契約第2條第2項後段規定：「..。被上訴人未辦理續約仍為使用，即為無權占用，..」，所謂甲方「未辦理續約」，解釋上亦包括被上訴人未依規定申請換約，及兩造未完成續約手續二種情形在內。
２民法第451條所定「出租人於租期屆滿後，須即表示反對
之意思」是否含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在？於訂約之際，訂明期滿後絕不續租或續租應另訂契約者，是否發生阻止續約之效力？系爭租約排除民法第451條適用之約定，是否有民法第247之1第3款、第4款顯失公平之情形？經查：
①⑴按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反
對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（55年台上字第276號判例參照）。
⑵查：兩造於系爭租約訂約之際，即於系爭租約內訂明
，租期屆滿時，租賃關係即行消滅，如續約應於租期屆滿前完成換約，並排除民法第451條之適用，已如前述，則兩造既於訂約之際，訂明續租應另訂契約，則依前述說明，本件已發生阻止續約之效力。
②⑴按民法增訂第247條之1規定，係鑑於我國國情及工商
發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉四款有關他方當事人利害之約定，而為原則上之規定，明定「附合契約」之意義，及各款約定，按其情形顯失公平時，其約定為無效。是該條第3款所稱「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者」、第4款「其他於他方當事人有重大不利益者」，係指一方預定之該契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地，始足當之，而所稱「按其情形顯失公平者」，則指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言（最高法院103年台上字第1503號判決即本件最高法院發回判決參照）。
⑵查：民法第451條阻止續約之規定，並非強制規定，
租賃契約當事人於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍可排除民法第451條之適用，已如前述，系爭租約約定排除民法第451條之適用，既屬合法有效，而發生合法之阻止續約之法律效力，即與民法第247條之1規定之「按其情形顯失公平者」之構成要件並不該當。綜上，系爭租約排除民法第451條適用之約定，與民法第247之1第3款、第4款之構成要件並不相符，而無該條款之適用，即系爭租約排除民法第451條適用之約定，仍屬有效。
３上訴人以系爭租約已屆期，且無民法第451條之適用，請
求被上訴人拆除系爭建物，並將系爭二筆土地交還予上訴人，於法是否有據？若於法有據，則被上訴人抗辯上訴人請求拆屋還地屬權利濫用，是否有理由？①按租賃定有期限，其租賃關係，於租期屆滿時消滅，承
租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第450條第1項、第455條、第767條第1項分別定有明文。
②查：依不爭之事實（三）所示，系爭租約於95年12月31
日租期屆期，其租賃關係，於租期屆滿時消滅；又依不爭之事實（五）所示，系爭租約屆期後，被上訴人仍繼續使用系爭建物中，上訴人仍按期收取相當租金額之金額，惟系爭租約既約定排除民法第451條之適用，本件已發生阻止續約之效力，從而被上訴人依不爭之事實（五）所示，於租賃關係消滅後，仍占有使用系爭建物，其占用系爭土地即為無權占有。從而，上訴人依據所有物妨害排除請求權、出租人對於承租人之租賃關係終止後之返還租賃物請求權，請求被上訴人拆除系爭建物，將系爭建物所占用之系爭土地返還上訴人，即屬有據。
③被上訴人另抗辯：「被上訴人於系爭土地建築系爭二層
加強磚造辦公廳舍，上訴人明知該系爭土地上有合法建築物存在，且被上訴人善意信賴該租約會長久存續，而自74年起向上訴人租用系爭土地使用至今。如今上訴人突然要求被上訴人拆屋還地，使未曾違約之被上訴人蒙受重大損失而陷於窘境，不但對被上訴人顯失公平，且違背信賴保護原則與誠信原則，實屬權利濫用。」云云。惟查：系爭二層加強磚造建物自65年興建至今已近40年，且兩造就系爭土地自79年起，所簽訂之土地租賃契約，第1次為4年，其餘均為3年定期，已續換約6次，每次之租約均有記載「不得主張民法第451條之適用」，其目的即在於上訴人欲「保留得收回系爭土地之彈性」之特別考量，簽定短期定期租賃之情形亦為被上訴人所明知，從而，被上訴人「善意信賴該租約會長久存續，上訴人突然要求被上訴人拆屋還地」之抗辯，即與事實不符，而無可採。再者，上訴人依系爭契約約定，合法行使其基於租賃契約及所有權人之權利，以收回其所有物，且系爭契約之約定亦無違反公平及誠信之原則，被上訴人抗辯上訴人顯失公平及違背信賴保護原則與誠信原則，為權利濫用云云，均無可採。
六、綜上所述，上訴人依據所有物妨害排除請求權、出租人對於承租人之租賃關係終止後之返還租賃物請求權，請求被上訴人拆除系爭建物，將系爭建物所占用之系爭土地返還上訴人，即屬有據，應予准許。原審未予詳查，遽為上訴人敗訴判決，尚有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造關於「該排除民法第451條之條款，是否係上訴人預定之契約條款，為被上訴人所不及知或無磋商變更之餘地」，及所為其他之主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 25 日
民事第二庭 審判長法 官 葉居正
法 官 王金龍法 官 蔡勝雄上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 103 年 11 月 26 日
書記官 呂宬樂【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。