臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上易字第120號
上 訴 人 戴義隆
戴義夫戴志旻共 同訴訟代理人 李建忠 律師被上 訴 人 躍龍不動產開發有限公司法定代理人 林業凱上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國104年3月23日臺灣雲林地方法院第一審判決（103年度訴字第466號）提起上訴，本院於104年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國103年5月26日仲介上訴人戴義隆、戴義夫、戴志旻分別或全體與訴外人李柄輝共有坐落雲林縣斗六市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，與訴外人慈復華簽訂不動產土地買賣合約書，皆載明伊為仲介人，買賣雙方均已依約履行完畢。本件服務報酬依買賣成交金額2%計算，賣方李柄輝已給付買賣金額2%之仲介居間服務報酬計新臺幣（下同）63萬元予被上訴人。惟上訴人戴義隆、戴義夫、戴志旻均拒不給付按序應給付之仲介居間服務報酬7萬0093元、43萬9530元、24萬9930元。爰依民法第565條規定，請求上訴人給付居間仲介服務報酬，原審依所請判命給付本息，於法並無不合，答辯聲明，求為判決：上訴駁回。
二、上訴人等則均以：被上訴人受買方即訴外人慈復華委託向上訴人戴義夫接洽購買系爭四筆土地事宜，上訴人戴義隆及戴志旻因均居住於外地，而將土地出售事宜委由上訴人戴義夫處理，另訴外人李柄輝亦委託戴義夫處理。故被上訴人與上訴人戴義夫接洽時，被上訴人即表示由戴義夫作為賣方仲介人，不收取上訴人三人之仲介費用，兩造並未簽訂仲介合約。系爭土地買賣相關細節均由戴義夫負責接洽聯絡，買賣過戶完成後，亦有請共有人李柄輝給付仲介費用給被上訴人。
被上訴人無權向伊等請求給付報酬等語，原審判命給付尚有未洽，上訴聲明求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠坐落雲林縣斗六市○○段○○○○○○號土地，面積137平方公
尺，原為上訴人戴義隆與訴外人李柄輝共有，應有部分按序分別為4/7、3/7。另坐落雲林縣斗六市○○段00000地號土地，面積859平方公尺，原為上訴人戴義夫與訴外人李柄輝共有，應有部分按序分別為4/7、3/7。第三人慈復華經由仲介人即被上訴人躍龍不動產開發有限公司仲介，以每坪14萬8千元，總價4459萬0920元，向上訴人戴義隆、戴義夫及訴外人李柄輝買受上開兩筆土地，並於103年5月26日簽訂不動產土地建物買賣合約書。買賣雙方均已履約完畢，上開兩筆土地現登記為陳採霜與周素娥二人共有，應有部分均為1/2。
㈡坐落雲林縣斗六市○○段○○○○號、及同段617-1地號土地
，面積按序899平方公尺、19平方公尺，原為上訴人戴志旻與訴外人李柄輝共有，應有部分均為1/2。第三人慈復華經由仲介人即被上訴人躍龍不動產開發有限公司仲介，以每坪9萬元，總價2499萬2550元，向上訴人戴志旻及訴外人李柄輝買受上開兩筆土地，並於103年5月26日簽訂不動產土地建物買賣合約書。買賣雙方均已履約完畢，上開兩筆土地現登記為陳採霜與周素娥二人共有，應有部分均為1/2。
㈢訴外人李柄輝於系爭四筆土地簽訂買賣契約並辦理所有權
移轉登記完畢後，已經給付被上訴人系爭四筆土地買賣金額2%之服務報酬即63萬元予被上訴人。
㈣系爭四筆土地中上訴人戴義隆部分之買賣價金為350萬464
0元，上訴人戴義夫部分之買賣價金為2197萬6520元，上訴人戴志旻部分之買賣價金為1249萬6500元。倘依買賣價金之百分之二計算居間報酬，則上訴人戴義隆、戴義夫、戴志旻應支付之居間報酬分別為7萬0093元、43萬9530元、24萬9930元。
四、被上訴人主張系爭四筆土地係由伊仲介賣方即上訴人戴義隆、戴義夫、戴志旻與訴外人李柄輝於103年5月26日與買方慈復華簽訂不動產土地買賣合約書，買賣雙方均已依約履行完畢，系爭四筆土地已移轉登記予買方指定之第三人周素娥、陳採霜名下之事實，業據被上訴人提出土地登記第二類謄本、不動產土地買賣合約書等為證，並為上訴人等所不爭執，自堪信為真實。
五、被上訴人請求上訴人戴義隆、戴義夫、戴志旻依約給付土地買賣價金金額之2%履行居間報酬，即按序應分別給付7萬0093元、43萬9530元、24萬9930元等語，惟為上訴人所否認，並以：被上訴人與上訴人戴義夫接洽時，即表示由戴義夫作為賣方仲介人，而不再收取上訴人戴義夫、戴義隆、戴志旻之仲介費用，兩造並未簽訂仲介契約等語置辯。經查：
㈠被上訴人主張系爭四筆土地係由被上訴人居間仲介買賣交
易，第一個買主是村玉建設，第二個買主是慈復華，慈復華與上訴人戴義夫來被上訴人公司談了三次，第四次談妥以後，買賣雙方於103年5月26日在被上訴人公司簽訂不動產土地買賣合約書等語，核與上訴人戴義夫到庭陳稱：系爭四筆土地，被上訴人公司法定代理人林業凱先後有帶二個不同的買方來跟伊接洽，第一次沒有談成，是因為價位談不攏，第二次的買方是慈復華，他來跟伊談了約三次，後來談成以後就簽約了，是在被上訴人公司簽約的，被上訴人的公司就是東森房屋南京店等語（見原審訴字卷第55-56頁）大致相符，並有不動產土地建物買賣合約書2份在卷可佐（見原審調字卷第9,12頁），其上均記載由被上訴人擔任仲介人，堪認系爭四筆土地之買賣，確係由被上訴人居間仲介，嗣後買賣雙方始成立買賣契約。
㈡證人魏淑卿即被上訴人公司前行政助理到庭證稱：「（問
：是否清楚上訴人戴義夫委託被上訴人公司買賣土地的經過情形？）清楚。戴義夫都會主動來我們公司找我老闆，談這四筆土地買賣的事情，因為戴義夫說他知道這四筆土地買賣一定會成交，所以他就很勤勞來我們公司談土地買賣的事情。」「（問：戴義夫來公司談土地買賣的事，有無提到仲介費？）有。我隱約有聽到，但是我肯定他們說仲介費是2%。」「（問：一般而言，你們東森房屋在仲介土地買賣時，賣方應付仲介費是多少？）4%。」「（問：
為何你聽到被上訴人與戴義夫說仲介費是2%？）因為他們就仲介費部分有談到折讓，所以仲介費才會收2%。」等語（見原審訴字卷第58頁背面）。而證人魏淑卿與兩造並無特殊親誼關係，與上開訴訟結果亦無利害關係，衡情其無甘冒偽證罪責而為虛偽陳述之必要，是證人魏淑卿上開之證詞，應堪採信。再酌以被上訴人所提出東森房屋委託銷售契約書第5條載明：買賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方（即被上訴人）成交總價額百分之四之服務報酬等語，此有被上訴人所提出制式之委託銷售契約書1份在卷可稽（見同上卷第46頁背面），顯見身為仲介業者之被上訴人一般情形下均係向賣方收取成交總價4%之服務報酬，而由證人魏淑卿證述：被上訴人與上訴人戴義夫就仲介費有談到折讓，因而約定本件服務報酬為2%等語，堪認被上訴人與上訴人戴義夫就系爭四筆土地買賣，確有約定以買賣金額之2%作為賣方仲介費用。
㈢證人李銘洲即代表系爭土地共有人李柄輝到場簽訂不動產
土地買賣合約書之人證稱：「系爭四筆土地是登記在我二哥名下，買賣過程是戴義夫跟我聯絡的，我跟我二哥住一起，他的事情都是我在處理，戴義夫說土地有人在問，我們請戴義夫跟人家接洽，全權委託戴義夫，要簽約的時候，戴義夫通知我去東森房屋南京店簽約，在簽約前，價格都已經談好，所以只有成交的簽約才出面。」「有付仲介費，要付多少仲介費是被上訴人跟我說，戴義夫也有跟我說要付2%的仲介費，仲介費是買賣成交價格的2%，至於詳細的金額被上訴人有告訴我，被上訴人也有跟我收。」「在簽約前戴義夫跟我說仲介費2%要交給被上訴人。」等語（見原審訴字卷第57頁）。是倘非被上訴人與上訴人戴義夫有特別約定本件仲介費用為買賣總價之2%，則訴外人李柄輝本應依仲介業者慣例支付買賣總價4%之服務報酬，是由證人李銘洲之證詞，益徵上訴人戴義夫與被上訴人確有約定以買賣金額之2%作為賣方仲介費用，因此戴義夫於系爭四筆土地買賣成交前，即告知李銘洲需給付被上訴人買賣價金之2%作為仲介費用，嗣後李銘洲因此支付買賣價金之2%即63萬元之仲介費用予被上訴人。
㈣被上訴人係以仲介不動產買賣為業之人，倘上訴人不支付
報酬，衡情被上訴人應無為上訴人報告訂約機會，並安排買賣雙方見面並簽訂契約之可能；況被上訴人與上訴人戴義夫、戴義隆、戴志旻間並無特殊親誼關係，衡情被上訴人應不致僅向買方收取仲介費用，而免除賣方給付仲介費用之義務；再在商業交易習慣上，仲介土地者向委託者收取報酬乃屬常態，上訴人戴義夫自承有多次買賣土地之經驗，之前也有支付過仲介報酬（見原審訴字卷第56頁），則上訴人戴義夫對於應支付仲介業者報酬乙節當知之甚詳。另上訴人戴義隆、戴志旻雖未直接與被上訴人有接觸或聯絡，但上訴人戴義隆、戴志旻就上開土地買賣相關事宜，包括委託仲介找尋買主、簽訂買賣契約等，均委託上訴人戴義夫處理，本件土地買賣成交後，亦均由上訴人戴義夫出面代理上訴人戴義隆、戴志旻與買方簽訂買賣契約。又上訴人戴義隆、戴志旻就所有上開土地確因被上訴人居間仲介而成立買賣契約，並收取買賣價金，就此自難諉為不知。況被上訴人與上訴人戴義隆、戴志旻間非親非故，衡情被上訴人非受報酬，即無為報告訂約之機會或媒介，是依民法第566條第1項規定，應視為允與報酬。
㈤上訴人戴義夫雖辯稱：伊為賣方之仲介人，被上訴人表示
不收取上訴人戴義夫、戴義隆、戴志旻之仲介費用等語。然為被上訴人所否認。又上訴人所請求訊問之證人王昭勝、王燦輝，到庭均否認有聽聞被上訴人法定代理人向上訴人戴義夫表示不收取仲介報酬或減免仲介報酬等語（見同上卷第81-82頁）。此外，上訴人戴義夫對於兩造間已明確約定上訴人等三人無需給付居間服務報酬之事實，並未能舉證以實其說，則上訴人上開辯解，自難遽予採信。
六、綜上所述，本件被上訴人主張就仲介上訴人與訴外人慈復華簽訂不動產土地買賣合約書，買賣雙方均已依約履行完畢，伊得依居間契約約定依買賣成交金額2%計算，請求上訴人戴義隆、戴義夫、戴志旻按序給付仲介居間服務報酬7萬0093元、43萬9530元、24萬9930元，自屬有據。從而，被上訴人依居間之法律關係，分別請求上訴人戴義隆、戴義夫、戴志旻如數給付被上訴人居間服務報酬，及自起訴狀繕本送達上訴人戴義隆、戴義夫、戴志旻之翌日即上訴人戴義夫部分自103年8月14日起、上訴人戴義隆部分自103年8月13日起、上訴人戴志旻部分自103年8月21日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
是則原審判命上訴人如數給付本息，並依聲請分別諭知供擔保為准免假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，均與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 蔡勝雄法 官 蔡雅惠上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 6 月 25 日
書記官 陳昆陽