臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上易字第197號上 訴 人 陳錦田
盧隆凱被 上 訴人 周介智
王正宏 律師吳昆達 律師楊雨錚 律師上列當事人間請求沒收簽約金事件，上訴人對於中華民國104年5月26日臺灣臺南地方法院第一審判決（104年度訴字第317號）提起上訴，本院於104年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人透過中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋），於民國103年5月15日向被上訴人購買位於臺南市○○區○○段○○○○○號（權利範圍2分之1）、同段1458-1、1464、1482-3、1463、1462地號（權利範圍全部）共六筆土地（下稱系爭土地），價金新臺幣（下同）1700萬元，上訴人並已支付60萬元簽約金至中信房屋交易安全專戶。因上訴人擔憂系爭土地能否架設板橋，故於不動產買賣契約第16條特別約定，買方（即上訴人）申請板橋時間為30日，然上訴人未申請板橋，亦未履行契約，被上訴人遂向臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）聲請調解，兩造於103年12月29日以臺南地院103年度移調字第123號成立調解，捨棄架設板橋為契約條件，買賣價金改為1715萬元，上訴人應於104年1月15日前給付第一期款170萬元；104年1月25日前給付第二期款340萬元；於土地增值稅單核發後三日內給付第三期款340萬元；104年4月30日前給付第四期款即餘款865萬元，並將上開款項匯至中信房屋交易安全專戶。然上訴人一再拖延，拒不付款，被上訴人依不動產買賣契約書第11條第2項約定，催告上訴人履約，上訴人仍未履行，爰依系爭買賣契約第11條約定，解除買賣契約，並沒收上訴人之簽約金餘額589,800元（60萬元扣除履約保證費用10,200元），作為違約賠償等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人589,800元。
對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人於兩造調解成立後，發現系爭農地於91、94年間原為池塘魚塭，被上訴人以建築廢棄物、磚塊、鋼筋水泥塊或鐵絲等物回填，謊稱農地出售，該土地顯然不能作農耕使用，本件買賣標的物為農地，需可種植農作物為農耕使用，方符買賣之本旨，被上訴人隱瞞系爭農地為池塘之事實，上訴人依民法第359條規定，解除不動產買賣契約。
又上訴人係於調解後，始知農地回填建築廢棄物之事，上開調解筆錄有無效或得撤銷之原因存在，上訴人同意簽署調解，係出於被詐欺而為之意思表示，並已向法院提出異議，請求繼續審判，被上訴人沒收簽約金，並無理由等語，資為抗辯。原審判命上訴人應給付被上訴人589,800元，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於99年6月18日以買賣為原因，登記為臺南市○○
區○○段○○○○○號（權利範圍2分之1）、同段1458-1、1464、1482-3、1463、1462地號（權利範圍全部）六筆土地之所有權人。（本院卷第87至97頁）㈡兩造於103年5月15日透過中信房屋仲介，簽立不動產買賣契
約書及房屋交易安全契約書，由被上訴人出賣系爭六筆土地予上訴人，買賣總價為1700萬元，分三期支付，上訴人已支付第一期簽約備證金60萬元至約定之中國信託專戶內，扣除手續費10,200元後，該專戶內尚餘589,800元。（原審卷第6至10頁反面、第12頁）㈢系爭不動產買賣契約書第16條條款約定如下：
第16條：③買方要求於地號1047、1435地號中間之1429地號上覆蓋板橋，且板橋須有12米，否則買賣不成立。④買方得申請板橋的時間為一個月30天內，逾期合約自動失效。⑥買方於板橋申請核准後，將土地分割成2筆再鑑界，鑑界費用由賣方出，過戶移轉等其他代書費及費用，買賣雙方各半負擔。（原審卷第8頁）㈣買賣契約成立後，上訴人逾期未付款，被上訴人於103年9月
16日起訴請求上訴人給付違約金60萬元，經臺南地院移付調解（103年度移調字第123號），兩造於103年12月29日成立調解，內容為：被上訴人願將系爭六筆土地出售予上訴人，買賣總價金額1715萬。上訴人應於104年1月15日前給付第一期款170萬元；於104年1月25日前給付第二期款340萬元；於土地增值稅單核發後三日內給付第三期款340萬元；於104年4月30日前給付第四期款即餘款865萬元，上訴人應將上開款項匯至中信房屋交易安全專戶。兩造就前開買賣契約其餘約定事項，均照103年5月15日所簽訂之不動產買賣契約書所列契約條款，但兩造同意買賣契約書第16條所定第③、④、⑥點之約定，則予以取消，雙方不再將架設板橋列為契約條件。若兩造違約，雙方同意依照上開不動產買賣契約書第11條辦理（原審卷第11至11頁反面）。上訴人嗣後向臺南地院請求對該調解事件繼續審判，經臺南地院104年度續字第4號裁定駁回其請求（本院卷第163至166頁）。
㈤被上訴人於104年1月23日寄發台南新南郵局23號存證信函予
上訴人，通知上訴人履行調解之約定，並表明依買賣契約書第11條第2項規定處理，並依房屋交易安全契約書所定之方式進行催告，請上訴人於文到三日內將差額款項匯入專戶，否則將解除買賣契約書，並沒收買方已支付之所有價款作為違約賠償，且自解約日起，買賣標的物任憑賣方處理，買方不得異議。陳錦田於104年1月26日收受、盧隆凱亦有收受該存證信函（移調卷第25至26頁、本院卷第109、131、144頁）。
㈥上訴人於104年1月29日寄發台南原佃郵局12號存證信函予被
上訴人，主張被上訴人急於成交，並蓄意蒙蔽欺罔上訴人，隱瞞該標的物原本是池塘之事實，導致上訴人要讓售該土地或合宜使用該標的物之計劃時，遭受質疑填土之物為不良物，致使上訴人信譽受損，被上訴人欺瞞再先，上訴人並無違約，被上訴人應於文到三日內解除契約，返還上訴人所支付之所有價款。被上訴人已收受該存證信函。（原審卷第49至52頁、本院卷第144頁）㈦上訴人於104年1月30日，稱對該項債務上有糾葛，而對上開
調解筆錄提出異議，然經該案書記官電詢上訴人，確認上訴人係主張撤銷103年12月29日成立之調解，抑或對兩造間之買賣契約另訴主張解除，上訴人表示係要解除兩造間之買賣契約。（移調卷第24、31頁）㈧中信房屋於104年2月15日寄發台北北安郵局85號存證信函予
兩造，稱上訴人雖主張解除買賣契約，而被上訴人堅持上訴人應依調解筆錄付款，該公司難以認定何人之主張具合法正當事由，故依「房屋交易安全契約書」之約定，通知兩造達成協議、和解、判決確定或調解成立後，將該結果通知中信房屋。中信房屋將依該結果逕為辦理。（原審卷第13至15頁）㈨被上訴人於104年3月5日寄發台南新南郵局73號存證信函予
上訴人，稱其於104年1月23日寄發存證信函，要求上訴人依103年12月29日調解內容給付各期價金，但上訴人未依約履行，故主張解除買賣契約，並沒收上訴人已支出之價款60萬元作為違約賠償，且自解約日起，買賣標的物任憑被上訴人處理。陳錦田於104年3月6日收受，盧隆凱亦有收受該存證信函。（本院卷第59至61頁、本院卷第109、135、144頁）㈩依103年7月24日臺南市七股區農業用地作農業使用證明書之
記載○○○區○○段1458-1、1462、1463、1464、1482-3地號五筆土地屬特定農業區，為農業用地。（本院卷第99頁）
四、兩造之爭執事項：㈠被上訴人主張上訴人未依調解筆錄履行契約，已構成違約事
由，依系爭不動產買賣契約書第11條第2項解除契約，並沒收上訴人已支付之簽約備證金589,800元，作為違約賠償，是否有理由？㈡上訴人主張前案調解，調解無效，主張撤銷調解，有無理由
？
五、得心證之理由㈠被上訴人主張上訴人未依調解筆錄履行契約，已構成違約事
由，依系爭不動產買賣契約書第11條第2項解除契約，並沒收上訴人已支付之簽約備證金589,800元，作為違約賠償，是否有理由？
1.按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第367條、第254條分別定有明文。另系爭買賣契約書第十一條第二項約定：「甲方除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，…。若經乙方（即被上訴人）依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿，而甲方(即上訴人）仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償。…」（原審卷第7頁反面）。
2.經查，兩造於103年5月15日簽訂買賣契約，上訴人已支付簽約備證金60萬元至約定之專戶，嗣上訴人未付款，被上訴人起訴請求給付違約金，兩造於103年12月29日以臺南地院103年度移調字第123號成立調解，上訴人仍未依調解內容付款，經被上訴人以存證信函催告後，解除契約等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈡、㈣、㈤、㈨）。上訴人並未依調解筆錄約定之期間付款，經被上訴人催告後，上訴人仍拒絕給付第一期價金170萬元，此係可歸責於上訴人之事由，被上訴人依系爭買賣契約書第十一條約定，主張沒收上訴人已支付之價款，扣除手續費10,200元後之餘款589,800元，自屬有據。
3.上訴人固抗辯系爭土地原為池塘，被上訴人以建築廢棄物、磚塊、鋼筋水泥塊或鐵絲等物回填，土地不能為農耕使用，不符買賣本旨，上訴人已解除契約云云。然查：
⑴上訴人提出之空照圖（原審卷第94至96頁），雖可見91年
空照圖上為魚塭，94年空照圖上有部分漁塭、部分填土完成之土地，然101年之空照圖，魚塭部分均已填土，並有綠色植物生長其上，被上訴人係於99年5月18日購買系爭土地，並辦理所有權登記（不爭執事項㈠），則據上開三份空照圖，無法確認系爭土地何時填平？亦無法排除被上訴人購買前，系爭土地即已填平之可能性，尚難以上開空照圖，遽認被上訴人有將漁塭回填，並對上訴人隱瞞之事實。
⑵上訴人另抗辯依其所提出之照片（原審卷第76至92頁），土地上有磚塊、廢棄物，且鹽分過重，不適於耕種云云。
然依照片所示，系爭土地大部分為綠色雜草披覆，雖見有磚塊、廢棄物散落其上，然一般未有人耕種、管理之土地，亦有遭人丟棄磚塊、廢棄物之可能，上訴人以上開照片遽認系爭土地遭廢棄物回填云云，尚不足採。又系爭六筆土地中之五筆土地，業經被上訴人向臺南市七股區公所聲請農業用地作農業使用證明，區公所於103年7月24日核發「臺南市七股區農業用地作農業使用證明書」（本院卷第99頁），足認於103年7月時，系爭土地可供農用，自難僅憑系爭土地存有部分之雜物，即遽認系爭土地不適於耕種。況上訴人盧隆凱身為土地買賣之仲介，於買受系爭土地前，上訴人二人亦均至土地現場查看過，經其陳明在卷（本院卷第107至108頁），而兩造先於103年5月15日簽訂系爭不動產買賣契約書，上訴人未給付價金，再於103年12月29日成立調解，並將買賣價金由原先之1700萬元，改為調解成立時之1715萬元，若系爭土地確有上訴人主張之瑕疵，上訴人盧隆凱身為土地買賣仲介，豈有不為調查，逕行簽訂買賣契約，相隔約7個月之久，上訴人再提高價金同意買受之理？先前兩造既已因板橋申請一事發生爭端，上訴人於調解之前不進行調查，與被上訴人成立調解後，再辯稱發現土地有瑕疵云云，顯然與常情不符。上訴人請求法院現場勘驗，開挖土地等證據調查，並無必要。上訴人抗辯被上訴人隱瞞系爭土地為池塘填土、不適於耕作云云，不足採信，其抗辯已依民法規定解除契約云云，尚屬無據。
㈡上訴人另抗辯臺南地院103年度移調字第123號之調解無效，請求撤銷調解云云。經查：
1.按調解經當事人合意而成立；調解成立者，與訴訟上和解有同一之效力。第一審訴訟繫屬中，得經兩造合意將事件移付調解。前項情形，訴訟程序停止進行。調解成立時，訴訟終結。調解不成立時，訴訟程序繼續進行。第2項調解有無效或得撤銷之原因者，準用第380條第2項規定。和解成立者，與確定判決有同一之效力。民事訴訟法第416條第1項、第420條之1第1、2、4項、第380條定有明文。上訴人除主張調解有無效或得撤銷之原因，並請求繼續審判外，調解成立與確定判決有同一效力。
2.兩造經法院調解程序達成調解合意，並做成調解筆錄，為兩造所不爭執（不爭執事項㈣）。上訴人固抗辯調解出於被詐欺云云，然上訴人於104年1月30日提出異議狀，稱對該項債務上有糾葛，而對上開調解筆錄提出異議，然經該案書記官電詢上訴人，確認上訴人係主張撤銷103年12月29日成立之調解，抑或對兩造間之買賣契約另訴主張解除，上訴人表示係要解除兩造間之買賣契約，有上訴人之異議狀及臺南地院公務電話記錄可參（移調卷第24、31頁），經本院依職權調閱臺南地院103年度移調字第123號卷查核明確，上訴人嗣後請求繼續審判，亦經臺南地院104年度續字第4號裁定駁回請求，有該裁定在卷可佐（本院卷第163頁），是上訴人於本件請求撤銷調解，與上開程序規定不符，自不可取。
六、綜上所述，上訴人未依調解及買賣契約給付價金，有可歸責事由，被上訴人依買賣契約第十一條約定，沒收上訴人已支付之價款餘額，請求上訴人給付589,800元，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 5 日
民事第三庭 審判長法 官 吳上康
法 官 王浦傑法 官 蔡孟珊上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 1 月 5 日
書記官 陳嘉琍