臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上易字第337號上訴人即原審反訴原告 陳五妹被上訴人即原審反訴被告 陳鳳妮訴訟代理人 洪茂松 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國104年9月29日臺灣臺南地方法院第一審判決（103年度訴字第1456號）提起上訴，本院於105年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地（重測前為田厝段11
23地號、面積1,105.12平方公尺，下稱系爭土地），原登記所有權人為訴外人方沛，係臺南市政府代為標售地籍清理之土地。伊於民國102年12月12日以新臺幣（下同）4,561,000元向臺南市政府標得系爭土地，繳清標售價款後，經臺南市政府於103年1月20日核發產權移轉證明書，伊於103年1月24日登記取得系爭土地所有權。上訴人無合法權源，占用系爭土地上，種植果樹等作物，飼養雞犬等，並搭建如附圖所示編號Ａ部分門牌號碼臺南市○○區○○路○○巷○○○○號鐵皮屋1棟（下稱系爭建物），爰依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆屋還地。又上訴人無權占用系爭土地，獲有相當於租金之不當得利，伊亦得依民法第179條規定，請求上訴人給付自103年1月24日起至103年9月23日止之不當得利12,960元（每月以1,620元計算），及自103年9月24日起至交還系爭土地之日止，按月以1,620元計算之不當得利。
㈡反訴部分答辯：上訴人（即原審反訴原告）係由方淑貞受讓
系爭土地之占有、使用，上訴人並未舉證曾就系爭土地有填土等加工作為。退而言之，縱認上訴人於87年間就系爭土地曾有填土、設置擋土牆及水井等設施與栽種樹木之加工，於其87年間完成加工後，依民法第811條規定，其所有權應歸屬於當時系爭土地所有權人方沛；且因添附之完成即產生權利移轉變動之效果，上訴人於添附完成時即受有損害，因添附而受有利益之人則為當時之土地所有人方沛。伊係於103年1月間始經臺南市政府公開標售程序，取得系爭土地所有權，並支付相當之代價，其取得上訴人所稱之「加工部分」，係因標購而來，並非無法律上之原因而受利益，自無民法第816條規定之適用。又縱上訴人於87年7月前，即已設置擋土牆、填土，惟其於103年12月19日始在原審反訴請求返還不當得利，亦已罹於15年消滅時效等語。
二、上訴人則以：㈠伊於86年3月31日以80萬元，向訴外人方淑貞購買系爭土地
，方淑貞與方盛間訂有不動產買賣合約書，系爭土地原所有權人方沛業於日治時期死亡，方盛之繼父於日治時期，自方沛取得系爭土地之所有權，雖於光復後無法辦理所有權登記，然方盛繼受其方姓繼父於系爭土地之權能，在系爭土地上耕作。系爭土地既係持續不斷為方盛所占有、管理，田賦亦由方盛繳納，方盛就系爭土地所取得之權能及所負擔之義務，與實際所有權人相較，實無差異。伊在系爭土地搭建系爭建物，系爭建物係伊花費數十萬元填土後所建築，目前結構安全正常，經填高後可防止淹水，具相當之經濟價值及遮風避雨之功能，系爭土地雖嗣由被上訴人標售取得，然標售清冊上已載明系爭土地上有建物，實際使用情形由投標人自行前往查勘，則被上訴人知悉系爭土地上有伊搭建之系爭建物，卻仍決意投標，依民法第425條之1之立法理由，應認被上訴人有默許伊繼續使用系爭土地之意思，伊非無權占有。伊既有合法占有權源，即無不當得利可言。退步言之，縱認伊所取得者僅為使用權，然伊於86年間，係以80萬元購得系爭土地，伊曾於104年5月11日具狀表明，願將系爭建物之所有權（即事實上處分權）讓與被上訴人，以保持系爭建物之使用價值，被上訴人猶認伊須負拆除之責，實以損害他人為主要目的，有權利濫用之情事等語置辯。
㈡另反訴主張：伊於86年3月31日向方淑貞購買系爭土地後，
因系爭土地土壤貧瘠、地勢低窪，易淹水，伊為系爭土地所花費之填土、設置擋土牆及水井等設施與栽種樹木之費用，總計超過60萬元，且被上訴人（即原審反訴被告）於投標前已知悉系爭土地經改善填土之事實，爰依民法第811條、第816條、第955條規定，請求被上訴人償還該有益費用等語。
三、原審就本訴部分判命㈠上訴人應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號Ａ部分面積108.17平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人12,960元，及自103年9月24日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人1,260元；反訴部分駁回上訴人之請求。上訴人就本訴不當得利（即原判決主文第2項）部分及反訴敗訴20萬元部分，提起上訴，上訴聲明：㈠本訴部分：⑴原判決關於命上訴人給付被上訴人12,960元，及自103年9月24日起至返還上開土地止，按月給付被上訴人1,620元部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈡反訴部分：⑴原判決關於反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回部分（即原判決主文第4項），其中20萬元部分廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人20萬元。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地原所有權登記名義人為訴外人方沛。
㈡系爭土地原係臺南市政府代為標售地籍清理之土地，被上訴
人係於102年12月12日向臺南市政府標得系爭土地，臺南市政府於被上訴人繳清標售價款4,561,000元後，於103年1月20日核發產權移轉證明書予被上訴人，被上訴人於103年1月24日，以買賣為登記原因（原因發生日期103年1月20日）辦理系爭土地所有權移轉登記完畢。
㈢系爭土地於102年1月當期申報地價：每平方公尺352元。
㈣方淑貞於86年3月31日，與方盛就系爭土地簽訂不動產買賣
合約書。上訴人向方淑貞購買系爭土地之使用權，並就系爭土地之使用權簽立讓渡書。
㈤被上訴人曾對上訴人提起刑事竊佔告訴，經臺灣臺南地方法
院檢察署（下稱臺南地檢署）檢察官認上訴人涉犯之竊佔罪嫌，追訴權時效期限已完成，以103年度偵字第10642號為不起訴處分。
㈥原審法院於103年12月30日，至現場勘驗，系爭土地現況及
週遭情形，如原審103年12月30日勘驗測量筆錄所載（見原審卷第82至84頁）。上訴人於系爭土地上使用之現況，如臺南市歸仁地政事務所土地複丈成果圖（即附圖）所示：
⑴編號Ａ房屋、面積108.17平方公尺，⑵編號Ｂ擋土牆、面積8.04平方公尺，以上均為上訴人所有。
㈦兩造曾於103年2月19日調解，結果不成立。
五、兩造爭執事項：㈠本訴部分：被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付
12,960元，及自103年9月24日起至騰空交還系爭土地之日止，按月給付1,260元，有無理由？㈡反訴部分：上訴人依民法第811條、816條、955條規定，請
求被上訴人給付20萬元，有無理由？
六、得心證之理由：㈠上訴人占有系爭土地，是否為無權占有？⒈按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。又土地及其土地上之房屋同屬1人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項亦有明文。
⒉被上訴人主張其為系爭土地所有權人，業據提出系爭土地第
2類登記謄本為證（見原審卷第12頁），且為上訴人所不爭執，堪信為真實。則上訴人辯稱其有權占有系爭土地，自應就其抗辯之正當權源負舉證責任。上訴人雖辯稱其自方盛、方淑貞繼受系爭土地之使用權，應類推適用民法第425條之1規定，其得繼續使用系爭建物云云。惟查：
⑴依上訴人所提之方盛與方淑貞間不動產買賣合約書記載：本
土地產權登記名義人為方沛，與出賣人（按：即方盛）係親戚，但是否具有繼承關係，由買方（按：即方淑貞）自行查清，與出賣人無關，倘若承買人得為出賣人辦理前引土地繼承事宜，賣方應配合辦理至其名下，再出具移轉文件將產權轉移至買方，出賣人不得另外索價。倘若無法辦理，則出賣人不負賠償責任（見原審卷第46頁）。方淑貞與上訴人間之讓渡書則記載：讓渡人（按：即方淑貞）願將原承讓方盛所掌管使用之系爭土地依原承受契約所訂之條款約定以總價80萬元轉讓上訴人（見原審卷第43頁）。觀諸上開不動產買賣合約書之記載，足見方盛與方淑貞於簽約時，並未確定方盛與方沛間是否具有繼承關係，而上訴人與方淑貞之讓渡書亦僅約定由上訴人承受方淑貞依前揭不動產買賣合約書之權限，尚無法據以認定方盛、方淑貞為系爭土地之所有權人。
⑵又證人方淑貞於原審證稱：伊母親方盛在系爭土地上耕作，
之前可以耕作是因方盛的繼父說系爭土地是他的，留給方盛耕作，被告（即上訴人）透過訴外人邱清佃向方盛表示想要購買系爭土地，後來方盛打電話給伊說要把系爭土地出賣給被告，且要把出賣土地所取得的價金80萬元都給伊，抵銷伊過去借給方盛的金錢。簽約時，渠等有告訴被告系爭土地不能登記，只是買土地的使用權利而已。因系爭土地不能登記，所以才只賣80萬元。（方沛與你有無親戚關係？你是否為方沛之繼承人？）從方盛口中得知，系爭土地是從方盛繼父那邊取得的。至於伊與方沛有無親戚關係，伊不清楚等語（見原審卷第204頁）。另證人邱清佃於原審具結證稱：這份契約是方淑貞與被告簽的，土地是方沛的，方沛15年就去世，方沛與方盛及方淑貞的關係我不清楚，方盛是伊岳母，土地原本是由方盛耕作，方盛說不要耕作了，就由方淑貞將土地出賣給被告，好像是用80萬元出賣土地。（方沛與方盛是何關係？）我知道他們可能有同祖關係，至於什麼關係我就不清楚。聽說方沛沒有繼承人等語（見原審卷第202頁背面至第203頁背面）。依證人方淑貞、邱清佃之證述，其等均不知方沛與方盛間有無繼承關係。上訴人雖辯稱方盛之繼父自方沛取得系爭土地之所有權後，再由方盛繼承該所有權等語，然系爭土地於被上訴人向臺南市政府標購前，均登記為方沛所有，為兩造所不爭執，而上訴人亦未舉證證明方盛之繼父為何人，及方沛與方盛之繼父間有何所有權移轉行為，是其辯稱方盛自其繼父繼受系爭土地所有權云云，即難採信。
⑶上訴人雖援引最高法院99年度台上字第1723號判決，主張本
件應類推適用民法第425條之1規定云云。惟上開判決意旨謂：民法第425條之1規定，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。是該判決所指情形，係以民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」為其基礎。而系爭土地原為方沛所有，方盛並無所有權，其上之系爭建物則由上訴人自行搭建，並非由方沛搭建後再讓與上訴人，是本件之事實與前揭判決基礎及民法第425條之1規定情形顯然不同，上訴人辯稱系爭土地及建物應類推適用民法第425條之1規定，自不可採。
⒊上訴人另辯稱其以80萬元購買系爭土地使用權，被上訴人於
標購系爭土地前已知其上有系爭建物，仍提起本件訴訟，有權利濫用情事云云。惟查：
⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例意旨參照）。準此，本件被上訴人有無權利濫用情事，應權衡被上訴人行使民法第767條第1項所有權之權能所得利益，與上訴人因此所受損害，兩相比較，以為判斷。
⑵查系爭土地之原登記名義人為方沛，而非方盛或方淑貞，上
訴人雖以80萬元向方淑貞購買使用權，然依證人方淑貞前開證述，係因系爭土地不能登記始以80萬元出售與上訴人，足認上訴人於買受時已知方淑貞非系爭土地所有權人，方以較低之價格購入使用權。被上訴人雖於買受前已知系爭建物存在，然上訴人長期占用系爭土地全部面積，致被上訴人於102年12月間以4,561,000元標得系爭土地所有權後，迄今無法使用系爭土地，兩相權衡，被上訴人提起本件訴訟，尚無自己所得利益極少，上訴人所受損害甚大情形可言，上訴人辯稱被上訴人權利濫用云云，並非有據。
⒋綜上，被上訴人為系爭土地所有權人，上訴人未能舉證證明
其占有系爭土地具有正當權源，則被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，應堪採信。
㈡被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金
之不當得利，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故得請求之範圍，應以對方所受之利益為限。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查上訴人無權占有被上訴人所有之系爭土地，已如前述，上訴人受有占有使用系爭土地之利益，致被上訴人受有無法使用系爭土地之損害，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付自103年1月24日起，至騰空交還系爭土地之日止，相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒉再按城市地方房屋租金，以不超過土地及建物申報總價年息
百分之10為限，並為租用基地建築房屋所準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而土地申報總價額之基準，依土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，則以公告地價百分之80為其申報地價（最高法院91年度台上字第2130號判決參照）。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。
⒊查系爭土地102年1月申報地價為每平方公尺352元，為兩造
所不爭執。又系爭土地東北處有以鐵欄杆為大門。西北處有間鐵皮屋，鐵皮屋東側及南側有狗籠、雞籠，籠內有狗隻、雞隻；在土地中間近南側，有1處水井；東側與鄰地交接處有鐵皮圍籬；鐵皮圍籠之西側有以磚頭疊起為擋土牆；西側與鄰地交接處用鐵絲網當圍籬；鐵絲網圍籬之東側有以磚頭疊起為擋土牆；其餘為盆栽及種植果樹等植物，四周為空地，僅北方臨地上有1間鐵皮屋等情，有原審勘驗測量筆錄、現況簡圖及臺南市歸仁地政事務所提供之空照圖可參（見原審卷第82至86頁）。本院審酌系爭土地之坐落位置、經濟用途及使用狀況等一切情狀，認被上訴人就系爭土地請求以土地申報地價年息百分之5計算其相當於租金之不當得利，尚屬適當。依此計算，則被上訴人請求上訴人給付自103年1月24日起至103年9月23日止共8個月相當於租金之不當得利，合計12,960元【計算式：1105.12㎡×352元×5％×（8/12）＝12,967，小數點以下4捨5入（下同），被上訴人僅請求12,960元】，並自103年9月24日起至返還系爭土地之日止，按月給付1,620元【計算式：（159.54㎡×328元×5％）÷12月＝1,621，被上訴人僅請求1,620元】，即屬有據。
㈢上訴人依民法第811條、816條、955條規定，反訴請求被上
訴人給付20萬元，有無理由？⒈按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取
得動產所有權；因前5條之規定而受損害者，得依關於不當得利之規定，請求償還價額；善意占有人，因改良占有物所支出之有益費用，於其占有物現存之增加價值限度內，得向回復請求人，請求償還，民法第811條、第816條及第955條分別定有明文。
⒉上訴人主張其於系爭土地填土、設置擋土牆及水井等設施與
栽種樹木，總計花費逾60萬元，依民法第811條、816條、第955條規定，請求被上訴人給付20萬元等語。惟查上訴人稱其與方淑貞簽約後，即在系爭土地上進行填土等行為，迄今已有10多年等語（見臺南地檢署103年度他字第1163號卷第34頁、第55頁背面）；證人邱清佃於原審亦證稱：因為土地原本的地勢較低容易淹水，反訴原告（即上訴人）需要搭蓋鐵皮屋才進行填土等語（見原審卷第203頁），可見上訴人前述所稱之填土等行為，均在被訴上訴人標得系爭土地之前。上訴人既主張其填土等行為係在10多年前，則因添附之完成即產生權利移轉變動之效果，上訴人於添附完成之時即受有損害，因添附而受有利益者，為當時之系爭土地之所有權人取得，並非被上訴人。被上訴人係於102年12月12日向臺南市政府標得系爭土地，支付相當之代價，其取得系爭土地，而係因標買而來，非無法律上之原因而受利益，自無民法第816條規定之適用，上訴人依民法第811條、第816條，請求被上訴人返還不當得利，自屬無據。
⒊上訴人另主張被上訴人應依民法第955條償還有益費用云云
，惟上訴人與方淑貞就系爭土地之使用權簽立讓渡書時，即已知悉方淑貞非系爭土地所有權人，仍向方淑貞買受使用權，足認上訴人並非善意占有人，自無請求償還有益費用之權，故其主張民法第955條規定請求償還有益費用，亦屬無據。
七、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付自103年1月24日起至103年9月23日止相當租金之不當得利12,960元，及自103年9月24日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付1,620元予被上訴人，為有理由，應予准許。原審就此部分，為被上訴人勝訴之判決，經核並無違誤。又上訴人依民法第811條、816條、955條規定，反訴請求被上訴人給付上訴人20萬元，為無理由，不應准許。原審就此部分，為上訴人敗訴之判決，經核亦無不合。上訴意旨就上開部分，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件本訴、反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，於本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 10 日
民事第六庭 審判長法 官 蘇清恭
法 官 羅心芳法 官 翁金緞上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 10 日
書記官 廖文靜