臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上易字第101號上 訴 人 陳一祥被 上 訴人 鄭伊婷訴訟代理人 余秀桃
陳宏義 律師上列當事人間請求加倍返還定金等事件，上訴人對於中華民國104年1月14日臺灣臺南地方法院第一審判決（103年度訴字第751號）提起上訴，本院於104年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：訴外人鄭筱諭於民國103年4月22日在臺南市○○區○○路85度Ｃ咖啡店，由其母親余秀桃代理與上訴人簽訂不動產買賣契約書，約定上訴人將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地、應有部分萬分之117，及同段1048建號即門牌號碼臺南市○○區○○○街○○號房屋（下稱系爭不動產），以新台幣（下同）420萬元之價格出售予鄭筱諭，由代書施志斌書寫買賣契約（下稱第一份契約），當日並由余秀桃給付上訴人定金120萬元。嗣上訴人打電話給余秀桃表明不願讓仲介施翠芬賺取差價，願以400萬元價格出售，余秀桃回應還是要代書及施翠芳在場，雙方遂於同年月25日於上開85度Ｃ咖啡店，由余秀桃代理另一女兒即被上訴人鄭伊婷與上訴人就系爭不動產再另訂買賣契約書，價金改為400萬元，買受人改為被上訴人，因上訴人已於103年4月22日已收定金120萬元，雙方遂議定訂約日期仍寫103年4月22日，其餘契約內容均不變（下稱第二份契約）。嗣簽約後代書施志斌開始辦理過戶手續，並於系爭不動產所需之增值稅、契稅均已核發，通知兩造要繳交契約及增值稅時，上訴人拒絕履約，並分別打電話給代書施志斌及仲介施翠芬表示不願出售系爭不動產云云。上訴人已收取120萬元，無正當理由拒不履約，伊自得依買賣契約第7條第3項規定請求上訴人給付違約金，及依民法第249條第3款規定請求上訴人加倍返還已收受之定金，又系爭契約既已解除，亦得依民法第259條第1款規定請求上訴人將已收取之價金返還，求為判決上訴人應給付伊240萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即103年6月4日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行（原審判命上訴人應給付被上訴人180萬元，及自103年6月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分其中60萬元（即違約金部分）本息部分聲明不服，提起上訴。其餘部分，未據兩造聲明不服，已告確定）。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：緣訴外人施翠芬於103年4月間接受上訴人委託以售價420萬元居間銷售系爭不動產，嗣施翠芬明知上訴人有急用，先係佯稱買方最高僅願出價390萬元，上訴人勉強同意，施翠芬拿出20萬元之支票下定金，嗣與買方簽第一份契約及交付第一期款100萬元支票時，上訴人始發現價金為420萬元，上訴人方知受騙，故而伊依民法第89條規定向買方之代理人余秀桃表示撤銷第一份契約外，且因上訴人與買方代理人余秀桃意思表示不一致，依民法第153條第1項規定，根本不成立。嗣後施翠芳竟夥同兩名不知名人士造訪上訴人住家，威脅上訴人須再重新簽立總價400萬元之契約，上訴人迫於身家性命之安全，遂重新簽立早已寫好日期為103年4月22日之第二份契約，因此第二份契約除因上訴人被脅迫而為，伊並寄發存證信函依民法第92條規定撤銷意思表示外，也因上訴人與被上訴人之代理人余秀桃對買賣總價金互相表示不一致而不成立。又施翠芬要求要約上訴人於103年5月5日下午3時在安平區金城里黃俊策里長服務處協商，同日下午3時31分施翠芬以行動電話親電被上訴人代理人余秀桃，經其兩人溝通及徵得上訴人同意後，由施翠芬當場宣布其承認於第一份契約私自騙取差價30萬元，施翠芬、余秀桃及上訴人三人均認第一、二份契約均無效，余秀桃表示為幫被上訴人積功德，且既然契約均無效，上訴人只需退還已支付之買賣價金120萬元，不計利息，不要求任何違約金、賠償金及已支付之費用，施翠芬願返還上訴人11萬元(含已超支之仲介服務費9萬元、借款2萬元）等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決命上訴人給付超過120萬元本息部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造所不爭執之事項：㈠余秀桃代理買受人鄭筱諭於103年4月22日與上訴人就系爭不
動產簽訂第一份契約，價金420萬元，該買賣契約書內文除打字部分外，餘是由代書施志斌手寫，末尾再分由上訴人及余秀桃簽名蓋章，契約末尾交款備忘錄並載明已收120萬元（分別各為20萬元、100萬元之支票）。
㈡103年4月25日余秀桃代理被上訴人與上訴人就系爭不動產在
臺南市○○區○○路85度C咖啡店內另簽訂第二份契約，契約仍由代書施志斌製作，簽約日仍載為103年4月22日，但契約內容變更買受人為被上訴人鄭伊婷、價金400萬元，契約末尾交款備忘錄所載與第一份契約相同。
㈢系爭不動產兩造是由訴外人施翠芬仲介而簽訂，並於103年4月25日由上訴人給付仲介費9萬元予施翠芬。
㈣系爭不動產辦理過戶期間，增值稅及契稅稅額核定後，經施
志斌聯絡上訴人繳納增值稅，上訴人向施志斌表示不願出售系爭不動產。
㈤103年5月5日上訴人有與施翠芬一同至臺南市安平區金城里黃俊策里長住處協調，期間施翠芬有以電話與余秀桃聯繫。
四、兩造爭執之事項：被上訴人依兩造所簽立買賣契約第7條約定之法律關係，請求上訴人給付違約金，有無理由？若有，金額為若干元？
五、得心證之理由：㈠第二份買賣契約買賣雙方就價金是否有不一致之情，是否是
上訴人遭脅迫簽訂而得撤銷？⑴按兩造間就買賣數量、給付方式、付款等買賣契約必要之點
，意思表示一致，依民法第153條第1項、第2項前段規定，買賣契約已成立（最高法院80年度台上字第2621號判決參照），又按契約當事人一經意思表示一致，其契約即屬合法成立，不容一造無故撤銷(最高法院20年上字第632號判例參照）。被上訴人主張：其經由上訴人委託之訴外人施翠芬居間，先由訴外人鄭筱諭於上開時地由余秀桃代理與上訴人簽訂第一份契約，嗣又於103年4月25日於同址，由余秀桃代理被上訴人與上訴人就系爭不動產再另訂第二份契約，買受人改為被上訴人、價金改為400萬元，雙方議定訂約日期仍寫103年4月22日，其餘契約內容均不變等情，業據提出第一份契約書（見原審卷第76至78頁）、第二份契約書（見原審卷第9至11頁)為憑，而依第二份契約之記載，雙方關於買賣之標的即系爭不動產、價金為400萬元，及第一期簽約款120萬元、貸款撥款當日給付款280萬元，及如何移轉產權等給付方式已約明，揆之前揭最高法院判決意旨，兩造關於系爭不動產買賣契約應已成立生效。
⑵上訴人辯稱：第一次買賣契約是遭仲介施翠芬詐騙、第二份
買賣契約是遭施翠芬脅迫，已予以撤銷，且二份契約就價金部分之意思表均未合致等語，上訴人對此有利於己之事實，自應負舉證之責，惟查：
①證人施翠芬於原審已證稱：其受上訴人委託銷售系爭不動產
，上訴人要賣390萬元，超過部分都要給伊，余秀桃是其朋友要買房子，本談到要以420萬元買系爭不動產，買主是鄭筱諭，交給伊20萬元支票當定金，嗣後簽約時，余秀桃再當場交付100萬元支票給上訴人，代書就送件辦理繳稅，過2、3天上訴人打電話給余秀桃言只賣390萬元，其他被施翠芬賺走，所以要求私下另打買賣契約只賣400萬元，余秀桃同意但說要找代書及伊一起出面再簽買賣契約，所以在103年4月25日約在同址第二次簽400萬元的買賣契約，買主改為被上訴人，當場大家說好420萬元買賣契約作廢，上訴人答應給伊18萬元作仲介費等語（見原審卷第72頁反面至73頁)。證人即代書施志斌於原審亦證稱：簽第一份契約時，其有明確告知雙方買賣價金是420萬元，上訴人本人簽完後隔1、2日晚上，詳細時間忘了，上訴人打電話給伊詢問買方電話，稱賣420萬元，有30萬元仲介的價差，上訴人不想讓仲介賺30萬元，想用400萬元直接賣給買方，伊將電話給上訴人後事情即未過問，之後他們再約其去簽第二份契約等語（見原審卷第125頁反面)，兩人均明確證述實是因簽訂第一份契約之後，上訴人不甘讓仲介施翠芬賺取買賣價金30萬元價差，始向施志斌索取余秀桃電話聯絡後，主動要求與余秀桃另簽訂第二份契約之情。而簽第二份契約時，未見上訴人有任何不願意之表情，並經代書施志斌當場朗讀契約內容，重新約明價金是400萬元，上訴人亦未當場表示價格比之前低，經代書施志斌訂約日期，因雙方說價金已經給了，所以立約日期仍寫4月22日，交款情形就照第一份契約寫等情，亦經證人施志斌證述在卷明確（見原審卷第125頁反面至第126頁），自無上訴人所辯係受脅迫而簽定，且簽定時日期早已寫好4月22日，或買賣雙方就買賣價金意思表示有未合致之情形。
②況上訴人先是抗辯：係施翠芬夥同二名不知名人士突造訪上
訴人住家，語帶威脅勒令上訴人需重新簽定總價為400萬元之第二份契約，上訴人迫於身家性命之安全，始再次簽訂早已寫好日期103年4月22日（實際是103年4月25日）之第二份契約等語，並舉證人楊慧珠為證（見原審卷第51頁之民事聲請狀、第107頁民事答辯狀所載）。嗣經被上訴人陳述有多名證人可證第二份契約之簽約地點，是在與第一份契約簽約地點相同之85度Ｃ咖啡店乙節時，上訴人始對此不爭執，並變更抗辯稱：施翠芬上開脅迫行為是在簽第二份契約之前云云（見原審卷第116頁)，其陳述先後反覆，所辯亦與前述證人施翠芬、施志斌證述情節不符，所據證人即其女友楊慧珠於原審僅證稱：伊是在103年4月25日看到施翠芬帶二名不明人士到家裡，有聽到他們都很大聲說話，伊在房間不敢出來，不知道他們說了什麼，等他們走後，伊才出來看到上訴人也害怕的樣子，也沒聽到上訴人有被迫作什麼事，只有說為了房子的事，細節不清楚等語（見原審卷第74頁），除所證述上訴人遭脅迫之日期與上訴人之後陳述是在簽訂第二份契約即103年4月25日之「前」已不吻合，且楊慧珠既無法明確證稱施翠芬有為脅迫上訴人簽約之行為，況證人楊慧珠既與上訴人為男女朋友，上訴人既未隱瞞其與被上訴人或施翠芬售屋糾紛之情，若當日其確有受施翠芬偕人脅迫，危及自己與家人性命之情，其殊無當場陳明遭脅迫之事，並囑楊慧珠小心等語之理，是上訴人辯稱：是遭施翠芬威脅，始簽定第二份契約，顯與事實不符，難以採信。
③又雖第二份契約總價金400萬元，較第一份契約420萬元為低
，然上訴人初時委託施翠芬之銷售總價金為390萬元，超出之價金歸仲介施翠芬取得，已經證人施翠芬證述如前，扣除上訴人自承當時是約定要給予施翠芬售價4%仲介費（見原審卷第73頁反面）計算，其僅能取得374萬4,000元(即390萬元-390萬元×4%)，然若以400萬元出售，施翠芬未賺取價差，扣除證人施翠芬證稱且上訴人亦自承仲介費降為18萬元（見原審卷第73頁正、反面)計算，上訴人能取得之金額為382萬元(即400萬元-18萬元)，何者對上訴人較有利實甚明顯，上訴人捨期間關於施翠芬仲介費用之變化不論，辯稱其無自降售價之理云云，欲以此辯稱其非主動降價，而係受脅迫重簽第二份契約等語，尚非有據，不足為其有利之認定。
④再依施翠芬、施志斌所為之證述，上訴人既是因不願施翠芬
賺取價差而主動要求重簽第二份契約，當無上訴人所辯第一份契約是受詐騙而簽立之情，更且依上訴人於103年4月17日收取施翠芬轉交之定金20萬元時，曾出具收據乙紙（見原審卷第130頁），其內容已載明系爭不動產價金為420萬元之情，上訴人亦自承上開收據為其本人親簽無訛（見原審卷第124頁)，上訴人為收取定金而簽立上開收據，則對收據上載明系爭不動產之售價自不能諉稱不知，是上訴人既已於103年4月17日收受定金時即已知買方是以420萬元買受系爭不動產，自無上訴人所辯是以售價420萬元委託證人施翠芬銷售系爭不動產，遭施翠芬佯稱買方最高僅願出價390萬元，於103年4月22日簽第一份契約及交付第一期款100萬元支票時，始發現價金為420萬元而知受騙上當，或其所辯稱雙方就買賣價金有未合致之情。況上訴人既與被上訴人之代理人余秀桃簽定第二份契約，解釋上當然含有合意解除第一份契約之意，如前述證人施翠芬亦明白證稱當時雙方有談到第一份契約作廢等情，是上訴人一再抗辯第一份契約是受詐騙，或有意思表示不一致之情，均不影響於系爭不動產買賣關係之權利義務應以第二份契約內容為準。
⑶綜上，第一份契約並無上訴人辯稱：是遭仲介施翠芬詐騙之
情，第二份契約更無所指受脅迫而簽訂之實，而第一份契約既已合意解除，第二份契約又無上訴人抗辯是因受脅迫簽定，或雙方有意思表示不一致之情，則上訴人抗辯系爭買賣契約不成立，或提出存證信函（見原審卷第56至67頁），欲依民法第92條規定撤銷兩造之買賣契約云云，自不生撤銷之效力。
㈡第二份契約是否已經兩造合意解除：
⑴上訴人抗辯：第二份契約事後於臺南市安平區金城里黃俊策
里長服務處合意解除之事實，已經被上訴人否認，證人施翠芬於原審證稱：事後上訴人說不賣了，有邀伊去里長那裡調解，但調解不成等語（見原審卷第73頁)，證人余秀桃於原審亦證稱：103年5月5日有接到施翠芬打來的電話，表示上訴人要120萬元還伊，房子不賣，問我要不要，伊說不要，而且被上訴人亦未授權給我決定，伊就是要買系爭不動產等語（見原審卷第141頁反面)，均否認當時證人施翠芬經由電話取得余秀桃承諾，並由施翠芬當場宣布其承認於第一份契約私自騙取差價30萬元，施翠芬、余秀桃及上訴人三人均認第一、二份契約均無效之情。
⑵而上訴人所舉證人黃富村於原審雖證稱：伊與上訴人一起去
里長那邊，伊跟施翠芬說上訴人有拿9萬元給施翠芬，施翠芬有私下向楊慧珠借2萬元，仲介費就用這11萬元來算，如果不答應上訴人就不要賣了，伊就向施翠芬說120萬元還你再補你10萬元賠償，系爭買賣契約就算了，後來施翠芬打完電話後就說120萬元還買主就好，然後里長也有在那邊，施翠芬也有表示上訴人還120萬元，她11萬元仲介費也會拿出來等語（見原審卷第74頁反面至第75頁），然若依上訴人抗辯是因其覺遭施翠芬詐騙而決意不願出售系爭不動產，而由施翠芬邀約，其再邀同證人黃富村陪同至黃俊策里長服務處協商，換言之，上訴人此前既已因受詐騙而決意不出售系爭不動產，則受上訴人邀請一同至該處之證人黃富村何以有若施翠芳不願僅收取11萬元之仲介，上訴人即不出售系爭不動產之建議，更不可能由黃富村提議將120萬元還給被上訴人再補償10萬元等主動願補償被上訴人之表示，且證人黃富村既已提議願補償10萬元，則證人施翠芬與余秀桃聯絡後，亦豈有無端自降條件，不僅同意上訴人僅須返還120萬元，甚願將已收取之11萬元仲介費亦退還之理，而證人黃富村願接受邀請陪同上訴人至里長服務處協調，復自承與上訴人為同學關係，非無可能經上訴人請求到庭後故為有利上訴人之證述，況其證述亦有違常之處，尚不足為上訴人有利之證明。至上訴人所舉另名證人黃俊策對當時雙方有無達成協議及協議過程，均證稱不記得等語（見原審卷第141頁)，亦無法為上訴人有利之證明，上訴人此部分之抗辯即不足採。
⑶又上訴人抗辯：因被上訴人之代理人余秀桃多次打電話給上
訴人表示仍想購買系爭不動產，甚要求上訴人私下與其完成買賣，不必理會施翠芬，上訴人不堪其擾，遂邀余秀桃至林炳立議員服務處協商乙節，亦為被上訴人與證人余秀桃否認在卷，證人余秀桃於原審並證稱：是代書施志斌打電話告訴伊，表示上訴人要到林炳立議員服務處談房子的事情，當天在議員服務處，上訴人表示要將120萬元返還給伊，並要支付4萬元仲介費與2萬元給代書，要跟伊解除契約，伊不同意等語在卷（見原審卷第143頁)，證人施志斌於原審亦證稱：
在林炳立議員服務處上訴人表示不願出售系爭不動產，未說明原因，雙方就賠償金談不攏，余秀桃並未表示願與上訴人解除契約等語（見原審卷第126頁正、反面)，並無上訴人所辯余秀桃仍多次表示願購買系爭不動產而至林炳立議員服務處調解，亦無余秀桃於該處同意解除契約之情，且若如上訴人前開所辯其等於黃俊策里長服務處，已經由施翠芬以電話取得余秀桃同意，由上訴人返還120萬元以解除契約，何以余秀桃仍要多次以電話向上訴人表示購買系爭不動產之情，何以上訴人不儘速返還120萬元以了結雙方之買賣糾紛，以致有嗣後再到林炳立議員服務處協調之情發生，更且若如上訴人所辯雙方已以上訴人返還120萬元之條件解除契約，上訴人於情於法更無可能有上訴人辯稱於林炳立議員服務處主動提出自願以6萬元補貼被上訴人仲介服務費與代書費用之情發生，上訴人上開所辯已大違常理，並足證明上訴人前開辯稱雙方已於黃俊策里長服務處已達成合意解除契約之情，與事實不符。
⑷至上訴人所舉證人鄭秀美於原審則證述：在林炳立議員服務
處雙方洽談房屋買賣價錢問題，只有議價行為，最後價錢談不攏，上訴人並未提到要賠償金額給余秀桃，亦未提到要解約之事等語（見原審卷第142頁正、反面)，若如上訴人所辯當時已在前於黃俊策里長服務處解約之後，何以所談仍是買賣價金之內容，何以是因價金未達成一致，致上訴人不願出售系爭不動產，而非其所辯因恐施翠芬知悉招來兇神惡煞之說，更無上訴人所辯談及補償被上訴人4萬元仲介費與2萬元代書費用之情，益證上訴人前開所辯應非事實。
⑷承上各節，上訴人辯稱雙方事後已於黃俊策里長服務處及林
炳立議員服務處達成合意解除契約之有利事實，並未能舉證以實其說，其所辯自不足採。
㈢被上訴人依兩造所簽立買賣契約第7條約定之法律關係，請
求上訴人給付違約金，有無理由？若有，金額為若干元？⑴按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。查兩造所簽定第二份契約第7條第3項約定：「如甲方(即上訴人)毀約不賣、給付不能或其他違約者，乙方(即被上訴人)除得解除本契約外，甲方應於一週內將所收款項雙倍返還乙方」，有前開契約書可憑。衡其內容乃約定賣方若毀約不賣、給付不能或其他違約情事時，除賦予買方契約解除權外，另明定賣方於違約時應負擔之義務，自應屬違約金之約定，復以該第二份契約書別無關於該違約金係屬懲罰性之違約金之訂定，自屬損害賠償總額預定性質之違約金之約定。本件上訴人無正當理由，拒絕履行契約，自應依前開第二份契約書第7條第3項之約定，給付被上訴人違約金。
⑵次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為斟酌（最高院49年台上字第807號、51年台上字第19號、79年台上字第1915號判例參照）。倘當事人所約定之違約金係損害賠償總額預定性質者，因其目的係於債務人有債務不履行之情事時，即須支付一定之金額，並以該項金額作為債務人於債務不履行時之預定賠償總額，自應衡酌債權人實際上所受之損害情形（包括積極損害及消極損害），以決定其所約定之違約金是否過高。依前開第二份契約書第7條第3項之約定內容，可見兩造約定係以買方即被上訴人已付之系爭不動產價款相同之數額作為違約金之數額。而被上訴人已支付系爭不動產價款120萬元，為兩造不爭執之事實，並有上訴人提出之存款存簿節本影本可憑（見原審卷第32至35頁）。被上訴人固未提出若被上訴人履行契約，其享有何利益，亦未提出上訴人不履行契約時受有如何之損害，本院審酌系爭契約委由代書施志斌辦理系爭不動產所有權之移轉等事宜，依證人施志斌之證述，其已於辦理相關增值稅等核定之手續（見原審卷第126頁），依契約第5條第4項之約定，代書費用被上訴人須負擔一半，且若上訴人依約履行，被上訴人可以較第一份契約總價金420萬元為低之價金即400萬元買得系爭不動產，堪認被上訴人確有因上訴人違約受有相當之損害，然依該條款之約定，是以已付不動產價款之相同金額為違約金之數額，若依此，該項約定違約金之數額幾可達相當於系爭不動產之總價金，審酌內政部101年10月12日內授中辦地字第0000000000號公告之「成屋買賣契約書範本」（見原審卷第159至165頁）第11條第1、3款關於違約金之數額，均明定以不超過房地總價款百分之十五為上限，若依系爭契約第7條第3項所定之違約金，被上訴人已付120萬元之價金計算，違約金將高達總價金之三成，金額顯屬過高，自應以系爭契約總價金之百分之十五即60萬元為上限較適宜。
⑶綜上，被上訴人依第二份契約第7條第3項關於違約金之約定，請求上訴人給付60萬元之違約金，即屬有據。
六、綜上所述，兩造關於系爭不動產之買賣契約已成立生效，上訴人辯稱雙方意思表示不一致，或辯稱是受詐騙、威脅而訂約，或辯稱雙方已合意解除，被上訴人已同意僅返還已收取之價金120萬元，不另請求其他賠償等語，均不可採，是其無正當理由拒不履行而違約，被上訴人自得依第二份契約第7條第3項約定請求給付違約金。從而，被上訴人依兩造買賣契約之法律關係請求違約金60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即103年6月4日起）至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，分別為假執行或免為假執行之宣告，經核均無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 28 日
民事第四庭 審判長法 官 李素靖
法 官 田玉芬法 官 吳森豐上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 5 月 28 日
書記官 魏安里