臺灣高等法院臺南分院民事裁定 103年度重抗字第77號抗 告 人 吳明宗上列抗告人因債權人合作金庫商業銀行股份有限公司等與債務人邱陳縀、邱水林（兼邱料之繼承人）等間請求給付借款強制執行，聲請行使優先購買權事件，對於中華民國103年11月7日臺灣臺南地方法院所為裁定（103年度執事聲字第115號），提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定及臺灣臺南地方法院民國103年9月24日102年度司執字第64385號裁定均廢棄。
異議及抗告費用由相對人邱陳縀（兼邱料之繼承人）、邱水林（兼邱料之繼承人）負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：抗告人於民國（下同）103年5月21日提出書狀聲明優先承買，願依拍定金額優先承買拍賣之土地及建物。然經執行法院以103年5月26日南院崑102司執慎字第64385號函，回覆抗告人：「主旨：台端聲明願依土地法第104條第1項優先承○○○區○○段○○○○○○○○○○○○號部分，因並無租地建屋之租賃關係存在，尚無優先購買權，請查照。…說明：三、另就聲明優先購買安和段48、50地號土地部分仍為有效，併此敘明」，抗告人確有聲明優先承買台南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號建物，因執行法院認抗告人就建物部分無優先承買權，故抗告人僅繳納土地部分之價金新台幣（下同）5,056,000元，抗告人確已合法聲明優先承買權。原裁定竟以抗告人未依上開「同樣條件」（指未聲明優先承買建物）行使優先承買權，自難認已合法行使優先承買之權利等語，駁回抗告人之聲明異議，法院前後矛盾認定，實令抗告人無所適從，且原裁定認定之事實顯與卷內證據資料不符。抗告人確已合法聲明優先承買，原裁定維持撤銷土地部分拍定程序之執行命令，於法有違，爰依強制執行法第12條第3項提出抗告，請求廢棄原裁定。
二、經查，本件係由債權人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合庫）執臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）97年度執字第3637號債權憑證，聲請對債務人邱陳縀所有如附表一所示土地之應有部分（下稱系爭土地），及邱陳縀、邱水林所有如附表二所示建物（下稱系爭建物）等不動產強制執行，經執行法院公開拍賣，歷經三次拍賣程序均無人應買，嗣於公告應買程序，據第三人即拍定人林鴻琦於103年5月8日具狀表示願依第三次拍賣條件，以7,437,000元買受系爭土地及建物，惟因系爭土地僅拍賣應有部分，執行法院依法通知系爭土地之其他共有人，是否行使優先承買權，共有人之一即抗告人於103年5月21日具狀表示願優先承購系爭土地二筆及建物三筆（執行卷二第114－115頁），執行法院於103年5月26日發函予抗告人以：「台端聲明願依土地法第104條第1項優先承○○○區○○段○○○○○○○○○○○○號部分，因並無租地建屋之租賃關係存在，尚無優先購買權。」（執行卷二第122-123頁），嗣執行法院於同年7月16日通知拍定人林鴻琦繳清系爭三筆建物之尾款893,000元，林鴻琦具狀表示：透過債權人合作金庫協調並獲得雙方首肯，買售（受）人同意無償由土地優先承買人連同地上之房屋，依原拍定價金一併買受（執行卷二第165頁）。抗告人於103年7月23日繳足土地價金5,056,000元（執行卷一第353頁反面臨時收據），執行法院再於同月25日通知抗告人於文到7日內繳清價金2,381,000元（即系爭建物三筆之價金），逾期未繳，視為放棄，另行通知原拍定人承買，於同月29日送達抗告人（執行卷二第167－169頁），抗告人未繳納系爭三筆建物之價金，然於8月18日具狀陳報已繳納系爭土地價金，執行法院於8月18日通知拍定人林鴻琦應於文到7日內繳清系爭三筆建物拍賣價金尾款893,000元（建物拍定價格扣除保證金後之餘額），拍定人林鴻琦收受通知後，逾期未繳。執行法院於同年9月5日以林鴻琦逾期未繳納尾款，應予撤銷拍定。土地部分經共有人吳明宗（即抗告人）聲明優先購買，因撤銷拍定程序，亦無從優先購買為由，以103年9月5日之執行命令撤銷5月8日之不動產拍定程序（執行卷二第190頁），債權人於9月16日14時具狀撤回本件強制執行之聲請（執行卷二第204頁），抗告人則係於9月16日16時具狀對於執行法院上開撤銷拍定程序之執行命令，聲明異議等情，經本院調取102年度司執字第64385號卷查核明確，合先敘明。
三、按拍定後，在拍賣物所有權移轉前，債權人撤回強制執行之聲請者，應得拍定人之同意，強制執行法第58條第2項所明定。且上開規定，依同法第113條規定，於不動產之強制執行準用之。本件強制執行之債權人合庫固於9月16日14時，具狀撤回本件強制執行之聲請，早於抗告人16時之聲明異議，然於債權人合庫撤回執行前，拍定人林鴻琦已繳納保證金為應買之意思表示，而抗告人亦已就系爭土地、建物行使優先承買，並繳納系爭土地之價金，足認本件執行程序之拍賣標的物，已有拍定之情形，嗣執行法院撤銷不動產之原拍定程序，並經抗告人聲明異議，就執行法院撤銷拍定程序合法與否尚未確定前，債權人雖為撤回強制執行之聲請，依上開規定，執行法院仍應得拍定人即應買人之同意。惟經調閱本件強制執行案卷，未見執行法院踐行上開程序，債權人所為撤回執行程序之聲請，尚不生撤回效力，是以，異議人於收受執行法院所為撤銷拍定之執行命令，於10日內聲明異議，其所為異議，應屬合法。
四、另按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853號判例參照）。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之。又強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位為出賣，故於執行法院拍賣二筆以上共有土地或建築改良物之情形，若經執行法院代債務人（出賣之共有人）定合併拍賣之條件，並經拍定人依該條件標買，主張優先承購權之他共有人自應為合併購買之表示，始得認其已依上開「同樣條件」之趣旨合法行使優先承購權（最高法院100年度台再字第46號、100年度台上字第432號判決意旨參照）。經查：
㈠本件拍賣公告之拍賣條件，備註欄雖記載：「五、編號1、2
土地係拍賣不動產應有部分，共有人就各該共有之土地有優先承買權，主張優先承買之人須就其有優先權之部分一併行使，……共有人主張優先承買權時，拍定人或承受人就剩餘之土地、建物不得拒絕購買或承受。」（執行卷一第333－334頁拍賣公告），而未於拍賣條件中定明「土地應有部分與建物合併拍賣，土地共有人對於土地應有部分有優先承買權，主張對土地優先承買之人，應併買受地上建物」，然系爭三筆建物係坐落於系爭土地上，有建物測量成果圖三份可參（執行卷一第239頁以下），且本件執行法院就系爭土地及建物並未分標拍賣，而係合併為一標拍賣，而抗告人於103年5月21日具狀表示願優先承購之標的，亦係系爭土地二筆及建物三筆，拍定人林鴻琦亦具狀表示同意由抗告人一併買受土地及房屋，然執行法院以103年5月26日函通知抗告人就系爭建物部分不得承買，將使拍定人林鴻琦被迫僅能取得系爭建物，而使土地與建物之所有權分離，除使拍定人遽受有不測之損害，亦徒增土地與建物間權利歸屬及利用關係之複雜，該處置自屬不當。
㈡執行法院於103年5月26日函通知抗告人就系爭建物不得優先
承買後，未撤銷上開抗告人不得優先承買之通知，以拍定人林鴻琦未繳納系爭建物價款為由，逕通知抗告人繳交建物價款，然於該繳款通知內，亦未載明如抗告人未繳款，視同就土地及建物全部視為放棄承買，待抗告人逾期未繳後，又通知拍定人林鴻琦繳交系爭建物尾款，而非系爭土地及建物之全部價款，強使合併拍賣之土地與建物之所有權分離，自非妥適之執行方法。基於保障抗告人優先承買之權益，考量抗告人及拍定人皆欲使系爭土地及建物由同一人承買之意願，及避免使合併拍賣之系爭土地、建物，其權利歸屬及利用關係分離，執行法院就系爭土地、建物應由拍定人或抗告人承買，應另為適當處理，其逕以拍定人林鴻琦未繳款，以103年9月5日之執行命令撤銷拍定程序，該執行命令顯有不當。
五、綜上所述，原裁定未詳查抗告人主張優先承買之標的，包含系爭土地及建物，逕認抗告人僅優先承買系爭土地，認執行法院撤銷原拍定程序，並無違誤，而駁回抗告人之異議，尚嫌速斷。抗告意旨指摘原裁定及原法院司法事務官之處分不當，求予廢棄，為有理由，爰廢棄原裁定及司法事務官所為處分，發回原法院由司法事務官另為適當之處理。
六、據上論結，本件抗告為有理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第492條、第495條之1第1項、第95條、第78條、第85條第1項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 3 日
民事第三庭 審判長法 官 吳上康
法 官 王浦傑法 官 蔡孟珊上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 104 年 3 月 3 日
書記官 陳嘉琍【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表一：
┌─────────────────────────────────────────────────┐│102年度司執字第64385號 │├─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬────────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ 最低拍賣價格 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ (新臺幣元) │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│1 │臺南市│安南區 │安和 │ │48 │建│2194.53 │132分之17 │4,928,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │所有權人邱陳縀。 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│2 │臺南市│安南區 │安和 │ │50 │道│66.94 │6分之1 │128,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │所有權人邱陳縀。 │└─┴───┴───────────────────────────────────────────┘附表二：
┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┬─────────┐│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │ ││ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │ 最低拍賣價格 ││ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │ ││ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │ (新臺幣元) ││號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │ │├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┼─────────┤│1 │541 │臺南市安南區安│3層 │一層：153.43 │ │ 全部 │960,000元 ││ │ │和段48、49地號│ │二層：153.43 │ │ │ ││ │ │--------------│ │三層： 34.74 │ │ │ ││ │ │臺南市安南區安│ │合計：341.6 │ │ │ ││ │ │和路4段94巷10 │ │ │ │ │ ││ │ │弄2號 │ │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤│ │備考│所有權人邱水林。未辦建物所有權第一次登記。本建物其中35.36平方公尺面積占用非同案查封土地 ││ │ │地號（其中一層占用非同案查封地號面積：13.13，二層占用非同案查封地號面積：13.13，三層占用││ │ │非同案查封地號面積：9.10）。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┬─────────┤│2 │542 │臺南市安南區安│1層 │一層：27.34 │ │ 全部 │77,000元 ││ │ │和段48、49地號│ │合計：27.34 │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ │ ││ │ │臺南市安南區安│ │ │ │ │ ││ │ │和路4段94巷10 │ │ │ │ │ ││ │ │弄2號 │ │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤│ │備考│所有權人邱水林。未辦建物所有權第一次登記。本建物其中13.71平方公尺面積占用非同案查封土地 ││ │ │地號（安和段49地號）。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┬─────────┤│3 │543 │臺南市安南區安│3層 │一層： 99.72 │陽台11.83 │ 全部 │1,344,000元 ││ │ │和段48、49、50│ │二層：107.92 │ │ │ ││ │ │、51地號 │ │三層：107.92 │ │ │ ││ │ │--------------│ │合計：315.56 │ │ │ ││ │ │臺南市安南區安│ │ │ │ │ ││ │ │和路4段88號 │ │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤│ │備考│所有權人邱陳縀。未辦建物所有權第一次登記。本建物其中49.93平方公尺面積占用非同案查封土地 ││ │ │（地號為安和段49，50，51地號）。（其中一層占用非同案查封地號面積：19.79平方公尺。二層占 ││ │ │用非同案查封地號面積：14.39平方公尺。二層陽台占用非同案查封地號面積：0.68平方公尺。三層 ││ │ │占用非同案查封地號面積：14.39平方公尺。三層陽台占用非同案查封地號面積：0.68平方公尺。） │└─┴──┴────────────────────────────────────────────┘