臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上易字第218號
上 訴 人 孫瑞興被 上 訴人 沈益宏
沈現象上 一 人訴訟代理人 沈宗榮上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國104年6月11日臺灣雲林地方法院所為第一審判決（103年度訴字第477號）提起上訴，本院於104年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人沈現象超過2萬7801元本息、沈益宏超過12萬0434元本息，及該假執行之宣告，暨該訴訟費用之裁判部分均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄部分第一、二審訴訟費用由被上訴人沈現象負擔，駁回部分第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國96年3月2日簽訂不動產房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），由上訴人以總價金新臺幣（下同）320萬元向伊買受如原判決附表所示之土地及建物（以下稱系爭房地），約定由上訴人代償伊對外債務以充買賣價金，伊並已將系爭房地全數移轉登記予上訴人。惟被上訴人代償金額僅290萬4803元，尚餘29萬5127元未付，被上訴人因此於101年8月8日以大埤郵局第24號存證信函催告上訴人於函到7日內繳清尾款，然未獲給付。爰依契約關係，求為判命上訴人應給付買賣價金尾款。原審判命上訴人給付24萬0434元本息，於法並無不合，答辯聲明求為判決：上訴駁回。（被上訴人在原審：⒈先位以解除買賣契約回復原狀法律關係，聲明：⑴請上訴人及原審共同被告孫合誼、孫名誼應給付被上訴人沈益宏157萬6680元本息。⑵上訴人應將2283地號土地移轉登記並返還與被上訴人沈現象。⑶原審共同被告孫名誼應將493地號土地，辦理所有權移轉登記與被上訴人。⑷上訴人孫瑞興應將系爭建物辦理所有權移轉登記並返還與被上訴人沈現象。以回復原狀。⒉再備位以上訴人尚有尾款未給付，而依系爭買賣契約闗係，備位聲明：上訴人孫瑞興、及原審共同被告孫合誼、孫名誼應給付被上訴人29萬5127元本息。原審就備位部分判命上訴人與原審共同被告孫合誼、孫名誼給付24萬0434元本息，駁回其餘請求，被上訴人就敗訴部分未提起上訴，上訴人與原審共同被告孫合誼、孫名誼就敗訴部分提起上訴，被上訴人於本院撤回對原審共同被告孫合誼、孫名誼之起訴）。
二、上訴人則以：伊因配偶與被上訴人共同繼承關係而受債務牽連，為免因繼承生債務糾紛，始同意以代償被上訴人對外所欠債務總額及過戶所需費用作為價金，向被上訴人購買系爭房地，系爭買賣契約書第2條所載總價款320萬元，僅是為日後向銀行貸款所需而記載，並非買賣價金之約定。結算代償被上訴人之債務及辦理移轉登記所繳納稅額，總額亦超過320萬元。因伊已履行契約義務為被上訴人代償全部債務完畢並支付過戶相關費用，被上訴人不得解除契約或再請求給付尾款。如認仍得請求尾款，爰以代被上訴人沈現象向代書謝有程清償之借款9萬2633元，主張抵銷等語，資為抗辯。原審判命給付尾款，尚有未洽，聲明：求為判決如主文。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於96年3月2日簽立系爭買賣契約書，第1條約定買賣
標的為如附表所示之系爭房地。第2條約定「總價款320萬元。」第3條約定「付款方式及金額：㈠賣主沈現象所有2283地號土地，因積欠臺南中小企業銀行股份有限公司（現更名為京城商業銀行股份有限公司，下稱京城銀行）而遭查封之借款本金及利息，由買主代為償還，代償之金額為部分買賣價款。㈡賣主2人以所有1976地號土地、2283地號土地，向大埤鄉農會抵押借款之本金利息，計至買主代為全數償還之金額，亦為部分買賣價款。㈢買主因辦理本件買賣登記所支之稅費，亦為部分買賣價款。㈣前3項之確實金額依買主代償時所支付之金額，及辦妥登記所支之稅費為準。雙方預估為總價款之金額。」第5條第2項約定「本買賣房地有關之稅賦，屬賣主原有之欠稅，由賣主負責繳清；登記完成後，本買賣房地再開徵之稅賦，歸買主負擔。」同條第3項約定「本買賣所要繳納之土地增值稅、契稅、移轉登記手續費用，賣主抵押權塗銷登記費用，約定全數由買主負擔。」㈡1976地號土地，於101年12月26日由原審共同被告孫合誼以買賣為原因移轉登記為訴外人陳明正所有。
㈢系爭建物，由上訴人孫瑞興於96年6月4日辦理建物保存登
記，為雲林縣○○鄉○○○段○○○○號，重編門牌號碼為雲林縣○○鄉○○村○○00號。
㈣被上訴人於101年8月8日以催告存證信函，催告上訴人孫
瑞興應於7日內繳清尾款29萬5127元，上訴人孫瑞興於101年8月10日收受上開存證信函。
㈤被上訴人於103年4月3日以解除契約存證信函，通知上訴人解除契約，上訴人於101年4月4日收受上開存證信函。
㈥上訴人代被上訴人清償及支出之下列項目及金額，得計入買賣價金：
⒈大埤鄉農會：125萬元、149萬4785元，計274萬4785元。
⒉大埤鄉農會執行裁判費：2萬3440元。
⒊京城銀行：10萬元（金額逾10萬元部分有爭執）。
⒋493地號土地之土地增值稅3904元。
⒌買賣493地號、1976地號、2283地號土地、系爭建物之印花稅分別為483元、1595元、1,439元、137元。
㈦上訴人另支出下列費用（得否計入買賣價金另有爭執）：
⒈契稅8268元。
⒉規費：買賣493地號、1976地號、2283地號土地登記費及書狀費分別為201元、470元、445元。
⒊上訴人於買賣後，另設定抵押權貸款，及辦理建物保存
登記費用，共支出：95年12月1日複查費800元、96年4月9日設定1976地號土地1280元、96年4月9日農會手續費100元、建物測量費4200元、保存登記費1214元，共7594元。
⒋被上訴人沈現象向代書謝有程借款13萬5000元，以繳納
國稅局欠稅13萬2733元，其後上訴人代被上訴人沈現象向代書清償，代書並將繳稅後餘款2267元、被上訴人清償之4萬0100元交付上訴人，計算後，上訴人仍有9萬2633元之支出。
四、系爭買賣契約之買賣價金為320萬元：㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年上字第58號判例意旨參照）。
㈡系爭買賣契約第2條約定「總價款：3,200,000元」、第3
條約定「付款方式及金額：㈠賣主沈現象所有2283地號土地，因積欠京城銀行而遭查封之借款本金及利息，由買主代為償還，代償之金額為部分買賣價款。㈡賣主2人以所有1976地號土地、2283地號土地，向大埤鄉農會抵押借款之本金利息，計至買主代為全數償還之金額亦為部分買賣價款。㈢買主因辦理本件買賣登記所支之稅費亦為部分買賣價款。㈣前3項之確實金額依買主代償時所支付之金額，及辦妥登記所支之稅費為準。雙方預估為總價款之金額。」其中第3條第4項「雙方預估為總價款之金額」究係何意？與第2條約定似有矛盾，且兩造對此又迭有爭執，故兩造對於系爭買賣契約之價金數額確有探求契約真意之必要。
㈢證人即為兩造辦理系爭買賣契約及移轉登記之代書謝有程
具結後證稱：「系爭買賣契約書是我所擬，因當時有一部分土地已被銀行查封，有一部分有農會抵押設定，所以雙方約定價金由買主代清償，就是清償以土地去設定抵押及受查封的本金及利息。」、「簽約當時並未先查詢被查封及設定抵押的本金及利息，雙方到我的事務所就直接談定由價金去抵償本金及利息。」、「買賣契約第2條記載總價款320萬元是我初步的估計，因為買方已打算要貸款，所以要有一個總價款，因為貸款時要提示契約書。」、「320萬元可包括3個部分，即京城銀行的本金及利息、大埤鄉農會的抵押利息，以及辦理本件登記過戶的稅金、代書費用、登記費用，就是契約書第3條第1、2、3項預估值的加總，其中欠款金額是買賣雙方告訴我的，我再就增值稅、契稅、代書費算出一個概數。每一項都是大約的數字，再加總取一個整數，由雙方同意。」、「當時沒有講到多退少補的部分，但我的認知是，若加總後為330萬元，也許買方不願意承受，但若是310萬元，也許賣方覺得太便宜而不願意，但總金額320萬元，是經過他們同意的，至於實際代償後金額差多少，我有告訴雙方我無法一一細算，要由他們自己結算，他們也都同意。」等語（見原審卷貳第18-19頁、第24-25頁）。
證人所證稱：「簽約當時並未先查詢被查封及設定抵押的本金及利息」部分，核與大埤鄉農會函覆稱96年1月至96年4月間無人申請查詢1976地號土地、2283地號土地所擔保債權金額，及京城銀行函覆稱96年1月至96年3月間無法查知是否有人查詢永有企業社沈現象之貸款餘額等情相符，有雲林縣大埤鄉農會103年12月16日埤農信字第1032000747號函、京城銀行虎尾分行103年12月8日（103）京城虎分字第211號函在卷可考（見原審卷壹第147、158頁）。
且證人謝有程亦證稱並未與兩造之一方有特別交情，亦不會故意偏袒某一造（見原審卷貳第27頁），是認證人謝有程之證述應屬可採。
㈣衡情既曰買賣，買賣雙方就買賣價金自會有所估算，雖兩
造於締約前有共識由上訴人為被上訴人代償大埤鄉農會、京城銀行之債務，並支出相關稅費，然此部分之精確金額於實際代償及移轉登記前實無從得知，則為保障買賣雙方，依其共識計算出一固定之數額，以避免風險及糾紛，亦屬合理而不違一般常情。再參酌系爭房地所有權移轉登記時之價值為365萬6552元（計算式：1976號土地1,595,450元＋2283號土地1,439,920元＋493號土地483,382元＋系爭建物137,800元＝3,656,552元），亦高於所約定之320萬元，有土地增值稅繳款書、土地增值稅免稅證明書、所有權買賣移轉契約書、契稅繳款書附卷可佐（見原審卷壹第91-92,95,98-100,104,106頁，卷貳第80-82頁）。故本件買賣價金應為320萬元，系爭契約書第3條僅是約定買賣價金之付款方式，第3條第4項則是註明總價款320萬元此金額之由來，上訴人主張買賣總價為上訴人代償大埤鄉農會、京城銀行，及辦理本件買賣登記所支出之稅費總額云云，並無可採。
五、依買賣契約約定可計入買賣價金之項目：如兩造不爭執事項㈠所示系爭買賣契約第3條之約定，是上訴人代償大埤鄉農會及京城銀行欠款得充作買賣價金並無疑問。惟該條第3項所約定「買主因辦理本件買賣登記所支出之稅費亦為部分買賣價款」之內容，又與契約第5條第3項約定：「本買賣所要繳納之土地增值稅、契稅、移轉登記手續費用，賣主抵押權塗銷登記費用約定全數由買主負擔。」之關係：
㈠如前述證人謝有程之證詞：「當時約定買賣總價款320萬
元可包括3個部分，即京城銀行的本金及利息、大埤鄉農會的抵押利息，以及辦理本件登記過戶的稅金即土地增值稅及契稅、代書費用、登記費用、書狀費，就是契約書第3條第1、2、3項預估值的加總。一般情形，若未特別約定，代書費是由買方負擔，但當初雙方有提到代書費也包括在總價額裡面。契約書第5條第3項的語意我可能沒有寫清楚，我應該要在後面特別加註要從總金額扣抵，但我的意思是契約書第3條第3項就是第5條第3項所寫到的，由買主先支付，之後也列為部分價款。因為買主的意思就是說他好像是太太去世後沒有拋棄，有些債務會移到他這裡來，所以他不得不買，在不得不買的狀況之下，才會向賣方提這樣的條件，也就是由買主去代償這些，這些費用仍要從這裡面支出。當時賣方沒有反對這個條件，也在契約書簽名了」內容，衡情辦理所有權移轉登記，有稅費、土地增值稅、契稅、代書費用、登記費用、書狀費等費用發生，惟因被上訴人無資力繳納，上訴人又囿於繼承債務問題，不得不承接系爭房地，則雙方乃約定全數由上訴人先行負擔，惟可算作價金之一部分，並未違於情理，是認證人謝有程上開證述即契約文字未寫清楚，契約第5條第3項約定由買主負擔部分，即是契約第3條第3項所指買主因買賣所支之稅費，可從買賣總價扣抵等語應屬可採。
故買賣契約約定可計入買賣價金之項目包含：①上訴人代償大埤鄉農會之欠款。②上訴人代償京城銀行之欠款。③上訴人辦理買賣登記所支出之稅費、土地增值稅、契稅、代書費用、登記費用、書狀費、賣主抵押權塗銷登記費用，應可認定。被上訴人主張契稅、代書費用、登記費及書狀費等規費應由上訴人負擔，不得計入買賣價金云云，與契約約定及證人謝有程證述不符，而無可採。
㈡至於上訴人另主張本件買賣後，其另外貸款而設定抵押權
及辦理建物保存登記費用共支出7594元（包含95年12月1日複查費800元、96年4月9日設定1976地號土地1280元、96年4月9日農會手續費100元、建物測量費4200元、保存登記費1214元），又其就系爭建物辦理農舍登記亦支出稅費1萬2172元，上開款項亦應計作本件買賣價金云云，並提出規費收據4張、大埤鄉農會存款存根聯1張為證（見原審卷壹第89,93,96,102,103頁），然為被上訴人所否認。
經查，上訴人固有為貸款而設定抵押權及辦理建物保存登記費用共支出7594元之證明，然並未提出繳納農舍登記稅費1萬2172元之證明，且此些支出項目並非屬買賣契約第3條第3項、第5條第3項所約定之稅費名目，且依證人謝有程所證稱：此部分雙方並未特別約定，應由買主自行處理，是買主另外委託我辦理等語（見原審卷貳第20頁），是上訴人主張應將上開款項列入買賣價金云云，並非有據。㈢上訴人又主張被上訴人向代書借款13萬5000元，用以繳納
國稅局欠稅13萬2733元，其後上訴人全數代被上訴人向代書清償，代書再將繳稅後餘款2267元及被上訴人嗣後返還予代書之4萬0100元交付上訴人，計算後，上訴人仍有9萬2633元之支出應予算入本件買賣價金云云，被上訴人則否認得計入買賣價金，上訴人雖提出支票影本、金錢借用證書、房屋稅繳款書、稅款及財務罰鍰繳款書為證（見原審卷貳第31-37頁）。經查，系爭買賣契約第5條第2項係約定：「本買賣房地有關之稅賦，屬賣主原有之欠稅由賣主負責繳清，登記完成後本買賣房地再開徵之稅賦歸買主負擔」，則原有欠稅自應由被上訴人負責繳清。且該筆欠稅於兩造締約過程中未經提出，故未計入買賣總價320萬元，證人即代書謝有程係為求買賣圓滿順利，才借款給被上訴人沈現象用以支付該筆欠稅，其後因被上訴人沈現象未依約及時清償，證人謝有程不願涉入當事人糾紛，故再轉向上訴人孫瑞興要求支付上開借款，上訴人孫瑞興還清時，還向證人謝有程表示請證人謝有程向被上訴人催討，若被上訴人有清償，亦請證人謝有程收下後再交予上訴人孫瑞興，故其仍收下被上訴人清償之4萬0100元並轉交予上訴人孫瑞興，證人謝有程並將收據交付上訴人孫瑞興收執等情，業經證人謝有程證述明確（見原審卷貳第21-22頁），且當庭提出96年3月23日金錢借用證書1件、96年度房屋稅繳款書1張、代收移送行政執行處滯納房屋稅及財務罰鍰繳款書1張、代收移送行政執行處滯納營業稅稅款及財務罰鍰繳款書7張在卷可稽（見原審卷貳第23,32-37頁），堪信證人謝有程之證述乃有所本。衡情，雙方締約時，既不知悉有此筆國稅局欠稅，自無可能約定應由上訴人代為繳納後再計入買賣價金，且若締約時已約定由上訴人代繳後計入買賣價金，被上訴人又豈可能願意開具金錢借用證書向證人謝有程借款以繳納欠稅，且事後還清償部分借款，上訴人孫瑞興亦不可能向證人謝有程清償後，還拜託證人謝有程繼續向被上訴人催討，證人謝有程亦不可能收到上訴人孫瑞興全額款項後，還繼續收受被上訴人之還款，故認證人謝有程上開證述應為可信，即上訴人代被上訴人沈現象清償其向代書借款未還之餘額9萬2633元不得計入買賣價金，上訴人主張該款項應算入買賣價金云云，並無可採。
六、上訴人已支出可計入買賣價金之金額：依前述說明，本件買賣契約約定可計入買賣價金之項目包含：⑴上訴人代償大埤鄉農會之欠款。⑵上訴人代償京城銀行之欠款。⑶上訴人辦理買賣登記所支出之稅費、土地增值稅、契稅、代書費用、登記費用、書狀費、賣主抵押權塗銷登記費用，各項金額分述如下：
㈠代償大埤鄉農會部分：
上訴人代被上訴人向大埤鄉農會清償共276萬8225元（含借款125萬元、149萬4785元，及執行裁判費2萬3440元），為兩造所不爭執，並有大埤鄉農會103年12月16日埤農信字第1032000747號函暨附件取款憑條、轉帳支出傳票、轉帳收入傳票、交易明細表在卷可稽（見原審卷壹第153-159頁），堪可信為真實。
㈡代償京城銀行部分：
就此部分上訴人主張其向京城銀行代償之金額為15萬2165元，並提出96年3月2日現金收入傳票1張為證（見原審卷壹第88頁），被上訴人則主張上訴人僅代償上開數額中之10萬元，其餘為被上訴人自帳戶提領後轉交上訴人孫瑞興合併為1筆去繳納云云。經查，依京城銀行103年12月8、16日（103）京城虎分字第211、220號函，表示：依96年3月2日傳票記載內容顯示該日清償金額為15萬2165元，係孫瑞興代償永有企業社沈現象，15萬2165元即為最後欠款之金額，此有京城商業銀行上開2件函文在卷可憑（見原審卷壹第147-175頁），是依傳票記載及京城銀行之函覆，上訴人孫瑞興代被上訴人向京城銀行清償之金額為15萬2165元。至於被上訴人主張15萬2165元中，上訴人孫瑞興僅支出10萬元，另5萬2165元係其所提供云云，並未舉證以實其說，是其主張尚難採信，故上訴人主張其向京城銀行代償金額為15萬2165元，應為可採。
㈢辦理買賣登記所支出之稅費、土地增值稅、契稅、代書費用、登記費用、書狀費部分：
⒈上訴人主張繳納493地號土地之土地增值稅共3,904元、
契稅8268元、土地及建物印花稅共3654元（計算式：483＋1,595＋1,439＋137＝3654）、買賣土地登記費及書狀費共1116元（計算式：201＋470＋445＝1,116），為被上訴人所不爭執，堪可採信。
⒉上訴人主張其所支出之代書費為4萬1000元，並提出證
人謝有程所製作之結算明細表一份為證（見原審卷壹第66頁），然依證人謝有程證述：「該紙明細單為我最後辦畢後給上訴人孫瑞興，這不包括土地增值稅及契稅，單純是我代支付的登記費、代書費、書狀費、印花稅以及雜費，雜費就是一般領登記簿謄本、地籍圖的費用，總共是辦理三筆土地及一間建物，另外還有一個塗銷抵押權的部分。41,000元是全部收費，包括代書費、規費、書狀費、印花稅、雜支等，其中項目『代理費』才是我的代書費用。」等語在卷（見原審卷貳第20頁反面），故依證人謝有程所證稱，其為本件土地及建物買賣移轉及塗銷抵押權登記事件等所收取之代書費應為2萬5800元（1976地號5,500元＋493地號5,500元＋2283地號5,500元＋建物3,800元＋塗銷抵押權1,500元、建物保存登記4,000元＝25,800元），然再依系爭買賣契約書約定及前開證人謝有程所證稱，建物保存登記為上訴人另行委託辦理等證述，基此買賣契約委任證人謝有程辦理之內容至多僅包括系爭房地共4筆之所有權移轉登記及原有抵押權塗銷登記，並不及於系爭建物之保存登記，故應再剔除建物保存登記之代理費4,000元，是得計入買賣價金之代書費金額應僅2萬1800元（25,800－4,000＝21,800元）。
㈣綜上，上訴人已支付並可計入買賣價金之數額為295萬913
2元（計算式：代償大埤鄉農會2,768,225元＋代償京城銀行152,165元＋土地增值稅3,904元＋契稅8,268元＋印花稅3,654元＋登記費及書狀費1,116元＋代書費21,800元＝2,959,132元）。
七、被上訴人得向上訴人請求給付之價金尾款：㈠系爭契約買賣總價金為320萬元，已如前述。經扣除上訴
人已支付並可計入買賣價金之數額為295萬9132元後，上訴人尚有餘款24萬0868元（3,200,000－2,959,132＝240,868）未給付。又被上訴人陳稱，彼等對上訴人之債權各半，即各對上訴人之價金尾款債權有12萬0434元。㈡按抵銷，應以意思表示，向他方為之；其相互間債之關係
，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第335條第1項規定甚明。且抵銷，應就兩造債務相當額，溯及宜為抵銷時生其效力者，係使得為抵銷之債務，於宜為抵銷時消滅，此後即不生計算利息之問題（最高法院18年上字第316號判例參照）。查被上訴人沈現象對上訴人負有代返還代書借款繳納欠稅9萬2633元，係代書為辦理系爭買賣所有權移轉登記時所衍生，故上訴人以被上訴人積欠該代償借款債權為由，主張與本件被上訴人沈現象所得請求給付之系爭價金尾款12萬0434元抵銷，應屬有據。經抵銷後，就上訴人與被上訴人沈現象間債務相當額，溯及宜為抵銷時即生其效力，使得為抵銷之債務，於宜為抵銷即受讓時消滅，此後即不生計算利息之問題，被上訴人沈現象對上訴人尚得請求返還2萬7801元及法定遲延利息。
八、綜上所述，被上訴人依買賣關係請求上訴人給付尾款，沈益宏為12萬0434元、沈現象為2萬7801元，及均自起訴狀繕本送達翌日起即103年10月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，不及審酌上訴人所為抵銷抗辯，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 3 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 蔡勝雄法 官 蔡雅惠上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 4 日
書記官 陳昆陽