臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上易字第302號上 訴 人 林慧怡訴訟代理人 陳明達被上訴人 蔡金昆訴訟代理人 江曉智 律師上列當事人間請求確認土地優先購買權不存在事件，上訴人對於中華民國104年8月11日臺灣雲林地方法院第一審判決（104年度訴字第137號）提起上訴，本院於105年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國104年1月14日因拍賣而取得坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（下稱121、122地號土地）所有權，伊對121地號土地有優先購買之權利。被上訴人雖為坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭120地號土地）之所有人，主張為121地號土地之毗鄰耕地現耕所有權人，行使優先承買權，惟依內政部95年10月30日內授中辦字第0000000000號函釋：「…毗連耕地之現耕所有權人，係指與欲出售之土地四周邊界相連，且現仍自己能行耕作之土地所有權人」，而121地號土地後面相鄰之同段138地號土地為溝渠，是水利地。另被上訴人年齡已70多歲，已經退休，無自己耕種之能力，實際上亦未耕種；且被上訴人所有系爭120地號土地上，有未保存登記建物，故被上訴人並非121地號土地之毗鄰耕地現耕所有權人，對121地號土地無優先購買權，因兩造就被上訴人是否有優先購買權有爭執，伊有提起確認之訴之必要。
二、被上訴人則以：系爭120地號土地為伊所有，且向來由伊耕種，伊為121地號土地毗鄰耕地現耕所有權人，對121地號土地有優先承買權。又按重劃區內耕地出售時，毗連耕地之現耕所有權人有優先購買權，農地重劃條例第5條第3款定有明文。本條項之立法目的，乃在擴大農場經營面積，以適應機械耕作之需要。甲○○既符合毗連地所有權人，且係現耕者，並未出租他人或定有三七五租約，亦無與他人設定永佃權或典權之情事，亦無任其荒廢，或作為非農耕之用之情事，自係本條項所指現耕所有權人，最高法院著有94年度台抗字第317號裁定可參照。上訴人認為於民事執行處拍定當時，伊必須正在耕作，始有優先購買權，顯有誤解。依上開實務見解，伊縱使自己未親自耕作，委由他人耕作，只要不任其荒廢，亦符合現耕所有權人之規定。此外，休耕也是一種耕作模式，且休耕常係農民配合政府政策之結果，不能謂休耕即非現耕。若依上訴人見解，現耕必須1年365天，1天24小時不停耕作，民事執行處在拍定之瞬間，必須派員至耕地現場勘驗四面鄰地是否有人正在其上耕作，顯不合經驗法則。若果如此，土地毫不休耕持續耕種，反而易使地力枯竭等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人在原審之訴。上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡請求確認被上訴人就121地號土地之優先購買權不存在。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠雲林縣水林鄉農會於103年6月27日，聲請拍賣訴外人蔡仁謙
、蔡仁政、蔡仕農、蔡仁楷及蔡仁和共有、坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地，經臺灣雲林地方法院（下稱雲林地號）以103年度司執字第18917號強制執行事件，於104年1月14日進行公開拍賣，上訴人以新臺幣（下同）1,214,401元標得順興段121地號土地，以2,248,401元標得順興段122地號土地。被上訴人於104年1月19日具狀，以其為121地號土地之毗連耕地現耕所有權人為由，聲明優先承買順興段121地號土地（見雲林地院103年度司執字第18917號卷㈡第22至24、26至27、63至69頁）。
㈡系爭120地號土地為被上訴人所有，於61年9月5日登記為所有權人（原審卷㈠第45頁）。
㈢系爭120地號土地與121地號土地，均屬於農地重劃條例所定
重劃區內之耕地。依地籍圖所示，系爭120地號土地與121地號土地有邊界相連，為毗連耕地（見原審卷㈡第77頁)。㈣原審法院於104年5月13日至現場勘驗，情形如原審卷㈠第10
3至109頁所示，測量系爭120地號土地，結果如雲林縣北港地政事務所104年6月11日北地四字第0000000000號函檢送之土地複丈成果圖及104年6月15日電詢測量員之公務電話紀錄，即原審卷㈠第160頁之土地複丈成果圖所示，①編號A部分，為未辦理保存登記磚造平房1棟 ②編號B部分，為水泥空地廣場③編號C部分，種植花生④其餘部分種植水稻（見原審卷㈠第103至121、333至337頁）。
五、兩造爭執事項：被上訴人是否為順興段121地號土地之毗連耕地現耕所有權人？
六、得心證之理由：㈠按農地重劃條例第5條第3款規定，重劃區內耕地出售時，毗
連耕地之現耕所有權人，有優先承購權，其立法意旨，乃在擴大農場經營面積，以適合機械耕作之需要，俾發揮耕地之效能（最高法院81年度台上字第2553號判決參照）。又按有鑑於現今之農業經營已走向分工、專業之企業化經營模式，家庭農場為擴大經營規模，農業經營者無法就農耕業務事事躬親，必須以委託代耕或其他方式經營之，以提升農業經營效率，故「毗連耕地之現耕所有權人」並不侷限於親自下田耕作者，亦據內政部96年5月11日內授中辦地字第0000000000號函闡釋甚詳。準此，農地重劃條例第5條第3款所規定之「毗連耕地之現耕所有權人」，並不以親自下田耕作者為限，為擴大家庭農場之經營規模，而採委託代耕或其他方式經營者，仍不失為「毗連耕地之現耕所有權人」。另按農業用地，係指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：⒈供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。⒉供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。⒊農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地；所謂耕地，係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地；農業用地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用者，其依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由而未使用者，亦得認定為作農業使用，農業發展條例第3條第10款、第11款及農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第4條第1款亦有明定。
㈡經查121地號土地為重劃區內特定農業區之農牧用地，為農
業發展條例所規定之耕地，有土地登記謄本在卷可憑（見原審卷㈡第71頁），依農地重劃條例第5條第3款規定，該土地出售時，其毗連耕地之現耕所有權人，有優先購買權。又系爭120地號土地為被上訴人所有，且與121地號土地相毗鄰，有土地登記謄本、地籍圖謄本在卷可稽（見原審卷㈠第45頁，卷㈡第77頁），是被上訴人為121地號之毗連耕地所有權人，應堪認定。
㈢兩造爭執要點在於被上訴人是否為121地號之毗連耕地之現
耕所有權人，上訴人主張被上訴人年齡已70多歲，已退休，無自己耕種之能力，且系爭土地上有未保存登記建物，上訴人於104年2月1日至系爭120地號土地拍照時，該土地上長滿雜草，並無耕種稻米，被上訴人非121地號土地之毗連耕地現耕所有權人云云，被上訴人則抗辯其為121地號之毗連耕地之現耕所有權人。查：
⒈原審於104年5月13日履勘現場時，系爭土地靠北邊處有平房
1棟及水泥空地，其餘土地種植水稻及花生等情，有勘驗測量筆錄、現場圖、現場照片及雲林縣北港地政事務所於104年6月11日以北地四字第0000000000號函檢送之土地複丈成果圖在卷可憑（見原審卷㈠第103至121、333至335頁）。又參以：
⑴證人即大山村村長吳慈帆於原審到庭具結證稱：被告（按
即被上訴人，下同）是村裡的村民，我嫁到這裡快30年了，嫁過來就認識被告，被告自己有農田，從事農作，卷㈠第52頁（按指右上角頁碼第52頁，對照中間頁碼為第109頁）照片所示的地方是被告的農地，是他以前的舊家，現在都是放一些耕作所需的工具，他在斜對面還有一間樓房，水泥空地南邊的土地上平常都有種植農作物，所種的農作物一期一期不同，這一期應該是種水稻，印象中該塊土地沒有休耕過，因為他那塊地很容易淹水，他常常來向我反應水溝不通等語（見原審卷㈠第342至344頁）。
⑵證人即121地號土地原共有人蔡仁和於原審到庭具結證稱
：從我懂事以來，我就認識被告，大約有60多年了，被告從國小畢業後就在種田，現在他還自己灑農藥、開耕耘機。被告住在離卷㈠第52頁（按指右上角頁碼第52頁，對照中間頁碼為第109頁）照片約150公尺的地方，系爭土地上的平房是被告的豬舍，他都放農藥、耕耘機，以前他有養豬，現在沒有了，耕作及收稻的工具都放在那裡。水泥空地南邊的土地平常都有種植農作物，一期是種稻，二期都是轉作，農曆12月中旬左右如果天氣不錯就開始播種，大概4、5月收割，如果正月播種的話，就5、6月收割，轉作要向政府申請，我的土地被拍賣時，系爭土地是種綠肥，政府叫他要翻土的時候，距離種稻這中間會有一段時間，所以會長雜草等語（見原審卷㈠第345至347頁）。
⑶證人即被告兄長蔡慶順於原審到庭具結證稱：被告目前是
在種自己的田，他住在樓房，卷㈠第52頁（按指右上角頁碼第52頁，對照中間頁碼為第109頁）照片所示的田是被告的農田，上面的房子是被告放耕耘機、肥料等雜物，照片上的田地平常都種稻，上半期種水稻，下半期都是轉作，轉作可以種豆子或田青，稻子4、5月收割之後就轉作，因為是老人，所以轉作比較不會那麼辛苦等語（見原審卷㈠第348至350頁）。
經審酌證人蔡仁和雖是雲林地院103年度司執字第18917號強制執行事件之債務人，而證人蔡慶順為被上訴人之兄長，惟互核證人吳慈帆、蔡仁和、蔡慶順就系爭120地號土地及土地上未保存登記建物之使用情形，所述情節大致相符，且其等均已依法具結，應無甘冒觸犯偽證罪嫌而為虛偽陳述之必要，是其等證詞應堪憑信。由證人吳慈帆、蔡仁和、蔡慶順之證述可知，系爭120地號土地於每年上半期種植水稻，下半期則是轉作其他農作物，該土地上之未保存登記建物是放置被上訴人耕種所需之工具、農藥等物品，可見系爭120地號土地確供農作使用。
⒉至於證人即警員吳炳漢於本院證稱：「（上訴人訴訟代理人
問：證人在103年11月、12月及104年1月是否有見過蔡金昆？）沒有見過。」（見本院卷第153至154頁），上訴人據此主張警員吳炳漢巡邏時未見到被上訴人，證明被上訴人未在雲林耕作云云，惟查證人吳炳漢於本院已明確證稱其不知系爭120地號土地所在位置，亦不清楚該土地在103年11月、12月及104年1月種植作物情形（見本院卷第153頁），自難以證人吳炳漢證稱其在103年11月、12月及104年1月沒有見過被上訴人，逕推認被上訴人未在系爭120地號土地上耕作，上訴人此部分主張顯不可採。
⒊證人即雲林縣水林鄉農會稻穀主辦紀承宏於原審到庭具結證
稱：水林鄉民的農地要申請轉作或休耕，每一年有分為兩期作的申報，公所及農會共同派1至2人聯合受理申報，我們辦理這個業務，有一個電腦系統叫全國糧政跨區即時申報服務作業平台，我有帶相關資料過來，資料上記載期別一二就是一年分為兩期作，1月到6月是第一期作，7月到12月是第二期作，從100年開始轉作或休耕是從1月初開始申報，100年以前是3月申報，轉作及休耕的作業由公所處理，我們是負責稻穀的業務，第二期作也可以申報稻穀，轉作及休耕公所會全面勘查，稻穀則是抽查1%等語，並提出系爭土地耕作紀錄為證（見原審卷㈡第12至13、19頁）。另證人即雲林縣水林鄉公所市場管理員鄭嘉雄於原審到庭具結證稱：水林鄉農民申請轉作、休耕，是我們跟水林鄉農會一起受理申報，被告所有之系爭土地有申請轉作、休耕，一期作是3月1日至6月30日，共4個月，二期作的期間是7月15日到11月15日，也是4個月，系爭土地從85年就開始有申報一期作及二期作，農民申請轉作或休耕，水林鄉公所都會逐一派人檢查是否確實有轉作或休耕，被告有申請轉作或休耕的部分是由公所負責勘查，被告有申請轉作或休耕期間，確實都有轉作或休耕，因為有合格並領到經費的才會登錄在平台上面等語，並提出全國糧政跨區即時申辦服務作業平台、雲林縣水林鄉102年2期稻田輪作休耕勘查清冊及雲林縣水林鄉103年第2期轉（契）作或休耕勘查結果清冊為證（見原審卷㈡第179至181、192至202頁）。本院審酌證人紀承宏、鄭嘉雄與兩造並無利害關係，應無虛偽證言之動機，自無甘冒觸犯偽證罪嫌之必要，且其二人業已依法具結，並提出上開文件為證，且與本院向雲林縣水林鄉公所、雲林縣水林鄉000000000地號土地是否申請轉作或休耕之情形，亦相符合，此有雲林縣水林鄉公所105年2月22日雲林鄉農字第0000000000號函檢附102年2期、103年2期勘查清冊、土地耕作錄（見本院卷第138至143頁）、雲林縣水林鄉農會105年2月25日水農供字第0000000000號函檢附全國糧政跨區即時申辦服務平○○○鄉○○段○○○號土地之耕作錄（見本院卷第144至145頁），證人紀承宏、鄭嘉雄之證詞應堪採信。由證人紀承宏、鄭嘉雄所提出及雲林縣水林鄉公所、雲林縣水林鄉農會檢附之上開資料顯示（見原審卷㈡第19、192至202頁、本院卷第138至
143、144至145頁），系爭土地從85年起至103年止，只有86年未申報種稻、轉作或休耕，90年起至103年止，第一期大都種植水稻，第二期則皆轉作甘薯、青皮豆、田菁、太陽麻等農作物，由此亦足證系爭土地確係供耕作使用。上訴人空言主張上開證人所證不實及雲林縣水林鄉公所、雲林縣水林鄉農會檢附之上開資料是偽造不實云云，自不可採。
⒋另由上訴人所提之照片顯示（見原審卷㈠第125、127頁，本
院卷第162頁），上訴人於104年2月1日至現場拍照時，系爭120地號土地上靠近南邊處，亦有種植農作物，並非荒蕪廢耕。另系爭120地號土地上之未保存登記建物並非被上訴人之住所，被上訴人並未居住在該建物內，復有上訴人提出之照片足資佐證（見原審卷㈡第32頁），與證人吳慈帆、蔡仁和、蔡慶順證述之情形相符，亦證系爭120地號土地上之平房及水泥空地係供與農業經營不可分離之農舍及曬穀場，故系爭120地號土地係供農業使用，足堪認定。
㈣另按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉
證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1項定有明文。查上訴人雖另主張：伊於104年1月14日因拍賣而取得121、122地號土地所有權，故伊對121地號土地有優先購買之權利云云，惟查雲林地院103年度司執字第18917號強制執行事件於104年1月14日，公開拍賣121、122地號土地，上訴人雖是得標拍定之人，惟於拍定當日（104年1月14日），上訴人仍非122地號土地之所有權人，待其繳清全部價金，雲林地院於104年2月3日發給122地號土地之不動產權利移轉證書之日（見雲林地院103年度司執字第18917號卷㈡第169至170頁），依強制執行法第98條第1項規定，上訴人於該日始取得122地號土地之所有權，故於104年1月14日，上訴人尚非122地號土地之所有權人，對121地號土地自無優先購買權可言，上訴人主張其對121地號土地有優先購買之權利云云，即不可採。
七、綜上所述，被上訴人為系爭120地號土地之現耕所有權人，為121地號土地之毗連耕地現耕所有權人，依農地重劃條例第5條第3款規定，被上訴人對121地號土地有優先購買權，復已具狀表明優先承買(見雲林地院103年度司執字第18917號卷㈡第63頁）。從而，上訴人請求確認被上訴人就121地號土地之優先購買權不存在，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 16 日
民事第六庭 審判長法 官 蘇清恭
法 官 羅心芳法 官 翁金緞上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 6 月 16 日
書記官 廖文靜