臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上字第22號上 訴 人 梁滙榛訴訟代理人 陳昭峰 律師被 上 訴人 林國和訴訟代理人 陳適庸 律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國103年11月13日臺灣嘉義地方法院第一審判決（103年度訴字第293號）提起上訴，本院於104年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國102年7月1日與上訴人簽訂不動產買賣契約（下稱系爭不動產買賣契約），約定上訴人將其所有坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號、同段653地號（應有部分均全部）土地（下稱系爭2筆土地），以總價金為新台幣（下同）2,360,000元出賣予伊，並以玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山銀行）為履約保證，價金共分3次交付，即第1次付款：於簽約當日由伊將236,000元匯入上訴人帳戶內，第2次付款：於農業證明核發用印時交付上訴人1,888,000元，第3次付款：於權利移轉完竣後交付236,000元，第2、3次付款兩造約定由伊將上開價金匯入指定之玉山銀行受託信託財產專戶（下稱玉山銀信託財產專戶）以代交付，及移轉過戶時應繳納之土地增值稅由上訴人負擔。詎伊於102年12月4日分別將第2、3次付款價金1,888,000元、236,000元匯入玉山銀信託財產專戶內，是本件買賣全部價金業已付清，經伊請求上訴人依約履行，惟遭拒絕等情，依系爭不動產買賣契約關係，求為命上訴人應將系爭2筆土地所有權移轉登記予伊之判決，原審為伊勝訴之判決，並無違誤。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造於簽訂系爭不動產買賣契約書時約定，由被上訴人負責清理系爭2筆土地上之雜木及垃圾（下稱系爭整地工作）後，並向主管機關申領系爭2筆土地之「農業用地作農用使用證明書」（下稱農地農用證明書），此為買賣契約之一部分。兩造遂於102年7月11日簽立委託書，約定：
「系爭2筆土地與上訴人向國有財產局所承租同段651地號與下六段441-1地號土地上，如有第三人無權佔用，上訴人全權委託被上訴人排除他人非法占有；前開土地上如有雜木及妨害其農業用地作農業使用證明書核發之物一併全權委託被上訴人處理之。」、復於102年7月21日簽立協議書，變更約定：「甲方梁滙榛為系爭2筆土地之所有人及本人（即上訴人、下同）向國有財產局承租之同段651地號（持分：全部）之承租人。土地上因有雜木及垃圾，雙方協議由乙方林國和承包清理之，其清理費用為5萬元，由梁滙榛負擔支付，如清理費用超出上述金額，其餘費用由林國和支付。」，故被上訴人應負責系爭整地工作，並於完成系爭整地工作後負責申領農地農用證明書。又兩造約定系爭2筆土地買賣價金2,360,000元之真意，乃係由被上訴人申領農地農用證明書以減免土地增值稅，否則兩造即無法意思表示「合致」係以2,360,000元為系爭2筆土地之買賣價金。另被上訴人違約未於期限內完成系爭整地工作及申領農地農用證明書，經伊以嘉義文化路郵局第965號存證信函（下稱系爭965號函）、嘉義湖內郵局第2號存證信函（下稱系爭2號函）均催告被上訴人於文到10日內完成整地並申領農地農用證明書，否則將依法解除系爭不動產買賣契約，詎被上訴人屆期仍未履行，應負遲延責任，伊自得解除系爭不動產買賣契約，故系爭不動產買賣契約至遲於102年12月3日解除，或自伊於103年6月18日之答辯狀送達日（即103年7月10日）為通知解除契約之意思表示，被上訴人於系爭不動產買賣契約解除後交付第2、3次付款之價金，自不生清償之效力。再者被上訴人施以「由其負責整地及清除雜物、垃圾並申領農地農用證明書，以免除土地增值稅。」之詐術，使伊陷於不用負擔土地增值稅之錯誤，致伊以2,360,000元之低價出賣系爭2筆土地，伊於102年12月16日亦以嘉義湖內郵局第5號存證信函（下稱系爭5號函）通知被上訴人撤銷因受詐欺而簽系爭不動產買賣契約之意思表示，被上訴人於102年12月19日收受系爭5號函，系爭不動產買賣契約書亦因撤銷而消滅，綜上，被上訴人依系爭不動產買賣契約請求伊將系爭2筆土地所有權移轉登記，自無理由等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造所不爭執之事項：㈠被上訴人於102年7月1日以總價236萬元，向上訴人購買系爭
2筆土地。兩造約定第1次付款於買賣契約簽訂時，被上訴人給付上訴人236,000元；第2次付款於農業証明核發、用印時，被上訴人給付上訴人1,888,000元；第3次付款於權利移轉完竣後，被上訴人給付236,000元。兩造另於不動產買賣契約書第5條約定，上訴人在該契約簽訂之時同時交付辦理產權所須一切證件，並同意由被上訴人指定第三人為登記權利人。
㈡被上訴人於簽約日（102年7月1日）交付上訴人236,000元，
另於102年12月4日分別匯入履約保證之玉山銀信託財產專戶236,000元、1,888,000元，以支付全部買賣價金。
㈢兩造於102年7月11日訂立委託書，約定系爭2筆土地與上訴
人向國有財產局所承租同段651地號與下六段441-1地號土地上，如有第三人無權佔用，本件上訴人全權委託被上訴人排除他人非法占有；前開土地上如有雜木及妨害其農業用地作農業使用證明書核發之物一併全權委託被上訴人處理之。
㈣兩造另於102年7月21日訂立協議書，約定系爭2筆土地與上
訴人向國有財產局所承租同段651地號土地上之雜木與垃圾，由被上訴人承包清理之，其清理費用5萬元由上訴人負擔支付，如清理費超出前開金額，其餘費用由被上訴人支付。前開清理費付款方式為系爭買賣第2次付款時由上訴人1次付清與被上訴人。
㈤上訴人於102年9月4日以嘉義成功街郵局第106號存證信函催
告被上訴人於文到10日內支付買賣第2次款1,888,000元，若逾催告期間，上訴人將逕行解約並沒入簽約金。然前開存證信函因「招領逾期」而遭退回。嗣上訴人聲請將前開存證信函之意思表示公示送達，而經台灣嘉義地方法院（下稱嘉義地院）嘉義簡易庭以102年度嘉簡聲字第109號民事裁定准「公示送達」，上訴人並於102年11月5日刊登報紙公示送達。
然被上訴人對前開民事裁定提起抗告後，業經嘉義地院嘉義簡易庭以並無應為送達處所不明之情形，而於102年12月19日以嘉義地院102年度嘉簡聲字第109號民事裁定將原裁定撤銷確定。
㈥被上訴人於102年10月27日寄發嘉義文化路郵局第957號存證
信函與上訴人，表示將俟上訴人依約提出申領獲核發農業證明後，給付第2期款1,888,000元，但因上訴人未能及時申領農業證明，致無法依約履行，並催告上訴人應於函到10日內依法取得農業證明。
㈦上訴人於102年10月30日寄發系爭965號函與被上訴人，表示
被上訴人應先依約申領農地農用證明書後再進行系爭不動產買賣之後續，如於文到10日內，被上訴人仍無取得農地農用證明書，上訴人將解除系爭契約。被上訴人於102年12月16日收受前開存證信函。
㈧上訴人再於102年11月18日寄發系爭2號函與被上訴人，表示
兩造約定由被上訴人負責整地及申辦農地農用證明書以辦理土地權利移轉登記，但被上訴人迄未依約整地致買賣契約無法履行，並催告被上訴人於文到10日內完成整地並申辦農地證明，逾期將解除契約；被上訴人則於同年11月23日收受前開存證信函。
㈨被上訴人於103年1月27日委請中山法律事務所寄發102年律
文字第5號律師函與上訴人，表示終止與上訴人間排除第三人侵害及處理農業證明之委任，並請上訴人於7日內履行交付土地移轉登記所須文件及繳交土地增值稅之義務。
四、兩造爭執之事項：㈠依兩造買賣契約約定，系爭2筆土地之農地農用證明書之義
務，應由上訴人或被上訴人負責申領？㈡上訴人主張被上訴人違約解除系爭不動產買賣契約，或主張
訂定買賣契約是受被上訴人詐欺所為，並以存證信函撤銷系爭不動產買賣契約，有無理由？㈢被上訴人依系爭不動產買賣契約之約定，請求上訴人移轉登
記系爭土地予被上訴人，有無理由？
五、得心證之理由：㈠依兩造買賣契約約定，系爭2筆土地之農地農用證明書之義
務，應由上訴人或被上訴人負責申領？上訴人固主張系爭買賣契約被上訴人有整地及申領農地農用證明書之義務，然為被上訴人所否認，上訴人就此自應由上訴人負證明之責。然查：
⑴按稱買賣者，謂當事人一方移轉財產權於他人，他方支付價
金之契約，民法第345條定有明文。依兩造所不爭執之事項㈠所示，本件兩造就系爭2筆土地業已成立買賣契約，上訴人即出賣人依約有移轉財產權並交付系爭2筆土地予被上訴人之義務，被上訴人則負有交付土地價金之義務。
⑵依系爭不動產買賣契約第5條約定：「產權登記：土地移轉
登記由甲方（被上訴人）指定代理人辦理。乙方（上訴人）在本契約簽定之時同時交付辦理產權所需之一切證件，並同意甲方（被上訴人）指定第三人為登記權利人。」，第6條約定：「稅費負擔：土地移轉過戶前之地價稅及移轉過戶時應繳納之土地增值稅由乙方（上訴人）負擔。土地移轉登記費、印花費、代書費由甲方（被上訴人）負擔。農業證明核發前，所有之費用由乙方（上訴人）負擔。」，有系爭不動產買賣契約可稽（見原審卷第6、7頁），顯見上訴人自應於訂約日同時應將有關產權移轉登記所需證件一切備妥，並交付被上訴人，且買賣土地增值稅由上訴人負擔，應可確定。⑶又按作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵
土地增值稅；申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅、田賦者，應檢具農業用地作農業使用證明書，向該管稅捐稽徵機關辦理。農業用地作農業使用之認定標準，前項之農業用地作農業使用證明書之申領、核發程序及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之，為農業發展條例第37條第1項、第39條所明定。系爭2筆土地均係農牧用地，此有土地登記第二類謄本在卷可憑（見原審卷第9、10頁），是以系爭2筆土地作農業使用而移轉所有權時，得申請不課徵土地增值稅。故農業發展條例第39條於96年1月10日修正後，辦理移轉土地所有權移轉登記，雖無庸向地政機關提出農業用地作農業使用證明書，惟申領不課徵土地增值稅者，仍應檢具農業用地作農業使用證明書，向該管稅捐稽徵機關辦理，則就系爭整地工作及申領農地農用證明書，係為免除課徵土地增值稅，依約土地增值稅亦為上訴人之義務，自屬有利於上訴人之事項，則系爭整地工作及申領農地農用證明書乙事，如無特別約定應由被上訴人負責，自應由上訴人負責系爭整地工作及申領農地農用證明書。
⑷就系爭不動產買賣契約全文觀之，並未約定申領農地農用證
明書須由被上訴人負責為之。而依兩造所不爭執之事項㈢、㈣所示，兩造於102年7月11日訂立委託書，約定「系爭2筆土地與上訴人向國有財產局所承租同段651地號與下六段441-1地號土地上，如有第三人無權佔用，上訴人全權委託被上訴人排除他人非法占有；前開土地上如有雜木及妨害其農業用地作農業使用證明書核發之物一併全權委託被上訴人處理之。」、並於102年7月21日訂立協議書，變更約定「系爭2筆土地與上訴人向國有財產局所承租同段651地號土地上之雜木與垃圾，由被上訴人承包清理之，其清理費用5萬元由上訴人負擔支付，如清理費超出前開金額，其餘費用由被上訴人支付。前開清理費付款方式為系爭買賣第2次付款時由上訴人1次付清與被上訴人。」，此有系爭不動產買賣契約、委託書、協議書在卷可稽（見原審卷6、7、24、56頁），又證人蘇印溢雖於原審證述：「（兩造是否另於102年7月21日簽訂系爭協議書？）簽訂系爭協議書時我沒有在場，但協議書的內容是原告（被上訴人、下同）委託我代撰的。不過在簽訂系爭買賣契約時，原告有自己提到系爭土地上的雜物由其負責清除，但費用由被告（上訴人）來出，但沒有寫上系爭買賣契約書中，所以後來兩造再簽訂系爭協議書，約定由原告清除系爭土地上雜物及垃圾。」、「（系爭契約約定農業證明核發前，所有費用由本件被告負擔，那當時兩造有無約定農業證明應由何人去申領？）當時沒有約定要由何人去申領。」、「（就你與兩造接觸過程中，兩造有無提及農地農用證明應由何人負責申領？）就我的認知，應由原告清除系爭土地上雜物及垃圾後，由我去申領，但兩造都未提到由何人具名申領農地農用證明。」等語（見原審卷第80、81頁），惟系爭不動產買賣契約既未約定關於系爭整地工作應由被上訴人負責，並為被上訴人履行本件買賣之義務，自難僅憑證人蘇印溢上開證述，遽認被上訴人確有應履行系爭整地工作之義務，兩造雖分別於102年7月11日簽立委託書、同年7月21日簽立協議書，僅約定上訴人將其應負責之系爭整地工作委任予被上訴人，兩造間僅就系爭整地工作成立委任契約而已，而非就系爭整地工作及申領農地農用證明書乙事，於系爭不動產買賣契約外另以特約作為買受人即被上訴人所須履行之義務，況上訴人就此有利於己之事實亦未能舉證以實其說，自難遽以認定被上訴人同意將系爭整地工作及申領農地農用證明書乙事，作為系爭不動產買賣契約之一部分。又證人蘇印溢於原審證述：「（當時兩造有無提到若原告未清除系爭土地上雜物及垃圾，會不會影響系爭買賣契約之約定？）沒有提到。」等語（見原審卷第80頁），亦認兩造間於系爭不動產買賣契約之外，確實未將系爭整地工作及申領農地農用證明書乙事，作為系爭不動產買賣契約之一部分。
⑸證人蘇印溢於原審證稱：「（系爭契約約定農業證明核發前
，所有費用由本件被告（上訴人）負擔，那當時兩造有無約定農業證明應由何人去申領？）當時沒有約定要由何人去申領，不過要申請農業證明一定要先整地，包括清除垃圾、雜物，當清除完畢後，再由我去申請，但依法規規定兩造都可具名申請，但當時兩造並未約定由何人具名。」、「（當初在申請農地農用證明時有無提到土地增值稅的問題？）有提到，被告（上訴人、下同）那邊的代書有提到土地增值稅由原告（被上訴人、下同）負擔，當時我有提到若申請到農地農用證明，就可以不用繳納土地增值稅。本來應該由被告負責清除系爭土地上之雜木與垃圾，但原告怕被告將前開垃圾、雜木掩蓋在土中，所以原告就自己說要負責清除前開垃圾與雜木，費用由被告負擔。」等語（見原審卷第80、81頁），足見系爭整地工作，應係上訴人應負擔之義務，只因被上訴人擔心上訴人未能確實完成系爭整地工作，嗣後上訴人始將系爭整地工作之事務，委由被上訴人任之，被上訴人其後雖因其他事故無法完成系爭整地工作，惟系爭整地工作並非被上訴人履行系爭不動產買賣契約之義務，自無法據此主張被上訴人違反系爭不動產買賣契約上之義務。準此，上訴人若未完成系爭整地工作，以申領農業用地作農業使用證明書，俾向稅捐機關辦理不課徵土地增值稅，自應依系爭不動產買賣契約第6條約定繳納土地增值稅，始得辦理所有權移轉登記，亦為明確。
㈡上訴人主張被上訴人違約解除系爭不動產買賣契約，或主張
訂定買賣契約是受被上訴人詐欺所為，並以存證信函撤銷系爭不動產買賣契約，有無理由？⑴查如前所述，兩造間僅就系爭整地工作另成立委任契約而已
，而非就系爭整地工作及申領農地農用證明書乙事，於系爭不動產買賣契約特別約定。為被上訴人應履行之義務，則上訴人主張被上訴人未為系爭整地工作及申領農地農用證明書違反系爭不動產買賣契約上之義務，自非可取。
⑵又依兩造所不爭執之事項㈤所示，上訴人於102年9月4日以
嘉義成功街郵局第106號存證信函催告被上訴人給付買賣第2次款1,888,000元乙節，雖經上訴人聲請將前開存證信函之意思表示公示送達，而經嘉義地院嘉義簡易庭以102年度嘉簡聲字第109號民事裁定准「公示送達」，上訴人並於102年11月5日刊登報紙公示送達。惟被上訴人對前開民事裁定提起抗告後，經嘉義地院嘉義簡易庭以並無應為送達處所不明之情形，而於102年12月19日以嘉義地院102年度嘉簡聲字第
10 9號民事裁定將原裁定撤銷確定，自不發生催告之效力，被上訴人不負遲延責任，上訴人自無法據以解除契約。上訴人主張以伊於103年6月18日之答辯狀送達日（即103年7月10日）為通知解除契約之意思表示，自非合法。
⑶另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。而債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，仍須定相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第229條第2項前段及第254條之規定自明。查依兩造所不爭執之事項㈦、㈧所示，上訴人於102年10月30日寄發系爭965號函、及於102年11月18日寄發系爭2號函與被上訴人，雖分別通知「被上訴人應先依約申領農地農用證明書後再進行系爭不動產買賣之後續，如於文到10日內，被上訴人仍無取得農地農用證明書，上訴人將解除系爭契約。被上訴人於102年12月16日收受前開存證信函。」、「兩造約定由被上訴人負責整地及申領農地農用證明書以辦理土地權利移轉登記，但被上訴人迄未依約整地致買賣契約無法履行，並催告被上訴人於文到10日內完成整地並申辦農地證明，逾期將解除契約」乙情，均不能認係給付價金之催告，顯難據此即認被上訴人已有給付遲延之事實。又兩造間僅就系爭整地工作成立委任契約而已，況且系爭整地工作及申領農地農用證明書，應係上訴人應履行本件買賣之義務，前已詳述，則上訴人上開催告被上訴人履行系爭整地工作及申領農地農用證明書乙節，自不發生催告之效力，被上訴人不負遲延責任，上訴人自無法據以解除契約，則上訴人主張自伊於103年6月18日之答辯狀送達日（即103年7月10日）為通知解除契約之意思表示，自非合法解除契約。
⑷再按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示，民法第92條第1項前段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任。被上訴人主張兩造間就系爭2筆土地存在買賣關係，已據提出系爭不動買賣契約為證，而依該契約之文義記載，已足以證明兩造就系爭土地之買賣標的物及價金達成合致，系爭契約成立生效，上訴人抗辯其簽訂系爭契約之意思表示係遭詐欺而為，依舉證責任分配原則，應由上訴人就其主張遭詐欺之情事負舉證責任。查上訴人於本院審理時雖以：被上訴人施以「由其負責整地及清除雜物、垃圾並申領農地農用證明書，以免除土地增值稅。」之詐術，使伊陷於不用負擔土地增值稅之錯誤，致伊以2,360,000元之低價出賣系爭2筆土地，伊於102年12月16日以系爭5號函通知被上訴人撤銷因受詐欺而簽系爭不動產買賣契約之意思表示，被上訴人於102年12月19日收受系爭5號函，系爭不動產買賣契約即因不成立云云，惟查上訴人所寄發系爭5號之內容僅為：「本人（上訴人、下同）與台端（被上訴人、下同）訂定上開土地買賣契約之意思表示，乃受台端之詐欺致本人於錯誤所致，因依民法第88、92條之規定撤銷意思表示。」等語，有系爭5號函在卷可按（見原審卷第58、98頁），至於被上訴人如何施以詐術之方法、手段等事實均未詳加敘明，況上訴人於原審主張受詐欺之原因在於：「被上訴人知悉伊催告其履行整地及申領農地農用證明書，否則將解除契約後，不但未於期限內履行，且一再透過代書蘇印溢向伊表示，買賣之土地包括系爭441-1地號承租權在內的4筆土地，系爭441-1地號土地伊既已無承租，當然無法讓與承租權，其將要求伊違約賠償，伊至此始知原告使詐，因而以102年12月16日系爭5號函主張以詐欺為由撤銷買賣之意思表示。」等語，足見上訴人主張受詐欺之事由，前後不一，自難遽以憑採，此外，上訴人無法提出其他證據資以證明其有遭詐欺而簽約之情事，其主張依民法第92條規定，於102年12月16日以系爭5號函撤銷系爭不動產買賣契約所為之意思表示，即屬無據。
㈢被上訴人依系爭不動產買賣契約之約定，請求上訴人移轉登
記系爭土地予被上訴人，有無理由？按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項著有規定。查兩造間就系爭不動產買賣契約之意思表示已經合致，系爭不動產買賣契約業已成立，已如前述，又依兩造所不爭執事項㈡所示，被上訴人確於簽約日交付上訴人236,000元，另於102年12月4日分別匯入系爭玉山銀信託財產專戶236,000元、1,888,000元乙節，足見被上訴人確已支付全部買賣價金，則被上訴人既已依系爭不動產買賣契約之約定，給付全部買賣價金予上訴人，上訴人依前開規定與系爭不動產買賣契約約定，自負有使被上訴人取得該物即系爭2筆土地所有權之義務。從而，被上訴人依系爭不動產買賣契約，請求上訴人將系爭2筆土地所有權移轉登記予伊，自屬有據。
六、綜上所述，上訴人之抗辯，兩造間所簽訂之不動產買賣契約，業已解除或撤銷而歸於消滅，均不足採，則被上訴人依系爭不動產買賣契約之法律關係，請求上訴人將系爭2筆土地所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 9 日
民事第四庭 審判長法 官 李素靖
法 官 田玉芬法 官 吳森豐上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 9 日
書記官 魏安里【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。