臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上字第130號上 訴 人 李東錦訴訟代理人 唐淑民 律師
蕭道隆 律師被 上 訴人 賴安隆訴訟代理人 嚴庚辰 律師
嚴奇均 律師被 上 訴人 黃春雄訴訟代理人 陳雲進 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國104年4月29日臺灣嘉義地方法院第一審判決（103年度訴字第690號）提起上訴，本院於105年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人李東錦（下簡稱李東錦）主張：
（一）坐落於嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地（重測前○○○鄉○○段○○○○○號，下稱系爭802地號土地）為李東錦所有；同段803地號土地（重測前○○○鄉○○段○○○○○號）則為李東錦及訴外人李素萩所共有（下稱系爭803地號土地，或與系爭802地號土地合稱為系爭土地）。李東錦及被上訴人賴安隆（下簡稱賴安隆）前於民國（下同）77年12月4日就系爭土地訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），買賣價金為新台幣（下同）10,503,850元，賴安隆已給付570萬元。李東錦及賴安隆前就上開買賣價金尾款是否業已完全給付有所爭執，嗣經最高法院於103年7月17日以103年度台上字第1468號判決認定賴安隆尚有尾款4,803,850元未給付確定在案。
（二）李東錦遂依系爭買賣契約第9條之約定，於103年9月5日以嘉義中山路郵局第381號存證信函解除系爭買賣契約。又系爭土地於78年2月起即交付賴安隆使用，目前由賴安隆及被上訴人黃春雄（下簡稱黃春雄）占有使用，並興建如附圖所示A、C、E、E1、F建物。賴安隆未給付系爭買賣契約之尾款，李東錦已依法解除契約，賴安隆即為無權占有系爭土地，而黃春雄本於與賴安隆合夥關係占有，同屬無權占有。
（三）綜上所述，李東錦依民法767條之規定，就系爭802地號土地部分，請求賴安隆、黃春雄拆除如附圖所示F、E1部分之地上物，並返還土地予李東錦；就系爭803地號土地部分，請求賴安隆、黃春雄拆除如附圖所示A、C、E部分之地上物，並返還土地予李東錦及其他全體共有人；並依民法第179條不當得利之法律關係，就賴安隆、黃春雄無權占有系爭802地號土地部分，請求賴安隆、黃春雄自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月賠償李東錦10,000元；就系爭803地號土地部分，請求賴安隆、黃春雄自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月賠償李東錦及其他共有人全體10,000元等語。【原審判決李東錦全部敗訴，李東錦不服，提起上訴】
（四）上訴聲明：
1、原判決廢棄。
2、賴安隆、黃春雄應將坐落系爭802地號土地上，如附圖所示F（面積130.75平方公尺）及E1（面積0.74平方公尺）之地上物拆除，將土地返還李東錦。
3、賴安隆、黃春雄應自起訴狀繕本送達翌日起至拆除上開第二項建物返還土地日止，按月給付李東錦10,000元。
4、賴安隆、黃春雄應將坐落系爭803地號土地上，如附圖所示A（面積146.19平方公尺）、C（面積1451.63平方公尺）、E（面積223.83平方公尺）之地上物拆除，並將土地返還李東錦及其他共有人全體。
5、賴安隆、黃春雄應自起訴狀繕本送達翌日起至拆除上開第四項建物返還土地日止，按月給付李東錦及其他共有人全體10,000元。
6、就上開第二、四項部分，李東錦願供擔保請准為假執行之宣告。
二、被上訴人答辯：
（一）賴安隆答辯：
1、李東錦於103年9月5日以存證信函解除系爭買賣契約，並未踐行定期催告程序，所為解除契約顯係違反民法第254條規定及最高法院30年上字第2836號判例意旨，不生解除契約之效力。況解除權之行使，係以給付遲延為前提要件，李東錦之價金給付請求權既因罹於15年時效，經賴安隆為時效抗辯後而消滅，賴安隆即無給付義務，李東錦自不得據此解除系爭買賣契約等語，以資抗辯。
2、答辯聲明：上訴駁回。
（二）黃春雄答辯：
1、李東錦於103年9月5日以存證信函解除系爭買賣契約，未踐行定期催告之程序，其所為解除契約顯係違反民法第254條規定以及最高法院30年上字第2836號判例意旨，不生解除契約之效力。另李東錦及李吳金春於93年10月29日以嘉義中山路郵局第620號存證信函表示其以嘉義中山路郵局第315、344號存證信函進行催告後，賴東隆仍未履行價金而予以解除，然因出賣人為三人，基於解除權不可分，李東錦單獨行使解除權並不合法。再者，李東錦之買賣價金請求權已罹於15年消滅時效，李東錦不得再行使解除權等語。
2、答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭802地號土地為李東錦所有；系爭803地號土地為李東錦及訴外人李素荻共有。
（二）兩造對於後所附之時程表不爭執。
（三）兩造於77年11月4日所訂立之買賣契約，價金總額為10,503,850元，賴安隆已給付李東錦570萬元，尚有4,803,850元未給付。
四、兩造爭執事項：
（一）系爭買賣契約是否須先經催告？
（二）李東錦是否經合法催告？
（三）李東錦於103年9月5日解除系爭買賣契約是否合法？
五、得心證之理由：
（一）系爭買賣契約是否須先經催告？
1、李東錦與賴安隆於77年12月4日簽立系爭買賣契約，賴安隆向李東錦購買系爭土地，迄今已支付部分價款計570萬元，尚有4,803,850元未為給付。李東錦於78年2月起即將系爭土地交由賴安隆管理、使用，目前系爭土地仍為賴安隆及黃春雄等2人占有使用中。李東錦嗣於103年9月5日以存證信函向賴安隆為解除系爭買賣契約之意思表示等情，均如時程表所示，並為兩造所不爭執（見原審卷1第31-32頁、本院卷第395至397頁），自堪信為真實。
2、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，此民法第254條定有明文。是債務人遲延給付時，須經債權人定相當期限催告其履行，債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符，自不得依上開法條規定解除契約。該立法意旨在於契約既係由當事人雙方合意而成立，自應確保契約之效力，不得由當事人之一方任意使契約效力歸於消滅，故規定債務人遲延給付時，債權人須定「相當期限」催告債務人履行，債務人不履行時，始得解除契約，均在於確保契約效力之原則，不得任意使契約歸於消滅自明。
3、又按民法第254條之規定，係法律所認解除權之一種。如契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約(約定解除權)，或保留一方應於一定期間履行作為解除條件(附解除條件之買賣契約)者，基於私法自治原則，亦非法所不許，此有最高法院86年度台上字第3165號判決意旨可供參照。是基於契約自由原則，民法允許契約當事人於訂立契約時，約定無須催告，得逕行解除契約，惟既屬法定解除權之特別約定，自應由主張有解除權約定之當事人負舉證責任。否則，仍應適用民法第254條法定解除權之規定。本件李東錦主張兩造於系爭買賣契約第9條約定，無庸經催告即可解除契約，此為賴安隆所否認。揆諸上開說明，李東錦應對於上開有利於己之事實負舉證責任。經查：
①系爭買賣契約書係坊間所印製之空白不動產買賣契約書之
制式契約，李東錦與賴安隆復按各別約定之不動產標的、買賣金額、付款條件、稅賦等項予以填載完成，其中第9條約定部分，李東錦自認「不是仲介自己打的，而是例稿，當事人特別約定才會用手寫之方式出現」（見本院卷第75頁）。由上可知，第9條並未經兩造特別磋商及約定，而是坊間制式空白不動產買賣契約書之例稿，兩造對第9條之約定顯然無特別明白認識及磋商，難謂有特別約定排除民法第254條規定之催告程序。
②再李東錦於另案即台灣嘉義地方法院94年度訴字第333號
（以下簡稱嘉義地院94年度訴字第333號卷）及本院95年度上易字第202號（以下簡稱本院95年度上易字第202號卷）確定判決時曾以賴安隆未給付系爭買賣契約價金為由，於93年5月31日及93年6月15日以嘉義中山路郵局第315號及第344號存證信函催告賴安隆給付尾款（見本院卷第290-291、第293頁，以及嘉義地院94年度訴字第333號卷第7頁、第27-31頁），雖經原確定判決認定李東錦之催告及解除不合法，而以無理由駁回李東錦之訴確定在案（見本院95年度上易字第202號卷第204頁）。衡諸李東錦與賴安隆若以第9條特別約定無庸催告即逕可解除契約，何以李東錦仍於另案確定案件仍為催告？顯然，李東錦主張兩造於第9條特別約定無庸經催告等情，並非事實。
③依上所述，李東錦並無法舉證證明兩造特別約定無庸經催
告逕可解除契約，是其所辯並不可採，李東錦欲解除系爭契約仍須經民法第254條之催告程序。
4、再李東錦抗辯系爭買賣契約第9條係保留解除權之特別約定，無庸踐行民法第254條之催告程序云云（見本院卷第81頁）。惟：
①按解約金謂契約當事人之一方為解除契約支付之代價，就
其為行使解除權之代價而言，與解約定金相當；但解約定金於訂約時交付，為要物契約，用以保留解除權之行使，解約金則於解除契約時交付即可。又解約金之給付係以契約之消滅為目的，就債務人而言，履行契約係其原定給付，但亦得給付解約金以代替之（參見孫森焱先生著，民法債編總論，下冊，第718頁，98年2月修訂版）。
②查：系爭買賣契約第9條約定：「承買人如違約不買或不
履行按約交付價款時願將已付之定金、價金全部由出賣人沒收，解除買賣契約。若出賣人不賣或不履行交付買賣標的物，以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時，應將已收定金、價金加倍賠償與承買人做為違約金。」（見原審卷1第191至192頁）。則據此契約之文義，顯然係約定承買人即賴安隆如違約不買，得以拋棄已付價金為對價，而取得行使解除契約之權利；而李東錦如違約不賣，亦得以加倍返還已收價金為對價，取得行使解除契約之權利。故第9條約定之性質，應係規範李東錦及賴安隆，均得以支付解約金作為取得解除契約權利之代價。故就賴安隆而言，伊得以已付價金充作解約金，解除契約，並非解為李東錦得因賴安隆遲延給付價金時得不經催告，逕行解除契約，李東錦此部分主張為不可採。
5、末李東錦抗辯系爭買賣契約應有民法第255條之適用（見本院卷第307頁）云云。惟：
①按民法第255條之規定，依契約之性質或當事人之意思表
示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約。又所謂依契約之性質，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者。係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時期為給付不能達契約目的之情形而言，如定製慶祝國慶牌坊是。又所謂依當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要（契約之目的所在）有所認識，如定製手工藝品一套，並告以係為本月5日出國贈送親友之用，必須於本月4日交付是，此有最高法院64年台再字第177號判例參照。②經查，系爭買賣契約第2條第1、2、3、4款分別約定：⑴
簽約交付訂金200萬元；⑵78年2月20交付200萬元；⑶78年4月20交付200萬元；⑷尾款78年6月20日全部付清（見原審卷1第191頁）。約定交付價金期日目的，在使李東錦分次取得買賣價金後，由賴安隆取得系爭土地所有權。就系爭買賣契約本身客觀性質及經濟上目的觀之，並無非於一定時期為給付，即不能達以價金取得土地所有權之買賣目的，自不構成第255條所謂依契約之性質，非於一定時期為給付，即不能達成契約之目的以及當事人對於期間之重要性已達契約之目的所在均有所認識，並對該履行期間之嚴守均有合意之情，是本件系爭買賣契約並無民法第255條之適用自明，李東錦此部分抗辯亦無理由。
6、承上所述，兩造對於系爭買賣契約並無特別約定無庸經催告逕得解除契約，亦無民法第255條之適用，故應適用民法第254條須經催告始得解除契約之規定。
（二）李東錦是否經合法催告？
1、查：兩造因系爭買賣契約糾紛，另案給付違約金事件，經本院101年度重上更(四)第17號判決及最高法院103年度台上字第1468號裁定，認賴安隆尚未給付全部買賣價金4,803,850元，賴安隆已給付遲延等情確定，為兩造所不爭執，並有上開確定判決書附卷可查（見原審卷1第17-30頁），自堪信為真實。而李東錦自認在103年7月28日判決確定賴安隆尚未給付尾款後，並未催告賴安隆給付尾款逕為解除（見本院卷第75頁）。揆諸上揭說明，賴安隆雖給付遲延，然李東錦未經定相當期間為催告，逕為解除契約，其解除自不合法。
2、至李東錦抗辯伊於93年5月31日及93年6月15日曾發函催告賴安隆給付尾款，並於93年10月29日解除契約，自已合於民法第254條催告之規定云云（見本院卷第307、第311頁）。惟查，李東錦雖於上開時間以存證信函分別向賴安隆為催告及解除契約（見本院卷第290-293頁、原審卷1第188頁），然上開催告及解除業經本院於96年1月30日以95年度上易字第202號交付土地判決認定李東錦而為催告及解除契約不合法確定在案（見原審卷1第52頁背面）。該催告及解除不合法既經上開確定判決認定在案，本院自受拘束不得為相反之認定。是上開催告及解除既不合法，自無從發生催告及解除之效力，李東錦上開抗辯並不可採。
（三）李東錦於103年9月5日解除系爭買賣契約是否合法？
1、按依民法第254條規定解除契約應以債務人仍有履行契約之給付義務為前提，如債務人已無履行契約之給付義務，債權人即不得再行使契約解除權。給付請求權如已罹於時效而消滅，債務人即無履行契約之給付義務，債權人不得再行使解除權以解除契約，如此方能保障債務人所取得之時效利益（臺灣高等法院暨所屬法院91年法律座談會民事類提案第4號參照）。
2、經查，李東錦與賴安隆係於77年12月4日簽訂系爭買賣契約，約定尾款應於78年6月20日給付完畢，且李東錦已於78年2月間將系爭土地交付賴安隆占有管理使用至今一節，則有臺灣高等法院臺南分院101年度重上更(四)字第17號民事判決1份可參（原審卷1第18頁），亦為兩造所不爭執，據此，李東錦至遲於78年6月20日即可向賴安隆請求給付尾款甚明，故李東錦給付價金請求權業已於93年6月20日罹於時效消滅。準此，李東錦於買賣價金之給付請求權罹於時效消滅後，賴安隆已無給付義務，李東錦自不得再執此主張賴安隆債務不履行，於103年9月5日為解除契約，否則將損及賴安隆所取得之時效利益。
3、從而，本件李東錦以賴安隆債務不履行為由，於103年9月5日寄發解除信函解除系爭買賣契約，尚難認合法，應認不生解除契約之效力。
（四）綜上所述，本件李東錦解除系爭買賣契約並不合法，而賴安隆向李東錦購買系爭土地，李東錦基於系爭買賣契約將土地交付賴安隆占有，雖未辦理所有權移轉登記，然賴安隆占有土地，既係本於李東錦依買賣法律關係所交付，具有正當權源，自無不當得利可言。李東錦依民法第767條及第179條之規定，向賴安隆為請求，均無理由。
（五）至於黃春雄占用系爭土地之原因，係因本於與賴安隆之合夥關係（見原審卷2第62頁）。由是可知，黃春雄就系爭土地之占有使用，係基於賴安隆之交付而占有，故黃春雄自為有權占有。從而，李東錦以黃春雄無合法占有權源，請求拆屋還地及返還不當得利，均無理由，應予駁回。
六、綜上所述，李東錦主張系爭買賣契約業已解除，依民法第767條、第821條及第179條請求賴安隆及黃春雄拆除系爭土地如附圖所示編號A、C、E、E1及F地上物，並將土地返還李東錦及其他共有人，及相當於租金之不當得利，均無理由。原審為李東錦敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 18 日
民事第四庭 審判長法 官 李素靖
法 官 藍雅清法 官 田玉芬上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 18 日
書記官 李良倩【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。