臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上更㈠字第24號上 訴 人即 原 告 楊石在
楊石松楊石富楊永敏楊永田楊孟偉楊德清楊德炎楊祥鑫楊林器楊中奇楊原任楊原江共 同訴訟代理人 熊家興 律師
李國禎 律師上 訴 人即 被 告 誠富不動產仲介經紀有限公司兼 上一 人法定代理人 郭峰誠上 訴 人即 被 告 林鉦智共 同訴訟代理人 簡大翔 律師
陳澤嘉 律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，兩造對於中華民國103年2月18日臺灣臺南地方法院第一審判決(102年度訴字第1208號)各自提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於106年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人楊石在、楊石松、楊石富、楊永敏、楊永田、楊孟偉、楊德清、楊德炎、楊祥鑫、楊林器、楊中奇、楊原任、楊原江等十三人（下合稱楊石在等人）後開第2項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上訴人誠富不動產仲介經紀有限公司、郭峰誠、林鉦智等三人（下合稱誠富公司等人）應再連帶給付上訴人楊石在等人新台幣貳拾肆萬玖仟肆佰貳拾捌元，及誠富不動產仲介經紀有限公司自民國一○二年九月十九日起、郭峰誠自民國一○二年十月八日起、林鉦智自民國一○二年十月九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人楊石在等人之其餘上訴及誠富公司等人之上訴均駁回。
廢棄部分第一審、二審及發回前第三審訴訟費用，由上訴人楊石在等人按應有部分比例負擔十分之八，餘由上訴人誠富公司等人連帶負擔。上訴駁回部分，由上訴人楊石在等人及誠富公司等人各自負擔。
本判決第二項所命給付部分，得假執行；但上訴人誠富公司等人如以新臺幣貳拾肆萬玖仟肆佰貳拾捌元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人即楊石在等人主張：㈠緣上訴人即原告楊石在、楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫
、楊永敏、楊永田、楊德清、楊德炎及訴外人楊德玉（於民國（下同）102年7月22日死亡，由上訴人即原告楊林器、楊中奇、楊原任、楊原江繼承）等人（即楊石在等人）為坐落台南市○○區○○段000、000、000、000、000、000、000、000地號等8筆土地之部分共有人。嗣楊石在等人有意共同出售系爭8筆土地，楊永田、楊德炎、楊德清及楊德玉等人授權楊永敏，楊石松、楊石富、楊孟偉、楊祥鑫等人授權楊石在，由渠2人代理處分共有之土地出售事宜。楊永敏、楊石在遂於97年10月8日分別與上訴人即被告誠富不動產仲介經紀有限公司（下稱誠富公司）簽訂「專任委託銷售契約書」，委託誠富公司進行仲介銷售，將系爭8筆土地合併出售，楊石在委託期間自97年10月8日至98年10月30日，委託售價調整為新台幣（下同）4,400萬元，楊永敏委託期間自97年10月8日至98年3月30日，委託售價調整為4,600萬元。嗣委託期間延長至98年12月31日。而上訴人即被告郭峰誠係誠富公司之負責人，與上訴人即被告林鉦智均具不動產經紀營業員資格，依法均負有據實告知義務與忠實義務。
㈡誠富公司於委託期間內找到買主即訴外人吳清發、柳進參，
吳清發先於98年5月21日簽立「買賣議價委託書」，委託誠富公司以7,608萬元向伊等議價，購買系爭000、000、000、
000、000地號土地（下稱系爭北邊5筆土地）。柳進參則於98年5月25日簽立「買賣定金收款憑證」及交付定金190萬元，同意以1,900萬元購買系爭000、000、000地號土地（下稱系爭南邊3筆土地）。嗣後吳清發應誠富公司所屬經紀營業員（即郭峰誠、林鉦智）之要求，更改出價為7,300萬元，並於98年5月25日簽訂「買賣定金收款憑證」及交付定金200萬元。誠富公司乃於98年5月27日邀集楊石在等人及柳進參、吳清發會面，欲簽訂土地買賣契約書，然因系爭8筆土地所有權人非全數到場，而未完成簽約。然楊石在等人由吳清發告知始知悉，郭峰誠、林鉦智告知吳清發僅須出價7,300萬元即得購買系爭北邊5筆土地，惟吳清發須交付土地買賣差價半數即150萬元作為額外報酬予誠富公司。楊石在等人乃認誠富公司違反忠實義務，致受有308萬元差價損失，而拒絕出售系爭8筆土地。再誠富公司與楊石在等人間因請求履行契約（即給付報酬）事件（下稱系爭履行契約事件）、及柳進參與楊石在等人間加倍返還定金事件（下稱系爭返還定金事件），分別經本院101年度上字第191號、100年度上更㈠字第26號判決確定在案，上揭確定判決既認誠富公司違反民法第567條、第571條之規定而不得請求居間報酬，及楊石在等人亦因此應賠償柳進參219萬2,660元等情，應有爭點效之適用。故而，誠富公司等人已不得再抗辯其無忠實義務之違反。且吳清發嗣後雖與楊石在等人合意解除系爭北邊5筆土地之買賣契約，但誠富公司等違反忠實義務乙節係在解除買賣契約之前，故對其義務之違反仍不生影響。郭峰誠、林鉦智故意違反民法第567條、第571條所定之忠實義務之行為，致楊石在等人受有損害，依民法第227條第2項規定應負債務不履行損害賠償之責，即應賠償楊石在等人系爭北邊5筆土地買賣價差308萬元之損失、及賠償返還柳進參之定金219萬2,660元。又依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，誠富公司所屬之經紀營業員郭峰誠、林鉦智，有故意違反民法第567條、第571條所定忠實義務之事，致楊石在等人受有損害，誠富公司等人應負連帶賠償責任，爰依民法第227條第2項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定之法律關係，求為命誠富公司等人應連帶給付527萬2,660元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息（原審為楊石在等人部分勝訴，部分敗訴之判決，兩造各對其敗訴判決部分，分別提起上訴），上訴聲明：⒈原判決關於不利於楊石在等人之部分廢棄。⒉上廢棄部分，誠富公司等人應再連帶給付楊石在等人219萬2,660元。⒊楊石在等人願供擔保，請准就第2項部分，准予宣告假執行。並對誠富公司等人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人即原審被告誠富公司等人則均以：誠富公司等人並未違反兩造間專任委託銷售契約書之據實告知及忠實義務。楊石在等人事後透過全東亞公司仲介出賣系爭北邊5筆土地應有部分12分之11予吳清發，所受價差損害為170萬5,000元，但楊石在等人卻受有短付居間服務報酬202萬元之利益，依損益相抵法理，楊石在等人並未受有損害。又楊石在等人賠償柳進參219萬2,660元，是因可歸責予楊石在等人本身之事由，與伊等無關。關於系爭給付報酬事件，其判決理由尚有違背法令，並無爭點效適用之餘地等語，資為抗辯。上訴聲明：⒈原判決關於不利於誠富公司等人之部分廢棄。⒉前項廢棄部分，楊石在等人在第一審之訴駁回。而答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事實及爭執事項：㈠不爭執事實：
⒈上訴人楊石在等人為系爭13筆土地之共有人，應有部分合計達12分之11。
⒉訴外人楊德義、上訴人楊永田、楊德清、楊德炎及訴外人楊
德玉等簽署授權書，授權上訴人楊永敏出售系爭13筆土地；另上訴人楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫簽訂授權書，授權上訴人楊石在出售前揭13筆土地。
⒊上訴人楊永敏、楊石在於97年10月8日就系爭13筆土地之出
售事宜，分別與被上訴人誠富公司簽訂專任委託銷售契約書，委託售價為每坪8萬1,500元，委託期間為97年10月8日至98年3月30日，並約定：
⑴契約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方支付之價金。
⑵委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售
條件而簽署「買賣定金收款憑據」，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。
⑶買方簽訂「買賣議價委託書」，於委託人簽認同意出售，議價保證金轉為購屋定金時，買賣契約即為有效成立。
⑷買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與買受人另簽訂「不動產買賣契約書」。
⒋楊石在嗣同意將委託期間延長至98年10月30日。
⒌楊永敏於98年3月31日與誠富公司簽訂「委託銷售/出租契約
內容變更同意書」，延長委託期間至98年12月31日，內容變更為僅委託銷售系爭13筆土地中之系爭北邊5筆土地及系爭南邊3筆土地；同年5月22日再同意將委託價格變更為4,600萬元。
⒍楊石在於98年4月19日與誠富公司簽「委託銷售/出租契約內
容變更同意書」，內容變更為系爭南邊3筆土地，以總價880萬元出售；嗣於同年5月13日將系爭北邊5筆土地及南邊3筆土地之委託價格變更為總價4,400萬元。
⒎訴外人柳進參於98年4月1日簽訂買賣議價委託書，以價金1,
900萬元委託誠富公司議價，議價期間至同年月15日；嗣同意延長議價時間至同年月30日；並於98年5月25日與誠富公司簽訂「買賣定金收款憑證」，約定以1,900萬元買受系爭南邊3筆土地，並交付定金190萬元。
⒏訴外人吳清發於98年5月21日簽訂買賣議價委託書，議價期
間至98年6月10日為止，同意以7,608萬元委託誠富公司就系爭北邊5筆土地向地主議價；嗣於98年5月25日與誠富公司簽訂「買賣定金收款憑證」，同意以7,300萬元買受系爭北邊5筆土地，並交付定金200萬元。
⒐誠富公司代楊石在等人與買方柳進參、吳清發約定於98年5
月27日簽訂書面契約，上午為吳清發與楊石在等13人；下午則為柳進參與楊石在13人等。上午簽約時僅5位共有人到場，因此未完成簽訂買賣契約之簽訂。
⒑楊石在（代表楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫）、楊永敏
（代表楊德玉、楊德義、揚永田、楊德清、楊德炎）於98年11月16日與吳清發在原審98年度訴字第374號返還支票案件審理時，合意解除買賣契約。
⒒柳進參以其與楊石在等人間就系爭南邊3筆土地，買賣契約
已成立，但楊石在等人不願簽署書面契約為由，起訴請求楊石在等人加倍返還已支付之定金380萬元及利息，經本院以100年度上更（一）字第26號判決（下稱另案請求給付違約金事件）楊石在等應加倍返還定金380萬元及利息予柳進參確定在案。又楊石在等已給付柳進參219萬2,660元，上訴人誠富公司則返還柳進參定金190萬元。
⒓郭峰誠、林鉦智具不動產經紀營業員資格。
⒔楊石在等人與訴外人吳清發於98年11月16日合意解除買賣契
約後，另經其他仲介公司之居間仲介，將系爭北邊5筆土地之應有部分12分之11，以6,829萬1,700元之價格出售予吳清發。
⒕兩造於另案請求履行契約事件，經本院101年度上字第191號
民事確定判決認定：「被上訴人誠富不動產仲介經紀有限公司未於24小時內將柳進參、吳清發之買賣議價委託書轉交上訴人楊石在等人之情事，違反其對於楊石在等人之據實報告義務，使楊石在、楊永敏因資訊不明，未參考買受人之出價，而降低系爭土地售價，進而為利於買受人之行為；又系爭5筆土地之買受人吳清發於98年5月21日出價7,608萬元後，誠富不動產仲介經紀有限公司之職員林鉦智表示可以將成交價降低為7,300萬元，致因而降低之差額308萬元，則由吳清發交付150萬元作為對價，顯有以違反誠實信用方法，藉由降低成交價，以收取相對人吳清發高達150萬元之利益之行為，進而損害楊石在等人之權益。」㈡爭執事項：
⒈誠富公司、郭峰誠、林鉦智有無違反據實告知義務與忠實義
務？本院101年度上字第191號民事判決對於本件訴訟是否有爭點效之適用？⒉楊石在等人請求誠富公司、郭峰誠、林鉦智連帶賠償土地買
賣價差308萬元，有無理由？⒊楊石在等人請求誠富公司、郭峰誠、林鉦智連帶賠償渠等給
付柳進參之定金219萬2,660元，有無理由?
四、本院得心證之理由：㈠誠富公司等人是否違反據實告知義務與忠實義務？前案本院
101年度上字第191號民事確定判決對於本案是否有爭點效之適用？⒈誠富公司部分
⑴按確定判決之既判力，雖以訴訟標的經表現於主文判斷之
事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯足以影響判決結果之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷者，基於當事人之程序權業受保障，可預見法院對於該爭點之判斷將產生拘束力而不致生突襲性裁判，仍應賦予該判斷一定之拘束力，以符程序上誠信原則及訴訟經濟。是同一當事人間就該重要爭點提起之其他訴訟，除有原判斷顯然違背法令、或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷、或原確定判決之判斷顯失公平、或前訴訟與本訴訟所得受之利益（即標的金額或價額）差異甚大等情形，可認當事人為與原判斷相反之主張，不致違反誠信原則外，應解為當事人及法院就該經法院判斷之重要爭點之法律關係，均不得為相反之主張或判斷，此即所謂之「爭點效」，是「爭點效」之適用，固必須前後兩訴之訴訟當事人同一，始有適用。惟前後二訴之當事人不同，如係因其中一訴為共同訴訟之故，則在前後二訴相同之當事人間，仍可發生「爭點效」。又法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷者，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許。所謂同一當事人間，係指前案訴訟為實質對立之當事人，可期待彼此就該重要爭點能互為對立之攻防，預見法院對於該重要爭點之判斷將產生拘束力而不致生突襲性裁判者而言（最高法院102年度台上字第106號判決參照）。
⑵查依兩造所不爭執事項14所示，楊石在等人與誠富公司間
之系爭履行契約訴訟，業經本院101年度上字第191號判決確定，並於上開確定判決認定如下：「㈣綜上所述，上訴人（即誠富公司）對被上訴人楊德義間並無委託銷售契約存在；上訴人與其餘被上訴人10人（即楊石在等人）間，就附表所示系爭8筆土地，均存有委託銷售契約關係。上訴人確實未於24小時內將柳進參、吳清發之買賣議價委託書轉交被上訴人之情事，違反其對於被上訴人之據實報告義務，使被上訴人楊石在、楊永敏因資訊不明，未參考買受人之出價，而降低系爭土地售價，進而為利於買受人之行為；又系爭5筆土地之買受人吳清發於98年5月21日出價7,608萬元後，上訴人之職員林鉦智表示可以將成交價降低為7,300萬元，至因而降低之差額308萬元，則由吳清發交付150萬元作為對價，顯有以違反誠實信用方法，藉由降低成交價，以收取相對人吳清發高達150萬元之利益之行為，進而損害被上訴人之權益。從而，上訴人依兩造之居間契約請求被上訴人應給付居間之報酬，然依民法第567條第1項前段、第571條規定，上訴人之報酬請求權喪失，被上訴人拒絕給付，為有理由。」等詞。又誠富公司不服提起上訴，亦係以證人吳清發於系爭履行契約訴訟所為證述，與其在台灣臺南地方法院檢察署100年度偵字第3939號背信案件、原審法院98年度訴字第1204號請求補簽買賣契約事件所為證述不符，判決理由認定誠富公司確實未於24小時內將柳進參、吳清發之買賣議價委託書轉交被上訴人之情事，違反其對於被上訴人之據實報告義務，使被上訴人楊石在、楊永敏因資訊不明，未參考買受人之出價，而降低系爭土地售價，進而為利於買受人之行為，並有違反經驗法則、論理法則及證據法則之違背法令情事等情。亦經最高法院以102年度台上字第41號裁定駁回上訴，此經本院依職權調閱系爭履行契約案民事卷宗核閱屬實。則誠富公司與楊石在等人均為前案及本件之當事人，而誠富公司確有違反據實告知義務與忠實義務之重要爭點，業經前案確定裁判就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯足以影響判決結果之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷，法院及當事人自不得為與前案確定裁判相反之論斷，認誠富公司未違反據實告知義務及忠實義務。否則，論斷即有違上揭訴訟上之誠信原則、訴訟經濟原則及爭點效理論。誠富公司於本件訴訟既未能提出新訴訟資料足以推翻上開判決理由，且原判斷並無顯然違背法令，或顯失公平，或前訴訟與本訴訟所得利益差異甚大等情事，揆諸前開說明，本院即不得為相反之認定或判斷，自應受前訴訟爭點效之拘束。本件楊石在等人與誠富公司間就誠富公司於系爭8筆土地居間買賣，確有違反據實告知義務與忠實義務，應有爭點效之適用，誠富公司自不得再為相反之主張，本院亦不得作相異之判斷，誠富公司抗辯：其並無違反據實告知及忠實之義務，及另案請求履行契約事件之理由無爭點效之適用云云，洵非可採。
⒉郭峰誠、林鉦智部分
⑴按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中
，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言。其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度台上字第307號判決要旨參照）。
⑵查楊石在等人與誠富公司就系爭8筆土地買賣而生之系爭
請求履行契約事件訴訟，乃楊石在等人與誠富公司所生之爭訟。又另案請求給付違約金事件則為楊石在等人與柳進參間所生之爭訟。郭峰誠、林鉦智均非系爭請求履行契約事件、請求給付違約金事件之當事人，依上開說明，系爭請求履行契約事件、請求給付違約金事件就郭峰誠、林鉦智而言，尚非同一當事人間所生之訴訟，即令郭峰誠、林鉦智與系爭請求履行契約事件關係牽連密切，究非前一訴訟之兩造當事人於後一訴訟仍為當事人，並援引前一訴訟之法律關係為論據時，後一訴訟之法院並不受前一訴訟法院判斷之羈束，仍應依當事人間辯論所得結果，為獨立之判斷。準此，本件郭峰誠、林鉦智部分，應無楊石在等人主張應受系爭請求履行契約事件、請求給付違約金事件訴訟爭點效之拘束。
⑶次查郭峰誠、林鉦智均具不動產經紀營業員資格，且為誠
富公司接受楊石在等人委託仲介出售系爭8筆土地，由誠富公司所屬經紀營業員即郭峰誠、林鉦智及訴外人鄭宗達參與系爭土地之仲介，為兩造所不爭執。而證人吳清發曾於本院103年度上字第110號（下稱本院前審）審理中證述：【（問：98年5月21日簽立買賣議價委託書，當時你的出價金額？）7,608萬。我有開200萬元的支票給被上訴人作為斡旋用，支票我是交給誠富的林鉦智。98年5月24日林鉦智告訴我說，議價到7,300萬，但是差價308萬的部分，我跟誠富一人一半，亦即以7,300萬與地主簽約，但是最後並沒有成交。】【（問：林鉦智為何會在98年5月24日告訴你，議價到7,300萬？）林鉦智告訴我，他們有派人去跟地主談好，所以在5月25日林鉦智又拿一張議價7,300萬元的委託書來讓我簽。】【（問：98年5月21日出價7,608萬，你如何計算出來？）數字是大家談好，當時林鉦智、郭峰誠他們都有在場。】【（問：林鉦智何時告訴你，他要拿150萬元的傭金？）5月24日黃昏，林鉦智跑來跟我說，25日要簽議價7,300萬。】【（問：你有無答應林鉦智要給他150萬元？）我有答應他。】【（問：當時有何人在場？）當天只有林鉦智一個人跑來找我。隔天25日有簽7,300萬元議價委託書，郭峰誠也有來。】【（問：
你在偵查庭證述，150萬元傭金這件事，郭峰誠也知道，這是你自己推測，還是有其他的證據？）24日林鉦智自己一個人來，25日要簽7,300萬買賣議價委託書時郭峰誠也有來。】【（問：郭峰誠是否知道150萬元傭金的事情？）7,608萬或是7,300萬元，他們一定都已經談好，才會來找我改簽7,300萬的議價委託書，而且在場也都有談到，如果他們沒有談好，他們如何來找我改簽。】等語（見本院前審卷㈡第47、48頁），核與吳清發於原審100年度訴字第269號請求履行契約事件中證述：【（問：98年5月是否有意願購○○○區○○段第000、000、000、000、000地號土地？）是的，我委託上訴人向地主議價。】【（問：與你接觸的營業員為何人？）林鉦智。】【（問：第一次出價6,600萬，第二次出7,608萬，林鉦智怎麼跟你說？）我5月21日出價7,608萬簽訂買賣議價委託書，期限是到98年6月10日，到了24日下午林鉦智突然來跟我說，他有派業務與地主談，可以7,300萬成交，我問差的308萬怎麼辦，林鉦智說成交後給他150萬，我可以省150萬下來，我想既然我有出價了，不買也不行，而且可以省150萬，我就說好了。隔天25日林鉦智就帶了店長來簽7,300萬的買賣議價委託書】（按應是買賣定金收款憑證之誤）。】【（問：林鉦智說省308萬要給他150萬是在何處說的？）我的公司門口，只有我們二人。】等語相符（見原審請求履行契約事件卷第129至130頁）。復於臺灣臺南地方法院檢察署99年度他字第2974號偵查中亦具結證稱：【（問：跟你接洽的業務只有林鉦智？）是。但在簽這二張合約時，他的老闆郭峰誠都有來，但5月24日傍晚那次要求150萬元的酬勞只有林鉦智來。】【（問：郭峰誠知否林鉦智要求150萬元酬勞的事情？）郭峰誠知道，因簽7,300萬元的合約時，郭峰誠也有一起來，有提到是他們派業務跟地主殺價到7,300萬元，因他們很辛苦，所以要給他們150萬元的酬勞。】等語（見上開偵查卷第88、89頁）。參酌郭峰誠於系爭請求履行契約事件陳稱：【（問：吳清發曾提過7,300萬？）因有一房以4,600萬，我們就以4,600乘以2，再扣掉1,900萬，我們就問吳清發7,300萬要不要，吳清發說要，我們就讓他下訂金了。】等語（見原審請求履行契約事件卷第181頁反面）。足證吳清發證述100年5月21日原出價7,608萬元，其後7,300萬元係由林鉦智、郭峰誠提議更改之事實，堪信為真實。雖郭峰誠、林鉦智抗辯並無要求吳清發給付150萬元差額，係吳清發欲規避居間報酬而為不實證述云云。惟郭峰誠為誠富公司之負責人，且知悉系爭土地買賣雙方之底價與出價，如林鉦智非經由郭峰誠同意，而由林鉦智向吳清發表示可降價308萬元，並為此要求吳清發給付150萬元之利益，郭峰誠豈會放棄原本公司可獲得之18萬4,800元之服務費（計算式：123,200＋61,600＝184,800），改以較低之價格收取吳清發之定金？且依上開7,608萬元成交，既不違吳清發之本意，使兼顧楊石在等人可獲得較多之利益，而誠富公司等人亦可獲取多18萬4,800元之服務費，如非有更大之誘因或利益，何以被上訴人等竟捨此不為，顯與常情有違。再者，吳清發於原審98年度訴字第374號返還支票案件審理時，與楊石在等人合意解除系爭土地買賣契約後，復委託訴外人全東亞不動產仲介經紀有限公司（下稱全東亞公司）居間仲介系爭5筆土地其中11/12面積買賣，成交後吳清發亦給付136萬元之居間報酬費用予全東亞公司，此有全東亞公司103年1月15日之函覆資料暨統一發票（見原審卷第204至207頁）及渣打國際商業銀行股份有限公司103年9月9日渣打商銀SCB CL字第1031015086號函暨檢送之支票影本（見本院前審卷㈡36、37頁）在卷可參。由上，郭峰誠、林鉦智抗辯吳清發為規避居間報酬費用，而為不實之證述云云，顯與事實不符，自非可採。至郭峰誠、林鉦智又抗辯：吳清發於系爭請求履行契約事件審理時與99年度他字第2974號偵查時，關於林鉦智是何時向其索取150萬元之時間證述不一，故其證述不足採信云云。然綜觀吳清發於上開審理及偵查中之證述，就其有關系爭土地出價接洽對象、金額、地點、過程，證述內容始終一致，且吳清發與郭峰誠、林鉦智間並無恩怨仇隙，與楊石在等人亦不熟識，其於上開訴訟之證述立場應屬中立，而無挾怨報復故意為不利於郭峰誠、林鉦智之必要，並致自身擔負偽證罪責風險之誘因，故堪認吳清發之上開證述，足堪採信。是吳清發上開證述之時間雖有些微歧異，應僅係細節上之記憶落差所致，無礙於整體證述之真實性。基此，系爭北邊5筆土地之買受人吳清發本於98年5月21日出價7,608萬元，因郭峰誠、林鉦智為獲取150萬元之不當利益，而由林鉦智向吳清發表示可將成交價降低為7,300萬元，並將降低之差額308萬元，由吳清發交付150萬元作為對價之事實，堪以認定。故認郭峰誠、林鉦智確有違反渠等與楊石在等人間居間契約之忠實義務，進而損害楊石在等人得以吳清發原本出價7,608萬元出售系爭北邊5筆土地之權益。
㈡楊石在等人請求誠富公司等3人連帶賠償土地買賣價差308萬
元，有無理由？⒈按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並
二者之間，有相當因果關係為成立要件。故上訴人所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例要旨參照）。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文；所謂「所受損害」，即現存財產因損害事實之發生而被減少；「所失利益」，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害（最高法院48年台上字第1934號判例要旨參照）。再按債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院29年上字第1139號判例意旨參照）。
⒉次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條第1項、第2項定有明文。又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項亦定有明文。本件系爭北邊5筆土地之買受人吳清發於98年5月21日即簽立買賣議價委託書出價7,608萬元，且議價期間至98年6月10日止，其後吳清發並未撤回上開7,608萬元之議價，亦未依買賣議價委託書以書面撤回或變更7,608萬元之議價，吳清發本應受其上開要約之拘束，因郭峰誠、林鉦智為向吳清發收取150萬元之不當利益，而由林鉦智向吳清發表示可將成交價降低為7,300萬元，讓吳清發簽訂買賣定金收款憑證及收受定金200萬元之事實，已如前述，足認郭峰誠、林鉦智確有違反渠等與楊石在等人間居間契約之據實告知義務及忠實義務，自屬具有可歸責之事由，而致楊石在等人未能以吳清發原本出價7,608萬元出售系爭北邊5筆土地，依兩造於本院言詞辯論中所述，原來出售系爭八筆土地時係全部12分之12出售。而後因其中應有部分12分之1楊德義不同意出售而分割，故計算楊石在等人所受之損害，應還原為應有部分12分之11，即以原吳清發出價7,608萬乘12分之11，即6,974萬元【計算式：76,080,00011/12＝69,740,000】。嗣後上開應有部分再以6,829萬1,700元出售予吳清發，計算兩者差額為144萬8,300元【計算式：69,740,000－68,291,700＝1,705,000】，此應為楊石在等人未能以7,608萬元賣出之所失利益之損害。且郭峰誠、林鉦智違反忠實義務與楊石在等人受有差額損害結果間，有相當因果關係。是郭峰誠、林鉦智等上開行為自構成債務不履行中之不完全給付，而誠富公司復未能舉證證明選任郭峰誠、林鉦智2人及監督該2人職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害，故應與郭峰誠、林鉦智2人連帶負損害賠償責任。故楊石在等人自得依民法第227條第2項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求誠富公司等人連帶賠償上開差額，逾此部分之請求則屬無據。
⒊又誠富公司等人抗辯：楊石在等人受有短付居間服務報酬2
02萬元之利益，且楊石在等人事後出賣系爭北邊5筆土地應有部分12分之11予吳清發，實際價差僅170萬5,000元，依損益相抵法理，楊石在等人並未受有損害云云。經查：
⑴按基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠
償金額，應扣除所受之利益，民法第216條之1定有明文，蓋損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，為同法第216條第1項所明定。故同一事實，一方使債權人受有損害，一方又使債權人受有利益者，應於所受之損害內，扣抵所受之利益，必其損益相抵之結果尚有損害，始應由債務人負賠償之責。再者，損益相抵，係指損害賠償之債權人基於與受損害之同一原因事實並受有利益，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益而言。則損益相抵要件之一，即為被害人須因損害賠償之原因事實而取得利益。
⑵又依楊石在等人與誠富公司簽定之專任銷售委託契約書，
內載應按成交價格支付百分之四報酬費用，如郭峰誠、林鉦智未違約，則應支付304萬3,200元【計算式：76,080,000×4%＝3,043,200】予誠富公司。而楊石在等人嗣後透過全東亞公司仲介與同一買家吳清發交易，雖支付仲介報酬102萬元。然如以同一比例百分之四計算報酬費用，則應支付之仲介費用為273萬1,668元【計算式：68,291,700×4%＝2,731,668】，該差額之利益自不能歸屬於誠富公司等人。是以，應認楊石在等人因此受有減少支出311,532元之利益【計算式：3,043,200－2,731,668＝311,532】；誠富公司等人抗辯楊石在等人短付居間服務報酬利益逾此部分，尚非可採。
㈢楊石在等人請求誠富公司等人連帶賠償伊等給付訴外人柳進
參定金219萬2,660元，有無理由？⒈楊石在等人尚主張：誠富公司等人有違背據實告知與忠實義
務，並向吳清發要求不正利益等行為，致楊石在等人不願以較低價格出售系爭北邊5筆土地予吳清發，進而無法達成委託誠富公司仲介出售之預定目的，即將全部土地合併出售，導致違約須加倍返還定金219萬2,660元予柳進參，此部分誠富公司等人亦應負連帶賠償責任等語；惟為誠富公司等人所否認，辯稱因違約賠償柳進參乙情，係吳清發故意以共有人未全數到場為由拒絕簽約所致，兩造並未約定全部土地須一併出售，楊石在等人仍可與柳進參繼續履行買賣契約，是渠等未履行系爭南邊3筆土地買賣契約所受損失不應轉嫁由誠富公司等負擔云云。
⒉經查，本件楊永敏、楊石在分別受楊德義、楊永田、楊德清
、楊德炎、訴外人楊德玉，及楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫之授權委任，於97年10月8日就系爭13筆土地之出售事宜，分別與誠富公司簽訂專任委託銷售契約書。繼於98年3月31日楊永敏復與誠富公司簽訂委託銷售/出租契約內容變更同意書，將上開委託銷售期間延長至98年12月31日，並將委託銷售系爭13筆土地變更為僅委託銷售系爭000、000、00
0、000、000、000、000、000地號等8筆土地，嗣於同年5月22日再簽立委託銷售/出租契約內容變更同意書將委託價格變更為4,600萬元；另楊石在則98年4月19日與誠富公司簽委託銷售/出租契約內容變更同意書，將內容變更為：000、00
0、000地號3筆土地應有部分，以總價880萬元出售，嗣於同年5月13日將上開系爭000、000、000、000、000、000、000、000地號等8筆土地委託價格變更為總價4,400萬元之事實，為兩造所不爭執，復有專任委託銷售契約書、委託銷售/出租契約內容變更同意書（見原審卷第74至96頁、系爭請求履行契約事件原審補字卷第32至35頁）可資佐證，堪信為真實。另郭峰誠於原審98年度訴字1204號言詞辯論中即曾以證人身份證稱：【…委託銷售期間在楊石在的部分是97年10月8日至98年10月30日，楊永敏部分是在97年10月8日至98年3月30日，再續約到98年12月31日。楊石在委託銷售南邊3筆北邊五筆，可分開南北邊銷售，楊永敏的部分有堅持8筆土地一併銷售…】，有該筆錄節本附卷可參（見本院前審卷㈡第80頁）。又證人姜晨駻（柳進參之業務）於原審100年度訴字第269號請求履行契約事件證稱：【…柳進參98年3月29日議價委託1,760萬元，後來在98年4月1日議價委託1,900萬元…要買南邊3筆土地，…但只有楊石在要單獨賣南邊，楊永敏堅持要全部賣。】（見該案卷第178頁反面至179頁）。
再林鉦智於上開請求履行契約事件亦到庭證述：【（問：既然賣方要8筆土地一併出售，為何還接受5筆土地的斡旋金？）一開始是全部出售沒錯，雖然與賣方要求的條件不同，但我們還是收了後去問賣方，是否願意接受這樣的條件。】（見該案卷第180頁）。復依楊石在等人與誠富公司所簽立上開專任委託銷售契約書、委託銷售/出租契約內容變更同意書之記載內容觀之，委託銷售標的為系爭8筆土地所有權全部，而非南邊、北邊土地分開委託。於98年4月1日楊石在雖就上開8筆土地其中系爭南邊3筆土地另定出售總價880萬元，但已於98年5月13日改定系爭8筆土地全部總價為4,400萬元，98年5月22日楊永敏則定系爭8筆土地總價4,600萬元。
準此，足認楊石在等人委託誠富公司銷售，確有約定誠富公司應就系爭8筆土地一併出售。否則，誠富公司亦無必要約楊石在等人及買方吳清發、柳進參於98年5月25日分上下午簽約。是誠富公司等人抗辯無一併出售系爭8筆土地云云，尚非可採。
⒊按「關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的
、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之」（最高法院88年度台上字第1671號判決酌參）。系爭8筆土地南、北邊應一併出售，既為楊石在等人已明示之契約目的，且為誠富公司等人所明知，則此等目的自為專任委託契約之要素，誠富公司等人自應遵守。
⒋是以，系爭北邊5筆土地既因誠富公司等人未能達成第三人
吳清發之要求，且有不當居中操縱價格之違反忠實義務情事，致無法完成系爭北邊5筆土地之買賣，依專任委託銷售契約之契約目的，誠富公司自不得安排南邊3筆土地之單獨出售。然誠富公司明知系爭8筆土地應一併出售，在上訴人楊石在等人不可能同意依7,300萬元之不實價格出售北邊5筆土地之情形下，卻仍仲介柳進參承買系爭南邊3筆土地，致楊石在等人因而賠償柳進參219萬2,660元，兩者間自有因果關係存在，且屬可歸責於誠富公司等人之事由所致，誠富公司等人自應負賠償責任，故楊石在等人請求誠富公司等人連帶給付伊等賠償柳進參之定金219萬2,660元，洵有理由。
㈣綜上，楊石在等人因誠富公司違反據實告知及忠實義務所致
之損害為332萬9,428元【計算式：1,448,300＋2,192,660-311,532＝3,329,428】。
㈤又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第229條定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；亦為民法第233條第1項、第203條所明定。本件楊石在等人請求誠富公司等人賠償之金額，並未定有給付之期限，則楊石在等人請求自起訴狀繕本分別送達誠富公司、郭峰誠、林鉦智翌日即102年9月19日、102年10月8日、102年10月9日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並未逾上開規定之範圍，自無不合，應予准許。
五、綜上所述，楊石在等人依民法第227條第2項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求誠富公司等人應連帶給付332萬9,428元，及誠富公司自102年9月19日起、郭峰誠自102年10月8日起、林鉦智自102年10月9日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，不應准許。上開應准許之部分，原審就其中誠富公司等人應連帶給付楊石在等人249,428元本息部分，為楊石在等人敗訴之判決，尚有未合，楊石在等人指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。至於上開其餘應准許之部分，原審為楊石在等人勝訴之判決，並分別諭知兩造供擔保後，得、免假執行；及不應准許部分，原審判決為楊石在等人敗訴之諭知，並駁回其此部分假執行之聲請，均無不合，誠富公司等人之上訴、楊石在等人之其餘上訴，均無理由，應予駁回。
又本判決所命給付部分，未逾50萬元，應依職權為假執行宣告；另誠富公司等人陳明願供擔保宣告免假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件楊石在等人之上訴為一部有理由、一部無理由，誠富公司等人之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項但書、第85條第2項、第389條第1項第5款、第392條第2項、463條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 28 日
民事第五庭 審判長法 官 夏金郎
法 官 孫玉文法 官 郭貞秀上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 106 年 12 月 28 日
書記官 謝麗首【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。